Antecontract de vânzare cumpărare. Jurisprudență Antecontracte
| Comentarii |
|
Tribunalul VÂLCEA Sentinţă civilă nr. 541 din data de 05.05.2016
Antecontract de vânzare cumpărare. Hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare
Prin sentința civilă nr. 1795 din 14 octombrie 2015 pronunțată de judecătoria Rm. Vâlcea în dosarul nr. 1187/223/2015 s-a respins cererea formulată de reclamanta BV , domiciliată în municipiul Drăgășani, str. TV, nr., județul Vâlcea, în contradictoriu cu pârâtul AN, domiciliat în municipiul Drăgășani, str. T, nr., județul Vâlcea.
Pentru a hotărî astfel instanța de fond a reținut că la data de 15 mai 2015 reclamanta BV , cu domiciliul în municipiul Drăgășani, str. TV, nr., județul Vâlcea a chemat în judecată pe pârâtul AN, domiciliat în municipiul Drăgășani, str. T, nr., județul Vâlcea, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să constate că printr-un înscris sub semnătură privată intitulat ";Antecontract de vânzare-cumpărare";, pârâtul i-a vândut imobilul situat în extravilanul localității Drăgășani, județul Vâlcea, respectiv terenul în suprafață de 10.000 mp având categoria de folosință arabil, extravilan, tarla 27, parcela 572/32, punctul ";LAZĂR"; cu vecinii: N - Drum, E - MII, S - Drum, V -BIT, cu prețul de 1.000 lei, iar hotărârea ce se va pronunța să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că printr-un înscris sub semnătură privată intitulat ";Antecontract de vânzare-cumpărare"; încheiat la 25.03.2013, pârâtul i-a vândut imobilul descris mai sus contra sumei de 1000 lei, bani pe care i-a achitat în totalitate în momentul încheierii antecontractului și întrucât nu s-a prezentat să încheie actul hotărârea ce se va pronunța urmează să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În drept acțiunea este întemeiată pe dispozițiile art. 1669 Cod civil, iar în dovedirea acesteia s-a solicitat proba cu înscrisuri.
Examinând actele și lucrările dosarului instanța de fond a reținut că la data de 25 martie 2013 a fost încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat";Antecontract de vânzare-cumpărare";, în baza căruia, pârâtul în calitate de proprietar s-a obligat să-i vândă reclamantei terenul în suprafață de 10.000 mp având categoria de folosință arabil, extravilan, tarla 27, parcela 572/32, punctul ";LAZĂR"; cu vecinii: N - Drum, E - MII, S - Drum, V - BIT, la prețul de 1000 lei.
În interogatoriul luat în instanță pârâtul a precizat că bunul promis spre vânzare reclamantei provine de la socrii săi și nu s-a prezentat la notar deoarece nu deține documentația cadastrală pe teren iar prețul convenit nu a fost plătit integral de reclamantă (fila 30 dosar).
Această convenție încheiată între părți, deși se referă la operațiunea de vânzare-cumpărare a imobilelor descrise mai sus, nu poate avea această valoare juridică datorită lipsei formei autentice, condiție esențială de valabilitate pentru ca actul de înstrăinare a imobilelor terenuri și construcții să se încheie în mod valabil.
Cu toate acestea potrivit principiului conversiunii actului juridic, dedus din regula de interpretare prevăzută de art. 1266 Cod civil, conform căreia contractele se interpretează după voința concordantă a părților, iar nu după sensul literal al termenilor, (actus interpredandus est potium ut valeat quam ut peret), se poate considera că actul încheiat între părți este un antecontract de vânzare-cumpărare ce naște în sarcina pârâtului obligația de a încheia în viitor (a face) actul de vânzare-cumpărare.
Potrivit art. 1669 din Codul civil, când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
La rândul său art.1279 alin.3 din același cod, prevede că dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Sub aspectul menționat mai sus instanța de fond a reținut că nu există depus la dosar un înscris care să reprezinte o dovadă de notificare înaintată de Biroul notarului public pentru a se înfățișa pârâta în vederea autentificării actului, deși reclamantul pretinde că ar fi convocat-o pe aceasta, fără a se produce dovezi în acest scop, astfel încât nu se poate pune problema unui refuz nejustificat, așa cum a înțeles legiuitorul să prevadă prin dispozițiile legale. Mai mult pârâtul recunoaște că nu deține documentația cadastrală pentru terenul care provine de la socrii săi care inițial au încheiat convenția iar prețul convenit nu s-a achitat de către reclamantă.
Prin urmare, se poate vorbi despre o temeinicie a cererii de chemare în judecată doar în ipoteza dovedirii refuzului nejustificat al promitentului vânzător de a încheia contractul promis și pentru ca instanța să poată suplini consimțământul părții care nu-și îndeplinește în mod culpabil obligațiile asumate, se impune să fie îndeplinite toate condițiile prevăzute de art. 1179 noul cod civil privind valabilitatea convențiilor, precum și cele specifice contractului de vânzare- cumpărare raportat la dispozițiile art. 1669 alin 1din același cod.
