Promisiune bilaterală de vânzare cumpărare . Jurisprudență Contracte

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (II)

Tribunalul VÂLCEA Sentinţă civilă nr. 632 din data de 26.05.2016

Părțile stabilesc să se prezinte la notarul public din municipiul Drăgășani pentru încheierea actului în formă autentică, însă promitenta în mod nejustificat, refuză să execute obligația asumată.

Prin sentința ciivlă nr. 2197 din 9 decembrie 2015 pronunțată de judecătoria Drăgășani în dosarul nr. 3418/223/2014 s-a respins acțiunea formulată de reclamantul TF în contradictoriu cu pârâta ZP , domiciliată în comuna M, sat B, județul Vâlcea.

Pentru a hotărî astfel instanța de fonda reținut că la data de 3 noiembrie 2014, reclamantul TF , a chemat în judecată pe pârâta ZP solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să constate intervenită între părți, la data de 11.06.2014, vânzarea-cumpărarea la prețul de 35.000 lei a imobilelor:

- un teren în suprafață de 253 mp, categoria de folosință curți - construcții, situat în intravilanul comunei M, sat B, județul Vâlcea, tarlaua 11, parcela 277, punctul";Acasă"; cu vecinii:N - Rest proprietate, E - Drum, S - ZDC, V - Rest propr;

- o casă construită din lemn și compusă din 3 camere și prispă, acoperită cu tablă, situată în intravilanul comunei M, sat B, județul Vâlcea, pe terenul categoria";curți-construcții descris mai sus;

- un teren în suprafață de 304 mp, categoria de folosință arabil situat în intravilanul comuna M, sat B, județul Vâlcea, tarlaua 11, parcela 278, pct.";Acasă"; cu vecinii: N - Marica Silviu, E - Rest proprietate, S - ZDC, la V - Rest proprietate;

- un teren în suprafață de 544 mp, categoria de folosință arabil, situat în intravilanul comunei M, sat B, județul Vâlcea, tarlaua 11,parcela 278/1, pct. ";Acasă"; cu următoarele vecinătăți: la N - MI , E - Rest proprietate, la S - Rest propr, la V - Rest propr;

- un teren în suprafață de 184 mp, categoria de folosință arabil situat în intravilanul comunei M, sat B, județul Vâlcea, tarlaua 11, parcela 278/4, pct. ";Acasă"; cu vecinii: N - Rest propr, E - Rest propr, S - ZDC, la V - Rest propr.

- un teren în suprafață de 700 mp, categoria de folosință arabil situat în intravilanul comunei M, sat B, județul Vâlcea, tarla 11, parcela 278/3, punctul ";Acasă"; cu vecinii: N - MI , E - Rest propr., S - ZDC,V - Rest propr;

- un teren în suprafață de 230 mp, categoria de folosință vie situat în intravilanul comunei M, sat B. Județul Vâlcea, tarlaua 11, parcela 276, punctul ";Acasă";, cu vecinii: N - Marica Silviu, la E - Drum comunal, la S - Rest propr, la V - Rest propr;

- un teren în suprafață de 272 mp categoria de folosință vie, situat în intravilanul comunei M , sat Băloara, județul Vâlcea, tarlaua 11, parcela 279, pct.";Acasă"; cu vecinii: N - Rest proprietate, la E - Rest proprietate, la S - ZDC, la V - Rest proprietate;

- un teren în suprafață de 380 mp, categoria de folosință vie, situat în intravilanul comunei M, sat B, județul Vâlcea, tarlaua 11, parcela 278/2, pct. ";Acasă"; cu vecinii: N - MI , E - Rest propr, S - ZDC, V - Rest propr;

- un teren în suprafață de 1890 mp, categoria de folosință arabil, situat în extravilanul comunei M, sat B, județul Vâlcea, tarlaua 44, parcela 14/1 punctul ";Drumul Bordeielor"; cu vecinii: N - Drumul Bordeielor, E - Petcu Ion, S - Ispas Constantin, V - Puiu Alexandru;

- un teren în suprafață de 3.010 mp categoria de folosință livadă, situat în extravilanul comunei M, sat B, județul Vâlcea, tarlaua 49, parcela 2/108, punctul ";Drumul grecului"; cu vecinii: N - MI , E - Drum exploatare, S - CG,V - MI , toate aceste imobile în schimbul prețului de 35.000 lei;

În motivarea cererii reclamantul a arătat că la data de 11.06.2014 pârâta ZP i-a vândut terenurile și casa descrise mai sus în schimbul prețului de 35.000 lei. De la data încheierii antecontractului reclamantul a intrat în posesia imobilelor, părțile stabilind ca ulterior să se prezinte la notarul public din municipiul Drăgășani pentru încheierea actului în formă autentică, însă pârâta, în mod nejustificat, refuză să execute obligația asumată.

