Drept de abitaţie viageră. Dreptul titularului de a folosi locuinţa. Acţiune în evacuare promovată împotriva nudului proprietar
| Comentarii |
|
C. civ., art. 572-573, art. 1410, art. 1560 Legea nr. 114/1996, republicată
Nuda proprietate asupra apartamentului a fost dobândită prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi şi autentificat de notarul public, însă acest fapt nu conferă titularilor şi drepturi locative. Dreptul nudului proprietar de a folosi bunul, de a folosi construcţia, fundamentat pe contractul de vânzare-cumpărare, nu este actual, el este afectat de termen şi devine actual în viitor,
după decesul persoanei care, atâta timp cât este în viaţă, are un drept de abitaţie asupra apartamentului.
Dreptul de abitaţie viageră conferă titularului acestuia îndreptăţirea de a folosi în exclusivitate întregul apartament. Chiar dacă, prin îngăduinţa titularului dreptului de abitaţie viageră, nudul proprietar a folosit bunul imobil, locuind în apartament, odată încetat acordul de a fi folosit şi de către nudul proprietar, acesta nu justifică niciun titlu pentru actele de folosinţă, acte ce sunt sancţionate prin măsura evacuării.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 133/A din 5 februarie 2007, nepublicată
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti sub nr. 6213/4/2006, la data de 15 aprilie 2006, reclamanta
D.F. a chemat în judecată pârâţii D.A. şi D.T., solicitând evacuarea pârâţilor din apartamentul situat în Bucureşti, sector 4, pentru lipsă titlului locativ. Prin cererea reconvenţională formulată la data de 5 iunie 2006, pârâţii-reclamanţi D.A. şi D.T. au solicitat, în contradictoriu cu reclamanta D.F. şi cu pârâtul D.M., rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3892 din 29 septembrie
2004, obligarea reclamanţilor pârâţi la plata sumei de 470 milioane lei şi la restituirea contravalorii îmbunătăţirilor aduse apartamentului. La termenul de judecată din 8 septembrie 2006, Judecătoria a disjuns cererea reconvenţională faţă de care s-a format un nou dosar.
Prin sentinţa civilă nr. 4964 din 15 septembrie 2006, instanţa a admis acţiunea principală formulată de reclamanta D.F. şi însuşită de reclamantul D.M., în contradictoriu cu D.A. şi D.T. şi a dispus evacuarea pârâţilor din apartamentul situat în Bucureşti, sector 4.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut că pârâţii reclamanţi au dobândit nuda proprietate asupra apartamentului în litigiu, prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi şi autentificat sub nr. 3892 din 29 septembrie 2004 de B.N.P. M.E., însă acest fapt nu le conferă acestora şi drepturi locative. Mai exact, dreptul locativ al pârâţilor, fundamentat pe contractul de vânzare-cumpărare menţionat, nu este actual, el este afectat de termen şi devine actual în viitor, după decesul reclamanţilor care, atâta timp cât sunt în viaţă, au un drept de habitaţie asupra apartamentului.
Judecătoria a reţinut din susţinerile părţilor că, după încheierea contractului de vânzare-cumpărare, aceştia ar mai fi încheiat o convenţie verbală pe care nu au definit-o exact şi în temeiul căreia pârâţii
reclamanţi s-au mutat şi ei să locuiască în apartamentul în litigiu asupra căruia reclamanţii îşi rezervaseră un drept de habitaţie viageră. Pe baza susţinerilor părţilor, completate cu prezumţii, s-a concluzionat că părţile au încheiat un contract nenumit, anume un contract de comodat verbal. într-un atare raport locativ sui generis, reclamanţii i-au tolerat pe pârâţi în apartamentul asupra căruia, fară permisiunea reclamanţilor, ei nu au niciun drept locativ, nici în calitatea lor de nuzi
proprietari. In această calitate, dreptul lor de folosinţă asupra apartamentului se naşte la momentul decesului reclamanţilor şi nici în baza contractului de comodat verbal nu au alte drepturi decât permisiunea reclamanţilor. Iar dacă reclamanţii nu mai vor să-i tolereze pe pârâţi în apartament, aceştia sunt obligaţi să părăsească locuinţa.
împotriva acestei sentinţe, pârâţii D.A. şi D.T. au declarat apel la data de 19 octombrie 2006, înregistrat la Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă sub nr. 6213/4/2006. Se solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii atacate, iar pe fond, respingerea acţiunii
principale. In motivarea apelului, apelanţii-pârâţi au arătat că instanţa de fond a apreciat în mod eronat temeinicia acţiunii în evacuare pe
considerentul lipsei titlului lor locativ. In susţinerea cererii de apel, apelanţii au făcut referire la contractul de vânzarc-cumpărare nr. 3892/2004, act prin carc cci doi intimaţi au înstrăinat nuda proprietate a imobilului din litigiu celor doi soţi apelanţi (fiu şi noră), rezervându-şi un drept de abitaţie viageră asupra bunului vândut. Susţin apelanţii că hotărârea de fond este vădit netemeinică şi nelegală, prin aceea că s-au făcut referiri la instituţii de drept străine atât de obiectul pricinii cât şi de prevederile normative în vigoare. Sc critică astfel considerentele instanţei referitoare la convcnţia verbală dintre părţi, la instituţia comodatului tacit care nu poate fi reţinută faţă de dispoziţiile art. 1560 C. civ., dar şi la instituţia contractului nenumit.
