Servitute de vedere. Titularul dreptului. Condiţii
| Comentarii |
|
C. civ., art. 576, art. 612
1. Articolul 576 C. civ. defineşte servitutea ca fiind „o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având un alt stăpân”. Ea profită nu numai proprietarului fondului în favoarea căruia a fost stabilită, ci şi titularului unui drept real sau chiar posesorului acestuia, astfel încât şi aceştia justifică calitatea procesuală activă. Această interpretare are în vedere împrejurarea că raţiunea pentru care sunt recunoscute servituţile în general şi servitutea de vedere în special, anume asigurarea unor relaţii de bună vecinătate, se regăseşte şi în ipoteza în care partea nu este proprietarul imobilului afectat, de exemplu, prin amplasarea unei ferestre cu încălcarea distanţei legale.
2. Potrivit art. 612 C. civ.: „Nimeni nu poate avea vedere sau ferestre spre vedere, nici balcoane sau alte asemenea asupra proprietăţii îngrădite sau neîngrădite a vecinului său, de nu va fi o distanţă de 19 decimetri între zidul pe care se deschid aceste vederi şi proprietatea vecină”, astfel că este fără relevanţă dacă există propriu-zis o fereastră sau numai o deschidere de vedere materializată printr-un gol.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 1194/A din 5 octombrie 2007, nepublicată
Prin acţiunea înregistrată la data de 5 iunie 2006 pe rolul Judecătoriei Buftea sub nr. 4492/2006, reclamanţii R.D. şi R.L. au chemat în judecată pe pârâţii S.E. şi S.A., solicitând instanţei să dispună obligarea pârâţilor la zidirea ferestrelor construcţiei situate pe terenul din comuna Chiajna, sat Chiajna, judeţul Ilfov, carc dau o vedere asupra proprietăţii lor, obligarea pârâţilor la strămutarea construcţiei cdificate pc teren, chiar pc hotarul dintre proprietăţi, cu nesocotirea dispoziţiilor legale în materie de construcţii şi obligarea pârâţilor la plata de daune cominatorii de 50 RON/zi de întârziere, de la data rămânerii definitive a hotărârii.
Prin sentinţa civilă nr. 5687 din 20 noiembrie 2006, pronunţată de Judecătoria Buftea în dosar nr. 961/94/2006, s-a respins cxcepţia lipsei calităţii procesuale activc a reclamanţilor, s-a admis în parte acţiunea civilă formulată de reclamanţii R.D. şi R.L. împotriva pârâţilor S.E. şi S.A., au fost obligaţi pârâţii să zidcască ferestrele construcţiei proprietatea lor, situată în comuna Chiajna, sat Chiajna, judeţul Ilfov, ampla
sate la etajul doi în zidul dinspre proprietatea reclamanţilor, s-au respins totodată ca fiind neîntemeiate, capetele de cerere privind obligarea pârâţilor la strămutarea construcţiei şi obligarea pârâţilor la plata daunelor cominatorii.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut că reclamanţii sunt proprietarii imobilului situat în comuna Chiajna, sat Chiajna, judeţul Ilfov, compus din teren în suprafaţă de 650 mp şi construcţie casă de locuit, acest imobil fiind învecinat cu imobilul proprietatea pârâţilor, situat în comuna Chiajna, sat Chiajna, judeţul Ilfov, compus din teren şi construcţie casă de locuit.
Conform raportul de expertiză construcţii efectuat în cauză, rezultă că în zidăria peretelui casei de locuit a pârâţilor, spre proprietatea reclamanţilor, au fost executate mai multe goluri, amplasate la parter -din zidărie de cărămidă de sticlă tip Nevada, opac, fară vedere clară şi amplasat deasupra gardului ce desparte cele două proprietăţi şi la etajul doi - două goluri carc potrivit declaraţiei pârâtului sunt provizorii şi lăsate pentru realizarea unui eşafodaj la înălţime. Prin raportul de expertiză construcţii s-a reţinut că distanţa de la peretele construcţiei pârâţilor până la linia de hotar este de 6 centimetri.
