Imobil bloc de locuinţe încadrat în categoria imobilelor cu risc seismic. Obligaţia proprietarilor de a lua măsuri şi efectua lucrări de consolidare
| Comentarii |
|
C. civ., art. 998, art. 999, art. 1075, art. 1077 Legea nr. 114/1996, republicată, art. 28 lit. c) O.G. nr. 20/1994, republicată" O.G. nr. 62/2003
Lucrările de reparaţii capitale într-un imobil sunt numai în sarcina proprietarilor datorită faptului că structura de rezistenţă, ca şi acoperişul sunt părţi aflate în coproprietatea forţată şi perpetuă a coproprietarilor dintr-un condominiu, iar art. 28 lit. c)
din Legea nr. 114/1996, republicată, prevede expres că proprietarul este obligat să întreţină în bune condiţii elementele structurii de rezistentă a clădirii, elementele de constructie exterioare ale clădirii (acoperiş, faţadă, împrejmuiri, pavimente) etc.
De asemenea, O.G. nr. 20/1994, republicată în 2001 şi modificată prin O.G. nr. 62/2003, reglementează măsuri pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor existente, măsuri care pot fi iniţiate de proprietarii construcţiilor, persoane fizice sau juridice, şi asociaţiile de proprietari, precum şi de persoanele juridice care au în administrare aceste constructii. Mai mult, reducerea riscului seismic al
i 9
clădirilor se face cu fonduri de la bugete locale, după identificarea clădirilor în această situaţie şi după întocmirea unei documentaţii.
în caz de opunere la efectuarea lucrărilor de consolidare, pentru a suplini lipsa acordului, pot fi acţionaţi în justiţie doar proprietarii care obstrucţionează desfăşurarea activităţilor de proiectare şi/sau de execuţie a lucrărilor de consolidare a clădirilor nominalizate în programele anuale, iar nu şi chiriaşii.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 93/A din 23 ianuarie 2006, nepublicată
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului l Bucureşti la data de 10 noiembrie 2004, în dosar nr. 20720/2004, reclamanta B.A.C. a chemat în judecată pârâţii T.M., R.J., V.C. şi T.F., solicitând autorizarea efectuării lucrărilor de consolidare ale apartamentului nr. 3 situat la etajul 1, corp A şi ale apartamentului nr. 6 situat la etajul 2, corp A, din Bucureşti, sectorul 1. De asemenea, s-a solicitat obligarea pârâţilor la efectuarea reparaţiilor în imobilul din Bucureşti, sectorul 1, aflate în proprietatea reclamantei sau să permită acesteia efectuarea lucrărilor în contul şi pe cheltuiala pârâţilor. S-a solicitat obligarea pârâţilor la plata de daunc-interese în cuantum de 2 miliarde lei. Prin sentinţa civilă nr. 1382 din 16 februarie 2005 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, s-a luat act de renunţarea reclamantei la capătul unu din cerere, a fost respins capătul doi de cerere ca fiind formulat împotriva unor persoane fară calitate procesuală pasivă şi a fost respins capătul trei de cerere ca fiind nefondat.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a considerat că reclamanta, în calitate de proprietar al unor apartamente din imobilul situat în Bucureşti, nu poate chema în judecată pârâţii, în calitate de chiriaşi ai apartamentelor învecinate, apartamente ce sunt în proprietatea Primăria Municipiului Bucureşti, pentru a-i obliga să efectueze reparaţii care să consolideze corpul de clădire. S-au avut în vedere dispoziţiile art. III din
contractele de închiriere ale pârâţilor prin care aceştia se obligă la întreţinerea în bune condiţii a elementelor structurii de rezistenţă ale clădirii, clementele exterioare ale clădirii, instalaţiile de alimentare, de încălzire şi utilităţi, fară a avea obligaţia să contribuie la cheltuielile pentru consolidarea întregului imobil şi nici la repararea acoperişului acestuia.
