anulare titlu proprietate. Jurisprudență Fondul funciar
| Comentarii |
|
Judecătoria TÂRGU JIU Sentinţă civilă nr. 7302 din data de 24.10.2013
Dosar nr. 14582/318/2011
R O M Â N I A
Cod operator 2445
JUDECĂTORIA TÂRGU JIU
JUDEȚUL GORJ
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă Nr. 7302
Ședința publică din 24 Octombrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE PARASCHIVA CATRINOIU
Grefier ALEXANDRINA BLOANȚĂ CĂRĂVAN
Pe rol judecarea acțiunii civile formulată de reclamanta Gelatu Constanta- decedată și continuată de moștenitori legali Gelatu I. Dorel și Gelatu I. Marcel în contradictoriu cu pârâții Comisia Locală Arcani pentru aplicarea legilor Fondului Funciar, Coiculescu Gheorghe Alin, Berca I. Ion și Berca Ana.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns reclamantul Gelatu Dorel asistat de avocat Croitoru Marilena și pârâții Coiculescu Gheorghe Alin și Berca Ana asistați de avocat Miruță Gheorghe, pârâtul Berca I.Ion fiind reprezentat de avocat Miruță Gheorghe.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, reclamantul Gelatu Dorel, prin apărător, depune la dosar chitanța privind achitarea taxei de timbru în sumă de 211 lei.
Nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, instanța a constatat cauza în stare de judecată și a acordat cuvântul pe fond.
Reclamantul Gelatu Dorel, prin apărător Croitoru Marilena, a solicitat admiterea tuturor capetelor de cerere și acordarea cheltuielilor de judecată.
Avocat Croitoru Marilena pentru reclamant crede că ordinea de soluționare este alta, ordinea logică trebuie să înceapă cu pct. 3 și în funcție de această soluție formează și celelalte petite, că în 1986 se face o declarație în fața primăriei, că moștenitorul fiul acesteia dovedește că în această vânzare a fost menționată suma care a fost dată, că capătul 3 de cerere este admisibil și solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare și să fie stabilit și dreptul de proprietate, solicitând anularea adeverinței de proprietate impunându-se nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat la notariat.
Avocat Miruță Gheorghe pentru pârâți, solicită respingerea tuturor capetelor de cerere din acest dosar pe motiv că complexitatea acestei cauze a fost creată de reclamant, că art. 8 din L 18/1991 spune că reconstituirea dreptului de proprietate se face la cerere de către cei care s-au înscris în CAP, că tatăl vânzătorului a făcut cerere de reconstituire a dreptului de proprietate și s-a reconstituit dreptul de proprietate, că nu a obținut un act de vânzare cumpărare ci o chitanță care are rolul unei promisiuni de vânzare cumpărare, deci nu a obținut un act de vânzare cumpărare, chitanța neavând rolul de vânzare cumpărare, deci chitanța respectivă este o promisiune de vânzare cumpărare, că raportat la disp. art. 611 c. civ. esența vânzării cumpărării este prețul, că în chitanță nu este precizat prețul deci chitanța respectivă este o promisiune de vânzare cumpărare, că este o construcție juridică fără formă și fără fond, fără cheltuieli de judecată.
