Dreptul proprietarului de a folosi bunul - ius utendi. Prerogativa proprietarului de a dispune de bunul său, din punct de vedere material şi juridic - ius abutendi
| Comentarii |
|
C. civ., art. 480
1. Ius utendi presupune exercitarea de către titularul dreptului de proprietate a unei stăpâniri efective asupra bunului în materialitatea sa, direct şi nemijlocit, prin putere proprie şi în interes propriu. Aşadar, în aspectul său pozitiv, dreptul de a utiliza lucrul exprimă posibilitatea pe care o are proprietarul de a se servi personal de lucru, în acord cu natura şi destinaţia acestuia. în aspect negativ, proprietarul poate să nu recurgă la niciuna dintre posibilităţile de a se servi de bunul său. Dar, neuzul, oricare ar fi durata sa în materia dreptului de proprietate, nu duce la stingerea dreptului, care rămâne imprescriptibil sub aspect extinctiv. Neuzul proprietarului nu se referă însă doar la neexercitarea dreptului de uz, ci la neexercitarea tuturor atributelor dreptului de proprietate, ceea ce presupune că bunul a intrat în stăpânirea altei persoane.
în această situaţie, acţiunea în revendicare este remediul juridic cel mai puternic pentru restabilirea dreptului de proprietate şi restituirea bunului, însă nu poate fi considerat singurul. O acţiune în revendicare, care presupune compararea titlurilor sub care subiectele de drept deţin un bun imobil, poate fi promovată atunci când ceea ce se supune analizei instanţei este însuşi dreptul de proprietate ca drept real asupra unui lucru. în situaţia în care obiect al litigiu este numai posesia bunului imobil, ca atribut al dreptului de proprietate (ius possidendi), se poate promova acţiune în evacuare întemeiată pe dispoziţiile art. 480 C. civ.
2. Ius abutendi constă în prerogativa proprietarului de a hotărî cu privire la soarta bunului său, atât din punct de vedere material,
cât şi din punct de vedere juridic. Dacă proprietarul poate transmite către un terţ atributele stăpânirii şi folosinţei bunului său (de exemplu, prin închiriere), niciodată nu poate transmite atributul esenţial al dispoziţiei bunului. A transmite acest atribut semnifică însăşi transmisiunea dreptului de proprietate prin acte juridice între vii sau prin acte pentru cauză de moarte. în măsura în care actul juridic de transmisiune a dreptului de proprietate (dispoziţia juridică) de la titular către terţ nu există, atunci actele materiale de stăpânire exercitate de terţ asupra bunului sunt abuzive şi vor fi sancţionate.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 950/A din 19 decembrie 2005, nepublicată
Prin cercrca înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti sub nr. 1819/2005, la data de 11 februarie 2005, reclamanta H.E. a chemat în judecată pârâţii E.M., U.M.I. şi R.C. solicitând evacuarea acestora din apartamentul situat în Bucureşti, sector 3, pentru lipsă de titlu.
Prin cererea reconvenţională formulată la data de 7 martie 2005, pârâta-reclamantă E.M. a solicitat constatarea dreptului său de proprietate asupra apartamentului din Bucureşti, sector 3, iar hotărârea ce se va pronunţa să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Prin sentinţa civilă nr. 2190 din 11 martie 2005, Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti a respins cererea principală ca fiind neîntemeiată şi a disjuns cererea reconvenţională. Pentru a pronunţa această hotărâre prima instanţă a reţinut din probele administrate că reclamanta H.E. a
fost colegă de serviciu cu pârâta E.M. In noiembrie 2003, reclamanta s-a îmbolnăvit grav, fiind internată în Spitalul Clinic de Urgenţă
Sf. Pantelimon din Bucureşti, cu diagnosticul de ciroză hepatică. In septembrie 2004, pârâta E.M. şi cei doi copii ai săi s-au mutat în apartamentul reclamantei, iar bunurile reclamantei au fost mutate în garsoniera pârâtei. După externarea reclamantei, cele două părţi s-au prezentat în faţa notarului public A.N., unde reclamanta a semnat o procură prin care împuternicea o terţă persoană să vândă apartamentul său pârâtei E.M.
