Contestaţie la executare - refuzul executorului judecătoresc de a adjudeca bunul
| Comentarii |
|
Judecătoria PIATRA-NEAMT Sentinţă civilă nr. 3865 din data de 18.02.2014
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub numărul 3865/279/2013 contestatoarea TM a contestat procesul-verbal de licitație imobiliară nr. 6 încheiat la data de 18.04.2013 de BEJ VC în dosarul de executare nr. 497/2012, solicitând anularea acestuia și constatarea calității sale de adjudecatar al imobilului scos la licitație.
În motivare a arătat, în esență, că urmare a publicației de vânzare emisă în dosarul de executare nr. 497/2012 de BEJ VC privind vinderea prin licitație publică a unui imobil, a depus o ofertă reală de cumpărare a acestuia la prețul de 30.000 de lei, achitând și cauțiunea de 8850 de lei. Procedura de vânzare a acestui imobil era la a VII licitație, iar prețul de începere a licitației a fost de 88.500 de lei, preț ce reprezenta 75% din valoarea de piață a imobilului, valoare stabilită prin evaluare. În urma strigărilor succesive, a oferit cel mai mare preț, de 37.000 de lei. Cu toate acestea, motivat de faptul că creditoarea a solicitat, prin adresa nr 3686/15.04.2013 ca valorificarea imobilului ipotecat să nu se facă la un preț mai mic de 75% din valoarea imobilului, executorul judecătoresc nu a declarat-o adjudecatar, dispunând continuarea procedurii.
Apreciază că au fost încălcate dispozițiile art. 509 alin. 5 și art. 510 din Cod procedură civilă, executorul judecătoresc încălcând principiul legalității. Consideră că, în mod abuziv, creditoarea a refuzat adjudecarea bunului la cel mai mare preț oferit, în condițiile în care se aflau la a VII licitație. Consideră că prețul pe care l-a oferit era unul serios, având în vedere scăderea considerabilă a pieței imobiliare din ultima perioadă.
Intimata CEC BANK SA a formulat întâmpinare - fila 38 dosar, solicitând respingerea contestației ca neîntemeiată.
În motivare a arătat că, anterior începerii licitației au solicitat executorului judecătoresc, în baza principiului disponibilității, ca valorificarea imobilului ipotecat să nu se facă la un preț mai mic de 75% din valoarea imobilului. Arată că interesul legitim al debitorilor dar, în special, al creditorului este de a obține un preț de adjudecare suficient pentru acoperirea creanței garantate prin ipotecă sau cel putin a unei părți cât mai mare din această creanță.
La termenul de judecată din data de 27.09.2013 contestatoarea și-a precizat cadrul procesul pasiv, solicitând chemarea în judecată și a intimaților SC T.B.SRL și D.O.
Analizând întregul probator administrat în cauză, instanța reține următoarea situație de fapt:
Între CEC Bank SA, prin Sucursala Piatra Neamț și debitorul SC T.B. s-a încheiat contractul de credit nr. 416/14.11.2008, modificat și completat prin actul adițional nr. 1/13.08.2009, având ca obiect suma de 90.000 de lei. Între Banca și proprietarul-garant real D.O. s-a încheiat contractul de garanție reală imobiliară nr. 142/12.08.2008. În contractul de ipotecă nr. 142712.08.2008 autentificat sub numărul 1435/12.08.2008 se stipulează: "garantul ipotecar consimte, în mod irevocabil și necondiționat la constituirea unei ipoteci de rang I asupra imobilului situat în Piatra Neamț, județul Neamț, constituit din apartament cu o cameră și dependințe în suprafață de 35,55 mp și balcon";.
Urmare a neîndeplinirii obligațiilor asumate de către
împrumutat, s-a pornit executarea silită, deschizându-se dosarul de executare nr. 497/2012 al BEJ VC. Conform publicației de vânzare imobiliară din 18.04.2013 s-a scos la vînzare prin licitație publică imobilul ipotecat, prețul de începere al licitației fiind de 88.500 de lei, preț ce reprezintă 75% din valoarea de piață a imobilului, stabilită în urma evaluării.
Până la termenul stabilit pentru licitație, creditoarea a depus adresa nr. 3686/15.04.2013, solicitând ca valorificarea imobilului ipotecat să nu se facă la un preț mai mic de 75% din valoarea imobilului.
La această licitație, conform procesului-verbal nr. 6/18.04.2013 s-au prezentat licitatorii ROE care a formulat ofertă scrisă de cumpărare la prețul de 31.000 lei și TM, care a formulat ofertă scrisă de cumpărare în suma de 30.000 lei. După ce s-a dat citire publicațiilor de vânzare și ofertelor existente la dosar, s-a constatat că la a treia strigare licitatorul TM a oferit prețul cel mai mare de 37.000 lei.
Însă, având în vedere manifestarea de voință a creditoarei, executorul judecătoresc a constatat că bunul nu este adjudecat, urmând a stabili un nou termen pentru licitație.
În drept, potrivit dispozițiilor art. 509 alin. 5 Cod procedură civilă, în cazul în care nu este oferit prețul la care imobilul a fost evaluat, vânzarea se va amâna la alt termen de cel mult 60 de zile pentru care se va face o nouă publicație de vânzare, în condițiile art. 504 alin.3 Cod procedură civilă, termen la care licitația va începe la prețul de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat. Dacă nu se obține prețul de începere al licitației, la același termen bunul va fi vândut la cel mai mare preț oferit, vânzarea putându-se face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă prețul de la care începe licitație.