INSTANȚA
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Tg-Jiu sub nr. 14582/318/2011, reclamanta Gelatu Constanta- decedată cu moștenitori legali Gelatu I. Dorel și Gelatu I. Marcel în contradictoriu cu pârâții Comisia Locală Arcani pentru aplicarea legilor Fondului Funciar, Coiculescu Gheorghe Alin, Berca I. Ion și Berca Ana a solicitat instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate nulitatea absoluta a adeverinței nr. 1196/09.05.2011 si a procesului verbal de punere in posesie eliberat de Comisia Locală Arcani in favoarea pârâtului Coiculescu Gheorghe Alin, să se constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2539/24.06.2011 de B.N.P. Anica Merisescu, incheiat intre pârâții Coiculescu Gheorghe Alin, in calitate de vânzător si pârâții Berca I. Ion si Berca Ana, in calitate de cumpărători, să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea încheiată intre reclamantă, in calitate de cumpărătoare si Coiculescu Dumitru Titel, in prezent decedat (autorul pârâtului Coiculescu Gheorghe Alin), in calitate de vânzător, având ca obiect terenurile pentru care s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate in favoarea pârâtului Coiculescu Gheorghe Alin, conform adeverinței nr. 1196/09.05.2011 emisă de Comisia Locala Arcani, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat că la data de 20.11.1992 a incheiat cu Coiculescu Dumitru Titel (tatăl pârâtului Coiculescu Gheorghe Alin) un antecontract de vânzare-cumpărare in formă olografă prin care a dobândit două terenuri situate în comuna Arcani, sat Ștroiesti, județul Gorj, respectiv un teren lat de 4 metri care incepe din Apa Jalesului până in șoseaua satului Stroiești, vecin la Nord cu Bălan G. Gheorghe si la Sud cu Malaiusi llie si un teren lat de 2,5 m care se intinde din șoseaua satului Stroiești până în culmea dealului, vecin la Nord cu Bălan G. Gheorghe și la sud cu Brădiceanu C.Constantin, ambele suprafețe însumând 28 ari.
Reclamanta a mai arătat că la data de 31 .01.1996, prin încheierea de autentificare nr. 21 a Consiliului Local Arcani, Coiculescu Dumitru Titel a reconfirmat convenția de vânzare-cumpărare menționată mai sus , solicitând să se radieze suprafața de 28 de ari din registrul agricol de la poziția sa.
Că, reprezentanții Comisiei Locale Arcani, ignorând total convenția de vânzare-cumpărare incheiată cu Coiculescu Dumitru Titel, au procedat la reconstituirea dreptului de proprietate pe o parte din terenul pe care il cumpărase, in favoarea lui Coiculescu Gheorghe Alin care deși nu obținuse inca titlu de proprietate, a procedat la vânzarea terenurilor către Berca Ion, căsătorit cu Berca Ana.
Reclamanta a mai arătat că a stăpânit netulburată aceste terenuri inca din anul 1992 pana in prezent, motiv pentru care a fost acționată in judecata de cumpărătorul Berca I. Ion, intr-o acțiune în revendicare care formează obiectul dosarului nr. 10946/318/2011 al Judecătoriei Tg-Jiu și că terenurile ce au format obiectul convenției de vânzare-cumpărare și pentru care a fost eliberata adeverința nr. 1196/09.05.2011 de către Comisia Locala Arcani, au aparținut in proprietate vânzătorului Coiculescu Dumitru Titel anterior colectivizării.
Că, adeverința provizorie de proprietate nr. 1196/09.05.2011 si procesul verbal de punere fost emise in favoarea pârâtului Coiculescu Gheorghe Alin, in calitatea sa de succesor al defunctului Coiculescu Dumitru Titel, iar nu in nume propriu.
Că, cerere a fost întemeiată pe disp. Cap. X art. 5 din Legea 247/2005 R.
Pentru dovedire, reclamanta a depus la dosar, în copie, act de vânzare, declarație, contract de vânzare cumpărare, cererea de chemare în judecată care face obiectul acțiunii în revendicare, cererea înregistrată sub nr. 134/28.01.2013 cu care face dovada că a formulat cerere la Comisia Locală Arcani pentru eliberarea certificatului fiscal cu privire la terenurile in litigiu, însă învederează că nu a primit înscrisul solicitat. De asemenea, depune la dosar încheierile nr. 32373/27.06.2011 și nr. 32374/27.06.2011 emise de OCPI Gorj, extras de carte funciară și date referitoare la terenuri, ordonanța de scoatere de sub urmărire penală nr. 3797/P/2010, certificat de atestare fiscală pentru persoane fizice nr. 756/28.04.2011.
Legal citați, pârâții Berca I.Ion și Berca Ana au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii -filele 24-25.
De asemenea, pârâtul Coiculescu Gheorghe Alin a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca netemeinică și nelegală-filele 26-27.