Sub aspectul daunelor-interese, s-a apreciat că reclamanta nu a făcut dovada legăturii de cauzalitate între eventualul prejudiciu încercat, faptele ilicite ale pârâţilor şi vinovăţia acestora la cauzarea prejudiciului.
împotriva acestei hotărâri, reclamanta B.A.C. a declarat apel la
data de 25 martie 2005, înregistrat la Tribunalul Bucureşti. In motivele de apel se critică sentinţa de fond pentru nelegalitate şi netemeinicie, arătând că instanţa nu a ţinut cont de prevederile contractelor de închiriere ale pârâţilor din capitolul III pct. b) alin. (1) şi (3), unde se înscrie obligaţia de a efectua cheltuieli de întreţinere, reparaţie sau înlocuire a acelor elemente de construcţii deteriorate, din folosinţă comună, ca urmare a folosinţei lor necorespunzătoare, indiferent dacă sunt în interiorul sau exteriorul clădirii. Consideră apelanta-reclamantă că pârâţii justifică în cauză calitatea procesuală pasivă pentru a fi obligaţi la efectuarea reparaţiilor, cu atât mai mult cu cât Consiliul General al Municipiului Bucureşti - Administraţia Fondului Imobiliar prin adresa nr. 1483 din 4 februarie 2004 arată că aceste reparaţii nu pot fi suportate din bani publici.
Pe fondul cauzei, apelanta-reclamantă arată că a încercat din anul
2003 să efectueze lucrări de reparaţie a apartamentelor proprietatea sa şi a părţilor comune din întregul imobil, însă a fost împiedicată de către pârâţi ceea ce a dus la accentuarea stării de degradare a imobilului. Consideră că este recunoscut riscul accidentării persoanelor în imobilul în care nu s-au mai făcut reparaţii din anul 1977. Se solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinţei atacate, în sensul admiterii acţiunii aşa cum a fost precizată, obligarea pârâţilor la efectuarea reparaţiilor ce le necesită imobilul sau să permită reclamantei efectuarea acestor lucrări în contul şi pe cheltuiala pârâţilor.
Examinând motivele de apel faţă de hotărârea apelată şi probele administrate în cauză, Tribunalul va avea în vedere dispoziţiile art. 295 C. proc. civ. şi va verifica în limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă.
Hotărârea apelată este criticată numai prin raportare la modul de soluţionare a capătului 2 din cererca introductivă prin care apelanta-reclamantă a solicitat obligarea pârâţilor la efectuarea lucrărilor de
reparaţii în imobil, invocând, în drept, dispoziţiile art. 998, art. 999, art. 1075, art. 1077 C. civ., dar şi dispoziţiile din O.G. nr. 20/1994, republicată şi modificată prin O.G. nr. 62/2003. Acest capăt de cerere a fost precizat de reclamantă la 19 ianuarie 2005, în sensul că obiectul principal al acţiunii este obligarea pârâţilor la efectuarea lucrărilor de consolidare şi reparaţii sau suplinirea acordului pentru efectuarea lucrărilor de către reclamantă fară opoziţia locatarilor, pretenţie întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 10 alin. (1) lit. i) din O.G. nr. 22/2003 de modificare a O.G. nr. 20/1994.
Tribunalul consideră că această pretenţie a fost în mod corect soluţionată de prima instanţă pe calea excepţiei de fond a calităţii procesuale pasive a pârâţilor întrucât celor chemaţi în judecată nu le revine sarcina efectuării reparaţiilor solicitate de proprietara apartamentului nr. 3 de la etajul 1 şi a apartamentului nr. 6 de la etajul 2 în corpul A de clădire din sectorul 1, Bucureşti. Deşi prima instanţă a ignorat temeiul juridic invocat de reclamantă, a calificat corect lucrările solicitate a fi efectuate ca fiind lucrări de consolidare a Corpului A şi a considerat că aceste lucrări sunt în sarcina proprietarilor imobilului şi nu a detentorilor precari faţă de regimul juridic al locaţiunii.
