Drept de proprietate comună pe cote-părţi asupra curţii unui imobil şi aleii de trecere. înstrăinare prin act de vânzare-cumpărare împreună cu locuinţa. Interpretarea contractului. Titularul dreptului
| Comentarii |
|
C. civ., art. 982, art. 1312 C. proc. civ., art. 111
Pentru a se constata un drept de proprietate pe cote-părţi în patrimoniul unui particular, în condiţiile de procedură ale art. 111 C. proc. civ., cel ce face cererea trebuie să justifice un interes, ceea ce, implicit, justifică calitatea sa procesuală activă. Or, interesul afirmat într-o acţiune în constatare declaratorie, prin care se tinde la constatarea judecătorească a existenţei unei situaţii juridice şi a unui drept pentru a se înlătura o situaţie de incertitudine, trebuie să fie născut şi actual, direct şi personal, adică să existe la data declanşării demersului procesual, dar şi să aparţină titularului cererii.
Condiţia interesului nu este dovedită, câtă vreme autorul titu-larului cererii a înstrăinat prin contract autentic de vânzare-cum-părare întregul drept de proprietate pe cote-părţi care îl deţinuse asupra acestui imobil. Chiar dacă în contract nu se prevede expres înstrăinarea cotei de proprietate din curtea imobilului şi din aleea de trecere, ci se face vorbire de o curte de lumină, din faptul că vânzătorul a înţeles să declare că nu rezervă nimic pe seama sa din dreptul ce îl deţinea în legătură cu acest imobil, rezultă că s-a înstrăinat în realitate cota de proprietate din curtea imobilului care implică chiar şi aleea de trecere şi care, uzual, este distanta unei servituti de trecere.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 1356/R din 13 octombrie 2005, nepublicată
Prin sentinţa civilă nr. 4121 din 13 mai 2005, pronunţată în dosarul civil nr. 3313/2005 de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, a fost respinsă ca neîntemeiată excepţia lipsei capacităţii procesuale a pârâtului Consi
liul General al Municipiului Bucureşti şi admisă cxcepţia lipsei calităţii procesuale activc, iar pe calc de consecinţă, cercrea formulată de reclamanta I.M. împotriva pârâţilor C.G.M.B. şi SC F. SA a fost respinsă ca fiind formulată de o persoană lipsită de calitatc procesuală activă.
în motivarea hotărârii, instanţa a arătat că reclamanta nu justifică calitate procesuală activă în cererea prin care solicita constatarea calităţii sale de proprietară asupra unei cote de 1/3 din dreptul de proprietate asupra aleii de trecere şi curţii aferente imobilului din Bucureşti, sector 2.
Din această perspectivă s-a avut în vedere că imobilul a fost supus unui partaj voluntar încheiat la 5 februarie 1947 între I.L., l.M. şi I.P., atribuindu-i-se celui din urmă etajul 1 al imobilului şi a treia parte indiviză din terenul ocupat de construcţie şi din restul de teren, aleea de trecere şi curte. Reclamanta a invocat calitatea sa de titulară a cotei-părţi de 1/3 din dreptul de proprietate asupra aleii de trecere şi curţii aferente imobilului dobândită prin succesiune de la autorul său I.P. Pentru această cerere s-a considerat că reclamanta nu are calitate activă, dcoarecc autorul său vânduse numiţilor B.R. şi B.B., prin actul de vânzare-cumpărare sub nr. 29214 din 4 iulie 1949 de Tribunalul Ilfov, Secţia notariat, proprietatea asupra apartamentului de la etajul 1 al imobilului în litigiu, cota de 1/3 din întreaga suprafaţă de teren pe carc este clădită construcţia, 1/3 din curtea interioară de lumină şi 1/3 din toate părţile comune ale imobilului. Deşi în acest contract nu se menţionează exact cota de 1/3 din aleea de trecerc şi curtca aferentă imobilului, judecătoria a considerat că acest drept a fost transmis, după cum rezultă din interpretarea în conformitate cu art. 1312 C. civ. a tuturor clauzelor contractuale, în sensul că vânzătorul nu şi-a rezervat niciun drept asupra imobilului, iar curtea imobilului se include în enumerarea exemplificativă a părţilor comune menţionate în contract, iar noţiunea de servitute folosită se referă de fapt la o folosinţă asupra unor spaţii comune.
