Chitanţă .transfer drept de proprietate. Jurisprudență Contracte
| Comentarii |
|
Tribunalul VÂLCEA Sentinţă civilă nr. 658 din data de 31.05.2016
Chitanță de mână . Hotarâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare
Prin sentinta civila nr. 7915/15.12.2015, pronuntata de Judecatoria Ramnicu Valcea in dosarul nr. 6942/288/2015, a fost respinsa cererea formulată de către reclamanții P I și P I, in contradictoriu cu pârâții P L, B E D, C A si C C C.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut ca, sub nr. 6942/288/2015 a fost înregistrată cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanții P I și P I față de pârâții P L, B E D, C A si C C C., prin care au solicitat pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare¬ cumpărare în ceea ce privește următoarele imobile: teren în suprafață de 2.900 mp., situat în extravilanul comunei Lăpușata, sat Broșteni, județul Vâlcea, categoria pășune, tarla 30 parcela 1066/2, punctul "Sub Râpă", identificat prin T.P. nr.747/14229 eliberat la data de 18.08.1999 pe numele P C; teren în suprafață de 3.000 mp., categoria arabil, situat în extravilanul comunei Lăpușăta, sat Broșteni, județul Vâlcea, tarla 14 parcela 411/182, punctul "în Câmp", identificat în T.P. nr.747/14229 eliberat la data de 18.08.1999 pe numele P C.
În fapt reclamanții arată că la data de 15 martie 2001, ei, în calitate de cumpărători, împreună cu def. P C, în calitate de vânzător, au încheiat o chitanță de mână ce a avut ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilului teren în suprafață de 3.000 mp în schimbul unui prețul 9.000.000 ROL, pe care l-au achitat la data încheierii acesteia.
La data de 18 ianuarie 2004, în calitate de cumpărător, împreună cu același vânzător def. P C, au încheiat o chitanță de mână ce a avut ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilului teren în suprafață de 2.900 mp.
Transferul dreptului de proprietate s-a făcut în schimbul unui prețul 8.000.000 ROL pe care l-au achitat la data încheierii acesteia.
Încă din momentul încheierii celor două promisiuni bilaterale de vânzare - cumpărare au stăpânit în mod continuu și netulburați. Totodată pentru aceste suprafețe de teren, au achitat impozitul aferent, așa cum reiese din Adeverința nr. 3353/11.06.2015 eliberata de Primăria Comunei Lăpușata.
În anul 2005 promitentul - vânzător P C a decedat, astfel că actul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu s-a mai putut încheia, așa cum rămăsese stabilit între ei, părțile, și a fost stipulat expres în ultima chitanță întocmită la data de 15 martie 2002.
Potrivit prevederilor legale, neexecutarea obligației, de către una dintre părți, dă naștere dreptului părții care și-a îndeplinit în mod corespunzător obligația, de a se adresa instanțelor de judecată competente, în vederea substituirii de către instanța învestită cu soluționarea cauzei a consimțământului părții aflate în culpă.
În raport de împrejurarea potrivit cu care moștenitorii promitentului - vânzător nu au înțeles să răspundă Notificărilor nr. 73/08.07.2015, 74/08.07.2015, 75/08.07.2015 și 76/08.07.2015 formulate prin intermediul B.EJ. … și să se prezinte la notarul public în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, au înțeles să se prevaleze de dispozițiile art. 1669 cod civil 1864 și să formuleze prezenta cerere de chemare în judecată.
Pârâții sunt moștenitorii def. P C astfel: P L - fiu; B E - D - fiică; C A - nepot al fiicei def. P C, numita C G, decedata; C C C nepot al fiicei def. P Co, numita C G, decedată.
Mai arată că s-au ocupat și de întocmirea schițelor cadastrale pentru cele două suprafețe de teren în suprafață de 2.900 mp. și 3.000 mp., însă acestea nu sunt intabulate întrucât numai proprietarul sau moștenitorii acestuia pot face legal acest lucru.
