Vânzarea unei locuinţe cu păstrarea dreptului de abitaţie viageră în favoarea vânzătoarei. Obiectul dreptului. Interpretarea contractului
| Comentarii |
|
C. civ., art. 480, art. 568, art. 572 alin. (2), art. 982
Vânzătoarea şi-a rezervat dreptul de abitaţie viageră „asupra apartamentului”, iar cumpărătorii au declarat în mod expres că sunt de acord cu dreptul de abitaţie viageră prevăzut în favoarea
vânzătoarei. Aceste clauze contractuale sunt clare şi precise şi nu exprimă decât faptul că părţile au convenit să constituie în favoarea apelantei-reclamante un drept de abitaţie asupra întregului apartament, deoarece prin termenul de „apartament”, în mod uzual, se înţelege o unitate locativă care cuprinde camere şi dependinţe şi care este individualizată printr-o adresă şi un număr poştal. Dacă părţile ar fi dorit ca întinderea dreptului de abitaţie să se refere doar la o parte din apartament ar fi trebuit să prevadă în mod expres acest lucru.
C.A. Bucureşti, Secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, decizia nr. 528 R din 9 decembrie 2008, nepublicată
Prin cercrca înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 Bucureşti sub nr. 8821/303/2007 la data de 22 octombrie 2007, reclamanta
D.E. a chemat în judecată pârâţii P.G., P.C. şi P.A. solicitând instanţei să dispună evacuarea pârâţilor din apartamentul unde domiciliază situat în Bucureşti, sector 6, apartament pe care îl ocupă fară titlu
legal. In motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P. M.V.L. sub nr. 2982 din 30 noiembrie 2000 a vândut pârâţilor P.C. şi P.G. apartamentul sus-men-ţionat, rezervându-şi dreptul de abitaţie viageră asupra întregului apartament, şi că printr-o acceptare tacită a permis pârâţilor să locuiască în
apartamentul ce a făcut obiectul vânzării. întrucât acceptarea nu s-a concretizat într-un contract, statutul pârâţilor în imobil este acela de
toleraţi. Insă, începând cu anul 2006, pârâţii au încercat evacuarea fiului reclamantei, O.I., şi a nepotului de fiu, O.A., fară a cere acordul reclamantei, aspect carc a dus la încălcarea de cătrc pârâţi a dreptului său de abitaţie. Pentru aceste motive, reclamanta Ic-a notificat pârâţilor, la data de 29 martie 2007, rcvocarca acordului ci tacit ca accştia să mai locuiască în apartamentul al cărui posesor este reclamanta în virtutea dreptului de abitaţie viageră.
Pârâţii au formulat întâmpinare în cauză, solicitând, în principal, respingerea acţiunii ca fiind introdusă de o persoană fară calitate procesual activă şi, în subsidiar, respingerea acţiunii ca neîntemeiată. In apărare, pârâţii au arătat că locuiesc în apartamentul în cauză în calitate de proprietari ai imobilului, drept dobândit prin actul de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P. M.V. L. sub nr. 2982 din 30 noiembrie 2000, intabulat în cartea funciară şi asupra căruia au deschis rol fiscal. Dreptul lor de proprietate le conferă dreptul de a se bucura de bunul asupra căruia poartă proprietatea, în sensul art. 480 C. civ., însă în
limitele respectării dreptului de folosinţă al reclamantei, conferit acesteia de dreptul de abitaţie viageră rezervat prin actul de înstrăinare. La momentul încheierii actului de vânzare-cumpărare, părţile contractante au înţeles să convieţuiască, rămânând să locuiască în aceleaşi camere în care au locuit şi înainte de perfectarea actului. S-a arătat că la discuţia purtată între părţi în faţa notarului public dreptul de abitaţie se referea doar la folosinţa camerei pe care o ocupa şi înainte reclamanta, cu acces asupra părţilor comune ale apartamentului şi nu asupra întregului imobil. Dovada în acest sens constă tocmai în împrejurarea că pârâţii locuiau în acest apartament atât înainte de încheierea actului, cât şi ulterior încheierii actului.
Prin încheierea la şedinţa publică din 29 noiembrie 2007 instanţa a respins ca neîntemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale active.
