Uzucapiune. Posesie clandestină. Efecte
| Comentarii |
|
C. civ., art. 1837, art. 1846, art. 1847, art. 1853, art. 1890
O posesie clandestină în sensul art. 1852 C. civ. este aceea pe care posesorul ei o exercită în ascuns de proprietar care nu este astfel în măsură să o cunoască. De asemenea, pentru ca posesia să fie utilă potrivit art. 1847 C. civ. este necesar să fie exercitată sub nume de proprietar. în consecinţă, dacă cel care exercită acte de stăpânire materială nu o face sub nume de proprietar, el nu este decât un simplu detentor, întrucât posesiei sale îi lipseşte elementul psihologic, respectiv animus. Precaritatea echivalează, aşadar, cu absenţa posesiei. Chiar dacă art. 1854 C. civ. prevede că posesorul este prezumat că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, partea adversă poate face dovada că posesorul a început posesia pentru altul.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 2O/R din 11 ianuarie 2007, nepublicată
Prin cercrca înregistrată sub nr. 1041/303/2006 pc rolul Judecătoriei Sectorului 6 Bucureşti la data de 27 ianuarie 2006 şi precizată la data de 1 martie 2006, reclamantele D.N. şi I.M. au chemat în judecată pârâţii M.A., I.S.V., S.G. şi D.I., solicitând să se constate că au dobândit prin efectul uzucapiunii de 30 de ani, prin joncţiunea posesiilor, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 60,23 mp situat în Bucureşti, sector 6, iar prin accesiune dreptul de proprietate asupra construcţiilor edificate pe teren.
In motivarea cererii, reclamantele au arătat că la data de 10 mai 1984 au cumpărat de la numiţii M.A. şi M.A., printr-un act sub semnătură privată un teren în suprafaţă de 60,23 mp situat în Bucureşti, sector 6, împreună cu o casă din două camere şi dependinţe edificată pe teren, în schimbul preţului de 10.000 lei. S-a mai arătat că începând cu anul 1984 şi până la data promovării acţiunii, cele două reclamante au stăpânit public şi sub nume de proprietar imobilul descris, achitând şi impozitul aferent acestor bunuri imobile. De asemenea, s-a precizat că autorii reclamantelor au dobândit terenul şi construcţia în baza unei chitanţe încheiate la 14 iunie 1971 de la vânzătorii D.F. şi D.I. a căror
moştenitoare este pârâta I.S.V. In drept, cererea s-a întemeiat pc dispoziţiile art. 1837, art. 1846 şi urm. C. civ. coroborat cu art. 111 C. proc. civ.
Prin sentinţa civilă nr. 5622 din 13 septembrie 2006, Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti a respins ca neîntemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâta I.S.V.; a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantele D.N. şi I.M., în contradictoriu cu pârâţii M.A., I.S.V., S.G., D.I.
Pentru a pronunţa această hotărâre prima instanţă a reţinut situaţia de fapt potrivit căreia, la data de 14 iunie 1971, pârâta M.A. şi soţul său au încheiat cu numiţii D.F. şi D.I., antecesorii pârâţilor I.S.V., D.I. şi S.G., un înscris sub semnătură privată având ca obiect imobilul compus dintr-o cameră aflată pe terenul în suprafaţă de 60 mp situat în Bucureşti, sector 6, imobil pentru care la 10 mai 1984 soţii M. au încheiat un alt înscris sub semnătură privată cu I.N. şi I.I.M. S-a reţinut că acest imobil a fost înregistrat în evidenţele cadastrale la nivelul anului 1986, ca fiind un teren în suprafaţă de 640 mp din care 110 mp
construcţii, posesorii parcelei fiind I.S.V. şi V. precum şi P.A. In evidenţele Administraţiei Financiare Sector 6, titulari de rol fiscal în 1992 erau I.S.V. cu 704 mp în proprietate şi P.A. cu 110 mp în proprietate.
In privinţa uzucapiunii, instanţa a constatat că nu sunt îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 1847 şi 1890 C. civ. pentru dobândirea printr-o posesie utilă şi sub nume de proprietar, pe o durată con
tinuă de cel puţin 30 de ani, de către cele două reclamante a dreptului de proprietate asupra imobilului.
In speţă, cu privire la caractcrul clandestin al posesiei, instanţa a reţinut că reclamantele nu au apărut ca titulare de rol fiscal cu privire la imobilul în litigiu, astfel că posesia lor nu a avut un caracter public, adresele Primăriei Municipiului Bucureşti, prin Primarul General, şi S.P.F.P.L. sector 6 din dosar indicând că figurează în evidenţele finanţelor publice locale ca titular al rolului fiscal privind imobilul în litigiu pârâta I.S.V. Din răspunsurile la interogatoriul ale reclamantei D.N., instanţa a reţinut că aceasta a încheiat cu pârâta I.S.V., contracte de închiriere prezentate la Secţia Financiară până în 1991, ceea ce echi-
valează cu lipsa intenţiei de a poseda pentru sine. In aceste condiţii, reclamantele au exercitat asupra imobilului o detenţie, şi nu o posesie sub nume de proprietar, raportat la dispoziţiile art. 1853 C. civ.
