Drept de superficie. Constituire prin acordul părţilor
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia nr. 3040 din 22 octombrie 2010
Prin sentinţa civilă nr. 4258 din 15 iunie 2005 pronunţată de Judecătoria Baia Mare, s-a admis acţiunea civilă intentată de reclamanţii C.P., T.G. şi T.T. în contradictoriu cu pârâţii T.D. şi P.I., s-a admis în parte cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienţii C.M. şi C.S. şi în consecinţă:
S-a dispus dezmembrarea terenului identificat în CF nr. 208 Localitatea D., nr. top. 1718/2, conform schiţei de dezmembrare întocmită de expertul Z.I., vizată de
O.J.C.P.I. Maramureş nr. 1886/17.05.2005, în nr. top. noi: 1718/2/1 în suprafaţă de 5.688 mp, 1718/2/2 în suprafaţă de 165 mp, 1718/2/3 în suprafaţă de 200 mp şi 1718/2/4 în suprafaţă de 537 mp.
S-a dispus notarea în cartea funciară a construcţiilor constând în casă şi anexă gospodărească situată din punct de vedere administrativ în Localitatea D., nr. 164, edificate pe terenurile cu nr. top. noi 1718/2/3 şi 1718/2/2.
S-a constatat că pe terenul atribuit în proprietatea exclusivă a reclamanţilor prin sentinţa civilă nr. 7617/05.11.2001 a Judecătoriei Baia Mare, situat în locul denumit „Măgherăuş”, cu suprafaţa de 6.045 mp şi vecinătăţile Drum, C.P., se identifică cu nr. top. noi 1718/2/1, 1718/2/2 şi 1718/2/3.
S-a dispus înscrierea dreptului de superficie în cartea funciară, în favoarea reclamanţilor.
S-a constatat în favoarea intervenienţilor în interes propriu un drept de superficie constând în dreptul de proprietate asupra casei şi anexei situate în Localitatea D., nr. 164, edificate pe terenul cu nr. top. 1718/2/2, 1718/2/3 şi un drept de folosinţă pe durata existenţei construcţiilor asupra terenului identificat cu nr. top. noi 1718/2/2 şi 1718/2/3.
S-a dispus înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară în favoarea intervenienţilor în interes propriu.
S-au compensat parţial cheltuielile de judecată.
A fost obligat pârâtul T.D. să le plătească reclamanţilor cheltuieli de judecată în sumă de 2.500.000 lei ROL.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că prin sentinţa civilă nr. 7617/05.11.2001 a Judecătoriei Baia Mare, rămasă irevocabilă, s-au constatat masele succesorale rămase după defuncţii T.G. şi T.I. şi calitatea de moştenitori a reclamanţilor chemaţi la moştenire în virtutea cotei legale ce i se cuvenea antecesorului lor, T.A., fiul celor doi defuncţi, în aceeaşi calitate fiind recunoscută vocaţia succesorală a pârâţilor T.D. şi P.I.. În componenţa maselor succesorale s-a inclus alături de alte imobile şi terenul în suprafaţă de 6.045 mp situat în locul denumit „Măgherăuş”, cu vecinătăţile Drum, C.P., Drum, care în cadrul sistării de indiviziune, a fost atribuit reclamanţilor. În considerentele hotărârii s-a reţinut că terenurile au fost cuprinse în titlurile de proprietate comune emise în favoarea coindivizarilor.
Prima instanţă a apreciat că nu se mai impune analizarea testamentului autentificat sub nr. 128/70/05.02.1958 şi a testamentului olograf din 15.10.1990 a cărui autoare este T.I., faţă de intrarea în puterea lucrului judecat a sentinţei civile nr. 7617/2001 a Judecătoriei Baia Mare. Prin efectul declarativ al partajului dreptului de proprietate al reclamanţilor s-a consolidat, iar reclamanţii au devenit proprietari exclusivi ai terenului.
Prin raportul de expertiză efectuat în cauză, terenul situat în locul „Măgherăuş” atribuit reclamanţilor prin partajul judiciar, a fost identificat în parcela cu nr. top. 1718/2, evidenţiată în CF nr. 208 Localitatea D., asupra căreia a fost proprietară tabulară D.T. căsătorită cu B.A., mama lui T.I.. Reclamanţilor şi pârâţilor li s-a recunoscut calitatea de moştenitori legali ai proprietarei de carte funciară, numai în contradictoriu cu care se poate dispune înscrierea în cartea funciară.
Din întreaga suprafaţă de 16.523 mp ce le-a aparţinut părinţilor pârâţilor şi ai defunctului T.A., pârâtul T.D. a beneficiat exclusiv de reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafaţa de 9.941 mp identificată cu nr. top. 1718/1, rămânând supusă partajului parcela cu nr. top. 1718/2, pentru suprafaţa de 6.045 mp.
