Apartament în care camerele sunt deţinute în proprietate individuală, iar dependinţele în proprietate comună. Lucrări de îmbunătăţire a întregului apartament făcute de un proprietar cu acordul celuilalt. Obligaţia de plată a lucrărilor
| Comentarii |
|
C. civ., art. 969, art. 970, art. 998, art. 999
Părţile se găsesc în situaţia juridică a proprietăţii individuale pentru camere de locuit dintr-o unitate locativă şi a proprietăţii indivize pentru dependinţele acestor spaţii.
în limitele proprietăţii comune, toţi coproprietarii trebuie să contribuie la cheltuielile ocazionate de întreţinerea, conservarea şi administrarea bunului indiviz, proporţional cu cota de proprietate pe care o deţine fiecare. Cum este necontestat faptul juridic al lucrărilor de îmbunătăţire aduse întregului apartament de către un coproprietar, lucrări care au sporit valoarea imobilului, se pune problema de a şti dacă coproprietarul are sau nu obligaţii de natură personală sau chiar reală în legătură cu acesta. Fiind făcute îmbunătăţiri de către un coproprietar, raporturile dintre părţi pot fi analizate pe temeiul gestiunii de afaceri sau al îmbogăţirii fără just temei. în acest demers însă, obligaţia de dezdăunare se referă la indemnizaţiile ce se cuvin celui care face cheltuieli
necesare şi utile asupra bunului deţinut cu titlu de coproprietate.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 1569/R din 26 septembrie 2006, ne publicată
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, sub nr. 23904/2004 la data de 17 decembrie 2004, reclamanta l.A.L. a chemat în judecată pârâtul C.S.C., solicitând obligarea acestuia la plata sumei de 190.691.500 ROL, echivalentul a 6000 USD, reprezentând îmbunătăţirile aduse apartamentului nr. 95 din sector 1, Bucureşti, proprietatea pârâtului.
Prin sentinţa civilă nr. 11443 din 11 noiembrie 2005, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, a fost respinsă cererea reclamantei ca neîntemeiată, motivat de faptul că nu s-a făcut dovada de către reclamantă a discuţiilor purtate cu pârâtul pentru renovarea apartamentului în litigiu deţinut în comun de părţi. Cum din probele administrate în cauză, înscrisuri, interogatoriu şi martori, nu a rezultat existenţa unei conivcnţe a părţilor în temeiul cărcia să se nască obligaţia pârâtului de a despăgubi reclamanta pentru cheltuielile făcute cu îmbunătăţirea apartamentului, cererca a fost respinsă.
împotriva acestci hotărâri judecătorcşti reclamanta I.A.L. a decla-rat recurs la data de 18 ianuarie 2006, înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sub nr. 23188/299/2004. Se critică sentinţa pentru nelegalitate şi netemeinicic şi se solicită admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii acţiunii. Se invocă dispoziţiile ai*t. 3041 C. proc. civ., art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., în sensul interpretării greşite a probelor administrate şi a dispoziţiilor legale de către instanţă pentru a concluziona că nu a purtat discuţii cu pârâtul pentru renovarea apartamentului. Consideră dovedit acest aspect prin martorul M.V. care a declarat că s-au făcut lucrări masive de îmbunătăţiri ale locuinţei în perioada 1998-1999 de aproximativ 12.000 USD cunoscute de către pârât, depoziţia acestui martor coro-borându-se cu cea a martorului B.A. Chiar şi martora pârâtului M.M. a declarat că reparaţiile au fost făcute prin firma fiului reclamantei şi confirmă indirect acordul pârâtului. De asemenea, înscrisurile depuse la dosar, facturi fiscale şi e-mail confirmă această susţinere.
Examinând motivele de recurs faţă de hotărârea recurată şi probele administrate în cauză, cercetând pricina sub toate aspectele deduse judecăţii, după cum dispune art. 3041 C. proc. civ., Tribunalul consideră fondat recursul, pentru următoarele considerente:
Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la restituirea sumei de bani reprezentând contravaloarea unei lucrări de îmbunătăţire aduse apartamentului bun comun al părţilor, invocând spre această finalitate dispoziţiile art. 969, 970, 998 şi 999 C. civ. Sub aspectul situaţiei de fapt, tribunalul reţine că recurenta-reclamantă I.A.L. împreună cu soţul său I.T. au cumpărat, în baza Legii nr. 112/1995, prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 2656/20003 din 8 ianuarie 1997, locuinţa situată în Bucureşti, sector 1, compusă din trei camere în exclusivitate şi dependinţe în comun respectiv, hol, cameră, wc, oficiu, debara, bucătărie, vestibul, culoar, baie, terasă, boxă.
