Condiţii de stabilire a servituţii de trecere cu pasul şi cu autoturismul. Noţiunea de fond aservit
| Comentarii |
|
C. civ., art. 616, art. 617, art. 618, art. 627
Servitutea de trecere, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, reprezintă o sarcină impusă fondului aservit pentru uzul şi utilitatea fondului dominant. în această materie, noţiunea de „fond dominant” presupune a se constata că acesta reprezintă un loc înfundat, respectiv că titularul său nu are posibilitatea unui alt acces la calea publică, decât impunând această sarcină fondului aservit cu care acesta se învecinează, fond aservit care, în mod necesar, are acces la calea publică.
Or, reclamanţii deţin în proprietate construcţia situată în spatele imobilului în care mai există altă construcţie, precum şi un drept de superficie asupra terenului pe care este situată. Dacă servitutea de trecere este stabilită pentru uzul şi utilitatea fondului dominant, s-ar putea solicita o servitute de trecere numai pentru acces cu pasul către construcţie, iar nu şi cu autoturismul, deoarece construcţia foloseşte în esenţă pentru locuire. Uzul şi utilitatea unei locuinţe sunt reprezentate de posibilitatea pe care cei ce o folosesc trebuie să o aibă, de a ajunge la construcţie, criterii care nu se verifică faţă de pretenţia nejustificată de a ajunge cu autoturismul în fata casei.
Calitatea de fond aservit, în opoziţie cu noţiunea de „fond dominant”, nu ar putea fi stabilită sau recunoscută ca posibilă faţă de oricare dintre imobilele cu care se învecinează locul înfundat, ci doar faţă de titularul dreptului de proprietate pe terenul căruia s-ar putea institui servitutea de trecere pe distanţa cea mai scurtă şi în patrimoniul căruia s-ar putea crea cele mai puţine pagube, reguli înscrise în dispoziţiile art. 617 şi art. 618 C. civ.; în speţă, titularul fondului aservit este chiar vânzătorul din contractul de vânzare-cumpărare al reclamanţilor.
C.A. Bucureşti, Secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, decizia nr. 443/R din 30 octombrie 2008, nepublicată
Prin cercrca înregistrată la data de 21 noiembrie 2006 pc rolul Judecătoriei Sectorului 4 sub nr. 14698/4/2006, reclamanţii P.A.S. şi M.J.K. au chemat în judecată Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice şi Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, solicitând stabilirea unei servituţi de trecere cu pasul şi autoturismul, în mod liber şi nestingherit, în favoarea reclamanţilor, pe terenul situat între
imobilul cu nr. 43 pc str. Cuza Vodă şi imobilul cu nr. 8 pc str. Oiţelor, sector 4 (folosit de o creşă), având în vedere faptul că imobilul proprietatea acestora de la adresa de domiciliu nu are o ieşire corespunzătoare la drumul public.
In motivarea cererii, reclamanţii au învederat că sunt proprietarii construcţiei din Bucureşti, str. Cuza Vodă nr. 45, sector 4, dobândită prin act autentic de vânzare-cumpărare în anul 2004, imobil ce se află în aceeaşi curte cu o altă construcţie care este situată în faţa lor, cea din urmă fiind amplasată în spatele curţii. Reclamanţii susţin că accesul către imobilul lor nu se face direct din drumul public, ci prin străbaterea curţii primului imobil, iar această curte are o lăţime de
aproximativ 3 metri. In această curte se află în permanenţă parcat autoturismul proprietarului imobilului situat în faţa construcţiei lor, astfel încât accesul reclamanţilor se poate face eventual doar cu pasul,
iar parcarea autoturismului lor este imposibilă. In aceste condiţii, reclamanţii arată că accesul lor liber, nestingherit şi necondiţionat către propria construcţie poate fi asigurat pe un teren ce face legătura direct cu imobilul lor, teren situat între imobilul cu nr. 43 pe str. Cuza Vodă şi creşa situată la nr. 8 pe str. Oiţelor, sector 4.