Prin sentinţa civilă nr. 589 din data de 31 ianuarie 2008, Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamanta D.E. împotriva pârâţilor P.G., P.C. şi P.A. Pentru a hotărî astfel instanţa de fond a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P. M.V.L. sub nr. 2982 din 30 noiembrie 2000, reclamanta a înstrăinat pârâţilor prin vânzare dreptul de proprietate asupra imobilului - apartament nr. 72 situat în Bucureşti, sector 6. Vânzătoarea şi-a rezervat dreptul de abitaţie viageră „asupra apartamentului”, iar cumpărătorii au declarat în mod expres că sunt de acord cu dreptul de abitaţie viageră prevăzut în favoarea vânzătoarei.
Instanţa a reţinut din analiza actului notarial că, la momentul perfectării actului de vânzare-cumpărare, atât vânzătoarea, cât şi cumpărătorii îşi aveau domiciliul la adresa imobilului ce facc obiectul contractului încheiat; că între părţile contractante există o legătură de rudenie/afinitate, în sensul că pârâţii sunt fiica, respectiv ginerele vânzătoarei; că părţile locuiau în acel imobil la momentul perfectării actului şi că au continuat să locuiască împreună şi după încheierea actului.
Prima instanţă a mai constatat că, dacă în secţiunea ce se referă la efectele contractului faţă de vânzătoare este menţionat că întinderea acestui drept de abitaţie vizează apartamentul ce formează obiectul vânzării (fară să se menţioneze că ar viza în realitate o singură cameră cu acces la dependinţe sau că ar viza întregul apartament) în secţiunea ce se referă la efectele contractului faţă de cumpărători este menţionată doar declaraţia expresă a acestora în sensul că sunt de acord cu „dreptul de abitaţie viageră prevăzut în favoarea vânzătoarei", fară a se mai preciza în vreun fel asupra cărui bun se constituie acest drept de abitaţie şi cu atât mai puţin carc ar fi întinderea dreptului în cauză.
Instanţa a reţinut că principiul formalismului actelor notariale impune, chiar cu riscul repetării conţinutului unor elauze în cuprinsul aceluiaşi act, ca voinţa părţilor să fie clar exprimată în cuprinsul
actului. In cazul de faţă, notarul avea îndatorirea de a stabili cu claritate dacă părţile înţeleg ca dreptul de abitaţie să poarte asupra întregului apartament (caz în care clauza de rezervă a abitaţiei viagere trebuia exprimată în sensul că aceasta se rezervă asupra „întregului apartament" iar clauza de înstrăinare a dreptului real trebuia să se refere în mod expres asupra „nudei proprietăţi" nu asupra proprietăţii); în cazul în care clauza de rezervă a abitaţiei viagere viza numai o parte din apartament, acest aspect trebuia să rezulte cu claritate din cuprinsul actului, cu identificarea părţii din apartament ce urma a fi
afectat de abitaţie. In plus, simpla declaraţie a vânzătoarei în sensul că „îşi rezervă" un drept de abitaţie, fară a fi urinată de o declaraţie a cumpărătorilor cărora li s-a transmis proprietatea în sensul că înţeleg să „constituie" acest drept în favoarea vânzătoarei (nu doar că sunt „dc acord" cu un „drept de abitaţie" în favoare vânzătoarei, şi în condiţiile în carc întinderea acestui drept nu mai este reluată) nu este suficientă pentru a trage concluzia că părţile au negociat acest aspect, că voinţa lor a fost clar exprimată în cuprinsul actului şi că urmare a întâlnirii acordului de voinţă s-a dezmembrat un drept de proprietate, cumpărătorilor înstrăinându-li-se nuda proprietate, iar vânzătoarei consti-tuindu-i-se un drept de uz (abitaţie).