Instanţa a reţinut astfel că cele menţionate în raportul de expertiză construcţii se coroborează cu fotografiile depuse la dosar, aceasta cât priveşte existenţa golurilor în peretele casei pârâţilor spre proprietatea reclamanţilor, amplasarea şi descricrea lor. S-a observat că, potrivit art. 612 C. civ., nimeni nu poate avea vedere sau ferestre spre vecin, nici balcoane sau alte asemenea asupra proprietăţii îngrădite sau neîngrădite a vecinului său, de nu va fi o distanţă de 19 decimetri (1,9 m) între zidul pe carc se deschid aceste vederi şi proprietatea vecină, iar potrivit art. 614 C. civ., distanţa se socoteşte de la faţa zidului pe care s-a deschis vederea şi, de vor fi balcoane sau alte asemenea, de la linia lor cea dinafară, până la linia lor de despărţire a celor două proprietăţi. Faţă de situaţia de fapt reţinută anterior şi având în vedere dispoziţiile legale menţionate, instanţa a apreciat că primul capăt de cerere din acţiunea formulată de reclamanţi este în parte întemeiat, cât priveşte doar ferestrele existente la etajul doi al construcţiei proprietatea pârâţilor. Aşa fiind, cu privire la aceste ferestre, instanţa nu a putut reţine susţinerea pârâţilor cu privire la caracterul provizoriu, în condiţiile în care această situaţie nu a fost probată, iar pe de altă parte, din fotografiile depuse la dosar reiese contrariul, respectiv faptul că deschiderile practicatc la etajul doi al construcţiei proprietatea pârâţilor, nu
au caractcr provizoriu. In ce priveşte deschiderile existente la parterul
construcţiei proprietatea pârâţilor, în zidul dinspre proprietatea reclamanţilor, instanţa a reţinut că acestea au caracterul unor deschidcri pentru lumină, carc se pot practica la oriec înălţime şi distanţă de fondul vecin, dcoarecc ele constituie un atribut al dreptului de proprietate şi nu pot aduce niciun prejudiciu proprietarului fondului vecin.
In ce priveşte cel de al doilea capăt de cerere, s-a apreciat că acesta nu este întemeiat, întrucât proprietatea pârâţilor este amplasată la o distanţă de 6 centimetri de linia de hotar dintre cele două proprietăţi şi, prin urmare, dreptul de proprietate al reclamanţilor nu este afectat aşa cum rezultă de altfel şi din raportul de expertiză construcţii efectuat în cauză.
Referitor la obligarea pârâţilor la plata daunelor cominatorii, instanţa a apreciat că acesta este un capăt de cerere accesoriu celui care se referă la strămutarea construcţiei pârâţilor, astfel că şi acesta a fost respins.
împotriva acestei sentinţe la data de 14 martie 2007 au declarat apel pârâţii, criticând hotărârea pentru nelegalitate şi netemeinicie, care a fost înregistrat la 27 martie 2007 pe rolul Tribunalului Bucu-
reşti, Secţia a V-a civilă. In motivarea cererii lor, apelanţii au arătat că instanţa de fond a apreciat în mod eronat calitatea reclamanţilor de proprietari ai terenului învecinat în sensul că ar exista identitate între persoana reclamanţilor şi titularii dreptului, motivând prin contractul de vânzare-cumpărare şi prin adeverinţa nr. 7246/2006, eliberată de Primăria Chiajna. Eroarea a provenit din faptul că în contractul de vânzare-cumpărare nu este precizat numărul poştal al terenului, iar din adeverinţa arătată anterior, ca şi din procesul-verbal de terminare a lucrărilor din data de 4 februarie 2005, rezultă ccea ce cxplicit au învederat prin excepţia lipsei calităţii procesualc active, şi anume că proprietatea reclamanţilor se află la numărul 2A, rezultând vădita imposibilitate ca proprietatea situată la numărul 2A să se învecineze cu proprietatea apelanţilor situată la numărul 2C pe aceeaşi stradă.
Au arătat că, în raport de situaţia de fapt, rezultă prezumţia că reclamanţii, proprietari ai terenului de la nr. 2A, şi-au edificat în realitate construcţia pe un alt teren decât acela pe care îl posedă legal.
In acest sens, având în vedere că reclamanţii au avut un litigiu referitor la terenul pe care pretind că îl posedă, concluzia care se impune este aceea că situaţia de fapt şi de drept trebuia elucidată şi clarificată de prima instanţă, cu atât mai mult cu cât incertitudinea vecinătăţii rezultă din actele cauzei şi din chiar sentinţa apelată.
Apelanţii au mai criticat sentinţa şi faţă de inexistenţa unui proces echitabil, inexistenţa unei instanţe imparţiale şi nelegalitate şi nete-
meinicie hotărârii. Au arătat că pentru a pronunţa sentinţa atacată, instanţa a proccdat la admiterea şi administrarea probatoriilor în mod nelegal şi părtinitor pentru reclamanţi, în condiţii Ic în carc pârâţii au solicitat proba cu martori în dovedirea situaţiei de fapt preexistente şi care se referea la configuraţia anterioară a liniei de hotar. Au arătat că, în realitate, instanţa a ales o modalitate nelegală de stabilire a obiectivelor expertizei, pronunţându-se asupra obiectivelor expertizei la un termen la care părţile nu s-au putut prezenta din cauze obiective (protestul avocaţilor), judecătorul fondului admiţând numai obiectivele propuse de reclamanţi la data de 13 septembrie 2006, mai înainte de admiterea probei, astfel că, prin recurgerea la aceste procedee, devine vădită favorizarea reclamanţilor de prima instanţă, prin admiterea şi administrarea probatorii lor într-un mod în care au fost favorizaţi reclamanţii. Apelanţii au mai arătat şi că instanţa a apreciat vădit eronat expertiza, deoarece constatarea expertului a fost că imobilul lor prezintă numai goluri, dintre carc celc de la parter sunt deja închise cu zidărie opacă, iar cele de la etaj sunt încă neînchise, considerând că acţiunea trebuia respinsă ca prematur introdusă.
