Antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect un bun ce face obiectul unei succesiuni nedeschise. Pact asupra unei succesiuni nedeschise, sanctionat cu nulitatea absolută
| Comentarii |
|
înscrisul sub semnătură privată intitulat „chitanţă”, ce poate valora antecontract de vânzare-cumpărare, fiind încheiat de către moştenitorii defunctei, în calitate de promitenţi-vânzători, anterior datei morţii acesteia, întruneşte condiţiile unui pact asupra unei succesiuni viitoare. Sancţiunea fiind nulitatea absolută a acestui act, consecinţa este imposibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Trib. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 404A din 9 aprilie 2012, nepublicată
Prin cererea înregistrată la data de 21.08.2007 pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, reclamanta D.E. a chemat în judecată pe pârâta
C.A., solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Bucureşti, str. H.V. (...). De asemenea, reclamanta a formulat cerere de chemare în judecată a altor persoane, în temeiul dispoziţiilor art. 57 CPC, solicitând introducerea în cauză a numiţilor C.V.D. şi C.A.B., în calitate de intervenienţi forţaţi, aceştia fiind moştenitorii numitului C.V. în motivarea cererii, reclamanta a arătat că, în data de 28.10.1980, a cumpărat împreună cu numitul C.V., în prezent decedat, imobilul menţionat anterior, prin înscris sub semnătură privată, de la numita V.E., în prezent decedată, şi de la pârâtă, pentru suma de 15.000 lei, achitată integral. Pârâta C.A. a formulat întâmpinare la cererea de chemare în judecată, prin care a solicitat admiterea acesteia, confirmând cele menţionate în acţiunea introductivă. De asemenea, intervenienţii forţaţi, C.A.B. şi C.V.D., au solicitat admiterea acţiunii.
Prin sentinţa civilă nr. 9357/19.11.2007, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, a fost respinsă acţiunea principală ca fiind formulată împotriva unei persoane fară calitate procesuală pasivă şi a fost respinsă cererea de chemare în judecată a altor persoane, ca rămasă fară obiect. Această hotărâre judecătorească a fost desfiinţată prin admiterea apelului prin decizia civilă nr. 200/22.02.2010, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a
V-a civilă, cauza fiind trimisă spre rejudecare aceleiaşi instanţe. Cauza a fost reînregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti la data de
26.08.2010. Prin sentinţa civilă nr. 7251/26.05.2011, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, s-a dispus respingerea cererii principale şi a cererii de intervenţie forţată, ca neîntemeiate.
In motivarea sentinţei civile menţionate anterior, prima instanţă a reţinut în esenţă că cerinţele pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare nu sunt îndeplinite, întrucât înscrisul sub semnătură privată intitulat chitanţă, ce poate valora antecontract de vânzare-cumpărare, fiind încheiat în data de 28.10.1980, întruneşte condiţiile unui pact asupra unei succesiuni viitoare, numita N.M. decedând abia în data de 28.12.1980.
împotriva acestei hotărâri judecătoreşti au declarat apel reclamanta, precum şi intervenientul forţat C.V.D., cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, la data de 12.08.2011. în dezvoltarea motivelor de apel, apelanţii au susţinut în esenţă că pârâta C.A. a trecut în mod eronat data de 28.10.1980, aceasta fiind ulterior rectificată, înscrisul sub semnătură privată fiind încheiat în data de 28.10.1981. Dat fiind decesul intimatei-pârâte intervenit în data de 15.06.2011, la solicitarea apelanţilor, tribunalul a dispus introducerea în cauză a descendenţilor de gradul I ai acesteia, şi anume C.I., C.L. şi C.I.
Analizând sentinţa civilă atacată prin prisma motivelor de apel invocate şi a ansamblului materialului probator administrat în cauză, tribunalul a expus următoarele considerente:
Potrivit sentinţei civile nr. 519/15.02.1975, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, dreptul de proprietate asupra imobilului compus din construcţie şi teren în suprafaţă de 125 mp, situat în Bucureşti, str.