Invocă în dovedirea cererii art. 969 Cod civil 1864, art. 1073 Cod civil, art. 1073 Cod civil 1864 menținând că, ceste norme legale, chiar dacă nu mai sunt în vigoare în prezent, erau în vigoare la momentul încheierii celor două chitanțe (promisiuni bilaterale de vânzare - cumpărare)
Totodată, în conformitate cu prev. art. 5 alin.(2) titlul X din Legea nr. 247/2005, " în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competenta, care poate pronunța o hotărâre care sa tina loc de contract".
Cu referire la temeinicia prezentei acțiuni, consideră că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege în ce privește valabilitatea antecontractului încheiat între părți, refuzului părții acționate în instanță de încheia contractul în formă prevăzută de lege, în măsura în care reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontractul încheiat, iar promitentul - vânzător este proprietarul bunului promis.
În acest sens, solicită să se observe că cele două înscrisuri încheiat între părți intitulate "Chitanță" (promisiuni bilaterale de vânzare - cumpărare) au dat naștere doar unui drept de creanță în patrimoniul lor, anume obligația de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică.
În lumina considerentelor exprimate, și în raport de principiul executării în natură a obligațiilor, consacrat de normele de drept civil, coroborat cu principiul securității raporturilor juridice în circuitul civil, se impune executarea actului juridic legal încheiat, având în vedere clauzele lui si voința părților, și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic.
Spre dovadă au depus înscrisuri, s-a luat interogatoriu pârâtului P L.
In motivarea solutiei, prima instanța a apreciat ca, pentru soluționarea cauzei, trebuie verificate dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan.
Potrivit art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, ";În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.";
Îndeplinirea acestor condiții este cumulativă, așa încât, dacă cel puțin una din condiții nu este îndeplinită, cererea prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, va fi respinsă.
În cauza de față, se constată, așa cum de altfel au arătat și reclamanții în cerere, că imobilele terenuri ce fac obiectul acțiunii, nu sunt înscrise în cartea funciară.
Astfel, având în vedere că în cauză nu este îndeplinită această condiție, nu se vor mai verifica și celelalte condiții prevăzute de Legea nr. 17/2014, motiv pentru care, așa cum prevede această lege, soluția ce urmează a fi dată este respingerea cererii formulată de reclamanți.
Împotriva sentinței au declarat apel reclamanții prin care arată că, in mod eronat, prima instanta le-a respins cererea de chemare in judecata.
Astfel, arata ca, in mod greșit a apreciat instanța de fond ca fiind incidente în cauză prev. art. 5 alin.(l) din Legea 17/2014.
Astfel, art. 5 alin.(l) din Legea 17/2014 prevede: "(1) In toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă mimai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară,"
In speță, promisiunile bilaterale de vânzare - cumpărare NU sunt încheiate în temeiul Legii nr. 287/2009 privind Noul Cod Civil !, astfel că prevederile art. 5 alin.(l) din Legea 17/2014 NU se aplică nici ele în cauză.
Oricum, aceste dispoziții legale sunt ULTERIOARE datelor la care s-au încheiat cele două antecontracte, iar legea nu poate dispune decât pentru viitor.
Art. 6 din Legea nr. 287/2009 privind Noul Cod Civil U cu denumirea marginală "Aplicarea în timp a legii civile" prevede:
"(î) Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă"
IN CONCLUZIE, nu poate fi invocată ca temei al respingerii o dispoziție legală ulterioară actului juridic !!
Analizand sentinta apelata prin prisma criticilor formulate si a temeiurilor de drept invocate:
Critica apelantilor in sensul ca, in mod eronat, prima instanta ar fi incalcat principiul neretroactivitatii legii, este neintemeiata, cu toate acestea Tribunalul urmand a admite apelul declarat de apelanti pentru considerentele ce vor fi expuse in continuare.
Astfel, Tribunalul retine ca antecontractul privind suprafata de 3000 mp a fost incheiat la data de 15.03.2001 iar antecontractul privind suprafata de 2900 mp a fost incheiat la data de 18.01.2004.
Sentinta apelata a fost pronuntata la data de 15.12.2015.