Comisia Locală Arcani de Fond Funciar a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii întrucât reclamanta nu este persoană îndreptățită în sensul art. 8 alin. 1 și 2 și art. 9 alin. 1 și 2 din Legea 18/1991, arătând că reclamanta nu a formulat cerere de reconstituire pentru terenul în litigiu, nu a beneficiat de validarea dreptului de proprietate pentru acest teren și nici de o efectivă punere în posesie pentru acest teren. A anexat întâmpinării înscrisuri, respectiv cererea de constituire a dreptului de proprietate formulată de Coiculescu D. Dumitru, adeverința nr. 1196/2011, proces verbal de punere in posesie și schița parcelelor, HCJ nr. 34/1991.
Prin încheierea de ședință din data de 17.11.2011 a fost disjuns primul capăt al cererii de chemare in judecată, respectiv constatarea nulității absolute a adeverinței de proprietate nr. 1196/09.05.2011, având în vedere dispozițiile art. 244 alin. 1 C.p.c., fiind disjuns și capătul doi al cererii de chemare in judecată, respectiv constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2539/24.06.2011 de BNP Anica Merișescu, având în dispozițiile art.95 pct.5 din Regulamentul de ordine interioară al instanțelor, potrivit cărora la nivelul Judecătoriei Tg-Jiu și cu avizul CSM, au fost constituite complete specializate, iar cauzele având ca obiect constatare nulitate contract de vânzare cumpărare sunt de competența completelor civile, urmând ca dosarul nou format să fie inaintat completului inițial investit cu soluționarea prezentei cauze, respectiv C 23 cu termen de judecată la 29.11.2011. De asemenea, cu privire la al treilea capăt al cererii de chemare in judecată, respectiv constatarea intervenirii vânzării cumpărării cu privire la terenurile pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate in favoarea pârâtului Coiculescu Gheorghe Alin in baza adeverinței de proprietate nr. 1196/09.05.2011, instanța a pus in vedere reprezentantului reclamantei să precizeze valoarea terenului in litigiu, in vederea stabilirii timbrajului aferent.
La data de 15.12.2011 reclamanta a depus la dosar note de ședință-fila 35.
Pârâtul Coiculescu Gheorghe Alin a depus la dosar precizare cu privire la acțiune-fila 36. A anexat acestei precizări declarație și act de vânzare din data de 20.11.1992. Prin încheierea de ședință din data de 12.01.2012 instanța a calificat această precizare ca fiind o cerere reconvențională, având ca obiect anulare antecontract de vânzare-cumpărare și în temeiul art. 95 pct. 5 din Regulamentul de ordine interioară al instanțelor a fost înaintată serviciului registratură al instanței în vederea formării unui nou dosar, formându-se astfel dosarul nr. 422/318/2012. Prin aceeași încheiere de ședință s-a dispus suspendarea judecății cu privire la dosarul nr. 14582/318/2011 până la soluționarea irevocabilă a cererii reconvenționale.
Cauza a fost repusă pe rol, stabilindu-se termen de judecată la data de 28.06.2012.
Prin încheierea de ședință din data de 06.09.2012 cauza a fost suspendată în baza art. 244 alin. 1 C.p.c. până la soluționarea recursului declarat împotriva sentinței civile nr. 6594/19.04.2012 pronunțată în dosarul nr.422/318/2012, fiind repusă pe rol, la solicitarea reclamantei și fiind fixat termen de judecată la 15.11.2012.
Prin încheierea de ședință din data de 06.12.2012 au fost conexate la prezenta cauză dosarele nr. 17646/318/2011 și nr. 17645/318/2011, dosare ce au fost disjunse din prezenta cauză, iar prin încheierea din data de 17.01.2013 a fost atașat prezentei cauze dosarul nr. 422/318/2012. La același termen de judecată s-a dispus emiterea unei adrese către Comisia Locală Arcani de Fond Funciar pentru a depune la dosar actele care au stat la baza emiterii adeverinței de proprietate nr. 1196/09.05.2011, respectiv cereri de reconstituire a dreptului de proprietate, HCJ și acte vechi de proprietate, iar reclamanta a fost citată cu mențiunea de a depune la dosar extras de carte funciară sau certificat de sarcini și certificat fiscal cu privire la terenurile in litigiu, răspunsul la adresa emisă de instanță fiind remis cu adresa nr. 147/30.01.2013.