Expertul a identificat construcţiile existente pe teren, constatându-se că s-au edificat două construcţii cu destinaţia de casă şi anexă situate din punct de vedere administrativ la nr. 164, construcţii care au fost ridicate de intervenienţi, faptul construirii fiind recunoscut de reclamanţii C.P. şi T.G. la interogatoriu, refuzul celuilalt reclamant de a se prezenta la interogatoriu fiind considerat ca un început de dovadă, probat prin declaraţiile martorilor audiaţi. Intervenienţii figurează cu construcţiile în evidenţele autorităţilor administraţiei locale. Autorizaţia de construire a casei s-a eliberat după începerea lucrărilor, menţionându-se că s-au executat în baza proiectului nr. 809/1990.
La data construirii casei, T.I., fiica proprietarilor tabulari nu decedase, astfel a existat prezumţia că intervenienţii au avut acordul acesteia pentru a-şi construi casa, în considerarea raporturilor de rudenie şi a întreţinerii pe care tatăl intervenienţilor i-a acordat-o mamei sale, împreună cu care a locuit în ultimii ei ani de viaţă. S-a apreciat că a existat o imposibilitate morală de preconstituire a unui înscris.
Prin decizia civilă nr. 101/A din 24.03.2006 a Tribunalului Maramureş, s-a respins apelul declarat de pârâtul T.D. şi intervenienţii în interes propriu C.M. şi C.S..
Prin decizia civilă nr. 2473/R din 6 noiembrie 2006 a Curţii de Apel Cluj, s-a admis recursul formulat de T.D. cu privire la cheltuielile de judecată, precum şi recursul intervenienţilor C.M. şi C.S. împotriva deciziei civile nr. 101/A din 24.03.2006 doar în partea privitoare la soluţia dată apelului formulat de intervenienţi şi s-a trimis cauza spre rejudecarea apelului intervenienţilor la acelaşi tribunal.
În rejudecare, prin decizia civilă nr. 184/A din 21 iunie 2007 a Tribunalului Maramureş, s-a admis apelul declarat de intervenienţii C.M. şi C.S., în sensul următor: s-a constatat în favoarea intervenienţilor în interes propriu un drept de superficie constând în dreptul de folosinţă pe durata construcţiilor casă şi anexe situate în Localitatea D. nr. 164, asupra suprafeţei de 2140 mp teren înscris în CF nr. 208 Localitatea D. nr. top. 1718/2.
S-a dispus dezmembrarea nr. top. 1718/2 în nr.top noi:1718/2/1 în suprafaţă de 2140 mp şi 1718/2/2 în suprafaţă de 3905 mp, conform schiţei de dezmembrare vizată de OCPI Maramureş sub nr. 927/20.03.2006.
S-a dispus înscrierea în CF a dreptului de superficie al intervenienţilor, a casei şi anexelor gospodăreşti situate în CF nr. 164, respectiv în CF nr. 208 Localitatea D. nr. cadastral 3151 în favoarea intervenienţilor.
Au fost menţinute restul dispoziţiilor sentinţei.
Împotriva acestei decizii, a declarat recurs reclamanta C.P., solicitând în principal casarea ei şi trimiterea cauzei spre rejudecare tribunalului, iar în subsidiar, modificarea ei în sensul respingerii apelului şi menţinerea hotărârii Judecătoriei Baia Mare, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului, reclamanta-recurentă a apreciat că se impune casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul Maramureş, deoarece nu a fost respectat îndrumarul deciziei de casare, prin probele administrate nefiind cercetat fondul cauzei.
Prin Decizia civilă nr. 420/R/2008, Curtea de Apel Cluj a admis recursul şi a casat decizia civilă nr. 184/A/2007 a Tribunalului Maramureş trimiţând cauza spre rejudecarea apelului la acelaşi tribunal.
Instanţa de recurs a reţinut că raportul de expertiză şi schiţa iniţială, au fost efectuate superficial, deoarece nu s-a menţionat care este suprafaţa construcţiilor şi suprafaţa necesară accesului la utilităţi şi pentru exploatarea lor normală. Aceasta pentru că suprafaţa efectiv construită nu este totuşi de 365 mp. dar şi suprafaţa de 2140 mp este exagerat de mare.
Prin decizia civilă nr. 2473/R din 6 noiembrie 2006 a Curţii de Apel Cluj, s-au dat îndrumări clare instanţei de apel, care nu au fost respectate de către instanţa de trimitere.
Cum dreptul de superficie nu poate fi stabilit numai asupra terenului de sub construcţii, dar nici cu privire la o suprafaţă de teren excedentară normalei utilizări a construcţiilor şi a accesului la acestea, în baza art. 304 pct. 9 coroborat cu art. 312 alin. (1) şi alin. (5) C.pr.civ. s-a admis recursul reclamantei C.P. împotriva deciziei tribunalului, care s-a casat şi s-a trimis cauza la acelaşi tribunal, pentru rejudecare.
Pentru a nu crea confuzii actuala instanţă de recurs nu a mai dat îndrumări instanţei de apel, ci a făcut doar trimitere la îndrumările date anterior de instanţa de recurs prin decizia civilă nr. 2473/R din 6 noiembrie 2006, care nu au fost respectate şi duse la îndeplinire, faţă de care este obligată să se conformeze.