Anterior promovării acţiunii, reclamanţii au solicitat situaţia juridică a terenului liber de la nr. 43 pe str. Cuza Vodă şi au aflat că acesta a fost supus în anii trecuţi unui proces de sistematizare, iar o secţiunc a fostului imobil ce a purtat nr. 43 pc strada respectivă a fost donată statului, astfel cum reiese din decizia de acceptare a donaţiei nr. 1786 din 20 noiembrie 1975 a fostului Consiliul Popular al Muni-
cipiului Bucureşti. In consccinţă, reclamanţii solicită stabilirea ser-vituţii de trecere pc acest teren ce aparţine statului şi care este liber, nefolosit şi neafectat de vreo construcţie, astfel încât pe acest teren s-ar putea asigura fară vreun inconvenient accesul către casa lor, fară a mai avea niciun fel de dificultate cu proprietarul din faţa construcţiei lor. Totodată, reclamanţii arată că sunt de acord cu plata unei sume corespunzătoare în favoarea pârâţilor, drept contravaloare a servituţii de trecere pe care o solicită.
Intimaţii-pârâţi nu au formulat întâmpinare în cauză, însă pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, excepţie admisă de prima instanţă în şedinţa publică din 2 martie 2007, dispunându-se scoaterea din cauză a acestui pârât.
Prin sentinţa civilă nr. 1654 din 16 martie 2007, Judecătoria Sector 4 Bucureşti a respins acţiunea formulată în contradictoriu cu Munici-
piui Bucureşti, ca neîntemeiată. Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că din titlul de proprietate al reclamanţilor rezultă că aceştia au cumpărat de la numitul O.D. construcţia din spatele curţii imobilului din str. Cuza Vodă nr. 45, sector 4. Din acelaşi contract de vânzare-cumpărare reiese că reclamanţilor li s-a atribuit în folosinţă pe toată durata existenţei construcţiei cota de 29% din suprafaţa totală de 380 mp teren existent pe str. Cuza Vodă nr. 45. Cota de teren de 29% nu este individualizată, situaţie în care prima instanţă a concluzionat că, în calitatea lor de posesori/deţinători, reclamanţii pot folosi întreaga suprafaţă de teren ca şi deţinătorul cotei de 71%. Pe de altă parte, s-a prezumat că de peste 2 ani de când au cumpărat construcţia din str. Cuza Vodă nr. 45, sector 4 (21 ianuarie 2005), reclamanţii au ieşit la drumul public, respectiv în str. Cuza Vodă, străbătând curtea imobilului din str. Cuza Vodă nr. 45.
Totodată, instanţa a reţinut că reclamanţii au permanent accesul liber cu pasul la strada Cuza Vodă, însă aceştia doresc să îşi parcheze şi autoturismul în curte, dar nu pot face acest lucru întrucât proprietarul întregului teren şi al construcţiei situate în faţă îşi parchează el însuşi autoturismul, blocându-le în acest fel reclamanţilor accesul cu propriul autoturism.
Potrivit art. 616 C. civ., poate reclama o trecere pe locul vecinului, proprietarul al cărui loc este înfundat, or, în speţă reclamanţii nu sunt proprietarii unui loc înfundat, respectiv ai unui teren, iar construcţia proprietatea lor este situată pe un teren care are acces la drumul public. Judecătoria a mai apreciat că, independent de faptul că în contractul de vânzare-cumpărare al reclamanţilor nu este menţionat expres acest lucru, date fiind caracteristicile imobilului din str. Cuza Vodă nr. 45, se poate prezuma că proprietarul O.D., vânzându-le reclamanţilor construcţia din fundul curţii, le-a instituit şi un drept de trecere către şi de la drumul public pe terenul proprietatea sa, cu atât mai mult cu cât le-a acordat şi un drept de folosinţă pentru o cotă de 29% din teren, pe toată durata existenţei construcţiei pe care au cumpărat-o. Aşadar, reclamanţii pentru a ieşi la drumul public, respectiv în str. Cuza Vodă, pot şi trebuie să folosească terenul imobilului din str. Cuza Vodă nr. 45 şi nu alte terenuri ale altor vecini, iar problema accesului dinspre şi înspre drumul public reclamanţii trebuie să o regleze cu proprietarul terenului de la nr. 45 pe calea unei acţiuni în justiţie.