Se precizează că, potrivit art. 1669 din Codul civil, când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.

În dovedirea acțiunii reclamantul a depus la dosar înscrisuri: antecontract de vânzare-cumpărare, notificare, sentința civilă nr. 640/08 martie 2010, acte de stare civilă. Cererea este legal timbrată.

Examinând actele și lucrările dosarului instanța de fond a reținut că la data de 11.06.2014, pârâta a vândut reclamantului la prețul de 35.000 lei, imobilele terenuri și construcții situate pe raza comunei M, sat B, județul Vâlcea, menționate mai sus

Imobilele au fost dobândite de pârâtă prin sentința civilă nr. 640/08 martie 2010 pronunțată de Judecătoria Drăgășani, județul Vâlcea, în dosarul nr. 583/223/2010, fiind înscrise la rolul fiscal al acesteia deschis la primăria comunei M, județul Vâlcea ( fila 20 dosar).

Prin încheierea nr.51154/02.10.2015 emisă de OCPI Vâlcea, s-a dispus intabularea dreptului de proprietate dobândit prin hotărâre judecătorească în cotă de 1/1 asupra A1 în favoarea lui ZP , sub B1 din Cartea Funciară 35154 UAT M, iar prin încheierea nr.51151/02.10.2015 emisă de OCPI Vâlcea, s-a dispus intabularea dreptului de proprietate dobândit prin hotărâre judecătorească în cotă de 1/1 asupra A1, A1.1 în favoarea lui ZP , sub B1 din Cartea Funciară 35153 UAT M, fără a se atașa extrasele cărților funciare de identificare a imobilelor.

Această convenție încheiată între părți, deși se referă la operațiunea de vânzare-cumpărare a imobilelor descrise mai sus, nu poate avea această valoare juridică datorită lipsei formei autentice, condiție esențială de valabilitate pentru ca actul de înstrăinare a imobilelor terenuri și construcții.

Potrivit principiului conversiunii actului juridic, dedus din regula de interpretare prevăzută de art.1266 Cod civil, contractele se interpretează după voința concordantă a părților, iar nu după sensul literal al termenilor, (actus interpredandus est potium ut valeat quam ut peret), instanța de fond a considerat că actul încheiat între părți este un antecontract de vânzare-cumpărare ce naște în sarcina pârâtei obligația de a încheia în viitor (a face) actul de vânzare-cumpărare.

Într-o atare situație reclamantul avea obligația să ceară pârâtei să se prezinte la notariat și să facă dovada că aceasta nu s-a conformat cerinței întrucât conform art. 1669 din Codul civil, când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.

Or, art.1279 alin.3 din Codul civil, prevede că dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. La dosar nu există un înscris care să reprezinte o dovadă de notificare înaintată de Biroul notarului public pentru a se înfățișa pârâta în vederea autentificării actului, astfel încât nu se poate pune problema unui refuz nejustificat, așa cum a fost definit de legiuitor.

Pentru ca instanța să poată suplini consimțământul părții care nu-și îndeplinește în mod culpabil obligațiile asumate, se impune să fie îndeplinite toate condițiile prevăzute de art. 1179 noul cod civil privind valabilitatea convențiilor, precum și cele specifice contractului de vânzare raportat la dispozițiile art. 1669 alin 1din același cod.

La rândul său art. 54 din Legea nr. 7/1996, dispune că pentru un astfel de act prin care urmează să se transmită proprietatea, părțile sunt obligate să înfățișeze notarului public întreaga documentație cadastrală, pentru ca ulterior imobilul sa poată fi intabulat in cartea funciara, notarul public fiind obligat să ceara din oficiu aceasta înscriere.

În cauza dedusă judecății reclamantul nu a convocat-o pe pârâtă la notar pentru a se perfecta actul de vânzare - cumpărare și nu a făcut dovada că s-au făcut verificări dacă imobilele sunt înscrise în Cartea funciară, dacă au fost sau nu înstrăinate, nefiind atașate extrasele cărților funciare.

