Contract de arendă. Calitatea procesuală activă a arendaşului în acţiunea confesorie de recunoaştere a servituţii de trecere la terenurile agricole
| Comentarii |
|
C. civ., art. 616
Potrivit art. 616 C. civ., proprietarul al cărui loc este înfundat, care nu are nicio ieşire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului său, pentru exploatarea fondului, cu îndatorirea de a-l despăgubi în proporţie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona. Prin urmare, legea acordă drept de servitute în baza raportului ce s-ar putea crea între doi proprietari, unul al fondului dominant şi altul al fondului aservit, cu condiţia ca cele două fonduri să fie învecinate.
Prin Legea arendării nr. 16/1994 se stabilesc condiţiile arendării, natura, forma şi conţinutul contractului de arendare, drepturile şi obligaţiile părţilor etc., iar în ceea ce-l priveşte pe arendaş, arată că acesta este considerat agricultor, plătind impozite şi taxe în această calitate, că beneficiază de un drept de preempţiune, fără a i se acorda dreptul de a dispune de bunul încredinţat şi fără a se face vreo menţiune expresă privind posibilitatea de a solicita pe cale judecătorească crearea unei servituţi în scopul folosirii mai lesnicioase a terenurilor detinute în arendă.
Aşadar, arendaşul este detentor precar al terenurilor agricole primite în arendă şi în această calitate, nu poate formula acţiune în justiţie pentru crearea unei servituţi de trecere, chiar dacă îşi justifică interesul pentru o mai bună exploatare a fondurilor deţinute.
C.A. Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1326/R din 25 iunie 2007, nepublicată
Prin sentinţa civilă nr. 1110 din 2 mai 2006, pronunţată de Judecătoria Călăraşi, s-a respins excepţia inadmisibilităţii acţiunii invocată de pârâta SC A.P. SA; s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive; s-a admis acţiunea formulată de reclamanta SC A.H. SRL împotriva pârâtelor A.D.S., SC A.P. SA şi SC A. SA; s-a dispus instituirea unei servituţi de trecere în favoarea reclamantei şi în sarcina pârâtelor pe amplasamentul şi suprafeţele identificate de expert C.V. la pct. 6 lit. C., D. din raportul de expertiză şi planşele anexe acestui raport, actc ce fac parte integrantă din sentinţă; a fost obligată reclamanta către pârâta A.D.S. Bucureşti la plata sumei de câtc 20 RON/km/an, reprezentând contravaloare folosinţă teren.
In motivarea acestci sentinţe, a reţinut instanţa că reclamanta are ca principal obiect de activitate cultura cerealelor, drept pentru care pe lângă terenurile deţinute în proprietate a mai achiziţionat prin concesiune şi arendă şi alte terenuri agricolc pe raza comunelor Unirea, Jegălia şi Boreca. Pe raza comunei Boreca, reclamanta a construit un siloz de cercalc şi o bază de producţie, iar pentru a ajunge la acestc construcţii, precum şi pentru exploatarea terenurilor agricolc, ca trebuie să folosească drumul deţinut în proprietate de A.D.S. Bucureşti şi cu titlu de concesiune de pârâta SC A.P. SA.
Respingând excepţia inadmisibilităţii acţiunii, instanţa a reţinut că reclamanta a dovedit că nu are altă ieşire la calea publică şi a fost de acord cu plata unei sume de bani ce reprezintă contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului. Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a fost respinsă în considerarea calităţii pârâtei SC A.P. SA de proprietar al terenului.
Constatând că terenurile deţinute de reclamantă nu au ieşire la calea publică şi nu există drum pe aceste terenuri, care ar putea deveni practicabil cu anumite cheltuieli efectuate de reclamantă, instanţa a apreciat ca întemeiată acţiunea şi a admis-o, potrivit art. 616 C. civ., constituindu-se servitutea conform propunerii din raportul de expertiză efectuat în cauză.
Prin decizia civilă nr. 310 A din 12 decembrie 2006, pronunţată de Tribunalul Călăraşi, s-a admis apelul formulat de apelanţii-pârâţi A.D.S. Bucureşti şi SC A.P. SA împotriva sentinţei civilc nr. 1110/2006 a Judecătoriei Călăraşi pc carc a schimbat-o în tot şi, rejudecând, a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei SC A.H.
SRL Feteşti, respingând acţiunea pe acest considerent. In motivarea deciziei, reţine tribunalul că, potrivit art. 616 C. civ., proprietarul al cărui loc este înfundat, care nu are nicio ieşire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului său, pentru exploatarea fondului, cu îndatorirea de a-1 despăgubi în proporţie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona. Prin urmare, legea acordă drept de servitute în baza raportului ce s-ar putea crea între doi proprietari, unul al fondului dominant şi altul al fondului aservit, cu condiţia ca cele două fonduri
să fie învecinate. In cauză, reclamanta nu are calitatea de proprietar şi, ca atare, nu poate avea nici calitatea procesuală pentru formularea unei astfel de acţiuni.