Prima instanţă a apreciat că aceeaşi soluţie se impune şi în temeiul dispoziţiilor art. 617 C. civ., întrucât ieşirea cea mai scurtă a recla
manţilor spre drumul public este pe terenul de la nr. 45, spre deosebire de varianta solicitată de aceştia prin care ar urma să folosească 59,32 mp din terenul pârâtului Municipiul Bucureşti care nu are nicio obligaţie legală faţă de reclamanţi; aceeaşi soluţie ca cea redată decurge şi din aplicarea dispoziţiilor art. 618 C. civ., deoarece trecerea care ar pricinui mai puţină pagubă este cea pe terenul de la nr. 45, iar nu pe cel de la nr. 43 din str. Cuza Vodă, aşa cum s-a solicitat prin acţiune.
In termen legal, împotriva aceste sentinţe, reclamanţii au formulat apel criticând soluţia pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Prin decizia civilă nr. 156 A din 1 februarie 2008, Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, a respins apelul ca nefondat.
Pentru a decide astfel, tribunalul a apreciat că prima instanţă nu a făcut doar presupuneri, aşa cum au susţinut apelanţii-reclamanţi, ci pe baza analizei materialului probator al cauzei s-a stabilit situaţia de fapt dedusă judecăţii şi s-a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor legale. Din raportul de expertiză topografică efectuat la prima instanţă, confirmă şi tribunalul, reiese că, într-adevăr, calea de acces solicitată de apelanţi nu este nici cea mai scurtă şi nici cea carc ar pricinui cele mai mici inconveniente, calca avută în vedere de prima instanţă, respectiv pe terenul imobilului din str. Cuza Vodă nr. 45, fiind preferabilă în raport de dispoziţiile art. 618 C. civ., cum corect a reţinut judecătoria. Simplul fapt că terenul pentru carc s-a solicitat stabilirea servituţii este proprietatea pârâtului Municipiul Bucureşti nu echivalează cu lipsa inconvenientelor pricinuite de stabilirea unei servituţi de trecere, câtă vreme necesită afectarea unui teren important ca suprafaţă şi relativ neregulat ca formă, afectând atât terenul aferent de la nr. 43, cât şi amenajările existente înspre str. Oiţelor.
Tribunalul a înlăturat şi susţinerea apelanţilor în sensul că pârâtul ar fi achiesat la pretenţiile lor, deoarece lipsa acestuia la judecata cauzei nu poate fi asimilată unei achiesări. Achiesarea, ca act de dispoziţie procesuală, trebuie să fie expresă, astfel încât nu poate fi presupusă. De asemenea, din atitudinea procesuală a aceluiaşi pârât nu se poate trage nici concluzia că stabilirea servituţii în maniera solicitată de apelanţi, nu ar fi de natură să producă inconveniente. Totodată, s-a apreciat că instanţa de fond nu a încălcat în niciun fel principiul disponibilităţii, soluţionând cauza în limitele investirii sale şi nici nu şi-a depăşit atribuţiile atunci când, examinând cerinţele instituirii servituţii de trecere, a apreciat că există alte posibilităţi care au fost avute în vedere de altfel, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare ce reprezintă titlul apelanţilor.
