Imobil. Imposibilitatea exercitării atributului folosinţei dreptului de proprietate. Despăgubiri. Dreptul proprietarului de a culege fructele bunului său - ius fruendi
| Comentarii |
|
C. civ., art. 480, art. 483, art. 998 Legea nr. 17/1994 O.U.G. nr. 40/1999
1. în sens juridic, folosinţa conferă proprietarului facultatea de a întrebuinţa, de a utiliza bunul său (usus), dar şi de a culege, de a percepe în proprietate toate fructele pe care acesta le produce (fructus), în temeiul art. 483 C. civ., fie că sunt fructe naturale, civile sau industriale. Proprietarul culege fructele civile ale bunului său (chiria), zi de zi, pe măsura trecerii timpului, însă numai în situaţia în care locaţiunea a fost convenită de părţi printr-un contract de închiriere legal încheiat sau prorogat în temeiul legii. Veniturile băneşti produse prin valorificarea bunului frugifer sunt stabilite în această situaţie prin acordul de voinţă al părţilor sau printr-o dispoziţie expresă a legii care poate plafona sau stabili criterii de determinare a chiriei.
2. Dacă imobilul nu este folosit cu titlu legal de către un terţ, el nu datorează proprietarului o chirie al cărei cuantum ar fi trebuit negociat între cele două părţi, ci datorează o lipsă de folosinţă pe temeiul răspunderii civile delictuale prevăzute de art. 998-999 C. civ., apreciată ca o despăgubire a proprietarului pentru prejudiciul suferit prin fapta ilicită a terţului care exercită acte materiale de stăpânire şi exploatare a bunului său imobil fără drept.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 243/R din 2 februarie 2006, nepublicată
Prin sentinţa civilă nr. 7379 din 29 septembrie 2005, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti în dosarul nr. 8658/2005, a fost admisă acţiunea formulată de reclamanta D.L.D. şi obligată pârâta Uniunea Artiştilor Plastici din România la plata sumei de 124 milioane lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă pentru imobilul situat în Bucureşti, sectorul 2, compus din 2 camere şi grup sanitar în suprafaţă de 33,22 mp, pe perioada martie 2003-iunie 2005.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că prin dispoziţia Primarului General al Municipiului Bucureşti nr. 754 din 23 ianuarie 2003 a fost restituit în natură reclamantei D.L.D. imobilul situat în Bucureşti, sectorul 2, format în totalitatea sa din teren în
suprafaţă de 399,69 mp şi două corpuri de construcţii, mai puţin apartamentul vândut în baza Legii nr. 112/1995 cu contract de vânzare-cumpărare nr. 3117/1997.
S-a constatat că în acest imobil, două camere la parter şi un grup sanitar la subsol, în suprafaţă de 33,22 mp au făcut obiectul contractului de închiriere nr. 1104 din 4 februarie 1993 încheiat de Uniunea Artiştilor Plastici din România, în calitate de locatară, şi SC A. SA, în calitate de locator, spaţiul având destinaţia de atelier de creaţie. Cum la data de 12 februarie 2003 a încetat de drept contractul de închiriere, iar prin sentinţa civilă nr. 9601 din 22 decembrie 2004 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, irevocabilă, pârâta a fost evacuată din spaţiu pentru lipsa titlului, instanţa a reţinut că pârâta nu deţine cu titlu legal spaţiul, nefiind incidente dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999, iar reclamanta este prejudiciată material sub aspectul câştigului nerealizat prin fapta ilicită a pârâtei, care a continuat să folosească spaţiul.
împotriva acestei hotărâri, pârâta Uniunea Artiştilor Plastici din România a declarat recurs la data de 31 octombrie 2005 înregistrat la Tribunalul Bucureşti, Secţia a V a civilă sub nr. 323/2005.
Se critică sentinţa de fond pentru nelegalitate şi netemeinicie faţă de împrejurarea că proprietarul nu a respectat dispoziţiile art. 32 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999, de a convoca în scris pârâta la negocierea chiriei, chirie care a fost stabilită în mod unilateral, fară o bază reală, cu ignorarea folosirii lui ca atelier de creaţie şi nu ca locuinţă sau spaţiu comercial, care să permită raportarea lipsei de folosinţă la preţurile practicate pe piaţa imobiliară. Deşi O.U.G. nr. 40/1999 nu poate obliga chiriaşul la încheierea contractului de închiriere cu stabilirea unei chirii excesive, acesta nefiind motiv de evacuare, instanţa de fond a obligat la suportarea unei chirii ce a fost majorată progresiv fară acordul recurentei şi în mod unilateral.
Se solicită admiterea recursului şi respingerea cererii reclamantei ca neîntemeiată pentru suma totală de 132.257.000 lei, iar în subsidiar, micşorarea sumei de plată dacă se va aprecia că datorează suma prin raportare la chiria minimă pentru un atelier de creaţie de aproximativ 20 USD/mp.