În cauză au fost audiați martorii Priescu Nicolae și Mischie Constantin, propuși de reclamantă și Mercioiu Nicolae, propus de pârâți. De asemenea, au fost interogați pârâții Berca Ana, Coiculescu Gheorghe Alin și Berca Ion, răspunsurile acestora fiind consemnate în scris.
La termenul din data de 14.02.2013 a fost luată o precizare pârâtului Coiculescu Gheroghe Alin.
A fost efectuată expertiză topografică de către expertul Grămadă Romulus, fiind stabilite următoarele obiective: 1 identificarea prin suprafață ,dimensiuni, vecinătăți ,tarla, parcelă si redarea pe schiță a terenului descris in declarațiile martorilor și în actul sub semnătură privată intitulat,,act de vânzare "; 2. să se verifice daca suprafața identificată la pct.l se suprapune peste terenul individualizat in adeverința provizorie nr. 1196/9.05.2011 si in caz afirmativ să fie redată pe schiță suprapunerea de teren; 3. să se verifice daca suprafața identificată la pct. 1 se suprapune peste terenul individualizat în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2539/24.06.2011 si in caz afirmativ să fie redată, pe schiță, suprapunerea suprafețelor de teren; 4. să se verifice daca suprafața individualizată la pct 1 este aceeași cu suprafața individualizată in cuprinsul înscrisului intitulat"declarație " autentificat sub nr.21/31.01.1996.
Prin încheierea de ședință din data de 28.02.2013 a fost respinsă cererea formulată de pârâtul Berca Gh.Ion privind reaudierea martorilor, având în vedere că pârâții au fost asistați de apărător, iar martorii au fost audiați, atât in prezența pârâților, cât și in prezența apărătorului acestora.
Raportul de expertiză a fost depus la dosar la data de 20.03.2013, iar prin încheierea de ședință din data de 21.03.2013 a fost respinsă, din nou, cererea formulată de pârâtul Berca Gh.Ion privind reaudierea martorilor Mischie Constantin și Priescu Nicolae, având în vedere că martorii au fost audiați în prezența apărătorului ales, avocat Miruță Gheorghe și că, la data audierii martorilor, respectiv 14.02.2013, Berca Ion nu avea calitate de reprezentant al pârâtului Berca I.Ion, procura judiciară generală autentificată sub nr. 3868/02.04.1997 fiind depusă la dosar la termenul de judecată din 28.02.2013. De asemenea, instanța constată că proba cu martori a fost încuviințată pentru capătul de cerere privind constatarea vânzării, petit în care Berca I.Ion și Berca Ana nu au calitate de pârâți, iar pârâtul Coiculescu Gheorghe Alin nu a cerut reaudierea martorilor. Instanța mai constată că Berca I.Ion și Berca Ana au calitate de pârâți în capătul de cerere privind constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare, petit pentru care nu s-a solicitat proba testimonială. La același termen de judecată instanța a pus în vedere reclamantei, prin apărător, să depună la dosar certificat fiscal pentru a face dovada achitării impozitului cu privire la terenul in litigiu. De asemenea, având în vedere disp. art. 3 2 alin. 3 din Legea 146/1997 instanța a dispus înaintarea către Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Gorj a raportului de expertiză efectuat în cauză.
La termenul de judecată din data de 11.04.2013 s-a dispus emiterea unei adrese către Primăria comunei Arcani pentru a preciza dacă reclamanta Gelatu Constanța a plătit impozit pentru terenul în litigiu începând de la data încheierii înscrisului sub semnătură privată întocmit de Coiculescu Dumitru Titel, respectiv 20.11.1992 până la data de încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv 24.06.2011, precum și a unei adrese către B.N.P.Anica Merișescu pentru a depune la dosar actele care au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2539/24.06.2011, relațiile solicitate B.N.P.Anica Merișescu fiind remise cu adresa nr. 451/23.04.2013.