In termen legal, împotriva acestei decizii, reclamanţii au promovat
recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. In dezvoltarea motivelor de recurs, recurenţii susţin că instanţele anterioare au stabilit eronat că din titlul lor de proprietate ar rezulta şi voinţa vânzătorului, în sensul instituirii unei servituţi de trecere în favoarea lor. Din lecturarea şi interpretarea clauzelor contractuale nu rezultă o astfel de intenţie de a se stabili o servitute convenţională, ci, în baza contractului, reclamanţii au devenit proprietarii construcţiei şi ai terenului aferent acesteia (în cotă de 29%), teren ce se regăseşte sub construcţie, iar cota de 71% din totalul suprafeţei de 380 mp aparţine în exclusivitate proprietarului corpului A de la nr. 45 pe str. Cuza
Vodă. In aceste condiţii, nu se poate pune în discuţie o ieşire din indiviziune conform cotei fiecăruia, deoarece cota de 29% a reclamanţilor este ocupată de construcţia proprietatea lor, aceştia neavând practic în proprietate teren liber de construcţii care să le poată fi atribuit în natură.
Se mai arată de către recurenţi că, din raportul de expertiză efectuat în cauză, rezultă că poziţionarea servituţii la limita proprietăţii din str. Cuza Vodă nr. 43 nu afectează fondul aservit, iar porţiunea de teren ce ar putea reprezenta calea de acces a recurenţilor la str. Cuza Vodă nu este folosită sau ocupată de lucrări de amenajare. Calea de acces indicată de instanţa de fond pe terenul imobilului din str. Cuza Vodă nr. 45 ar fi, într-adevăr, mai scurtă, dar ar presupune afectarea aproape în totalitate a fondului aservit, inconvenientele fiind evidente.
Imobilul proprietatea recurenţilor este loc înfundat în înţelesul dispoziţiilor art. 616 C. civ., deoarece terenul şi construcţia proprietatea lor, nu au acces direct la calea publică. Prezumarea faptului că recurenţii au folosit vreme de 2 ani calea de acces prin curtea imobilului de la nr. 45 este contrazisă de situaţia de fapt ce va fi dovedită cu acte, mai arată aceştia, în sensul că ei nu au locuit în imobil, deoarece construcţia fost renovată şi reamenajată, devenind locuibilă abia la sfârşitul anului 2007. Recurenţii reiau argumentul potrivit căruia pasivitatea intimatului-pârât Municipiul Bucureşti, care nu a formulat nicio apărare în cauză şi nu s-a prezentat la efectuarea expertizei, dovedeşte neîndoielnic lipsa de interes a intimatului pentru această cauză, dar şi faptul că acesta nu a apreciat ca fiind „inconvenabilă” servitutea de trecere solicitată de recurenţi; din raportul de expertiză s-a mai evidenţiat că modalitatea de stabilire a servituţii de trecere pe terenul imobilului de la nr. 43 din str. Cuza Vodă nu creează niciun disconfort şi nu obstrucţionează în vreun fel pe pârât în folosirea
proprietăţii sale. Recurenţii critică concluzia instanţei de apel în sensul că nu se poate reţine achiesarea pârâtului la pretenţiile lor, atitudinea procesuală a acestuia fiind interpretată în mod eronat de instanţa de apel în sensul că pârâtul s-ar opune în mod tacit la admiterea acţiunii.
Intimatul-pârât nu a formulat întâmpinare la motivele de recurs, iar în această etapă procesuală, recurenţii nu au administrat alte probe.
Analizând materialul probator al cauzei, văzând criticile formulate prin motivele de recurs şi examinând decizia atacată din perspectiva acestora, Curtea constată că în cauză nu se verifică prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 133 din 21 ianuarie 2005 de B.N.P. E., recurenţii-reclamanţi au dobândit în str. Cuza Vodă nr. 45, sector 4, corpul B de clădire amplasat în fundul curţii imobilului, având o suprafaţă construită de 94,69 mp, terenul aferent corpului înstrăinat reprezentând o cotă de 29% din suprafaţa totală de 380 mp care a fost atribuit în folosinţă reclamanţilor pe durata
existenţei construcţiei. In consecinţă, recurenţii-reclamanţi susţin în mod nereal că au calitatea de proprietari asupra cotei de 29% din suprafaţa totală de teren aferentă imobilului de la nr. 45 pc str. Cuza Vodă, în realitate, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare menţionat, reclamanţii dobândind un drept real de supcrficie, drept real în compunerea căruia intră dreptul de proprietate asupra construcţiei şi dreptul de folosinţă asupra terenului pe carc este edificată construcţia.
