Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asupra unui apartament ce face obiectul Legii nr. 112/1995.
| Comentarii |
|
Stabilirea în antecontract a termenului de încheiere a contractului după momentul expirării interdicţiei prevăzute de Legea nr. 112/1995. Formularea acţiunii înainte de termenul stabilit în contract. Decădere din beneficiul termenului
1. Pârâţii promitenţi-vânzători nu aveau obligaţia legală de a obţine de la instituţiile competente relaţii privind situaţia juridică a imobilului, vizând existenţa eventualelor notificări în temeiul Legii nr. 10/2001, pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanţii; obţinerea acestor informaţii avea relevanţă juridică numai la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995, în vederea aprecierii bunei lor credinţe şi salvgardării acestui act juridic de la sancţiunea nulităţii, în temeiul principiului validităţii aparenţei în drept, astfel încât această apărare nu înlătură culpa acestora pentru nerespectarea obligaţiilor contractuale.
2. încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu o altă persoană şi promovarea unei cereri în anularea actului juridic încheiat cu reclamanţii atrag incidenţa sancţiunii civile a decăderii pârâţilor din beneficiul termenului suspensiv, în temeiul dispoziţiilor art. 1025 C. civ. 1864.
Jud. Sectorului 2 Bucureşti, sent. civ. nr. 11056 din 12 noiembrie 2010, irevocabilă prin respingerea recursului prin dec. nr. 569R din 1 martie 2012 a Trib. Bucureşti, s. a V-a civ., nepublicată
Prin cercrca înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti la data de 28.07.2009, reclamanţii A.T.A. şi A.L.M. au chemat în judecată pe pârâţii R.D. şi R.A., solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, având ca obiect o parte a imobilului situat în Bucureşti, Bd. P.P. (...), cu cheltuieli de judecată.
în motivarea cererii, reclamanţii au învederat că, la data de 12.07.1999, între pârât şi reclamant a fost încheiat un antecontract de vânzare-cum-
părare sub semnătură privată, în temeiul căruia pârâtul s-a obligat să-i înstrăineze reclamantului imobilul menţionat anterior, după ce va deveni titular al dreptului de proprietate, în schimbul unui preţ de 15.000 lei
(RON). In continuare, reclamanţii au menţionat că pârâţii au devenit proprietarii imobilului în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. 1160/2/27.07.1999, motiv pentru care au încheiat un alt antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3877/05.10.1999 de BNP C.M.P., preţul imobilului în cuantum de 21.000 lei (RON) fiind achitat de reclamanţi la data autentificării acestui act juridic, moment la care au intrat şi în posesia imobilului. Reclamanţii au precizat că pârâţii aveau obligaţia încheierii contractului de vânzare-cumpărare în termen de 30 de zile de la data expirării interdicţiei de înstrăinare, cu durata de 10 ani de la data cumpărării în temeiul Legii nr. 112/1995. De asemenea, reclamanţii au susţinut că, ulterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, relaţiile dintre părţi au devenit tensionate, culminând cu promovarea de către pârâţi a unei cereri de chemare în judecată a reclamanţilor în vederea anulării actului juridic încheiat, ce a fost respinsă în mod irevocabil de instanţele judecătoreşti. Totodată, reclamanţii au arătat că pârâţii au promis spre vânzare acelaşi imobil şi numitei M.A.M.L., în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1530/15.09.2004 de BNP E.S.D., motiv pentru care apreciază că pârâţii intenţionează să nu-şi mai
respecte obligaţiile asumate faţă de reclamanţi. In drept, reclamanţii au invocat dispoziţiile art. 969, art. 1073, art. 1077 C. civ. 1864.
Pârâţii au formulat întâmpinare la cererea de chemare în judecată, prin care au arătat că sunt de acord cu admiterea acţiunii, motivând că nu s-a putut încheia contractul de vânzare-cumpărare ca urmare a faptului că pârâtul a fost plecat în Norvegia, întorcându-se în ţară în luna septembrie 2009, fapt adus la cunoştinţa reclamanţilor de către pârâtă. (...)
Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanţa a reţinut următoarele considerente:
Pârâţii R.D. şi R.A. au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, Bd. P.P. (...), prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1160/2/27.07.1999, în temeiul Legii nr. 112/1995,
cu SC R. SA, în calitate de vânzător. Intre pârâţii R.D. şi R.A., în calitate de promitenţi-vânzători, şi reclamanţii A.T.A. şi A.L.M., în calitate de promitenţi-cumpărători, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3877/05.10.1999 de BNP C.M.P. în temeiul antecontractului menţionat anterior, pârâţii s-au obligat să vândă reclamanţilor dreptul de proprietate asupra unei camere în suprafaţă de 19,39 mp (poziţia 4 din plan imobil), a unei băi în suprafaţă de 3,08 mp (poziţia 5 din plan imobil) şi a unui vestibul în suprafaţă de 8,16
mp (poziţia 7 din plan imobil), reprezentând o parte a imobilului situat în Bucureşti, Bd. P.P. (...), iar reclamanţii s-au obligat să cumpere acest imobil, contractul de vânzare-cumpărare urmând a fi perfectat în formă autentică în termen de 30 zile de la data expirării interdicţiei de înstrăinare.
In cuprinsul actului juridic încheiat, părţile au specificat preţul total al bunului, şi anume 21.000 lei (RON), ce a fost achitat de reclamanţi până la data autentificării antecontractului de vânzare-cumpărare, aceştia având şi calitatea de procuratori de fonduri pentru acest apartament.