H.V. (...), a fost recunoscut numitei N.M. Numita N.M. a decedat la data de 28.12.1980, moştenitoarele testamentare ale acesteia fiind numitele V.A. (C., prin căsătoria cu numitul T.C.) şi V.E., potrivit menţiunilor certificatului de moştenitor nr. 421/16.04.1981, întocmit de notariatul de Stat Local al Sectorului 2 Bucureşti. Astfel, numita C.A., în calitate de legatar cu titlu particular, a dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiei - casă de paiantă, având două camere şi dependinţe, în timp ce numita V.E., în calitate de legatar cu titlu universal, a dobândit dreptul de proprietate asupra tuturor bunurilor mobile existe în masa succesorală, terenul aferent construcţiei trecând în patrimoniul statului, în condiţiile art. 30 alin. (2) din Legea nr. 58/1974. Prin înscrisul sub semnătură privată, datat 28.10.1980, numitele V.A (C., prin căsătoria cu numitul T.C.) şi V.E. au vândut imobilul specificat anterior către numiţii D.E. şi C.V., pentru suma de 15.000 lei, achitată integral la data perfectării acestui act
juridic. Intervenienţii forţaţi sunt fiii numitului C.V., aşa cum rezultă din actele de stare civilă anexate la dosar.
în data de 14.08.2009, în temeiul Legii nr. 18/1991, s-a reconstituit dreptul de proprietate al numitei C.A. asupra terenului în suprafaţă de 125 mp, situat în Bucureşti, str. H.V. (...), emiţându-se titlul de proprietate nr. 1506/2/14.08.2009. La momentul reţinerii cauzei în pronunţare în data de 16.05.2011, prima instanţă a pus în discuţie validitatea convenţiei încheiate sub forma înscrisului sub semnătură privată în data de
28.10.1980, faţă de data deschiderii succesiunii numitei N.M., în data de
28.12.1980. Tribunalul a reţinut că prima instanţă a respins cererea principală şi cererea de intervenţie forţată pentru considerentul că înscrisul sub semnătură privată intitulat chitanţă, ce poate valora antecontract de vânzare-cumpărare, fiind încheiat în data de 28.10.1980, întruneşte condiţiile unui pact asupra unei succesiuni viitoare, numita N.M. decedând abia în data de 28.12.1980.
In etapa procesuală a apelului, reclamanta-apelantă şi apelantul-intervenient forţat au ataşat la dosar un înscris intitulat rectificare, încheiat în data de 24.02.2010, prin care numita C.A. a declarat că rectifică eroarea materială strecurată în înscrisul sub semnătură privată menţionat în precedent, data încheierii acestuia fiind 28.10.1981, iar nu 28.10.1980, cum din eroare a fost consemnat. Numita C.A. a decedat la data de
15.06.2011, fiind introduşi în cauză descendenţii acesteia de gradul I, şi anume C.I., C.L. şi C.I.
Potrivit dispoziţiilor art. 11 din Decretul nr. 144/1958 privind reglementarea eliberării autorizaţiilor de construire, reparare şi desfiinţare a construcţiilor, precum şi a celor referitoare la înstrăinările şi împărţelile terenurilor cu sau fară construcţii, actele de înstrăinare sau de împărţeală a terenurilor cu sau fară construcţii, proprietate particulară, se vor face numai în formă autentică, în caz contrar acestea fiind nule de drept. Ca atare, în ceea ce priveşte transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului, prin înscrisul sub semnătură privată anterior menţionat, din patrimoniul numitelor C.A. şi V.E. în patrimoniul numiţilor D.E. şi C.V., tribunalul a considerat că aceasta nu a operat, având în vedere nerespec-tarea formei autentice a actului de înstrăinare, sancţionată cu nulitatea absolută, potrivit prevederilor legale menţionate în precedent, incidente la data întocmirii acestuia.