Prima instanta a respins cererea de chemare in judecata pentru considerentul ca nu ar fi indeplinite cea de-a doua conditie prevazuta de art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, potrivit caruia ,,in toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, art. 4 si art. 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară’’, respectiv conditia ca imobilul ce face obiectul antecontractului sa fie inscris la rolul fiscal si in cartea funciara.
Conform sustinerii apelantilor, cererile de chemare in judecata avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare sunt supuse legislatiei in vigoare la momentul incheierii antecontractului de vanzare-cumparare.
Sustinerea este eronata, in realitate cererilor de chemare in judecata avand obiectul mai sus mentionat fiindu-le aplicabile dispozitiile legale in vigoare la momentul pronuntarii hotararii judecatoresti.
In acest sens, prin decizia Curtii Constitutionale nr. 755/17.12.2014, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei nr. 201/06.02.2015, a fost admisa exceptia de neconstitutionalitate privind dispozitiile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014.
Pentru speta de fata are relevanta nu dispozitivul respectivei decizii, ci considerentele acesteia.
Astfel, la paragraful 20 al deciziei mai sus mentionate se arata ca ,,instanta de judecata investita in temeiul art. 1169 din Codul civil trebuie sa verifice indeplinirea tuturor conditiilor de validitate la data pronuntarii hotararii care tine loc de contract de vanzare … in vigoare la data pronuntarii hotararii judecatoresti’’.
Potrivit art. 31 alin. 1 din Legea nr. 47/1992 ,,decizia prin care se constata neconstitutionalitatea unei legi sau ordonante ori a unei dispozitii dintr-o lege sau ordonanta in vigoare este definitiva si obligatorie’’.
Pe de alta parte, din jurisprudenta Curtii Constitutionale rezulta ca au caracter oblgatoriu nu doar dispozitivul care contine solutia de admitere a exceptiei de neconstitutionalitate, ci si considerentele care expliciteaza solutia.
Ori, la momentul pronuntarii hotararii apelate, erau in vigoare dispozitiile art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 care impun conditia inscrierii imobilului in cartea funciara.
Tribunalul constata ca, la momentul pronuntarii sentintei apelate, respectiv 15.12.2015, cele doua terenuri ce au format obiectul celor doua antecontracte de vanzare-cumparare, nu erau inscrise in cartea funciara, astfel incat, solutia primei instante de respingere a cererii de chemare in judecata este legala si temeinica.
Insa, in conditiile in care, in cursul judecatii in apel, apelantii au inscris cele doua terenuri in cartea funciara, Tribunalul constata ca, la momentul pronuntarii hotararii judecatoresti de catre prezenta instanta de apel, toate conditiile de validitate prevazute de art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 sunt indeplinite, motiv pentru care, tinand cont de caracterul obligatoriu al considerentelor deciziei Curtii Constitutionale nr. 755/17.12.2014, Tribunalul, prin prisma dispozitiilor art. 480 alin. 2 NCPC, va admite apelul declarat de reclamanti impotriva sentintei primei instante, va schimba in tot sentința apelată, va admite cererea de chemare in judecata formulata de reclamanti si va constata intervenită vânzarea cumpărarea între reclamanți în calitate de promitenți cumpărători și defunctul Presură Constantin în calitate de promitent vânzător a următoarelor terenuri menționate în titlul de proprietate nr. 747/14229/18.08.1999:
- 3000 mp în tarlaua 14 parcela 411/182
- 2900 mp în tarlaua 30, parcela 1066/2
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Tribunalul ia act ca reclamantii nu au solicitat cheltuieli de judecata.
In temeiul art. 77¹ alin. 6 din Codul Fiscal, in termen de 30 zile de la rămânerea definitivă prezenta hotărâre se va comunica organului fiscal al Primăriei Lădești.
In temeiul art. 35 alin. 5 din Legea nr. 7/1996, in termen de 3 zile de la data ramanerii definitive, prezenta hotarare se va comunica OCPI Vâlcea - BCPI Râmnicu Vâlcea.
| ← Obligaţie de a face. Jurisprudență Abuzuri | Cheltuieli de spitalizare. Jurisprudență Răspundere civilă... → |
|---|