La termenul de judecată din 09.05.2013 s-a dispus refacerea raportului de expertiză de către expertul Căvăloiu Dumitru având în vedere că pentru avizarea raportului de expertiză este necesar ca lucrarea tehnică să fie realizată de un expert autorizat și că în lista cu experții topografi comunicată de Biroul Local de Expertize de pe lângă Tribunalul Gorj nu se menționează dacă experți sunt sau nu avizați să întocmească documentația necesară avizării raportului de expertiză. La același termen de judecată instanța a pus în vedere reprezentantei Comisiei Locale Arcani de Fond Funciar să precizeze dacă reclamanta Gelatu Constanța a plătit impozit pentru terenul în litigiu începând de la data încheierii înscrisului sub semnătură privată întocmit de Coiculescu Dumitru Titel, respectiv 20.11.1992 până la data de încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv 24.06.2011, răspunsul fiind remis cu adresa nr. 877/24.05.2013.
Raportul de expertiză refăcut a fost depus la dosar la data de 09.10.2013.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată următoarele:
La data de 20.11.1992 , între Coiculescu Dumitru Titel, autorul pârâtului Coiculescu Gheorghe Alin, în calitate de vânzător, și Gelatu Constanța, în calitate de cumpărător, s-a încheiat actul sub semnătură privată, intitulat " Act de vânzare"; (fila 5).
Obiectul actului l-a reprezentat vânzarea unui teren care începe din apa Jaleșului în lățime de 4 m până la șoseaua satului Stroiești, având ca vecini: la MN-Bălan G.Gheorghe și la MZ-Mălăiuș Ilie , teren ce se continuă din șoseaua satului Stroiești la răsărit până în culmea dealului, având lățimea de 2,5 m și se învecinează la MN tot cu Bălan G.Gheorghe și la MZ cu Brădiceanu C.Constantin.
Din probatoriul administrat în cauză, instanța constată că înscrisul sub semnătură privată încheiat între autorii părților din dosar, potrivit principiului conversiunii actului juridic, are valoarea unui antecontract de vânzare cumpărare care îndeplinește condițiile prev. de art. 948 C.civil, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții care se obligă, un obiect determinat și o cauză ilicită.
Astfel, terenul menționat în actul sub semnătură privată este individualizat prin lățime și vecini, consimțământul vânzătorului nu este viciat, moștenitorul acestuia precizând la interogatoriu că nu cunoaște dacă este semnătura tatălui său, însă nu a contestat această semnătură.
De altfel, valabilitatea antecontractului de vânzare cumpărare a fost analizată în dosarul nr. 422/318/2012 (atașat prezentei cauze) prin sentința civilă nr. 6594/2012, rămasă irevocabilă prin decizia nr. 2947/15.10.2012, respingându-se acțiunea formulată de pârâtul Coiculescu Gheorghe Alin. S-a reținut în considerentele hotărârii că această promisiune bilaterală de vânzare cumpărare este o convenție prin care părțile se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare cumpărare , în temeiul art. 5 Titlul X al Legii 247/2005.
Nu s-a reținut susținerea pârâtului în sensul că actul nu este valabil pentru că nu este menționat prețul și s-a stabilit cu putere de lucru judecat că dispozițiile art. 948 C. civil nu prevăd ca și condiție esențială determinarea prețului și nefiind vorba despre o convenție valabil încheiată sub forma unui act de vânzare cumpărare cu privire la terenuri, lipsa prețului nu reprezintă un motiv de nulitate. Astfel, valabilitatea antecontractului nu mai poate fi pusă în discuție, din moment ce aceasta s-a analizat prin hotărârea irevocabilă și s-a constatat că este valabil încheiat.
Valabilitatea antecontractului reiese și din declarația dată de promitentul-vânzător , Coiculescu Dumitru Titel (fila 6) la Primăria Ciuperceni prin care solicită să fie scăzută suprafața de 28 ari din registrul agricol și trecută la Gelatu Constanța, suprafață pe care i-a cedat-o acesteia.