Corpul A de construcţie de la nr. 45 pe str. Cuza Vodă a rămas în proprietatea vânzătorului O.D., acesta fiind şi proprietarul întregului teren de 380 mp, potrivit susţinerilor recurenţilor. Prin urmare, raportat la construcţia reprezentată de corpul B, proprietatea recurenţilor, trebuie să se facă aplicarea conceptelor juridice ce dau conţinut dreptului de servitute de trecere, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, respectiv în raport de construcţie, se va verifica încadrarea acesteia în noţiunea de loc înfundat.
Servituţile, instituite în Codul civil pentru reglementarea raporturilor de bună vecinătate, reprezentând sarcini impuse fondului aservit, nu ar putea fi recunoscute în alte cazuri decât cele prevăzute de dispoziţiile legale. Servitutea de trecere, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, reprezintă o sarcină impusă fondului aservit pentru uzul şi
utilitatea fondului dominant. In această materie, noţiunea de fond dominant presupune a se constata că acesta reprezintă un loc înfundat, rcspectiv că titularul său nu arc posibilitatea unui alt acces la calea publică, decât impunând această sarcină fondului aservit cu carc
acesta se învecinează, fond aservit carc, în mod necesar, arc acces la calca publică.
Rccurcnţii-reclamanţi au întreprins acest demers, solicitând instanţei stabilirea unei servituţi de trecere pe terenul proprietatea intima-tului-pârât, Municipiul Bucureşti, dată fiind imposibilitatea accesului lor cu autoturismul până în faţa construcţiei reprezentată de corpul B, proprietatea acestora. Or, aceştia au doar un drept de folosinţă asupra terenului pe care este situată construcţia de la corpul B, iar pe de altă parte, din conţinutul contractului lor de vânzare-cumpărare încheiat cu numitul O.D., nu reiese că aceştia ar mai putea folosi vreo altă suprafaţă de teren decât cea situată sub construcţie din întreaga suprafaţă de 380 mp, aferentă imobilului din str. Cuza Vodă nr. 45, sector 4.
In plus, din concluziile raportului de expertiză de la dosarul de fond, cu privire la care recurenţii nu au formulat vreo obiecţiune, a reieşit că pe traseul 1 se poate realiza accesul recurenţilor cu pasul, rcspectiv prin curtea liberă a imobilului situat în str. Cuza Vodă nr. 45, în timp ce pc traseul 2 s-ar putea realiza accesul auto, respectiv atât pe terenul din str. Cuza Vodă nr. 41 (teren notificat în baza Legii nr. 10/2001, aşa cum rezultă din expertiză), în prezent folosit de creşa din str. Oiţelor nr. 8, cât şi printr-o porţiune din fostul imobil situat la nr. 43, donat statului, aşa cum rezultă din decizia nr. 1786/1975 a fostului Consiliu Popular al Municipiului Bucureşti.
Dacă servitutea de trecere este stabilită pentru uzul şi utilitatea fondului dominant, aplicându-se această regulă la situaţia de fapt reţinută în speţă, reiese că recurcnţii-reclamanţi ar putea solicita o servitute de trecere numai pentru acces cu pasul către construcţia lor, iar nu şi cu autoturismul, dcoarecc construcţia foloseşte în esenţă pentru locuire, împrejurare dedusă din menţionarea în conţinutul contractului de vânzare-cumpărare a acestei adrese ca domiciliu al recurenţilor. Uzul şi utilitatea unei locuinţe sunt reprezentate de posibilitatea pe care cei ce o folosesc trebuie să o aibă de a ajunge la construcţie, criterii care nu se verifică faţă de pretenţia nejustificată a acestora de a ajunge cu autoturismul în faţa casei, câtă vreme nu au niciun drept de folosinţă asupra altui teren decât cel situat sub construcţie; pe de altă parte, din structura corpului B de clădire descrisă în contractul lor de vânzare-cumpărare nu rezultă că această construcţie ar avea vreo încăpere cu destinaţia de garaj, astfel că recurenţii nu au nicio legitimitate de a pretinde parcarea autoturismului în curte.