Prin urmare, se impune o abordare sistematica atât a dispozițiilor Legii nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, cat si a dispozițiilor art. 1669, alin. 1 din Noul Cod Civil întrucât ele reflecta opțiunea legiuitorului de a institui o obligație de verificare a situației fizice si juridice a imobilului cu privire la care se formează acordul de voință, obligație ce revine atât părților, cât și autorității care validează acordul de voință si consfințește transmiterea dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu in altul.

Dacă în cadrul procedurii notariale de autentificare a actului de vânzare-cumpărare este obligatorie întocmirea documentației cadastrale si deschiderea unei cărți funciare, în cazul unui litigiu civil întemeiat pe dispozițiile art.1669, alin.1 din Noul Cod Civil sunt operante dispozițiile art.129 alin.1 C. pr. civ, care reglementează îndatorirea părților de a urmări desfășurarea și finalizarea procesului în condițiile legii, precum si obligația acestora de a-si proba pretențiile și apărările.

Or, in cadrul acestui tip de acțiune, este necesar a se proba nu numai acordul de voință în sensul temeiului de drept substanțial ce poate sta la baza unei soluții de admitere a acțiunii, ci si coordonatele concrete in spațiu ale bunului in litigiu, individualizarea exactă a acestuia, față de existența reglementărilor legale ce sunt determinante pentru modul in care se transfera drepturile reale dintr-un patrimoniu in altul in cadrul circuitului civil. Hotărârea judecătorească pronunțată în aceasta materie, în situația admiterii acțiunii, are un efect constitutiv de drepturi, iar efectul constitutiv reclamă o finalitate concordantă cu dispozițiile legii cadru în materie, Legea nr.7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, în al cărei domeniu de reglementare intră atât identificarea riguroasă a imobilelor ce fac obiectul publicității imobiliare, cât și opozabilitatea drepturilor dobândite prin diversele moduri de dobândire consacrate de legea civilă, unul dintre acestea fiind contractul de vânzare.

Potrivit art.1, alin.1 din Legea nr.7/1996, "cadastrul si cartea funciara formează un sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării";; potrivit art.1, alin.4, "evidența imobilelor înscrise în planul cadastral și în cartea funciară se realizează și se actualizează din oficiu la cererea persoanelor interesate sau la inițiativa autorităților publice";.

De asemenea, potrivit art. 35, alin. 5 din aceeași lege, "instanța judecătorească va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă si irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial in a cărui rază de activitate se află imobilul";. Daca in cadrul procedurii necontencioase obligația de întocmire a documentației cadastrale și de înscriere în cartea funciară îi revine proprietarului terenului, în cadrul procedurii contencioase, judiciare, obligația de individualizare a bunului în litigiu printr-o probă concludentă îi revine reclamantului, conform regulilor procesuale, motiv pentru care cererea a fost respinsă ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamantul TF criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie în condițiile prevăzute de art.466 si urm. C. pr .civ 2010.

Astfel, se arată că instanța de fond a reținut o stare de fapt ce nu corespunde probatoriului administrat și a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor legale.

Examinând apelul formulat în raport de motivele invocate dispozițiile legale aplicabile și probatoriul administrat tribunalul constată că este nefondat.

Din actele si probele dosarului rezultă că la data de 11.06.2014, intimata-pârâta a vândut apelantului-reclamant la prețul de 35.000 lei, imobilele terenuri și construcții situate pe raza comunei M, sat B, județul Vâlcea, menționate mai sus

Imobilele au fost dobândite de intimata-pârâtă prin sentința civilă nr. 640/08 martie 2010 pronunțată de Judecătoria Drăgășani, județul Vâlcea, în dosarul nr. 583/223/2010, fiind înscrise la rolul fiscal al acesteia deschis la primăria comunei M , județul Vâlcea ( fila 20 dosar).

Prin încheierea nr.51154/02.10.2015 emisă de OCPI Vâlcea, s-a dispus intabularea dreptului de proprietate dobândit prin hotărâre judecătorească în cotă de 1/1 asupra A1 în favoarea lui ZP , sub B1 din Cartea Funciară 35154 UAT M , iar prin încheierea nr.51151/02.10.2015 emisă de OCPI Vâlcea, s-a dispus intabularea dreptului de proprietate dobândit prin hotărâre judecătorească în cotă de 1/1 asupra A1, A1.1 în favoarea lui ZP , sub B1 din Cartea Funciară 35153 UAT M , fără a se atașa extrasele cărților funciare de identificare a imobilelor.