La data de 30 iunie 2005 reclamanta I.M. a declarat recurs împotriva sentinţei civile nr. 4121 din 13 mai 2005 pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă sub nr. 2688/2005, cerere de recurs prin care a solicitat admiterea recursului şi, în consecinţă, casarea sentinţei civile ca nelegală şi netemeinică, pentru următoarele motive:
Se critică respingerea cererii ca urmare a admiterii excepţiei lipsei calităţii procesuale activc faţă de înscrisurile depuse la dosar carc nu arată că autorul recurentei ar fi înstrăinat şi cota ideală de drept ce s-a
solicitat a fi constatată. Din contractul de vânzare-cumpărare încheiat între I.P. şi cumpărătorii B. se constată că părţile au făcut distincţie clară în privinţa obiectului contractului, între teren şi construcţie. Autorul său menţionează în paragraful 4 din contract numai 1/3 din terenul pe care este clădit imobilul şi 1/3 din curtea interioară de lumină, neînţelegând să transmită şi cota de 1/3 din curtea imobilului cu atât mai mult cu cât I.P. era încă proprietarul garajului din curte pe care nu-1 vânduse. De altfel, curtea de lumină menţionată în contract nu se confundă cu întreaga curte a imobilului după cum s-a dovedit cu planurile topografice depuse la dosar. Mai mult, paragraful 5 al contractului se referă strict la imobilul construcţie atunci când enumeră părţile comune aflate în coproprietate.
Se critică sentinţa de fond şi prin aplicarea dispoziţiilor art. 1312 C. civ., în sensul interpretării clauzelor îndoielnice în defavoarea vânzătorului, deoarece nu există nicio clauză îndoielnică, ci doar clauze la care ar fi trebuit făcută aplicarea art. 982 C. civ., adică de a-1 interpreta coroborat în sensul ce rezultă din întregul act. Se mai arată şi faptul că autorul recurentei-reclamante nu ar fi putut constitui drept de servitute de trecere în favoarea cumpărătorilor dacă nu ar fi fost în continuare proprietar al cotei de 1/3 din fondul aservit, respectiv din curtea imobilului.
Analizând motivele de recurs faţă de hotărârea recurată şi înscrisurile depuse la dosar şi cercetând pricina sub toate aspectele după cum dispune art. 3041 C. proc. civ., tribunalul apreciază recursul ca fiind nefondat.
Recurenta-reclamantă a învestit instanţa de judecată cu o acţiune de constatarc a dreptului său de proprietate asupra unei a doua cote de 1/3 din dreptul de proprietate asupra aleii de trecere şi curţii aferente imobilului în litigiu, formulată în temeiul art. 111 C. proc. civ. Recurenta-reclamantă arată şi dovedeşte că este titulara unei cote indivize de 1/3 din dreptul de proprietate asupra aleii de trecere şi curţii aferente imobilului menţionat, drept constatat prin sentinţa civilă nr. 16405 din
18 decembrie 1997 definitivă şi irevocabilă pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti în dosarul nr. 6851/1996. Această hotărâre înlătură efectele Decretului nr. 92/1950, actul de naţionalizare fiind aplicat în mod greşit pe numele I.P., atâta timp cât proprietar era I.L.
Prin actul de partaj voluntar autentificat la data de 4 februarie 1947 de Tribunalul Ilfov, Secţia Notariat şi transcris în registrul de transcrip-ţiuni sub nr. 2258 din 5 februarie 1947 averea rămasă după defunctul Ing. I.V. a fost împărţită între cei trei moştenitori în sensul că în lotul
I.L. s-a inclus apartamentul situat la parterul imobilului din Bucureşti, împreună cu a treia parte din părţile comune, a treia parte indiviză din terenul ocupat de construcţie şi a treia parte indiviză din restul de teren adică din aleea de trecere şi curte; în lotul I.M. s-a atribuit apartamentul situat la etajul 2 şi o a treia cotă din terenul menţionat anterior, iar în lotul lui I.P. s-a atribuit apartamentul situat la etajul 1 precum şi a treia parte din toate părţile comune, a treia parte indiviză din terenul strict ocupat de construcţie, a treia parte indiviză din restul de teren adică aleea de trecere şi curtea, dar şi garajul parter şi etaj situat în curtea de serviciu dintre cele două imobile precum şi terenul pe care este construit.
Recurenta-reclamantă a redobândit prin hotărârea judecătorească menţionată în deplină proprietate dreptul asupra bunului inclus în lotul
l.L. pentru care a justificat calitatea procesuală activă prin aceea că este soţia supravieţuitoare a lui I.P., conform certificatului de moştenitor nr. 356 din 23 februarie 1993, acesta, la rândul său, fiind unic moştenitor al I.L., după cum se menţionează în considerentele sen-tintei civile nr. 16405 din 18 decembrie 1997.