Din declarațiile martorilor audiați în cauză, instanța reține că reclamanta a achitat prețul de 600.000 lei în momentul în care s-a încheiat actul sub semnătură privată, martorul Priescu Nicolae precizând că a văzut când au fost înmânați banii.
De altfel, în antecontractul de vânzare cumpărare se menționează căci "cumpărătorul Gelatu Constanța va intra în posesie începând cu data la care a fost încheiat actul";, dovadă că și prețul a fost achitat la acea dată.
Din raportul de expertiză întocmit în cauză de expert Căvăloiu Dumitru reiese că terenul în litigiu în suprafață de 2808 mp se regăsește în actul sub semnătură privată. Astfel, expertul a identificat trei terenuri, respectiv: suprafața nr. 1 având o intindere de 868 mp situată in extravilan tarlaua 91, Parcela 1984/3 având următoarele dimensiuni si vecinătăți: N:Bălan Paraschiva, pe dimensiunea de 255,83m; Est: D.J. 105, pe distanta de 4.00 m; Sud : Berca Gr.Ion, pe dimensiunea de 225,83; Vest: Râul Sohodol, pe dimensiunea de 3,86 m; suprafața nr. 2 având o intindere de 915 mp, situată in extravilan tarlaua 76, parcela 1690/91 si intravilan tarlaua 21, parcela 737/2, având următoarele dimensiuni si vecinătăți:Nord : Bălan Paraschiva, pe dimensiunea de 365,80m;Est: H.c. 1668, pe dimensiunea de 2,50 m; Sud: Bradiceanu Ana, pe dimensiunea de 366,27m; Vest: H.c. 1668, pe dimensiunea de 2,50 m; suprafața nr. 3 având o intindere de 1017 mp. situata in extravilan tarlaua 75, Parcelele 1676/1, 1675/2, 1657/1 și 1639/1, având următoarele dimensiuni si vecinătăți: Nord : Bălan Paraschiva, pe dimensiunea de 409, 08 m; Est: Drum de Culme, pe dimensiunea de 2,60 m; Sud : Bradiceanu Ana, pe dimensiunea de 409, 91 m; -Vest: H.c. 1668, pe dimensiunea de 2.58 m.
Raportul de expertiză a fost vizat și de către OCPI Gorj.
Față de starea de fapt constatată, instanța reține următoarele:
Doctrina și practica judiciară au fost în unanimitate de acord că, prin încheierea antecontractului, părțile își asumă obligația de a face, care în virtutea executării în natură a obligației prev. de art. 1073 C. civ., poate conduce la pronunțarea unei hotărâri care să suplinească consimțământul celui care refuză încheierea contractului, iar potrivit art. 1077 C. civ., în cazul în care obligația de a face nu este adusă la îndeplinire de către debitor, creditorul poate fi autorizat să o aducă la îndeplinire.
Potrivit art. 111 C. pr. civ., "partea care are interes poate să formuleze acțiune pentru constatarea existenței sau inexistenței unui drept";, iar potrivit art. 5 alin. 2 titlul X din Legea 247/2005"; în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren cu sau fără construcții, una din părți, refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligația poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act de contract";.
Față de cele reținute instanța consideră întemeiat petitul privind constatarea vânzării, motiv pentru care îl va admite și va constata intervenită vânzarea cumpărarea între Gelatu Constanta și Coiculescu Dumitru - Titel cu privire la trei terenuri în suprafață de 2800 mp, situate în comuna Arcani, sat Stroiești, județul Gorj, cu dimensiunile și vecinii din Raportul de expertiză întocmit de expert Căvăloiu Dumitru.
Referitor la petitul privind constatarea nulității absolute a adeverinței de proprietate nr. 1196/09.05.2011 și a procesului verbal de punere în posesie eliberate în favoarea pârâtului Coiculescu Gheorghe Alin, instanța constată următoarele.
Prin cererea înregistrată sub nr. 1894/06.04.1991, autorul pârâtului, Coiculescu Dumitru Titel, a formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate, ca moștenitor al tatălui său și al mamei sale.