La data de 23 ianuarie 2006, intimata-reclamantă a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea sentinţei de fond ca fiind legală şi temeinică. Consideră că O.U.G. nr. 40/1999 nu se aplică în cauză, această procedură fiind analizată prin sentinţa de evacuare nr. 9601 din 22 decembrie 2004, iar recurenta nu a fost obligată la plata chiriei, ci la plata contravalorii lipsei
de folosinţă a spaţiului carc nu se ncgociază. Dc altfel, dacă s-ar aplica tariful de 20 USD/mp/lună propus de recurentă în recurs, s-ar ajunge la majorarea sumei de plată faţă de cea la care a fost obligată prin sentinţa de fond.
Examinând motivele de recurs faţă de hotărârea recurată şi probele administrate în cauză, cercetând pricina sub toate aspectele după cum dispune art. 3041 C. proc. civ., Tribunalul constată recursul nefondat, pentru următoarele argumente.
Recurenta-pârâtă critică sentinţa prin care a fost obligată la plata lipsei de folosinţă sub aspectul ignorării dispoziţiilor art. 32 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999. Aceste dispoziţii prevăd că pentru locuinţele proprietate privată a persoanelor fizice cărora le-a fost restituit imobilul conform art. 2-7 din acest act normativ, chiria se stabileşte prin negociere între proprietar şi chiriaş cu ocazia încheierii noului
contract de închiriere. In cauză, aceste dispoziţii nu au fost respectate, însă nu din culpa proprietarei reclamante, ci a pârâtei.
Se reţine sub acest aspect faptul că spaţiul deţinut de recurenta-pârâtă în baza contractului de închiriere nr. 1104 din 4 februarie 1993 încheiat cu SC A. SA a fost restituit fostei proprietare D.L.D. în baza Legii nr. 10/2001 prin dispoziţia nr. 754 din 23 ianuarie 2003. Efectul acestei restituiri este acela al încetării de drept al contractului de închiriere al chiriaşei pârâte, cu obligarea celor două părţi la respectarea drepturilor prevăzute de O.U.G. nr. 40/1999, cu modificările ulterioare, spre reglementarea locaţiunii ce a fost prorogată de drept până la data de 8 aprilie 2004.
Cât priveşte reglementarea raporturilor de locaţiune dintre părţi, este de reţinut că aceste aspectc au fost analizate de instanţa care a pronunţat sentinţa civilă nr. 9601 din 22 decembrie 2004 prin care s-a constatat nerespectarea de către pârâta chiriaşă a dispoziţiilor art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999, în sensul că nu a răspuns notificării formulate de proprietara spaţiului în vederea încheierii unui nou contract de
închiriere. In acel litigiu s-a stabilit că pârâta Uniunea Artiştilor Plastici din România nu a dorit să încheie noul contract de închiriere, contestând însă titlul de proprietate al reclamantei. Consecinţa juridică este aceea că spaţiul deţinut cu titlu de atelier de creaţie nu mai este folosit cu titlu legal, nici în temeiul vechiului contract de închiriere prorogat şi nici în temeiul vreunui nou contract de închiriere încheiat cu noul proprietar.
Pe calc de consccinţă, nu se poate primi apărarea recurentei în sensul că datora o chirie reclamantei al cărei cuantum ar fi trebuit
negociat între cele două părţi. Chiria este preţul unei locaţiuni valabile, convcnite de locator cu locatarul său şi constatată într-un contract de
închiriere. In cauză însă, de la data răspunsului pârâtei la notificarea reclamantei, aceasta nu mai deţine spaţiul în temeiul unui contract de închiriere legal şi, deci, nu mai datorează chirie, ci doar o lipsă de folosinţă apreciată corect de prima instanţă ca o despăgubire a proprietarului pentru fapta ilicită a pârâtului care foloseşte bunul imobil fară titlu. Tribunalul consideră, aşadar, că au fost corect aplicate dispoziţiile art. 998 C. civ. de către prima instanţă, dispoziţiile invocate de recurentă ale art. 32 din O.U.G. nr. 40/1999 nefiind aplicabile speţei, întrucât vizează chiria pentru spaţiul cu destinaţia de locuinţă şi nu cu altă destinaţie, cum este cel în cauză, folosit ca atelier de creaţie.
Cât priveşte cuantumul lipsei de folosinţă, Tribunalul constată că recurenta-pârâtă nu a făcut apărări în faţa instanţei de fond şi nici nu a produs dovezi în sensul unui alt cuantum decât cel solicitat. De altfel, lipsa de folosinţă datorată pe temeiul răspunderii civile delictuale arc în vedere preţul practicat pe piaţa liberă şi nicidecum chiria plafonată legal, stabilită conform O.U.G. nr. 40/1999. Prin urmare, a fost corect admisă de către prima instanţă cererea lipsei de folosinţă la cuantumul solicitat de reclamantă.
De reţinut este şi faptul că, în recurs, recurenta-pârâtă, deşi critică acest cuantum, consideră justificată obligarea sa la cuantumul unei chirii minime practicate pe piaţa liberă de 20 USD/mp, chirie minimă care duce la o sumă mult mai mare decât cea dispusă de instanţa de fond.
Faţă de cele arătate, Tribunalul a respins recursul ca fiind nefondat, în temeiul art. 312 C. proc. civ.
| ← Acţiune în constatarea vacanţei succesorale de pe urma... | Imobil aflat în coproprietate. Imposibilitatea partajării în... → |
|---|