Intimatul-pârât C.S.C. este proprietar al unei alte părţi din acest apartament (indicat de acesta în întâmpinare ca fiind formată din trei camere şi dependinţe în comun cu reclamanta, reprezentând o cotă indiviză de 3,42% din întregul imobil), situaţie de drept nedovedită printr-un titlu de proprietate depus la dosar. Cu toate acestea, din conţinutul contractului de închiriere coroborat cu susţinerea reclamantei şi apărarea pârâtului, tribunalul consideră dovedită această situaţie juridică pentru care s-a indicat dreptul de proprietate dobândit de mama pârâtului, C.A., în baza unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în
temeiul Legii nr. 112/1995, certificatul de moştenitor nr. 38 din 5 aprilie 1999 eliberat de B.N.P. S.C. şi contractul de partaj voluntar nr. 1071 din 15 iunie 1999, eliberat de acelaşi birou notariat. Aşadar, părţile se găsesc în situaţia juridică a proprietăţii individuale pentru camere de locuit dintr-o unitate locativă şi a proprietăţii indivize pentru dependinţele acestor spaţii. Reclamanta a susţinut că a efectuat îmbunătăţiri ale întregului apartament cu acceptul pârâtului, în vederea închirierii sale unitare, cu scopul declarat al obţine unei chirii ridicate.
Prima instanţă a respins cererea fară a cerceta elementele răspunderii civile, pe considerentul că aceste lucrări au fost făcute fară acordul coproprietarului în privinţa părţilor comune şi fară acordul proprietarului în privinţa spaţiilor aflate în proprietate exclusivă. Soluţia este greşită întrucât, în limitele proprietăţii comune, toţi coproprietarii trebuie să contribuie la cheltuielile ocazionate de întreţinerea, conservarea şi administrarea bunului indiviz, proporţional cu cota de proprietate cu care o deţine fiecare. Cum este necontestat faptul juridic al lucrărilor de îmbunătăţire aduse întregului apartament de către reclamantă, lucrări care au sporit valoarea imobilului, se pune problema de a şti dacă coproprietarul pârât are sau nu obligaţii de natură personală sau chiar reală în legătură cu acesta. Fiind făcute îmbunătăţiri de către un coproprietar, raporturile dintre părţi pot fi analizate pe temeiul gestiunii de afaceri sau a îmbogăţirii fară just temei. In acest demers însă, obligaţia de dezdăunare se referă la indemnizaţiile ce se cuvin celui care face cheltuieli necesare şi utile asupra bunului deţinut cu titlu de coproprietate.
Cu toate acestea, Tribunalul consideră că intimatul-pârât a cunoscut în detaliu faptele reclamantei prin împuternicitul acestuia, fiul V.I.C.S, şi a exprimat acordul său în vederea renovării şi îmbunătăţirii imobilului. Din discuţiile purtate cu fiul reclamantei prin e-mail, de-a lungul perioadei de timp în care s-au făcut aceste lucrări, începând cu anul 1998, rezultă acordul direct şi explicit de a se efectua lucrările în discuţie, cu condiţia de a i se prezenta detaliat planul de lucrări, de a i se prezenta facturi fiscale şi chitanţe de plată pentru materiale şi manoperă şi de a nu depăşi totalul costurilor suma de 6000 USD. Acordul intimatului-pârât nu a fost dat fracţionat în privinţa spaţiilor aflate în proprietate comună sau a camerelor de locuit, ci global, pentru întregul bun al său, acceptând şi scopul lucrărilor, respectiv creşterea gradului de confort în vederea închirierii apartamentului unui cetăţean străin pentru o chirie de 2000 USD/lună, din care proprietarii urmau să acopere costul lucrărilor de îmbunătăţiri.
Este de observat că familia reclamantei şi familia pârâtului se cunosc de mult timp, locuind în apartamentul în litigiu o perioadă îndelungată de timp, pe parcursul închirierii până la cumpărarea în temeiul Legii nr. 112/1995, existând între accştia o relaţie normală, de prietenie chiar, dovedită cu corespondenţa purtată şi după data
stabilirii domiciliului pârâtului în S.U.A. In această corespondenţă se vorbeşte despre vizite, cadouri pentru copii, despre fratele pârâtului,
care într-un fel sau altul administra bunurile acestuia din ţară. In acest context, Tribunalul consideră suficient acordul pârâtului exprimat faţă de fiul reclamantei, persoană care se ocupa efectiv de lucrări, în calitate de asociat alături de mama sa I.A.L., în societatea M. SA.
Aşadar, această condiţie a fost îndeplinită în cauză şi, în consecinţă, hotărârea instanţei de fond este nelegală şi netemeinică
sub acest aspect. In temeiul art. 312 C. proc. civ., a fost admis recursul şi a fost casată hotărârea de fond cu trimiterea cauzei spre rejudecare, întrucât, deşi formal acţiunea este respinsă pe fond, în realitate s-a reţinut doar lipsa acordului pârâtului, fară a se cerecta celelalte elemente ale răspunderii civile.
| ← Paza bunului. Obligaţia proprietarului de a repara prejudiciul... | Rechizitia bunului de către Statul român. Transmiterea... → |
|---|