Prin cererea de faţă, reclamanta invocă dreptul de proprietate în cotă-parte de 1/3 din curtea imobilului şi din aleea de trecere care se află în patrimoniul său ca urmare a moştenirii soţului său I.P., beneficiar al lotului 3 din partaj. Pentru a se constata însă acest drept de coproprietate în patrimoniul său, în contradictoriu cu pârâţii, pentru care invocă dispoziţiile de procedură ale art. 111 C. proc. civ. reclamanta trebuie să justifice un interes ceea ce implicit justifică calitatea sa procesuală activă. Or, interesul în orice acţiune în justiţie este o condiţie de promovare a cererii, interes care trebuie să fie, la rândul său, juridic şi legitim, să fie născut şi actual, să fie direct şi personal şi să fie pozitiv şi concret. Prin urmare, interesul afirmat de reclamantă într-o acţiune în constatare declaratorie, prin care se tinde la constatarea judecătorească a existenţei unei situaţii juridice şi a unui drept pentru a se înlătura o situaţie de incertitudine, trebuie să fie născut şi actual, direct şi personal, adică să existe la data declanşării demersului procesual, dar şi să aparţină titularului cererii.
Tribunalul constată că aceste condiţii nu sunt îndeplinite în cauză, după cum corect a reţinut instanţa de fond, care constată că autorul I.P. a înstrăinat, prin contractul autentic de vânzare-cumpărare încheiat sub nr. 29214 din 4 iunie 1947 cu B.R. şi B.B., întregul drept de proprietate pe care îl deţinuse asupra acestui imobil prin actul de partaj voluntar autentificat în 1947. Susţinerile recurentei-reclamante în sensul că
autorul său şi-a rezervat dreptul de proprietate de 1/3 din curtea imobilului şi din aleea de trecere la vânzarea din 1947 nu sunt fondate, întrucât din înscrisurile ataşate la dosar rezultă că a înţeles să înstrăineze imobilul construcţie apartament de la etajul 1 din imobilul situat în Bucureşti, specificând în mod clar că nu rezervă nimic pe seama sa din dreptul ce îl deţinea în legătură cu acest imobil. Chiar dacă în acest contract nu se precizează în mod clar înstrăinarea cotei de 1/3 din curtea imobilului, ci se face vorbire de o curte de lumină, tribunalul constată că această curte de lumină este în realitate curtea imobilului, care implică chiar şi aleea de trecere care se referă la spaţiul de la intrarea în imobil pe lângă construcţie pe o lăţime de 3,4 mp şi care uzual este distanţa unei servituţi de trecere.
Argumentul invocat de recurentă în faţa instanţei de fond şi reiterat ca motiv de recurs în faţa tribunalului referitor la imposibilitatea înstrăinării dreptului de proprietate asupra curţii de către autor întrucât acesta deţinea proprietatea asupra unui garaj situat în spatele construcţiei şi pentru folosinţa căruia ar fi fost logic să păstreze nuda proprietate asupra terenului, nu poate fi reţinut ca valabil de către această instanţă.
Garajul despre care face vorbire recurcnta este menţionat în actul de partaj voluntar ca inclus în lotul lui P.I., printr-o înţelegere cu sora sa I.M. în favoarea căreia a renunţat la un apartament dintr-un alt
imobil. Insă acest garaj este situat între imobilul partajat şi imobilul cu alt nr. poştal de pe strada paralelă, imobil care de asemenea a aparţinut autorului I.V. şi carc a fost împărţit în două loturi. Despre acest imobil se menţionează în actul de partaj voluntar, în sensul că se atribuie lui
I.P. corpul de casă situat în stânga cum priveşti dinspre stradă şi carc are număr poştal 41, după cum rezultă din planurile cadastrale depuse la dosar, iar surorii I.M. i s-a atribuit corpul de casă cum priveşti din dreapta adică cel corespunzător nr. 43. Aşadar, fiind proprietar al imobilului din spate, de pe strada paralelă, I.P. avea acces neîngrădit şi direct la garajul ce aparţinea imobilului din litigiu. De altfel, în contractul încheiat cu cumpărătorii B., vânzătorul I.P. îşi indică domiciliul în acest imobil din strada paralelă. Acest argument al recurentei-reclamante nu poate fi reţinut.
Faţă de cele arătate, tribunalul reţine că cel care ar fi avut interes să invoce constatarea dreptului de proprietate era cel în patrimoniul căruia a intrat la vânzarea din 1947, cu respectarea transmiterilor ulterioare. întrucât recurenta-reclamantă nu are în patrimoniu acest drept nu poate să invocc că acest drept de proprietate în cotă-partc de 1/3
asupra curţii imobilului şi aleii de trecere ar fi un drept al său personal şi direct, născut şi actual şi, prin urmare, aceasta nu poate justifica calitatea procesuală activă, motivele de recurs fiind înlăturate.
Pe cale de consecinţă, în temeiul art. 312 coroborat cu art. 304 pct. 9 şi art. 3041 C. proc. civ., tribunalul a respins recursul ca nefondat şi a menţinut hotărârea instanţei de fond ca fiind temeinică şi legală.
| ← Coproprietate. Neparticiparea tuturor coproprietarilor la... | Transmiterea dreptului de proprietate comună pe cote-părţi... → |
|---|