Instanţa a apreciat că nu se poate reţine în cauză lipsa de diligenţă a proprietarului cu privire la conservarea dreptului său, din probele administrate de către părţi reţinând că reclamantele au ocupat imobilul cu acordul proprietarului acestuia, iar reclamantele nu au dovedit îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 1846 C. civ. pentru uzucapiune.
împotriva acestei hotărâri, reclamantele I.M. şi D.N. au declarat recurs la data de 10 noiembrie 2006, înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă sub nr. 1041/303/2006. Se critică hotărârea pentru nelegalitate şi netemeinicie şi se solicită admiterea recursului, desfiinţarea în tot a sentinţei civile atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecarc, iar în subsidiar, desfiinţarea în tot a sentinţei civile, dispunându-se admiterea cererii astfel cum a fost formulată.
In expunerea motivelor de recurs, se arată că prin probele administrate în cauză s-au demonstrat toate condiţiile cerute de lege pentru uzucapiune, posesia recurentelor reclamante nefiind afectată de niciun viciu. Astfel, în mod eronat instanţa de fond a considerat că posesia lor este clandestină prin aceea că nu au plătit direct impozitele la stat, câtă vreme Administraţia Financiară solicită un titlu pentru deschiderea rolului fiscal. O dovadă a posesiilor rezultă şi din împrejurarea că în evidenţele poliţiei au domiciliul declarat la imobilul în litigiu.
Se critică şi considerentele instanţei de fond asupra răspunsului la interogatoriu ale reclamantei D.N. prin care ar fi recunoscut existenţa unor contracte de închiriere. Fiind o probă esenţială, aceasta ar trebui readministrată pentru că întrebările interogatoriului nu au fost concrete, iar recurenta nu a înţeles de fapt întrebarea. Când a făcut referire
la contractul de închiriere, a arătat că până în anul 1991 a plătit impozit dând bani din mână, fară a exista vreun contract de închiriere.
Mai susţin recurentele reclamante că probele administrate asupra cererii de uzucapiune nu au fost discutate în contradictoriu atâta vreme cât opinia instanţei de fond este aceea că proprietarul din înscris al unui imobil se poate opune cu rea-credinţă asupra cererii de uzucapiune numai pentru că valoarea imobilului a crescut foarte mult şi, în consecinţă, o astfel de cerere ar fi trebuit respinsă.
Examinând motivele de recurs faţă de hotărârea atacată şi probele administrate în cauză, cercetând cauza în conformitate cu dispoziţiile art. 3041 C. proc. civ. sub toate aspectele deduse judecăţii şi invocate în recurs, Tribunalul reţine următoarele:
Reclamantele au învestit instanţa de judecată cu o cerere în constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra unui teren prin uzucapiunea de 30 de ani, prin joncţiunea posesiilor, şi asupra unei construcţii prin accesiunea imobiliară artificială. Ca atare, instanţa de fond avea a verifica îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 1890 C. civ. şi următoarele pentru uzucapiunea de 30 de ani, respectiv dacă există o posesie utilă şi dacă posesia exercitată de reclamant, unită cu posesia autorilor, a fost exercitată timp de 30 de ani, fiind indiferent dacă
uzucapantul a fost de bună sau rea-credinţă. In măsura în care această cerere ar fi fost găsită întemeiată, instanţa ar fi avut de verificat aplicabilitatea prezumţiei instituită de art. 492 C. civ.
Totodată, instanţa de fond era datoare a verifica dacă cererea de constatare a uzucapiunii este îndreptată împotriva persoanei care poate fi sancţionată prin pierderea dreptului de proprietate, adică a proprietarului „din acte” după cum se exprimă recurentele reclamante în cererea de recurs. Din acest punct de vedere, judecătoria în mod corect a verificat dacă pârâţii chemaţi în judecată sunt proprietarii imobilului pentru că uzucapiunea este o sancţiune civilă împotriva proprietarului iniţial al imobilului care manifestă dezinteres faţă de bunul său, lăsându-1 în mâinile altor persoane care se comportă ca un adevărat proprietar faţă de imobil. Această neglijenţă a proprietarului, lipsa lui de diligenţă, abandonarea bunului în mâinile altuia sunt sancţionate de legea civilă prin pierderea dreptului de proprietate dacă bunul imobil a fost uzucapat în condiţiile cerute de lege, de un posesor neproprietar, drept care intră în patrimoniul acestuia.
In acest demers, judecătoria a stabilit corect calitatea procesuală pasivă, iar poziţia exprimată de pârâţi, de a se opune cererii reclamantelor, a fost avută în vedere corespunzător, adică sub aspectul condi
ţiilor posesiei utile şi nu al admisibilităţii sau nu a cererii de constatare a dreptului de proprietate prin uzucapiune. Cu alte cuvinte, faptul că pârâţii au solicitat respingerea cererii prin aceea că proprietatea imobilului le aparţine, între părţi existând litigii de peste 10 ani, a fost găsit relevant sub aspectul posesiei reclamantelor, iar critica acestora în recurs potrivit căreia simpla opunere a proprietarului la admiterea cererii de uzucapiune conduce la respingerea acţiunii de către instanţă nu este fondată.