Apreciind că actul de vânzare-cumpărare nu exprimă în termeni clari voinţa părţilor şi nu cuprinde menţiuni despre efectcle dreptului de abitaţie, în sensul art. 568 C. civ., instanţa a reţinut că regulile aplicabile în cazul de faţă sunt regulile generale stabilite de art. 570-574 C. civ. referitoare la efectele dreptului de uz şi ale dreptului de abitaţie (art. 569 C. civ. „Dacă titlul nu se explică asupra întinderii acestor drepturi ele se regulează precum urmează"). Rezultă că întinderea abitaţiei este determinată de întinderea nevoii locative a uzuarului şi a familiei acestuia, întinderea dreptului de abitaţie rezultând implicit şi din împrejurarea că în decursul anilor ce au urmat perfectării actului de vânzare-cumpărare părţile au plătit întreţinerea proporţional cu partea pe care o foloseau din apartamentul în cauză, în sensul reglementat de teza a II-a a ai*t. 574 C. civ.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta D.E., cerere înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, sub nr. 8821/303/2007 la data de 18 martie 2008. în motivarea apelului s-a arătat că hotărârea instanţei de fond este netemeinică şi nelegală,
susţinându-se că Judecătoria Sector 6 aduce adaosuri importante la dispoziţiile contractului de vânzare-cumpărare, imperative între părţile contractante, în sensul reducerii dreptului de abitaţie a vânzătoarei de la întreg apartamentul la numai o cameră, că rezervarea dreptului de abitaţie „asupra apartamentului” este un termen destul de precis pentru a determina în mod exact întinderea dreptului de abitaţie. Prima instanţă a greşit grav când a afirmat că termenul de „apartament”
trebuia folosit sub forma de „întregul apartament”. In plus, susţinerea instanţei de fond precum că „notarul avea îndatorirea de a stabili cu claritate dacă părţile înţeleg ca dreptul de abitaţie să poarte asupra întregului apartament” sunt de natură a afecta însăşi valabilitatea contractului, introducând un dubiu real asupra modului in care a fost redactat contractul, sub forma viciului de consimţământ, că în toate actele şi declaraţiile anterioare sau ulterioare semnării contractului, apelanta D.E. a înţeles şi a susţinut că a păstrat dreptul de abitaţie pe întreg imobilul, că nu era necesară o constituire a dreptului de abitaţie de cătrc intimaţi, aşa cum a reţinut în mod eronat instanţa de fond, accştia neavând niciodată posesia apartamentului in cauză, că în contractul nr. 2982/2000 se specifica clar că nu ccdează posesia apartamentului decât după decesul sau.
Apelanta a mai învederat, referitor la situaţia locativă a părţilor dinainte de a se semna contractul de vânzare-cumpărare şi pana la ora actuală, că faptul acceptării ca propria fiică să locuiască, împreuna cu soţul acesteia in imobilul proprietate personala, nu a creat niciun drept suplimentar de natură legală carc să ducă la concluzia că apelanta a acceptat să îşi păstreze dreptul de abitaţie doar pc o singură cameră. După vânzarea nudei proprietăţi, apelanta a continuat să tolereze familia P. în propriul imobil asupra căruia mai deţinea, şi deţine, dreptul de abitaţie, adică posesia. De altfel, legislaţia în vigoare nu a reglementat un drept de uzucapiune cu privire la posesie, iar faptul că toleraţii P.C., P.G. şi P.A. şi-au plătit partea lor din cheltuielile lunare pentru utilităţi nu le creează niciun drept de posesie asupra imobilului sau asupra unei părţi din acesta, în lipsa acordului dat de apelanta D.E.
Prin întâmpinarea formulată, intimaţii au solicitat respingerea apelului arătând că formalismul actelor notariale impune ca voinţa părţilor să fie clar exprimată, simpla declaraţie a vânzătoarei în sensul că îşi rezervă un drept de abitaţie urmată de o declaraţie a cumpărătorilor în sensul că sunt de acord să constituie acest drept în favoarea vânzătoarei neînsemnând că părţile au negociat acest aspect şi nici că voinţa lor a fost clar exprimată cu privire la întinderea acestui drept.
întinderea dreptului este dată de întinderea nevoii locative a uzuarului şi a familiei acestuia, intimaţii plătind întreţinerea corespunzătoare.
Prin decizia civilă nr. 770 din 4 iunie 2008 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, a fost admis apelul, a fost schimbată în tot sentinţa apelată în sensul că a fost admisă cererea de chemare în judecată şi s-a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Bucureşti, sector 6, pentru lipsa titlului locativ.
In motivarea deciziei s-a reţinut că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P. M.V.L. sub nr. 2982 din 30 noiembrie 2000, apelanta-reclamantă a înstrăinat intimaţi lor-pârâţi prin vânzare dreptul de proprietate asupra imobilului - apartament nr. 72, situat în Bucureşti, sector 6. Vânzătoarea şi-a rezervat dreptul de abitaţie viageră „asupra apartamentului”, iar cumpărătorii au declarat în mod expres că sunt de acord cu dreptul de abitaţie viageră prevăzut în favoarea vânzătoarei. Aceste clauze contractuale sunt clare şi precise şi nu exprimă decât faptul că părţile au convenit să constituie în favoarea apelantei-reclamante un drept de abitaţie asupra întregului apartament, deoarece prin termenul de „apartament”, în mod uzual, se înţelege o unitate locativă care cuprinde camere şi dependinţe şi care este individualizată printr-o adresă şi un număr poştal. Dacă părţile ar fi dorit ca întinderea dreptului de abitaţie să se refere doar la o parte din apartament ar fi trebuit să prevadă în mod expres acest lucru. Or, prima instanţă nu face decât să răstoarne înţelesul curcnt al termenilor astfel cum sunt folosiţi chiar în domeniul juridic. Pc de altă parte, prin interpretarea pe carc o dă clauzelor contractuale şi prin concluziilc pe carc lc trage, prima instanţa pune sub semnul îndoielii chiar valabilitatea contractului încheiat, deşi nu a fost învestită cu un astfel de capăt de cerere, părţile necontestând existenţa dreptului de abitaţie, ci doar întinderea acestuia. Dacă s-ar adopta interpretarea dată de prima instanţă s-ar pune la îndoială chiar înstrăinarea nudei proprietăţi asupra întregului apartament, deoarece în clauzele contractului se menţionează că se vinde apartamentul şi nu întregul apartament.