Prin HCJ nr. 34/1991 s-a validat dreptul de proprietate pentru suprafața de 2,88 ha, iar în baza hotărârii de validare s-a eliberat adeverința de proprietate nr. 1196/09.05.2011 și procesul verbal de punere în posesie pentru suprafața de 1783 mp.
Potrivit art. 8 din legea 1871991, reconstituirea dreptului de proprietate se face la cerere, iar de prevederile legii beneficiază membrii cooperatori care au adus pământ în cooperativă, precum și moștenitorii acestora.
Întrucât autorul pârâtului Coiculescu Gheorghe Alin a formulat cerere de reconstituire, pârâtul, în calitate de moștenitor, este persoana îndreptățită la reconstituirea dreptului de proprietate, neexistând motive de nulitate absolută a adeverinței de proprietate, nulitate prev. de art. III din L. 169/1997.
Chiar dacă autorul pârâtului a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare, reconstituirea dreptului de proprietate se face pe numele promitentului vânzător, pentru că acest contract s-a încheiat ulterior intrării terenului în CAP (situații reținute în doctrină și în practica judiciară - C A Bacău sentința civilă nr. 624/1998, C A Cluj - sentința civilă nr. 2163/2001).
Cu privire la contractul de vânzare cumpărare încheiat între pârâții Coiculescu Gheorghe Alin și Berca Ion, instanța consideră că acesta a fost încheiat cu rea credință, părțile cunoscând faptul că terenul în litigiu a fost cumpărat de Gelatu Constanța de la Coiculescu Dumitru, autorul pârâtului Coiculescu Gheorghe Alin.
Astfel, deși în răspunsul la interogatoriu, pârâta Berca Ana a precizat că nu a știut că terenul a fost cumpărat de Gelatu Constanța, aceasta a declarat că a știut că terenul a fost muncit de Gelatu Constanța din anul 1992.
De asemenea pârâtul Coiculescu Gheorghe Alin, în răspunsul la interogatoriu, a recunoscut că le-a spus cumpărătorilor despre declarația dată de tatăl său la Primărie , declarație prin care a cedat lui Gelatu Constanța un teren de 28 ari și pentru care solicită să fie scăzută din registrul agricol de la poziția sa și trecută la Gelatu.
De asemenea, martorul Priescu Nicolae a declarat că " în sat se știa că proprietarul terenului , după 1992, era Gelatu Constanța";, iar pârâtul Berca Ion a depus la dosar titlul de proprietate eliberat pe numele lui pentru a demonstra că terenul în litigiu era vecin cu terenul său. Astfel, există prezumția că pârâtul Berca Ion cunoștea că terenul în litigiu fusese cumpărat de Gelatu Constanța , pentru faptul că acest teren era vecin cu terenul său.
Verificând actele ce au stat la baza încheierii contractului de vânzare cumpărare , instanța constată că acest contract a fost încheiat pe baza adeverinței de proprietate și procesului verbal de punere în posesie.
Potrivit practicii judiciare, adeverința de proprietate și procesul verbal de punere în posesie sunt acte premergătoare eliberării titlului de proprietate ce conferă doar un drept virtual de proprietate care creează raporturi juridice numai între organul administrativ care le-a emis și beneficiar și nu pot fi asimilate, cu titlul de proprietate ce conferă dreptul real de proprietate asupra terenului și care este opozabil erga omnes în cadrul raporturilor juridice.
Potrivit deciziei nr. 1/30.06.1997 a ÎCCJ, procesul verbal de punere în posesie , ca act premergător, nu are valoare de titlu de proprietate.
Prin urmare, cel care cumpără în baza unei adeverințe sau proces verbal de punere în posesie , fără a fi finalizată procedura de reconstituire prin emiterea titlului de proprietate nu poate fi considerat cumpărător de bună-credință.
Pârâtul-cumpărător a cunoscut viciile așa-zisului titlu invocat de vânzător, în speță adeverința, însă a cumpărat terenul pe riscul său, sperând că nu va fi evins de terț, ceea ce înlătură buna credință la încheierea actului.
Un alt element din care rezultă reaua-credință este posesia exercitată asupra terenului.