Susţin apelanţii că acţiunea de evacuare nu este admisibilă întrucât a fost întemeiată în mod formal pe lipsa titlului locativ, fară nominalizarea vreunui temei legal, însă cu nesocotirea titlului apelanţilor izvorât din dreptul lor de proprietate asupra imobilului. Faţă de acest drept real, dispoziţiile art. 572-573 C. civ. invocate oral de către reclamanţi, nu sunt aplicabile şi nu pot fundamenta o cerere în evacuare. Fundamentul unei cereri în evacuare îl poate constitui doar raporturi de locaţiune preexistente, izvorâte dintr-un contract încheiat în conformitate cu art. 1410 C. civ. şi Legea nr. 114/1996. Mai susţin apelanţii că acţiunea în evacuare arc şi un caracter nefondat, nefiind dovedită în niciun fel conform art. 1169 C. civ., asupra tulburării
relaţiilor locative sau asupra comportamentului violent şi abuziv manifestat de cătrc nuzii proprietari. Considerentele reclamanţilor referitoare la imposibilitatea de convieţuire şi îngrădirea exercitării libere a dreptului de habitaţie nu pot fi primite întrucât s-a recunoscut posibilitatea folosirii de către nudul proprietar a unei părţi din imobil, cu consimţământul titularilor dreptului de abitaţie viageră, ceea ce nu constituie un abuz.
Examinând motivele de apel faţă de sentinţa atacată şi probele administrate în cauză, cercetând pricina în conformitate cu dispoziţiile legale, sub toate aspectele deduse judecăţii şi invocate în apel, Tribunalul constată următoarele:
Raporturile juridice dintre părţi au fost corect lămurite de prima instanţă, în baza probelor administrate, în sensul că părţile se găsesc în situaţia de a fi titulari ai nudei proprietăţi (apelanţii-pârâţi) şi respectiv ai unui drept de habitaţie viageră (intimaţii-reclamanţi) asupra apartamentului nr. 10 din sectorul 4, Bucureşti, după cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3892 din 29 septembrie 2004 de B.N.P. M.E. Acestea sunt raporturile juridice, de drept, în care se găsesc părţile.
Considerentele instanţei de fond referitoare la existenţa unei convenţii verbale de folosinţă temporară a locuinţei de cătrc nuzii proprietari, catalogatc drept comodat verbal, vor fi considerate corecte de cătrc Tribunal prin raportare la contractul autentic încheiat de părţi şi la situaţia de fapt, astfel cum a rezultat din celelalte probe administrate atât în instanţa de fond, cât şi în cea de apel. Prin urmare, aşa cum au susţinut de altfel şi părţile şi a rezultat din interogatoriul administrat în apel, de comun acord, cele două părţi, între carc există relaţii de rudenie, în sensul că apelantul-pârât D.A. este fiul intimaţilor-reclamanţi
D.F. şi D.M., au locuit în acest apartament. Actul de vânzare-cumpă-rare cu rezervarea dreptului de uzufruct viager în favoarea vânzătorilor a fost încheiat în contextul în care apelanţii şi-au vândut propriul apartament din str. Popa Nicolae, s-au mutat cu părinţii şi respectiv socrii, în apartamentul în care deţineau nuda proprietate, apartament în care au făcut o serie de îmbunătăţiri. Cum apartamentul înstrăinat era un bun susceptibil a fi transmis pe cale succesorală în favoarea apelantului-pârât D.A. şi a surorii acesteia A.M., părţile au susţinut că, anterior autentificării actului, aceasta din urmă ar fi acceptat o sumă de bani cu titlu de parte de moştenire.
In ceea ce priveşte titlul sub carc apelanţii-pârâţi folosesc apartamentul, judecătoria a reţinut corect aceste împrejurări de fapt corobo
rate cu acordul reclamanţilor de a locui împreună în apartament cu scopul de a se asigura întreţinerea corespunzătoare titularilor dreptului de habitaţie, persoane în vârstă şi cunoscute cu diverse maladii. S-a concluzionat astfel că dreptul de habitaţie viageră confcră titularilor acestuia dreptul de a folosi în exclusivitate întregul apartament şi că, odată încetat acordul de ar fi folosit şi de către nuzii proprietari, aceştia nu mai justifică niciun titlu pentru actele lor de folosinţă, acte ce au fost corect sancţionate prin măsura evacuării.
In apel s-a susţinut că cererea ar fi inadmisibilă, întrucât între părţi nu există vreun contract de închiriere. Susţinerea nu poate fi primită deoarece acţiunea în evacuare este specifică, într-adevăr, raporturilor de locaţiune, însă este admisibilă în toate situaţiile în care se dovedeşte încălcarea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin acte de folosinţă ce pot fi considerate abuzive, în măsura în care nu sunt
dovedite prin niciun titlu. In acelaşi context, apelanţii au susţinut că reclamanţii ar fi putut promova împotriva lor doar o acţiune izvorâtă din calitatea de titulari ai unui drept de habitaţie viageră. Tribunalul va înlătura argumentul pentru că acţiunea în evacuare poate fi promovată chiar şi de către titularul dreptului de folosinţă împotriva proprietarului
care tulbură folosinţa lucrului ccdat. In concluzie, acţiunea de evacuare este admisibilă şi întemeiată faţă de probele administrate în cauză, în temeiul art. 296 C. proc. civ., apelul fiind respins ca nefondat.
Notă: în speţă este greşită măsura luată de judecătorie de disjungere a cererii reconvenţionale, însă aceasta nu a fost criticată în apel. Câtă vreme prin cererea reconvenţională s-a solicitat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărarea prin care părţile au dobândit nuda proprietate şi respectiv abitaţia viageră, analiza actelor de folosinţă exercitate de nuzii proprietari putea fi făcută numai după ce se soluţiona acţiunea în rezoluţiune. Prin urmare, se impunea judecarea cererilor împreună.
| ← Vânzarea unei locuinţe cu păstrarea dreptului de abitaţie... | Locuinţă aflată sub regimul coproprietăţii comune pe... → |
|---|