In condiţiile în care clauzele contractului sunt clare şi prevăd constituirea unui drept de abitaţie asupra întregului apartament, este greşită interpretarea contractului prin raportare la faptul că părţile au locuit şi anterior împreună şi s-a plătit întreţinerea proporţional cu suprafaţa locativă folosită în concret. Astfel, se constată lipsa vreunui titlu locativ în favoarea pârâţilor, fiind întemeiată cererea de evacuare a pârâţilor din imobilul în cauză.
împotriva decizici menţionate anterior au declarat recurs pârâţii. In motivarea recursului s-a arătat că hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal şi dată cu încălcarea greşită a legii, în baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ., întrucât instanţa de apel nu a avut un temei legal când a precizat că „aceste clauze contractuale sunt clare şi precise şi nu exprimă decât faptul că părţile au convenit să constituie în favoarea inti-matei-reclamante un drept de abitaţie asupra întregului apartament".
Prin contractul de vânzare-cumpărare, intimata-reclamantă a procedat la înstrăinarea nudei proprietăţi asupra apartamentului nr. 72, situat în Bucureşti, sector 6, rezervându-şi un drept de abitaţie pe întreaga perioadă a vieţii conform art. 572 alin. (2) C. civ., drept a cărui întindere a fost stabilită în funcţie de nevoile locative ale uzuarului şi familiei sale. Astfel, la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, întinderea nevoii locative a intimatei-reclamante era determinată, în sensul că aceasta folosea o singură cameră cu acces la dependinţe, iar această întindere a rămas neschimbată până în prezent (intimata-reclamantă neinvocând nicio pretenţie privind schimbarea nevoilor sale locative).
Recurenţii au arătat în continuare, în argumentarea motivării, că întinderea dreptului de abitaţie al intimatei-reclamante priveşte doar o cameră din imobilul al cărui proprietari sunt, că perioada scursă de la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare părţile au plătit cotcle de întreţinere proporţional cu partea pe carc o foloseau şi o ocupau, din apartamentul în cauză, în virtutea dispoziţiilor art. 574 teza a Il-a C. civ. (dacă nu ocupă decât o parte din casă, uzuarul contribuie în
proporţie cu lucrul de carc se foloseşte). întrucât, după întocmirea actului, părţile contractante nu au întreprins demersuri pentru a lămuri efectele actului (pentru a modifica actul prin acordul lor), starea de fapt existentă înainte de încheierea contractului şi menţinută aproximativ 7-8 ani după încheierea contractului, stare de fapt constând în ceea ce părţile au înţeles să folosească împreună apartamentul, reprezintă o dovadă clară în sensul că părţile au intenţionat constituirea unui drept de abitaţie viageră în favoarea intimatei-reclamante, drept ce poartă numai asupra părţii din apartament ocupată efectiv de intimata-reclamantă şi care corespunde nevoilor locative ale intimatei-reclamante. Faptul că intimata-reclamantă şi-a rezervat dreptul de abitaţie viageră prin contractul de vânzare-cumpărare a fost o măsură de siguranţă că pe perioada vieţii aceasta nu va pierde posesia părţii locuite din imobilul a cărci proprietară a fost, fapt ce nu presupune că proprietarii nu pot convieţui cu aceasta în imobil.