În speță, terenul era folosit de reclamantă, pârâtul-cumpărător fiind vecin cu terenul, cunoștea cine îl muncea. De altfel, la interogatoriu, pârâta Berca Ana a declarat că a cunoscut faptul că terenul era muncit de familia Gelatu (fila 138). În acest sens este și practica judiciară-Curtea de Apel Craiova, decizia nr. 981/20.11.2008.
La cumpărarea unui imobil, orice cumpărător diligent analizează nu numai actele de proprietate ale vânzătorului, ci observă și starea de fapt, imobilul ca atare.
În concluzie, instanța constată, pe de o parte, că la baza contractului de vânzare cumpărare au stat doar acte premergătoare și nu titlu de proprietate ca act final al procedurii de reconstituire a dreptului de proprietate și pe de altă parte , pârâții-cumpărători, vecini cu terenul, au fost de rea-credință pentru că au cunoscut că terenul în litigiu era folosit din anul 1992 de reclamantă (fila 139), existând astfel motive de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare.
Cu aceste considerente, instanța va admite în parte acțiunea, va constata intervenită vânzarea cumpărarea între Gelatu Constanta și Coiculescu Dumitru - Titel cu privire la trei terenuri în suprafață de 2800 mp, situate în comuna Arcani, sat Stroiești, județul Gorj, cu dimensiunile și vecinii din Raportul de expertiză întocmit de expert Căvăloiu Dumitru, va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2539/24.06.2011 la BNP Anica Merișescu și va respinge capătul de cerere având ca obiect nulitatea absolută a adeverinței de proprietate nr. 1196/09.05.2011 și a procesului verbal de punere în posesie ca neîntemeiat.
În temeiul art. 276 C.pr.civ.va obliga pârâții, în solidar, să achite reclamantului Gelatu Dorel, suma de 1.200 lei, cheltuieli de judecată reprezentând 2/3 din cheltuielile de judecată (onorariu expert, taxă de timbru), deoarece au fost admise două petite ale acțiunii.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea formulată de reclamanta Gelatu Constanta- decedată cu moștenitori legali Gelatu I. Dorel domiciliat în Tg-Jiu, strada Nicolae Titulescu , nr. 14, bl.14, sc.1, ap.8, județul Gorj și Gelatu I. Marcel, domiciliat în Tg-Jiu, b-dul Republici, bl.24, sc.1, et.8, ap.29, județul Gorj în contradictoriu cu pârâții Comisia Locală Arcani pentru aplicarea legilor Fondului Funciar, Coiculescu Gheorghe Alin domiciliat în comuna Drăguțești, sat Drăguțești, jud. Gorj, Berca I. Ion domiciliat în comuna Arcani, sat Stroiești, jud. Gorj și Berca Ana domiciliată în comuna Arcani, sat Stroiești, jud. Gorj.
Constată intervenită vânzarea cumpărarea între Gelatu Constanta și Coiculescu Dumitru - Titel cu privire la trei terenuri în suprafață de 2800 mp, situate în comuna Arcani, sat Stroiești, județul Gorj, cu dimensiunile și vecinii din Raportul de expertiză întocmit de expert Căvăloiu Dumitru.
Constată nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2539/24.06.2011 la BNP Anica Merișescu.
Respinge capătul de cerere având ca obiect nulitatea absolută a adeverinței de proprietate nr. 1196/09.05.2011 și a procesului verbal de punere în posesie ca neîntemeiat.
Obligă pârâții Coiculescu Gh. Alin, Berca Ion și Berca Ana, în solidar, la plata sumei de 1200 lei cheltuieli de judecată către reclamantul Gelatu Dorel.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare cumpărare în ceea ce privește vânzarea intervenită între Gelatu Constanța și Coiculescu Dumitru Titel.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 24 Octombrie 2013, la Judecătoria Tg-Jiu.
Președinte,
PARASCHIVA CATRINOIU
Grefier,
ALEXANDRINA BLOANȚĂ CĂRĂVAN
Red. P.C./Tehnored. A.M./8 ex/ 28 Octombrie 2013
| ← plati. Jurisprudență Plăţi | plângere contravenţională. Jurisprudență Amenzi → |
|---|