In ceea ce priveşte criticile de recurs referitoare la calităţile şi viciile posesiei recurentelor reclamante, Tribunalul consideră că sunt nefondate.
O posesie clandestină în sensul art. 1852 C. civ. este aceea pe care posesorul ei o exercită în ascuns de proprietar care nu este astfel în măsură să o cunoască. De asemenea, pentru ca posesia să fie utilă, potrivit art. 1847 C. civ., este necesar să fie exercitată sub nume de proprietar. In consecinţă, dacă cel care exercită acte de stăpânire materială nu o face sub nume de proprietar, el nu este decât un simplu detentor întrucât posesiei sale îi lipseşte elementul psihologic, respectiv animus. Precaritatea echivalează, aşadar, cu absenţa posesiei. Chiar dacă art. 1854 C. civ. prevede că posesorul este prezumat că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, partea adversă poate facc dovada că posesorul a început posesia pentru altul.
In cauză, reclamantele au arătat în cererca de chemare în judecată că au continuat posesia începută de autorul lor, M.A., în 1971, începând cu anul întocmirii chitanţei sub semnătură privată, respectiv în anul 1984 şi până în prezent, posesia lor fiind sub nume de proprietar astfel cum rezultă din cuprinsul chitanţei. De asemenea, au precizat că nu s-a întocmit actul autentic de vânzare-cumpărare deoarece D.N. (fostă I.) se afla în proces de divorţ cu soţul său, iar legislaţia nu permitea la acel moment dobândirea mai multor imobile în proprietatea unei familii.
La interogatoriu, pârâta I.S.V. recunoaşte că D.N. şi fiica acestea I.M. deţine terenul şi construcţia din 1984, fară însă a achita pentru
acestea taxele şi impozitele datorate. In schimb, reclamanta D.N., la interogatoriul formulat de pârâta I.S.V., recunoaşte că autorii săi soţii M. nu plătiseră impozitul local pentru terenul pe care îl deţineau, ci plăteau chirie proprietarilor D.I. şi pârâtei I.S.V. Totodată, reclamanta
D.N. a arătat că a plătit impozitul până în 1991, fară a avea însă înscrisuri doveditoare, însă a încheiat contractc de închiriere cu pârâta
I.S.V. care le-a prezentat la Administraţia Financiară. S-a precizat că
suma de bani plătită în mâna pârâtei I.S.V. reprezenta impozitul şi nu chiria. Ulterior anului 1989 nu s-au mai achitat însă aceste sume pentru că pârâta I.S.V. şi-a afirmat dreptul de proprietate asupra imobilului şi intenţia de a-i evacua din locuinţă pe cei care o foloseau.
Această poziţie a reclamantelor la interogatoriu a fost corect considerată de instanţa de fond ca fiind dovada contrară făcută de pârâta
I.S.V. asupra precarităţii posesiei reclamantelor, răsturnându-se astfel prezumţia instituită de art. 1854 C. civ.
Chiar dacă la dosarul de fond ca de altfel şi în recurs nu s-au depus la dosar înscrisul lămuritoare asupra modului în care s-au achitat taxele şi impozitele locale asupra imobilului în litigiu, tribunalul consideră că au fost corect interpretate probele administrate în cauză, respectiv interogatoriul, înscrisurile sub semnătură privată şi declaraţia martorului, pentru a se concluziona că în ciuda preţului plătit posesorului iniţial, în cuantumul indicat în chitanţa sub semnătură privată, reclamantele au recunoscut proprietatea pârâtei I.S.V. asupra imobilului, considerându-se chiriaşi ai acesteia şi, implicit, detentori precari ai imobilului.
Susţinerea recurentei D.N. în recurs potrivit căreia nu a înţeles întrebarea pusă la interogatoriu de pârâta I.S.V. nu poate fi reţinută întrucât răspunsurile părţii au fost consemnate de instanţă fară a se fi formulat vreo obiecţie la termenul de judecată, respectiv din 6 septembrie 2006, care să fi fost consemnată ca atare în încheierea de şedinţă.
Nici susţinerea că interogatoriul ar trebui readministrat în recurs nu poate fi primită de Tribunal, faţă de exigenţele art. 305 C. proc. civ. care permit în recurs numai administrarea probei cu înscrisuri.
Faţă de cele arătate, Tribunalul apreciază nefondate criticile aduse de recurentele reclamante hotărârii instanţei de fond, iar în temeiul art. 312 C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.
| ← Uzucapiune. Posesie neexercitată sub nume de proprietar. Efecte | Uzucapiune. Sancţiune împotriva proprietarului nediligent.... → |
|---|