La 7 aprilie 2007, intimaţii-reclamanţi R.D. şi R.L. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului şi menţinerea hotărârii instanţei de fond ca legală şi temeinică. în motivare, intimaţii au arătat că prin „chestiuni prealabile”, apelanţii au reiterat aceleaşi chestiuni arătate prin întâmpinarea depusă la instanţa de fond şi carc au fost discutatc de cătrc instanţa de fond cu părţile litigante. Dc asemenea, au arătat că apelanţii nu au dovedit în niciun mod „chestiunile arătate” şi nu au depus la dosarul cauzei niciun înscris prin carc să dovcdească afirmaţiile fară suport legal pe carc le-au reiterat ca motive de apel.
Examinând sentinţa apelată prin prisma criticilor formulate şi în conformitate cu prevederile art. 295 alin. (1) C. proc. civ., Tribunalul reţine următoarele:
Referitor la primul motiv de apel, privind greşita respingere a excepţiei lipsei calităţii procesuale active, se constată că în realitate ceea ce contestă apelanţii-pârâţi nu este faptul că intimaţii-reclamanţi sunt proprietarii imobilului situat în com. Chiajna, sat Chiajna nr. 2A, jud. Ilfov, ci amplasamentul acestuia, în sensul că nu este terenul învecinat cu cel ce aparţine pârâţilor şi care este situat în com. Chiajna, sat Chiajna nr. 2C, jud. Ilfov. Principalul argument adus în acest sens este acela că între imobilul de la nr. 2A şi cel de la nr. 2C în mod fircsc ar trebui să se afle un imobil cu nr. 2B. Existenţa unui imobil cu acest
număr nu este totuşi obligatorie, dat fiind că în timp pot interveni comasări ale corpurilor de proprietate, pot exista erori în numerotare sau este posibil ca nr. 2 B să se afle pe cealaltă parte a străzii.
Pc de altă parte, apelanţii-pârâţi nu contestă faptul că respectiva construcţie aflată pe terenul învecinat cu al lor a fost edificată de intimaţii-reclamanţi şi este în prezent în posesia acestora, astfel că până la o eventuală invocare a accesiunii de către cel care ar fi proprietarul terenului, prin care îşi manifestă intenţia de a şi-o însuşi, aceştia sunt titularii dreptului de proprietate asupra sa.
Chiar admiţând că intimaţii-reclamanţi sunt doar simpli posesori ai construcţiei în cauză, întrucât art. 576 C. civ. defineşte servitutea ca fiind „o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având un alt stăpân”, se apreciază constant în practica judiciară şi în literatura de specialitate că ea profită nu numai proprietarului fondului în favoarea căruia a fost stabilită, ci şi titularului unui drept real sau chiar posesorului acestuia, astfel încât şi în această situaţie este justificată calitatca procesuală activă în cauză. Această interpretare are în vedere împrejurarea că raţiunea pentru carc sunt recunoscute servituţile în general şi servitutea de vedere în special, şi anume asigurarea unor relaţii de bună vecinătate, se regăseşte şi în ipoteza în carc partea nu este proprietarul imobilului afectat, de exemplu, prin amplasarea unei ferestre cu încălcarca distanţei legale.
în ceea ce priveşte mutarea gardului despărţitor de către intimaţii-reclamanţi după edificarea construcţiei de cătrc apelanţii-reclamanţi în interiorul terenului acestora cu circa 0,8 m, carc ar demonstra existenţa unei alte limite de hotar reale între cele două proprietăţi, situaţie în carc într-adevăr nu s-ar mai pune problema încălcării distanţei prevăzute de lege pentru servitutea de vedere prin art. 612 C. civ., acest aspect de fapt nu a fost probat de către apelanţii-pârâţi care l-au invocat, deşi această obligaţie le revenea conform art. 1169 C. civ. şi art. 129 alin. (1) C. proc. civ. Din cuprinsul încheierii pronunţate de către Judecătoria Buftea la data de 13 septembrie 2006 în dosarul nr. 961/94/2006 reiese că aceştia au propus administrarea probei testimoniale pentru a demonstra un alt aspect de fapt, şi anume existenţa unui acord al reclamanţilor cu privire la construirea şi locul construcţiei. Dovada deplasării gardului, astfel cum rezultă din întâmpinarea depusă la data de 26 iunie 2006 au înţeles să o facă prin aceea că stâlpul de energie electrică care le aparţine şi la care se află racordat imobilul carc lc aparţine este situat la circa 1 m în interiorul proprietăţii intimaţilor-reclamanţi. Or, deşi, într-adevăr, din fotografiile depu-
se la dosar se observă că un stâlp de energie clcctrică este situat pe terenul aflat în prezent în posesia intimaţilor-reclamanţi, nu există niciun argument pentru a cxcludc amplasarea unui asemenea stâlp pe terenul proprietatea altei persoane, cu atât mai mult cu cât aceşti stâlpi, deşi pot deservi doar un imobil, nu sunt în proprietatea deţinătorului acelui imobil, ci a serviciului public de alimentare cu energie electrică.