Astfel, conform dispozițiilor art. 54 din Legea nr.7/1996, pentru un astfel de act prin care urmează să se transmită proprietatea, părțile sunt obligate sa înfățișeze notarului public întreaga documentație cadastrala, pentru ca ulterior imobilul sa poată fi intabulat în cartea funciara, notarul public fiind obligat să ceară din oficiu aceasta înscriere. Totodată art.1, alin.1 din același act normativ, "cadastrul si cartea funciara formează un sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica, de importanta națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al tarii";, iar art.1, alin.4, dispune că "evidenta imobilelor înscrise in planul cadastral si in cartea funciara se realizează și se actualizează din oficiu la cererea persoanelor interesate sau la inițiativa autorităților publice";.
Având în vedere cele menționate mai sus instanța de fond a respins cererea formulată de reclamantă ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a formulat apel BV , criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, în condițiile prevăzute de art. 466 și urm. C. pr. civ.
Astfel, se arată că în mod greșit instanța de fond a respins acțiunea, întrucât cererea de chemare în judecată îndeplinește cerințele prevăzute de art. 200 alin. 1 și 3 C. pr. civ., instanța de fond reținând o stare de fapt ce nu corespunde probatoriului administrat și făcând o greșită aplicare a dispozițiilor legale.
Or, antecontractul de vânzare-cumpărare prin care intimatul-pârât i-a vândut suprafața de 10.000 mp, teren arabil extravilan, în pct. "Lazăr"; este încheiat cu respectarea dispozițiilor legale și sunt îndeplinite și celelalte condiții pentru ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare, față de refuzul intimatului-pârât de a se prezenta la notarul public să încheie actul în formă autentică.
Examinând apelul formulat, în raport de motivele invocate, dispozițiile legale aplicabile și actele dosarului, tribunalul constată că este nefondat.
Din probatoriul administrat, rezultă că la data de 25 martie 2013 a fost încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat";Antecontract de vânzare-cumpărare";, în baza căruia, intimatul pârât în calitate de proprietar s-a obligat să-i vândă apelantei-reclamante terenul în suprafață de 10.000 mp având categoria de folosință arabil, extravilan, tarla 27, parcela 572/32, punctul ";LAZĂR"; cu vecinii: N - Drum, E - MII, S - Drum, V - BIT, la prețul de 1000 lei.
Convenția încheiată de părți, deși se referă la operațiunea de vânzare-cumpărare a imobilelor descrise mai sus, nu poate avea această valoare juridică datorită lipsei formei autentice, condiție esențială de valabilitate pentru ca actul de înstrăinare a imobilelor terenuri și construcții să se încheie în mod valabil.
Potrivit principiului conversiunii actului juridic, dedus din regula de interpretare prevăzută de art. 1266 Cod civil, conform căreia contractele se interpretează după voința concordantă a părților, iar nu după sensul literal al termenilor, (actus interpredandus est potium ut valeat quam ut peret) și, ca atare, se poate considera că actul încheiat între părți este un antecontract de vânzare-cumpărare ce naște în sarcina pârâtului obligația de a încheia în viitor (a face) actul de vânzare-cumpărare.
Conform art. 1669 din Codul civil, când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
La rândul său art.1279 alin.3 din același cod, prevede că dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Sub aspectul menționat mai sus instanța de fond a reținut corect că nu există depus la dosar un înscris care să reprezinte o dovadă de notificare înaintată de Biroul notarului public pentru a se înfățișa pârâta în vederea autentificării actului, deși reclamantul pretinde că ar fi convocat-o pe aceasta, fără a se produce dovezi în acest scop, astfel încât nu se poate pune problema unui refuz nejustificat, așa cum a înțeles legiuitorul să prevadă prin dispozițiile legale. Mai mult intimatul-pârât a recunoscut că nu deține documentația cadastrală pentru terenul care provine de la socrii săi care inițial au încheiat convenția iar prețul convenit nu s-a achitat de către reclamantă.
Prin urmare, se poate vorbi despre o temeinicie a cererii de chemare în judecată doar în ipoteza dovedirii refuzului nejustificat al promitentului vânzător de a încheia contractul promis și pentru ca instanța să poată suplini consimțământul părții care nu-și îndeplinește în mod culpabil obligațiile asumate, se impune să fie îndeplinite toate condițiile prevăzute de art. 1179 noul Cod civil privind valabilitatea convențiilor, precum și cele specifice contractului de vânzare- cumpărare raportat la dispozițiile art. 1669 alin 1din același cod.
Art. 54 din Legea nr.7/1996, dispune că pentru un astfel de act prin care urmează să se transmită proprietatea, părțile sunt obligate sa înfățișeze notarului public întreaga documentație cadastrala, pentru ca ulterior imobilul sa poată fi intabulat în cartea funciara, notarul public fiind obligat să ceară din oficiu aceasta înscriere, iar art.1, alin.1 din același act normativ, "cadastrul si cartea funciara formează un sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica, de importanta națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al tarii";.
Față de cele arătate mai sus, în mod corect instanța de fond a respins acțiunea formulată de reclamantă, iar criticile nelegalitate și netemeinicie invocate prin cererea de apel nu se justifică.
Verificând și din oficiu legalitatea sentinței apelate, tribunalul nu constată că au fost nesocotite dispoziții legale de ordine publică care să justifice schimbarea în tot sau în parte ori, după caz, anularea acesteia.
Așa fiind, potrivit art. 480 alin. 1 C. pr. civ., tribunalul urmează să respingă apelul ca nefondat.
| ← Constatare caracter abuziv. clauze contractuale..... | Plângere contravențională. Jurisprudență Circulaţie rutieră → |
|---|