Instanţa apreciază, de asemenea, că în mod legal tribunalul a confirmat că au fost aplicate riguros dispoziţiile art. 617 şi art. 618 C. civ.,
servitutea de trecere trebuind a fi stabilită pe calea cea mai scurtă şi prin locul prin care ar pricinui cea mai mică pagubă proprietarului fondului aservit. Or, servitutea de trecere, astfel cum a fost solicitată, nu este nici pe calea cea mai scurtă (deoarece traseul anterior descris din cuprinsul raportului de expertiză se derula pe o lungime de 59,32 mp, faţă de posibilitatea de a se stabili o servitute de trecere cu pasul pe terenul aferent corpului A, care are o lungime de 36,70 mp, conform schiţei din dosarul de fond), în consecinţă, nici în condiţiile cele mai puţin păgubitoare, întrucât, astfel cum s-a menţionat, traseul solicitat străbate două proprietăţi, una fiind notificată în baza Legii nr. 10/2001, iar cealaltă fiind curtea unei grădiniţe de copii care în niciun caz nu ar putea fi compatibilă cu trecerea nestingherită a unui autoturism de-a lungul ei.
Calitatea de fond aservit, în opoziţie cu noţiunea de fond dominant, nu ar putea fi stabilită sau recunoscută ca posibilă faţă de oricare dintre imobilelor cu care se învecinează locul înfundat, ci doar faţă de titularul dreptului de proprietate pe terenul căruia s-ar putea institui servitutea de trecere pe distanţa cea mai scurtă şi în patrimoniul căruia s-ar putea crea cele mai puţine pagube, reguli înscrise în dispoziţiile art. 617 şi art. 618 C. civ.; în speţă, titularul fondului aservit, este chiar vânzătorul din contractul de vânzare-cumpărare al recurenţilor, iar la soluţia anterior enunţată conduc şi dispoziţiile art. 627 C. civ., care prevăd: „dacă proprietarul a două proprietăţi, între care există un semn văzut de servitute, înstrăinează una din proprietăţi fară ca actul să conţină nicio convenţie atingătoare de servitute, ea urmează de a exista într-un mod activ sau pasiv în favoarea fondului înstrăinat, sau asupra fondului înstrăinat”.
Pe de altă parte, Curtea apreciază ca nefondate şi susţinerile recurenţilor privind presupusa interpretare nelegală a atitudinii procesuale a intimatului-pârât din prezenta cauză, Municipiul Bucureşti, deoarece simpla neprezentare în instanţă a părţii chemate în judecată nu presupune automat recunoaşterea temeiniciei pretenţiilor deduse judecăţii, chiar şi dispoziţiile art. 225 C. proc. civ. fiind susceptibile de aplicare, în măsura în care consecinţele prevăzute de text, se coroborează cu alte probe ale cauzei; chiar şi în ipoteza în care reclamantul nu are în proces un pârât care se apără în mod activ, instanţa, în temeiul art. 129 C. proc. civ., este ţinută să cerceteze cauza sub toate aspectele, pentru lămurirea tuturor circumstanţelor ei şi să facă aplicarea textelor legale incidente în raport de situaţia de fapt reţinută în speţă, absenţa unei apărări din partea pârâtului neputându-se constitui într-o dispensă pentru
instanţă de cerectarc a legalităţii şi temeiniciei pretenţiilor deduse judecăţii şi nici nu conferă necondiţionat câştig de cauză reclamantului.
Faţă de cele ce preced, Curtea a respins recursul ca nefondat, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
| ← Exercitarea dreptului de servitute. Proprietarul fondului... | Contract de arendă. Calitatea procesuală activă a... → |
|---|