Potrivit principiului conversiunii actului juridic, dedus din regula de interpretare prevăzută de art.1266 Cod civil, contractele se interpretează după voința concordantă a părților, iar nu după sensul literal al termenilor, (actus interpredandus est potium ut valeat quam ut peret), instanța de fond a considerat corect că actul încheiat între părți este un antecontract de vânzare-cumpărare ce naște în sarcina pârâtei obligația de a încheia în viitor (a face) actul de vânzare-cumpărare.

Într-o atare situație apelantul-reclamant avea obligația să ceară intimatei-pârâte să se prezinte la notariat și să facă dovada că aceasta nu s-a conformat cerinței întrucât conform art. 1669 din Codul civil, când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.

Pentru ca instanța să poată suplini consimțământul părții care nu-și îndeplinește în mod culpabil obligațiile asumate, se impune să fie îndeplinite toate condițiile prevăzute de art. 1179 noul Cod civil privind valabilitatea convențiilor, precum și cele specifice contractului de vânzare raportat la dispozițiile art. 1669 alin 1din același cod.

În cauza dedusă judecății chiar dacă apelantul-reclamant a făcu dovada în apel a convocării intimatei-pârâte la notar (f. 23) pentru a se perfecta actul de vânzare - cumpărare nu a făcut dovada că s-au făcut verificări dacă imobilele sunt înscrise în Cartea funciară, dacă au fost sau nu înstrăinate, nefiind atașate extrasele cărților funciare.

Prin urmare, legiuitorul a instituit o obligație de verificare a situației fizice si juridice a imobilului cu privire la care se formează acordul de voință, obligație ce revine atât părților, cât și autorității care validează acordul de voință si consfințește transmiterea dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu in altul.

Dacă în cadrul procedurii notariale de autentificare a actului de vânzare-cumpărare este obligatorie întocmirea documentației cadastrale si deschiderea unei cărți funciare, în cazul unui litigiu civil întemeiat pe dispozițiile art.1669, alin.1 din noul Cod Civil sunt operante dispozițiile art.129 alin.1 C. pr. civ, care reglementează îndatorirea părților de a urmări desfășurarea și finalizarea procesului în condițiile legii, precum si obligația acestora de a-si proba pretențiile și apărările.

Or, este necesar a se proba nu numai acordul de voință în sensul temeiului de drept substanțial ce poate sta la baza unei soluții de admitere a acțiunii, ci si coordonatele concrete in spațiu ale bunului in litigiu, individualizarea exactă a acestuia, față de existența reglementărilor legale ce sunt determinante pentru modul in care se transfera drepturile reale dintr-un patrimoniu in altul in cadrul circuitului civil. Hotărârea judecătorească pronunțată în aceasta materie, în situația admiterii acțiunii, are un efect constitutiv de drepturi, iar efectul constitutiv reclamă o finalitate concordantă cu dispozițiile legii cadru în materie, Legea nr.7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, în al cărei domeniu de reglementare intră atât identificarea riguroasă a imobilelor ce fac obiectul publicității imobiliare, cât și opozabilitatea drepturilor dobândite prin diversele moduri de dobândire consacrate de legea civilă, unul dintre acestea fiind contractul de vânzare.

Față de cele arătate mai sus rezultă că instanța de fond a pronunțat o sentință legală și temeinică iar criticile invocate de apelant nu se justifică.

Verificând și din oficiu legalitatea sentinței apelate tribunalul nu constată că au fost nesocotite dispoziții legale de ordine publică care să justifice schimbarea în tot sau în parte ori după caz anularea acesteia.

Așa fiind, potrivit art.480 alin C. pr. civ., tribunalul urmează să respingă apelul ca nefondat.

← Contestaţie decizie de sancţionare. Jurisprudență Numirea...		Refuzul sau sustragerea de la prelevarea de mostre biologice.... →

Promisiune bilaterală de vânzare cumpărare . Jurisprudență Contracte

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Promisiune bilaterală de vânzare cumpărare . Jurisprudență Contracte