Sub aspectul cererii principale de evacuare a pârâţilor din apartament, prima instanţă a constatat că reclamanta nu a făcut dovada încetării dreptului de creanţă al pârâţilor reclamanţi asupra apartamentului, drept izvorând dintr-un contract de închiriere încheiat între H.E., în
calitate de locator, şi pârâţii reclamanţi, în calitate de chiriaşi. întrucât
evacuarea este o consecinţă a încetării contractului de închiriere, după cum rezultă din dispoziţiilor art. 24 şi 25 din Legea locuinţei nr. 114/1996 şi cum între părţi nu s-a făcut dovada existenţei vreunui contract de închiriere, proprietarul care este îngrădit în exercitarea atributelor dreptului său are la îndemână ca mijloc de apărare numai acţiunea în revendicare.
împotriva acestei hotărâri reclamanta H.E. a formulat apel la data de 28 aprilie 2005, înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinţei civile atacate în sensul admiterii acţiunii şi evacuării pârâţilor din apartamentul în litigiu
In expunerea motivelor de apel, apelanta-reclamantă a făcut o prezentare a situaţiei de fapt şi a arătat că sentinţa de fond este netemeinică şi nelegală, fiind contrară probelor administrate în cauză. Consideră că instanţa a calificat în mod greşit raporturile juridice dintre părţi ca fiind de locaţiune, cu toate că reclamanta nu a susţinut încheierea vreunei contract de închiriere cu pârâta, ci din contră, că a fost mutată contrar voinţei sale din propria sa locuinţă, iar intimata-pârâtă s-a mutat în apartamentul reclamantei. De asemenea, chiar şi pârâta prin întâmpinarea şi cererea reconvenţională disjunsă nu se referă la vreun contract de închiriere. Apreciază reclamanta că lipsa titlului pârâţilor asupra locuinţei sale îi dă dreptul să solicite evacuarea acestora, niciun text de lege neimpunând o acţiune anume pentru apărarea dreptului uzurpat de pârâţi.
Consideră că hotărârea pronunţată este contradictorie întrucât apreciază că numai acţiunea în revendicare poate fi promovată de reclamantă şi în acelaşi timp instanţa de fond consideră că părţile sunt legate printr-un aşa zis contract de închiriere.
La data de 8 decembrie 2005, intimata-pârâtă E.M. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat.
Susţine intimata-pârâtă că relaţiile sale cu reclamanta au fost bune, iar în baza acestora a convenit cu reclamanta să locuiască fară nicio plată în garsoniera ei, iar intimata şi cei doi fii ai săi să locuiască în apartamentul reclamantei. Contra sumei de 7500 euro, reclamanta şi-a rezervat dreptul de uzufruct viager, hotărând să vândă apartamentul pe care îl deţinea. Suma de 7500 euro a fost plătită reclamantei eşalonat, în funcţie de sursele de împrumut pe care le-a obţinut. Ulterior plăţii sumei, la 25 februarie 2004, însoţite de numita B.P., administrator al blocului în care se găsea garsoniera pârâtei şi care deţinea o agenţie imobiliară, cele două părţi s-au prezentat la B.N.P. A.N. unde recla
manta a semnat o procură prin care o împuternicea pe numita B.P. să îi vândă apartamentul, fiind făcută menţiunea achitării preţului şi rezerva uzufructului viager. Mai arată intimata că după ce starea de sănătate a reclamantei s-a îmbunătăţit, în septembrie 2004, au făcut schimbul fizic de imobile, însă nu a avut bani suficienţi pentru a suporta cheltuielile legate de perfectarea actelor de vânzare-cumpărare la acea dată.
Examinând motivele de apel faţă de hotărârea apelată şi având în vedere mijloacele de probă de la dosar, tribunalul apreciază apelul fondat pentru următoarele considerente:
Reclamanta a învestit prima instanţă de fond cu o acţiune în evacuare arătând că locuinţa sa este ocupată în prezent de intimaţii-pârâţi începând din luna septembrie 2004, fară niciun drept şi fară a
deţine vreun titlu pentru folosinţa locuinţei. In drept, cererea de chemare în judecată s-a întemeiat pe dispoziţiile art. 480 C. civ.