În speță, din actele aflate la dosarul de executare silită, reiese că executorul judecătoresc a refuzat a o declara adjudecatar pe contestatoare, întrucât a existat o manifestare de voință a creditorului în acest sens, exprimată prin adresa nr. 3686/15.04.2013. Instanța constată că în condițiile în care creditorul s-a opus adjudecării, executorul judecătoresc care acționează, în baza contractului încheiat cu creditorul, în interesul acestuia din urmă, a dat eficiență principiului disponibilității titularului cererii de executare silită.
Principiul disponibilității, care guvernează și faza executării silite, impune obligația executorului judecătoresc, învestit prin cererea creditorului, de a opri executarea când constată din poziția creditorului faptul că acesta nu dorește continuarea executării silite. Ca atare, executorul judecătoresc nu poate depăși limitele mandatului său, nu poate acționa împotriva voinței părții în interesul căreia acționează.
Totodată, instanța reține că opoziția creditorului nu poate fi considerată abuzivă, în condițiile în care evaluarea inițială stabilește valoarea bunului imobil supus executării silite la suma de 121.900 lei, iar oferta se ridica la suma de 37.000 lei, respectiv 32% din valoarea de circulație a imobilului, iar interesul urmărit era satisfacerea creanței băncii, situație în care, executorul judecătoresc trebuie să acționeze tocmai în interesul creditorului, în vederea realizării creanței sale.
Este adevărat că vînzarea la licitație este o sancțiune împotriva debitorului, dar prin aceasta este inadmisibil să se creeze un prejudiciu mai mare decît cel suferit prin vînzarea silită a unui bun, adică prin lipsirea de proprietate asupra unui bun, în condițiile în care scopul executării silite este obținerea unui preț real, în vederea acoperirii pe cât posibil a întregii creanțe a creditorului, evitându-se astfel, imposibilitatea recuperării creanței dacă debitorul nu mai are alte bunuri.
Executarea silită a bunurilor mobile sau imobile reprezintă o
procedură prevăzută de dreptul intern și are ca scop respectarea titlurilor executorii în temeiul cărora debitorul trebuie să plătească o sumă de bani creditorului. Deși asigurarea unor mijloace coercitive pentru punerea în executare a unor drepturi de creanță satisface un interes public, așa cum Curtea Europeană a statuat în cauza Kanala c. Slovaciei, vânzarea dreptului real de proprietate la un preț mai mic decât valoarea reală a bunului este analizată din prisma proporționalității măsurii.
În raport de prevederile art. 509 alin. 5 C.pr.civ., instanța
apreciază că vânzarea la licitație la prețul cel mai mare oferit trebuie corelată în mod necesar cu dispozițiile legale în materia vânzării referitoare la preț cuprinse în art. 1303 din Codul civil din 1864, aplicabil în cauză. Dispoziții legale menționate sunt pe deplin aplicabile și în cazul vânzării silite, în ceea ce privește condițiile generale de validitate ale oricărui act juridic cu referire la cauza acestuia, mai exact la scopul imediat, contraprestația, deoarece, chiar dacă o asemenea vânzare se realizează prin mijlocirea executorului judecătoresc, ea nu se poate îndepărta de la aceste condiții generale și esențiale pentru validitatea sa.
Dispozițiile art. 1303 din Codul civil din 1864, stabilesc că
prețul vânzării trebuie să fie serios și determinat de părți. În analiza acestei condiții, instanța reține că prețul serios presupune ca el să fie stabilit astfel încât să nu fie disproporționat în raport de valoarea lucrului, încât să se considere că nu există și, prin urmare, să nu poată constitui obiect al obligației cumpărătorului și cauză suficientă a obligației asumată de vânzător. Așa cum s-a arătat anterior, chiar dacă vânzarea contestată este una silită, realizată prin intermediul executorului judecătoresc, în cadrul procedurii de executare, ea trebuie să fie în acord cu prevederile art. 1303 cod civil datorită specificului său și a necesității respectării și ocrotirii drepturilor părților implicate în procedura executării.
Or, deși o astfel de ingerință în dreptul la respectarea bunurilor
garantat de art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenție este prevăzută de legea internă în procedurile de executare silită, aceasta nu asigură un just echilibru între interesul public general al comunității și imperativul respectării drepturilor și libertăților fundamentale ale debitorului, astfel încât să nu se impună acestuia din urmă o sarcină disproporționată (cauza Ex-Regele Greciei și alții c. Greciei).
Astfel, instanța apreciază că, dacă executorul judecătoresc ar fi declarat ca adjudecatar pe contestatoarea, atât creditorul, cât și debitorul ar fi fost prejudiciați, în condițiile opoziției exprese la vânzare manifestată de creditor.
Ca atare, instanța constată că executorul judecătoresc VC a procedat în conformitate cu dispozițiile legale, nedeclarând adjudecatar pe contestatoarea TM întrucât avea mandat din partea creditoarei să nu vândă la licitație bunul sub limita de 75% din valoarea de circulație stabilită în raportul de evaluare, respectiv sub nivelul sumei de 88.500 lei, respectând astfel principiul disponibilității ce guvernează și faza executării silite.
| ← Revendicare imobiliara. Jurisprudență Revendicare (acţiuni,... | CIVIL. Revizuirea hotărârilor judecătoreşti în temeiul... → |
|---|