Nu este întemeiat nici cel de-al doilea motiv de apel. Contrar susţinerilor apelanţilor-pârâţi, proba cu martori nu a fost solicitată pentru a dovedi configuraţia anterioară a liniei de hotar, iar prima instanţă nu a respins-o, ci a prorogat admisibilitatea acesteia după indicarea numelui şi adreselor martorilor, însă părţile în cauză nu au înţeles să se prevaleze de dreptul recunoscut de către instanţă, nefa-când precizările necesare.
Proba cu expertiză tehnică specialitatea construcţii a fost solicitată de către intimaţii-reclamanţi, astfel cum rezultă tot din cuprinsul încheierii pronunţate de către Judecătoria Buftea la data de 13 septembrie 2006 în dosarul nr. 961/94/2006 şi, în plus, obiectivele acesteia au fost discutate la acelaşi termen, fiind formulate anterior de către cei carc au solicitat-o cu rcspectarca principiului oralităţii şi contradictorialităţii, numai pronunţarea asupra lor având loc în absenţa părţilor, la un termen la carc cauza a fost amânată datorită protestului avocaţilor, însă la respectivul moment procesual legea nu impune participarea părţilor şi cu atât mai mult reluarea dezbaterilor. De asemenea, obiectivele fixate de instanţă prin încheierea din 9 octombrie 2006: să se stabilească distanţele dintre ferestrele construcţiei cdificată pc proprietatea pârâţilor carc asigură vederea spre proprietatea reclamanţilor şi linia de hotar dintre cele două proprietăţi; să se stabilească la ce distanţă este amplasată construcţia edificată de pârât de linia de hotar care desparte proprietatea pârâtului de proprietatea reclamantului; să se precizeze dacă la edificarea construcţiei pârâţii au respectat normele legale care reglementează servitutea de vedere - nu vizează decât lămurirea unor împrejurări de fapt pentru care este necesară părerea unor specialişti, conform art. 201 alin. (1) C. proc. civ.
Prima instanţă nu a interpretat greşit concluziile expertizei efectuate în cauză în care se arată că există nişte goluri amplasate la etajul 2 în zidul dinspre proprietatea reclamanţilor. Potrivit art. 612 C. civ.: „Nimeni nu poate avea vedere sau ferestre spre vedere, nici balcoane sau alte asemenea asupra proprietăţii îngrădite sau neîngrădite a vecinului său, de nu va fi o distanţă de 19 decimetri între zidul pe carc se deschid aceste vederi şi proprietatea vecină”, astfel că este fară
relevanţă dacă există propriu-zis o fereastră sau numai o deschidere de vedere materializată printr-un gol.
Potrivit art. 109 alin. (2) C. proc. civ., o acţiune este prematură atunci când sesizarea instanţei competcnte se poate facc numai după îndeplinirea unei proceduri prealabile, ceea ce nu este cazul în speţa
de faţă. împrejurarea că pârâţii intenţionează să îşi îndeplinească de bunăvoie obligaţia legală nu constituie un fine de neprimire al cererii de chemare în judecată, a cărei admitere este condiţionată exclusiv de constatarea neexecutării acesteia până la momentul pronunţării. De altfel, nimic nu îi împiedica pe apelanţii-pârâţi să zidească golul respectiv ulterior pronunţării hotărârii, după cum ei pot face şi în continuare acest lucru, instanţa recunoscând implicit, prin respingerea capătului de cerere care viza închiderea ferestrei de cărămidă de sticlă tip Nevada, că o astfel de soluţie aplicată şi în privinţa ferestrei de la etajul 2 este conformă cu dispoziţiile legale.
Faţă de acestc considerente, reţinând că hotărârea atacată este temeinică şi legală, în temeiul art. 296 C. proc. civ., Tribunalul a respins apelul ca nefondat.
| ← Contract de arendă. Calitatea procesuală activă a... | Servitute de trecere la drumul public. Constituire. Condiţia de... → |
|---|
Ce sanse am?