Pronunţarea unei hotărâri care să tină loc de act autentic de vânzare în baza unui contract de leasing imobiliar, la cererea utilizatorului căruia nu i-a fost respectat dreptul de opţiune
| Comentarii |
|
Legea nr. 287/2006, care modifică O.G. nr. 51/1997 privind operaţiunile de leasing şi societăţile de leasing (şi care reprezintă dreptul comun faţă de normele speciale cuprinse în O.U.G. nr. 88/1997, completându-se cu acestea din urmă, în măsura în care nu se dispune altfel), face trimitere la înţelesul noţiunii de „valoare reziduală” (art. I pct. 4) şi la posibilitatea pe care o are instanţa judecătorească învestită cu stabilirea daunelor-interese (pentru prejudiciul produs utilizatorului căruia nu i-a fost respectat dreptul de opţiune la sfârşitul perioadei de leasing) de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare (art. I pct. 17).
Aşadar, o instanţă judecătorească poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în condiţiile amintite, chiar dacă a fost sesizată iniţial numai cu o cerere de obli-gare a pârâtului la plata de daune-interese, deci cu atât mai mult se impune admiterea cererii reclamantei utilizator de a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, câtă vreme tribunalul a fost chiar de la început sesizat cu respectiva cerere, iar nu cu una privind plata de daune-interese.
C.A. Bucureşti, s. a V-a com., dec. nr. 53 din 12 februarie 2008,
Prin sentinţa comercială nr. 5639 din 24.04.2007, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a Vl-a comercială, s-a admis în parte acţiunea formulată de către reclamanta SC D.C. SRL în contradictoriu cu pârâta SC G. SA şi a fost obligată pârâta la plata sumei de 1.000 lei (RON)/zi de întârziere, daune cominatorii calculate de la data introducerii acţiunii, 09.08.2006, şi până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru spaţiul comercial situat în B.T.E., nr. 354, sector 2. S-a respins ca neîntemeiat capătul de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asupra spaţiului în litigiu.
Pentru a hotărî astfel, s-a reţinut că reclamanta a formulat o cerere de chemare în judecată prin care a solicitat să se pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru spaţiul comercial situat în B.T.E., nr. 354, sector 2, dobândit de la pârâtă în baza contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare cu nr. 2808/21.06.1999, cu obligarea pârâtei la plata de daune cominatorii de 1.000 lei (RON) pentru fiecare zi de întârziere calculate de la data introducerii acţiunii şi până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, că preţul contractului a fost convenit la 507.600 lei (RON) şi, ca urmare a refuzului pârâtei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare la sfârşitul perioadei de leasing, a fost pronunţată sentinţa comercială nr. 10847/2003 de către Tribunalul Bucureşti, Secţia comercială, prin care a fost obligată pârâta să procedeze la vânzarea valabilă a imobilului, în natura construcţiei ce a făcut obiectul contractului de leasing imobiliar către reclamanta SC D.C. SRL.
S-a mai reţinut că pârâta a refuzat executarea de bunăvoie a hotărârii judecătoreşti, cu motivarea că preţul vânzării trebuie negociat, că în speţă devin incidente prevederile art. 1 din O.G. nr. 51/1997, din care rezultă că utilizatorul din contractul de leasing nu dobândeşte la sfârşitul perioadei de leasing dreptul de proprietate asupra bunului, chiar dacă a achitat în totalitate preţul convenit pentru perioada de locaţiune şi că, prin urmare, nerespectarea dreptului de opţiune de către locator atrage numai sancţionarea acestuia la plata de daune-interese către utilizator, sens în care sunt şi dispoziţiile art. 16 din O.G. nr. 51/1997, modificată prin Legea nr. 287/2006, potrivit cărora instanţa judecătorească învestită cu stabilirea daunelor-interese va putea pronunţa o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
In continuare, se reţine că reclamanta nu a învestit instanţa cu o acţiune în stabilirea de daune-interese, că nu se poate astfel pronunţa nici hotărârea judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a bunului dat în leasing şi că pentru neexecutarea obligaţiei de a face stabilite în sarcina pârâtei locator, care trebuia să încheie cu reclamanta utilizator contractul de vânzare-cumpărare potrivit dispoziţiilor sentinţei comerciale nr. 10847/2003 a Tribunalului Bucureşti, se impune constrângerea pârâtei la executarea obligaţiei sub forma obligării acesteia la plata sumei de 1.000 lei (RON) pe zi de întârziere către reclamantă de la data introducerii acţiunii 09.08.2006 şi până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru spaţiul în litigiu.
împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta SC G. SA, care solicită admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinţei atacate, iar pe fond, să se respingă şi capătul de cerere din acţiunea reclamantei cu privire la
obligarea pârâtei la plata de daune cominatorii. In motivarea apelului se arată că tribunalul a considerat în mod greşit că SC G. SA a refuzat să se supună unei hotărâri judecătoreşti, cum este sentinţa comercială nr. 10847/2003 a Tribunalului Bucureşti, câtă vreme societatea a fost de acord cu încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, însă reclamanta nu a căzut de acord cu privire la stabilirea condiţiilor de formă şi de preţ ale vânzării. Mai arată că a notificat SC D.C. SRL în sensul amintit şi că nu se poate încheia un contract de vânzare-cumpărare valabil în lipsa unui preţ, în convenţia de leasing imobiliar nefiind stabilită nicio valoare reziduală pentru imobilul pe care reclamanta vrea să îl achiziţioneze.
împotriva aceleiaşi hotărâri a declarat apel şi reclamanta SC D.C. SRL, care solicită admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinţei atacate, iar pe fond, să se pronunţe şi o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru spaţiul comercial situat în B.T.E., nr. 354, sector 2. în motivarea apelului, se arată că modificările
aduse O.G. nr. 51/1997 prin Legea nr. 287/2006 s-au făcut tocmai în scopul de a preveni un refuz al locatorului ca la finalul contractului de leasing şi în condiţiile în care locatarul şi-a îndeplinit integral obligaţiile (lucru constatat în mod irevocabil de către instanţa de judecată) să nu se încheie contractul de vânzare-cumpărare, că instanţa de fond a apreciat în mod eronat pe primul capăt al acţiunii că reclamanta utilizator ar avea numai un drept de opţiune la expirarea convenţiei de leasing şi că nu a ţinut seama în speţă de modificările aduse prin Legea nr. 287/2006, potrivit cărora instanţa judecătorească va putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Mai arată că, prin soluţia pronunţată, tribunalul nu face decât să perpetueze la nesfârşit o stare de fapt provocată cu rea-credinţă de către pârâta locator.
Analizând actele şi lucrările dosarului în raport de cererea de chemare în judecată, de hotărârea atacată şi de motivele de apel invocate de către părţi, Curtea a apreciat că apelurile sunt fondate şi, în temeiul art. 296 CPC, le-a admis şi a schimbat sentinţa apelată pentru următoarele considerente:
între părţi a fost încheiat contractul de leasing imobiliar cu nr. 2808/ 21.06.1999, prin care SC G. SA, în calitate de locator, în contextul privatizării societăţilor potrivit cu O.U.G. nr. 88/1997, s-a obligat să transmită către SC D.C. SRL, în calitate de utilizator, dreptul de folosinţă şi posesie asupra imobilului situat în B.T.E., nr. 354, sector 2 şi să respecte, la expirarea contractului, dreptul de opţiune al utilizatorului care consta în posibilitatea de a solicita achiziţionarea bunului sau restituirea acestuia.