în ceea ce priveşte susţinerea pârâţilor, în sensul că baia ar fi comună, astfel încât nu poate fi vândută, în concluziile raportului de expertiză tehnică imobiliară în specialitatea construcţii s-a stabilit faptul că reclamanţii au acces la baia vândută prin cameră şi vestibul, în timp ce pârâţii dispun de o altă baie.
în ipoteza în care bunul se află în patrimoniul vânzătorului-promitent şi nu există niciun impediment legal, la cererea cumpărătorului-promitent, instanţa îl poate obliga pe vânzătorul-promitent la respectarea obligaţiei de vânzare asumate în antecontract, chiar şi fară acordul acestuia, în lumina principiilor executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a prejudiciilor, hotărârea instanţei având caracter constitutiv de drepturi de la data rămânerii sale definitive, transferând dreptul de proprietate dintr-un patrimoniu în altul şi suplinind astfel consimţământul vânzătorului-promitent.
Având în vedere că, în materie contractuală, culpa debitorului este prezumată, iar pârâţii nu au făcut dovada unei cauze exoneratoare de răspundere în ceea ce priveşte nerespectarea obligaţiei ce le incumba de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică în termenul contractual stipulat de 30 de zile de la data la care expira interdicţia de vânzare, prevăzută de art. 9 din Legea nr. 112/1995, şi constatând că dreptul de proprietate asupra imobilului se mai află în patrimoniul acestora, instanţa, în temeiul dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864, a admis cererea astfel cum a fost formulată.
Instanţa a apreciat că pârâţii nu aveau obligaţia legală de a obţine de la instituţiile competente relaţii privind situaţia juridică a imobilului vizând existenţa eventualelor notificări în temeiul Legii nr. 10/2001 pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanţii, obţinerea informaţiilor menţionate anterior având relevanţă juridică numai la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995, în vederea aprecierii bunei lor credinţe şi salvgardării acestui act juridic de la sancţiunea nulităţii, în temeiul principiului validităţii aparenţei în drept. Totodată, susţinerea pârâţilor vizând durata efectuării expertizei cadastrale şi obţinerii unui număr cadastral distinct
pentru imobil nu este de natură să-i exonereze de culpă în neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare la termen, din moment ce expertiza cadastrală şi intabularea puteau fi efectuate oricând înainte de expirarea interdicţiei legale de înstrăinare, astfel încât pârâţii aveau posibilitatea şi erau obligaţi să respecte termenul contractual stipulat. De asemenea, existenţa unei hotărâri privind permisiunea de şedere a pârâtului în Norvegia în perioada 07.04.2008-07.04.2014 nu poate conduce la concluzia punerii pârâtului în imposibilitatea de a-şi respecta obligaţiile contractuale, existând alternativa revenirii sale în ţară pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau a mandatării pârâtei în scopul efectuării acestui act juridic, în numele şi pe seama sa.
Pe cale de consecinţă, instanţa a pronunţat o hotărâre care va ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, încheiat între reclamanţii A.P.T. şi A.L.M., în calitate de cumpărători, şi pârâţii R.D. şi R.A., în calitate de vânzători, având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului menţionat în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3877/05.10.1999 de BNP C.M.P., compus din cameră în suprafaţă de 19,39 mp (poziţia 4 din plan imobil), baie în suprafaţă de 3,08 mp (poziţia 5 din plan imobil) şi vestibul în suprafaţă de 8,16 mp (poziţia 7 din plan imobil), reprezentând o parte a imobilului situat în Bucureşti, Bd. P.P. (...), dobândit de pârâţi prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1160/2/27.07.1999, încheiat cu SC R. SA, preţul fiind în cuantum de
21.000 lei (RON). (...)
Instanţa a apreciat că termenul suspensiv de 30 de zile de la data expirării interdicţiei legale de înstrăinare, stabilit pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, reprezintă un termen în beneficiul ambelor părţi. Faptul introducerii de către reclamanţi a cererii de chemare în judecată anterior expirării termenului contractual de 30 de zile echivalează cu renunţarea la beneficiul termenului suspensiv, în timp ce faptul încheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare cu o altă persoană şi al promovării unei cereri în anularea actului juridic încheiat cu reclamanţii implică incidenţa sancţiunii civile a decăderii pârâţilor din beneficiul termenului suspensiv, în temeiul dispoziţiilor art. 1025 C. civ. 1864. Astfel, pârâţii au redus în mod imputabil probabilitatea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, textul legal menţionat nevizând garanţiile propriu-zise ce pot însoţi dreptul de creanţă, ci garanţiile asimilate, inclusiv elemente de certitudine a perfectării actului juridic.
De asemenea, instanţa nu a putut face aplicarea dispoziţiilor art. 275 CPC, având în vedere că, deşi pârâţii au recunoscut pretenţiile reclamanţilor în scris prin întâmpinare pe parcursul litigiului, aceştia au susţinut că baia este comună, astfel încât nu poate fi vândută, administrându-se
din acest motiv proba cu expertiză tehnică imobiliară în specialitatea construcţii, considerent pentru care instanţa a apreciat că pârâţii nu au recunoscut în mod efectiv, necondiţionat şi integral pretenţiile reclamanţilor pentru a fi incident textul legal menţionat.
| ← Antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect un bun ce... | Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.... → |
|---|