împotriva acestei decizii a declarat recurs SC A.H. SRL Feteşti, invocând dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Susţine recurenta că aspectul avut în vedere de legiuitor, atunci când a precizat cadrul legal al servituţii, este faptul că şi proprietarii sau cci care folosesc o proprietate să nu fie îngrădiţi în exercitarea atributelor acestui drept: posesie, folosinţa şi dispoziţia. Dintre aceste atribute ale dreptului de proprietate, cele în discuţie în cauză sunt posesia şi folosinţa.
Deoarecc în anul 1994 a apărut Legea nr. 16 ce reglementează arenda, această lege specială reglementează în mod strict posesia şi folosinţa unui bun, respectiv terenul agricol, iar recunoaşterea de cătrc legiuitor a unei noi catcgorii sociale, arendaşii, care să exercite unele dintre atributele dreptului de proprietate determină aplicarea şi acestora a dispoziţiilor Codului civil privind servitutea. Instanţa de apel a interpretat în mod subiectiv dispoziţiile legii generale şi a lipsit de efecte Legea nr. 16/1994 ca lege specială în materie. Mai susţine recurenta că a efectuat investiţii la baza de producţie O., fapt ce dovedeşte dorinţa de a exploata terenurile agricole din Balta Ialomiţei pe termen lung. Or, instanţa de apel prin hotărârea pronunţată a mărit în mod nejustificat cheltuielile de exploatare şi a îngreunat semnificativ accesul la terenurile agricole arendate.
Recursul nu este fondat. Prin Legea nr. 16/1994, invocată de recurentă ca lege specială în materie, se stabilesc condiţiile arendării, natura, forma şi conţinutul contractului de arendare, drepturile şi obligaţiile părţilor etc., iar în ccea ce-1 priveşte pe arendaş, arată că
acesta este considerat agricultor, plătind impozite şi taxe în această calitatc, că beneficiază de un drept de preemţiune, fară a i se acorda dreptul de a dispune de bunul încredinţat şi fară a se facc vreo menţiune expresă privind posibilitatea de a solicita pc calc judecătorească crearea unei servituţi în scopul folosirii mai lesnicioase a terenurilor deţinute în arendă.
Dispoziţiile art. 616 C. civ. fac referire în mod expres doar la posibilitatea proprietarului unui loc înfundat care nu are ieşire la calea publică de a reclama o trecere pe locul vecinului său pentru exploatarea fondului, cu îndatorirea de a despăgubi. Toate dispoziţiile Codului civil în materia servituţii fac referire la calitatea de proprietar a solicitantului şi nu disting între situaţiile în care această cerere ar putea fi formulată sau nu de către un posesor sau detentor. Astfel, precum s-a mai arătat, Legea arendei reglementează doar raporturile stricte dintre părţile unui astfel de contract şi nu conţine niciun fel de dispoziţii specialc privind posibilitatea arendaşului ca, în exerciţiul posesiei şi folosinţei asupra terenului dat în arendă, să facă altceva decât să-l cultive şi să-l întreţină şi să-şi îndeplinească obligaţiile faţă de proprietar.
Exerciţiul posesiei şi folosinţei asupra terenului de către arendaş nu-i deschide calca de a formula acţiune în justiţie pentru crcarca unor servituţi, chiar dacă îşi justifică interesul pentru o mai bună exploatare a fondurilor deţinute, aceste aspectc urmând a fi reglementate exclusiv între proprietarii fondurilor. De altfel, ar fi posibil ca prin acceptarca calităţii arendaşului de a formula o acţiune ce arc ca obiect crcarca unei servituţi să se crcezc o situaţie defavorabilă însuşi proprietarului terenului, acesta să nu-şi fi manifestat niciodată acordul cu privire la o atare acţiune, fiind astfel lipsit de posibilitatea de a-şi exprima opţiunile privind modul de creare a servituţii.
Cât priveşte excepţia nulităţii recursului, aceasta nu este fondată, recurenta motivând în fapt şi în drept calea de atac cu strictă referire la aspectele reţinute în decizia tribunalului privind calitatea procesuală activă.
Raportat la considerentele mai sus reţinute, Curtea apreciază că în mod corect a concluzionat tribunalul asupra lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, prin aplicarea şi interpretarea justă a dispoziţiilor legale în materie, astfel încât în temeiul dispoziţiilor art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 C. proc. civ., a respins recursul ca nefondat, menţinând decizia atacată.
| ← Condiţii de stabilire a servituţii de trecere cu pasul şi cu... | Servitute de vedere. Titularul dreptului. Condiţii → |
|---|