Prin sentinţa comercială nr. 10847 din 17.09.2003, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, rămasă definitivă şi irevocabilă prin respingerea apelului şi, ulterior, prin respingerea recursului, cum rezultă din decizia
comercială nr. 346/2006, pronunţată de înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, s-a constatat că societatea utilizatoare şi-a executat integral obligaţia de plată a redevenţelor locative, că aceasta şi-a exercitat în mod justificat dreptul de opţiune cu privire la cumpărarea imobilului ce a făcut obiectul contractului de leasing şi că (...) G. SA şi-a încălcat obligaţiile contractuale asumate atunci când a refuzat nejustificat să încheie contractul de vânzare-cumpărare. Prin această sentinţă SC G. SA, locatoare, a fost obligată să procedeze la vânzarea valabilă către SC D.C. SRL, utilizatoare a imobilului în natura construcţiei situat în B.T.E., nr. 354, sector 2. Reţine că, ulterior acestei hotărâri, SC G. SA a ajuns la concluzia că nu poate să încheie în mod valabil cu reclamanta SC D.C. SRL un contract de vânzare-cumpărare, în lipsa unui preţ care, în opinia sa, nu a fost de la început stabilit prin contractul de leasing imobiliar, din care, de altfel, lipseşte menţiunea referitoare la valoarea reziduală a bunului care a făcut
obiectul convenţiei. Aceste aprecieri nu pot fi primite, în condiţiile în care a fost pronunţată sentinţa comercială nr. 10847/2003 de către Tribunalul Bucureşti, care a avut în vedere tocmai contractul părţilor de leasing imobiliar prin care s-a stipulat un preţ al contractului de 507.600 lei (ROL).
Mai reţine că, prin Legea nr. 287/2006, care modifică O.G. nr. 51/1997 privind operaţiunile de leasing şi societăţile de leasing (şi care reprezintă dreptul comun faţă de normele speciale cuprinse în O.U.G. nr. 88/1997, completându-se cu acestea din urmă în măsura în care nu se dispune altfel), se face trimitere la înţelesul noţiunii de „valoare reziduală” (art. I pct. 4) şi la posibilitatea pe care o are instanţa judecătorească învestită cu stabilirea daunelor-interese (pentru prejudiciul produs utilizatorului căruia nu i-a fost respectat dreptul de opţiune la sfârşitul perioadei de leasing) de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare (art. 1 pct. 17). Aşadar, o instanţă judecătorească poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare în condiţiile amintite, chiar dacă a fost sesizată iniţial numai cu o cerere de obligare a pârâtului la plata de daune-interese. Cu atât mai mult, se impune în speţa de faţă admiterea cererii reclamantei utilizator de a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, câtă vreme tribunalul a fost chiar de la început sesizat cu respectiva cerere, iar nu cu una privind plata de daune-interese, între părţi pronunţându-se şi sentinţa comercială nr. 10847/2003 de către Tribunalul Bucureşti, Secţia a Vl-a comercială.
Pentru considerentele expuse şi văzând şi dispoziţiile invocate, Curtea a schimbat hotărârea apelată, în sensul admiterii în parte a cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată de către reclamantă şi a constatat intervenită între pârâta locator-vânzătoare SC G. SA şi reclamanta utilizator-cumpărătoare SC D.C. SRL vânzarea-cumpărarea imobilului construcţie, cu destinaţie spaţiu comercial, situat în B.T.E., nr. 354, sector 2, care a făcut obiectul contractului părţilor de leasing imobiliar cu nr. 2808/21.06.1999.
Pe aspectul capătului de cerere din acţiunea reclamantei utilizatoare care a solicitat obligarea pârâtei locator şi la plata de daune cominatorii, Curtea a reţinut că efectul cominatoriu al daunelor solicitate este numai aparent şi fară eficienţă în contextul sus-amintit, câtă vreme nu s-a specificat în ce anume ar consta prejudiciul suferit de către reclamantă, ştiut fiind că, în final, cuantumul daunelor trebuie convertit la valoarea exactă a prejudiciului suferit de către creditor prin neexecutarea sau executarea cu întârziere a obligaţiei de a face asumate de debitor. De altfel, acest din urmă capăt de cerere nu poate fi apreciat ca având o strânsă legătură cu primul care învesteşte instanţa cu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Faţă de cele expuse, având în vedere şi dispoziţiile art. 1169-1170 C. civ. 1864 şi art. 46 C. com., Curtea, în temeiul art. 296 CPC, a admis apelurile părţilor, a schimbat hotărârea atacată şi, pe fond, a admis în parte acţiunea reclamantei, a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului construcţie, cu destinaţie spaţiu comercial situat în B.T.E., nr. 354, sector 2, şi a respins capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata de daune cominatorii. A reţinut că prezenta hotărâre ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
| ← Contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de... | Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să... → |
|---|