Recurenţii au mai arătat că reclamanta, fiind beneficiara unui drept de abitaţie viageră, nu poate limita dreptul lor de proprietate asupra apartamentului până la încetarea dreptului de abitaţie, dreptul de proprietate fiind un drept exclusiv şi absolut şi nici nu poate promova acţiuni în justiţie în contra proprietarilor. în calitate de proprietari ai imobilului au dreptul de a folosi bunul lor, în partea neafectată de dreptul de abitaţie viageră al intimatei. Intimata-reclamantă, în calitate de vânzătoare, în virtutea dispoziţiilor art. 1312 alin. (2) C. civ., nu poate invoca o interpretare a contractului de vânzare-cumpărare în favoarea sa, pentru recunoaşterea unor efecte lărgite ale dreptului de abitaţie, în contra dreptului de proprietate al recurenţilor-pârâţi („orice clauză obscură sau îndoioasă se interpretează în contra vânzătorului”).
Analizând actele şi lucrările dosarului prin raportare la motivele de recurs, Curtea a constatat nefondat recursul pentru considerentele expuse mai jos.
în contractul de vânzare-cumpărare nr. 2982 din 30 noiembrie 2000, prin carc reclamanta a vândut pârâţilor P.G. şi P.C. apartamentul în cauză, se regăsesc clauzele prin carc vânzătoarea îşi rezervă dreptul de abitaţie viageră „asupra apartamentului”; cumpărătorii se „declară în mod expres de acord cu dreptul de abitaţie viageră prevăzut în favoarea vânzătoarei”, faptul că pârâţii au făcut trimitere la „dreptul de abitaţie viageră prevăzut în favoarea vânzătoarei”, neputând fi interpretat altfel decât că şi-au însuşit şi sintagma „asupra apartamentului”, o dorinţă contrară trebuind să fie exprimată expres; se precizează că „intrarea în stăpânirea de drept asupra apartamentului, arc loc azi, data autentificării, iar intrarea în stăpânirea de fapt arc loc la data decesului beneficiarei dreptului de abitaţie viageră”.
Potrivit art. 982 C. civ. „toate clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezultă din actul întreg”. Din întregul act rezultă că toate referirile la dreptul de abitaţie viageră sunt în legătură cu „apartamentul”, iar nu cu o parte din acesta. Dacă părţile şi-ar fi exprimat această dorinţă şi ar fi ajuns la o înţelegere cu privire la aceasta, s-ar fi regăsit în contract.
După cum rezultă în mod evident din pasajele citate anterior clauzele referitoare la acest aspect sunt clare şi neîndoielnice. De altfel chiar în alineatul referitor la vânzarea imobilului în cauză se foloseşte sintagma „apartamentul” care este descris din punct de vedere al componenţei. Interpretarea contractului s-a făcut, conform art. 977 C. civ., după intenţia comună a părţilor contractante, art. 983 nefiind aplicabil, atât timp cât nu există nicio îndoială cu privire la intenţia părţilor, carc
rezultă din clauzele contractului. In speţă sunt aplicabilc dispoziţiile art. 568 C. civ., dreptul de abitaţie fiind determinat sub aspectul întinderii, conform celor expuse anterior, prin chiar titlul prin care a fost constituit, astfel că nu sunt aplicabile art. 569 şi urm. C. civ., nefiind relevant modul în care era folosit apartamentul la data constituirii dreptului de abitaţie.
Potrivit art. 969 C. civ., „convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante. Ele se pot revoca prin consimţământul mutual sau din cauze autorizate de lege”, iar conform art. 1191 alin. (2) C. civ., nu se va primi niciodată o dovadă prin martori, în contra sau peste ceea ce cuprinde actul, nici despre ceea ce se pretinde că s-ar fi zis înaintea, la timpul sau în urma confecţionării actului, chiar cu privire la o sumă sau valoare ce nu depăşeşte 250 lei”.
Este nefondat şi argumentul recurenţilor în sensul că reclamanta fiind beneficiara unui drept de abitaţie viageră, nu poate limita dreptul de proprietate al lor asupra apartamentului până la încetarea dreptului de abitaţie, atât timp cât ei înşişi prin propria voinţă şi-au limitat conţinutul propriului drept recunoscând în favoarea reclamantei un drept de abitaţie viageră asupra apartamentului dobândit în proprietate până la decesul acesteia. Or, potrivit art. 969 C. civ. „convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante”.
In consecinţă, în temeiul art. 312 alin. (1) raportat la art. 304 alin. (1) pct. 9 C. proc. civ., Curtea a respins recursul ca nefondat.
| ← Acţiune în constatarea dreptului de servitute şi superficie | Drept de abitaţie viageră. Dreptul titularului de a folosi... → |
|---|
Vezi şi alte speţe de drept civil:
Comentarii despre Vânzarea unei locuinţe cu păstrarea dreptului de abitaţie viageră în favoarea vânzătoarei. Obiectul dreptului. Interpretarea contractului