Reclamanta a dovedit prin înscrisuri dreptul său de proprietate asupra apartamentului în litigiu, prin contractul de construire nr. 328/4/1973 încheiat între I.C.V.L. şi I.I. şi I.E., contractul de împrumut nr. 60885 din 29 decembrie 1973, proces-verbal de predare primire încheiat la 19 iulie 1974, sentinţa civilă nr. 4606 din 21 iulie 1982 pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti în dosarul nr. 4457/1982 de desfacere a căsătoriei dintre I.E. şi I.I. şi de partaj, încheierea nr. 25155 din 5 octombrie 2004 dată de Biroul de Carte Funciară de pe lângă Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti.
In apartamentul în litigiu s-a mutat, începând cu data de 1 septembrie 2004, intimata-pârâtă E.M. şi cei doi fii ai săi U.M.I. şi R.C., conform adeverinţelor depuse la dosar şi eliberate de asociaţiile de proprietari şi recunoaşterii făcute de intimata-pârâtă în acest sens prin întâmpinare.
Considerând dreptul său de proprietate asupra apartamentului încălcat de către pârâtă, reclamanta H.E. a promovat o acţiune în evacuare ce a fost găsită neîntemeiată de către judecătorie pe motiv că o astfel de acţiune poate fi promovată numai de către locator împotriva locatarului său în executarea sau încetarea raporturilor de locaţiune reglementate de Legea nr. 114/1996, republicată.
Această argumentaţie a judecătoriei va fi înlăturată de către tribunal întrucât o acţiune în evacuare poate fi promovată şi în afara raporturilor de locaţiune astfel cum sunt acestea reglementate de art. 1411 şi urm. C. civ. şi de Legea nr. 114/1996, republicată. Evacuare poate solicita şi proprietarul al cărui bun imobil este ocupat
abuziv, samavolnic de către pârâtul care nu poate justifica astfel niciun titlu legal pentru folosinţa bunului altuia.
Este adevărat că în situaţia proprietarului care nu are posesia bunului său, acţiunea în revendicare este remediul juridic cel mai puternic pentru restabilirea dreptului său şi restituirea bunului, însă nu poate fi considerat singurul. O acţiune în revendicare, care presupune compararea titlurilor sub care reclamantul şi pârâtul deţin un bun imobil, poate fi promovată atunci când ceea ce se supune analizei instanţei este însuşi dreptul de proprietate ca drept real asupra unui bun imobil, dobândit de la un autor care la rândul său avea un drept de
proprietate asupra bunului. In această comparare, instanţa va da câştig de cauză celui al cărui titlu de proprietate este preferabil prin prisma dreptului avut de autor.
In situaţia în care obiect al litigiu este numai posesia bunului imobil, ca atribut al dreptului de proprietate, acţiunea în revendicare nu poate fi promovată. In această situaţie, dreptul de proprietate al reclamantului şi dreptul pârâtul de a avea posesia bunului reclamantului nu poate fi analizat decât în acţiunea în evacuare întemeiată pe dispoziţiile art. 480 C. civ.
In cauză, reclamanta a afirmat şi dovedit că deţine un drept de proprietate asupra apartamentului din Bucureşti, sector 3, drept necontestat şi recunoscut de către pârâţi. Intimata-pârâtă E.M. a recunoscut că foloseşte apartamentul fară a avea un titlu legal, numai în baza unei promisiuni a reclamantei de vânzarc-cumpărare a acestui bun, promisiune consemnată în procura autentificată sub nr. 221 din 25 februarie 2004 de B.N.P. A.N.
Poziţia procesuală a pârâtei a fost aceea de recunoaştere a dreptului de proprietate al reclamantei, dar şi de afirmare a legitimităţii sale de a cere instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Cum o astfel de hotărâre solicitată de pârâtă are caracter constitutiv de drepturi nu ar putea produce decât efecte viitoare translative de proprietate în situaţia în care ar fi pronunţată.
Pe cale de consecinţă, la data promovării acţiunii principale, intimata-pârâtă nu justifica vreun drept asupra imobilului ce aparţine în proprietate reclamantei astfel încât, în temeiul art. 296 C. proc. civ., tribunalul a admis apelul, a schimbat în tot hotărârea apelată şi a dispus pe fond admiterea cererii principale şi evacuarea pârâţilor din imobil.
| ← Imobil trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr.... | Revendicare imobiliară. Efectele declarative ale hotărârii... → |
|---|