Conversiunea actului juridic reprezintă o regulă de drept care înlătură principiul quod nullum est, nullum producit effectum, vizând considerarea manifestării de voinţă în sensul în care aceasta reprezintă un alt act juridic valabil, iar nu în sensul în care constituie un act juridic lovit de nulitate. O principală aplicaţie a conversiunii actului juridic o reprezintă cazul mani
festării de voinţă nule ca vânzare-cumpărare, dar valabilă ca antecontract de vânzare-cumpărare. Prin urmare, tribunalul a apreciat că părţile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare a imobilului în cauză, condiţiile operării conversiunii actului juridic fiind întrunite cumulativ (actul iniţial este nul, între actul iniţial şi cel ce urmează a fi considerat valabil există diferenţa că primul reprezintă un contract de vânzare-cumpărare, în timp ce cel de-al doilea este un antecontract de vânzare-cumpărare, nu rezultă inadmisibilitatea conversiunii din manifestarea de voinţă a părţilor, iar actul juridic ce urmează a fi socotit valabil îndeplineşte condiţiile de validate cerute de lege şi acestea se regăsesc în chiar cuprinsul actului lovit de nulitate).
Dată fiind rectificarea datei încheierii înscrisului sub semnătură privată, prin acordul părţilor semnatare, tribunalul a apreciat că nu se mai poate susţine teza existenţei unui pact asupra unei succesiuni viitoare, în
temeiul căreia a fost fundamentată soluţia primei instanţe. In primul rând, tribunalul a apreciat că acest înscris nu a fost produs în etapa procesuală a apelului pro causa, întrucât data acestuia (24.02.2010) este anterioară datei pronunţării soluţiei primei instanţe (26.05.2011), iar valabilitatea
sa nu a fost contestată de nicio parte litigantă. In al doilea rând, din moment ce toate părţile contractante, cu excepţia numitului C.V., care era decedat la data rectificării datei, chiar situate pe poziţii adverse în litigiu, au consimţit la îndreptarea erorii materiale, tribunalul consideră că data înscrisului sub semnătură privată este cea din 28.10.1981. De altfel, valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare a fost recunoscută de toate părţile litigante, inclusiv de numita C.A., situată pe poziţia procesuală a pârâtului, dată fiind calitatea sa de promitent-vânzător.
în ipoteza în care bunul se află în patrimoniul vânzătorului-promitent şi nu există niciun impediment legal, la cererea cumpărătorului-promitent, instanţa îl poate obliga pe vânzătorul-promitent la respectarea obligaţiei de vânzare asumate în antecontract, în lumina principiilor executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a prejudiciilor, hotărârea instanţei având caracter constitutiv de drepturi de la data rămânerii sale definitive, transferând dreptul de proprietate dintr-un patrimoniu în altul şi suplinind, astfel, consimţământul vânzătorului-promitent.
Având în vedere că, în materie contractuală, culpa debitorului este prezumată, iar numita C.A. şi, ulterior, succesorii acesteia, cărora li s-a transmis obligaţia pârâtei iniţiale de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, nu au făcut dovada unei cauze exoneratoare de răspundere în ceea ce priveşte nerespectarea obligaţiei ce le incumbă de a perfecta actul juridic prefigurat şi constatând că dreptul de proprietate asupra imobilului se mai află în patrimoniul acestora, instanţa, în temeiul
II. Condiţiile de validitate a antecontractului dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864, aplicabile speţei de faţă, a admis apelurile, a schimbat în tot sentinţa civilă apelată şi a admis cererea principală şi cererea de intervenţie forţată.
In consecinţă, prezenta hotărâre va ţine loc de act autentic de vânza-re-cumpărare, încheiat între numiţii D.E., având o cotă de 1/2 din dreptul de proprietate, C.V.D. şi C.A.B., ambii având o cotă de 1/2 din dreptul de proprietate, în calitate de cumpărători, şi numiţii C.I., C.L. şi C.I., în calitate de vânzători, având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, str. H.V., compus din teren în suprafaţă de 125 mp (103 mp din măsurători), astfel cum a fost identificat în raportul de expertiză întocmit de expertul judiciar P.I., şi din construcţie, astfel cum a fost identificată în raportul de expertiză întocmit de expertul judiciar
I.M.A., preţul fiind de 15.000 lei (RON).
| ← Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să... | Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să... → |
|---|