Intimaţii-pârâţi sunt chiriaşi în alte apartamente existente în imobil, apartamente ce se găsesc în proprietatea Primăriei Municipiului Bucureşti şi care fac obiectul locaţiunii prevăzute de O.U.G.
nr. 8/2004. In această calitate nu le revine, nici prin clauzele contractuale asumate faţă de locator şi nici prin efectul legii, obligaţia de a efectua lucrări de consolidare a imobilului între care se include şi cea de reparare a structurii de rezistenţă şi a acoperişului clădirii, ci doar de lucrări de întreţinere uzuală în bune condiţii a bunului închiriat.
Ceea ce invocă apelanta-reclamantă ca fiind o obligaţie în sarcina chiriaşilor vizează obligaţia acestora de a repara acele degradări produse prin faptul lor culpabil şi pe care sunt ţinuţi a-1 repara pe temeiul răspunderii contractuale, dar şi a dispoziţiilor art. 1429 alin. (1), art. 1434 raportat la art. 1421 C. civ. şi art. 29 din Legea nr. 114/1996,
republicată. In cauză însă, nu s-a invocat vreun fapt culpabil al pârâţilor care să fi dus la deteriorarea structurii de rezistenţă sau a acoperişului clădirii, ci din contră, se invocă vechimea imobilului ca şi lipsa oricăror reparaţii capitale de la cutremurul din anul 1977, conform susţinerilor apelantei-reclamante şi recunoaşterii făcute de pârâţi prin întâmpinare.
Lucrările de reparaţii solicitate de reclamantă sunt în sarcina numai a proprietarilor şi datorită faptului că structura de rezistenţă, ca şi
acopcrişul sunt părţi din imobil aflate în coproprietatea forţată şi perpetuă a coproprietarilor dintr-un condominiu, iar art. 28 lit. c) din Legea nr. 114/1996, republicată, prevede expres că proprietarul este obligat să întreţină în bune condiţii elementele structurii de rezistenţă a clădirii, elementele de construcţie exterioare ale clădirii (acoperiş, faţadă, împrejmuiri, pavimente) etc. De altfel, reclamanta a invocat şi dispoziţiile O.G. nr. 20/1994, republicată în 2001 şi modificată prin O.G. nr. 62/2003. Actul normativ reglementează măsuri pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor existente, măsuri care pot fi iniţiate de proprietarii construcţiilor, persoane fizice sau juridice, şi asociaţiile de proprietari, precum şi persoanele juridice care au în administrare aceste construcţii. Mai mult, reducerea riscului seismic al clădirilor se face cu fonduri de la bugete locale, după identificarea clădirilor în această situaţie şi după întocmirea unei documentaţii.
Reclamanta a invocat dispoziţiile acestui act normativ, susţinând că poate chema în judecată pe cei care se opun lucrărilor de consolidare, pentru a suplini lipsa acordului lor. Susţinerea reclamantei este eronată deoarece art. 10 lit. i) prevede că pentru clădirile incluse în programele anuale, primarul general al municipiului Bucureşti va lua măsurile necesare pentru acţionarea în justiţie a proprietarilor care obstrucţionează desfăşurarea activităţilor de proiectare şi/sau de execuţie a lucrărilor de consolidare a clădirilor nominalizate în programele anuale. Prin urmare, numai proprietarii pot fi chemaţi în judecată pentru împiedicarea lucrărilor de consolidare a clădirilor cu risc seismic, condiţie pe care intimaţii-pârâţi nu o îndeplinesc.
Faţă de cele arătate, Tribunalul consideră apelul ca fiind nefondat, iar în baza art. 296 C. proc. civ., a dispus respingerea acestuia.
| ← Imobil deţinut în coproprietate de mai mulţi titulari.... | Paza bunului. Obligaţia proprietarului de a repara prejudiciul... → |
|---|