În rejudecare, prin decizia civilă nr. 104/A din data de 03.06.2010 a Tribunalului Maramureş, s-a admis apelul declarat de apelanţii C.M. şi C.S. contra sentinţei civile nr. 4258/15.06.2005, pronunţată de Judecătoria Baia Mare în dosar nr. 882/2004, care a fost schimbată în parte şi în consecinţă:
S-a dispus dezmembrarea terenului identificat în C.F. 208 Localitatea D., nr. topo 1718/2 (în suprafaţă totală de 6582 mp.), în topografice noi, astfel:
- nr. topo nou 1718/2/1 în suprafaţă de 1.644 mp şi
- nr. topo. nou 1718/2/2, în suprafaţă de 4938 mp, conform planului de amplasament şi delimitare întocmit de expert judiciar topograf, ing. Popoviciu Cornel la data de 30.04.2009 - Anexa grafică 1.
S-a dispus notarea în C.F. a construcţiilor în natură, casă de locuit şi anexe gospodăreşti-şură cu grajd şi bucătărie de vară, situate în Localitatea D. nr. 164, edificate pe terenul cu nr. topo nou 1718/2/1, în suprafaţă de 1644 mp.
S-a constatat în favoarea apelanţilor C.M. şi C.S. existenţa unui drept de superficie constând în dreptul de proprietate asupra construcţiilor situate în Localitatea D. nr. 164, edificate pe terenul cu nr. topo 1718/2/1 şi dreptul de folosinţă pe durata existenţei construcţiilor, asupra terenului identificat cu nr. topo 1718/2/1, în suprafaţă de 1644 mp.
S-a dispus înscrierea în C.F. a dreptului de proprietate al apelanţilor C.M. şi C.S. asupra construcţiilor situate în Localitatea D. nr. 164, edificate pe terenul cu nr. topo 1718/2/1 şi a dreptului de superficie al acestora pe durata existenţei construcţiilor, asupra terenului cu nr. topo 1718/2/1, în suprafaţă de 1644 mp.
Conformându-se îndrumarului, instanţa de apel a dispus efectuarea unei completări la expertiza judiciară, pentru a se stabili încă o variantă de delimitare care să satisfacă într-o măsură comparabilă folosinţa construcţiilor şi a utilităţilor părţilor şi de a preciza care dintre supraedificate îndeplinesc condiţiile unei construcţii propriu-zise şi ar justifica instituirea dreptului de superficie, urmând a se ţine cont de îndrumarul dat de Curtea de Apel Cluj prin decizia de casare nr. 2473/R/06.11.2006 din dosar nr. 3293/33/2006.
Analizând concluziile expertului judiciar, schiţele efectuate de acesta şi planşele fotografice depuse la dosar, instanţa de apel a reţinut următoarele:
Imobilul din litigiu se găseşte în intravilanul localităţii Localitatea D., la nr. administrativ nr. 164 şi face parte din parcela topo nr. 1718/2 din CF nr. 208 Localitatea
D..
Pe o parte din parcela topo. nr. 1718/2, intervenienţii C.M. şi C.S. au edificate cu autorizaţie, următoarele construcţii:
- casa de locuit P+1 având suprafaţa construită de 104 mp.
- şură cu grajd şi bucătărie de vară, având suprafaţa construită totală de 89 mp.
- drum de acces, depozit de gunoi, cămine de vizitare pentru alimentare cu apă, conducte de gaz metan, stâlpi electrici.
Suprafaţa de teren absolut necesară exploatării normale a construcţiilor şi a utilităţilor ce deservesc respectivele construcţii este de 1664 mp.
Varianta propusă de intimată a fost analizată de expert. Suprafaţa rezultată este de 591 mp. între punctele: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-1. Varianta include strict drumul de acces, iar pentru conturul clădirilor - picătura de apă.
În această variantă însă, nu se asigură folosirea normală a intervenienţilor. Astfel, gardul înspre cele două drumuri este construit de familia Cadar, toată suprafaţa folosită a fost amenajată cu umplutura de piatră, utilităţile aferente casei de locuit (gaz, apă, cămin de vizitare) rămân în afara perimetrului, grajdul nu va putea fi utilizat deoarece gunoiul trebuie depozitat în spate, spalierii pentru viţa de vie amenajaţi de-a lungul gardului vestic au fost montaţi cu cheltuieli, terenul rămas faţă de variantele prezentate anterior nu va putea fi folosit economic de către niciuna din părţi.
Raportat la considerentele de mai sus, instanţa de apel a considerat că varianta care corespunde îndrumarului Deciziei de casare 2473/R/6.XI.2006 a Curţii de Apel Cluj este cea în care dreptul de superficie se instituie pentru 1664 mp.
În consecinţă, apelul a fost admis şi sentinţa atacată a fost schimbată în parte conform dispozitivului, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă.
Împotriva acestei decizii intervenienţii C.M. şi C.S. au declarat recurs în termen legal solicitând instanţei admiterea acestuia, modificarea în parte a deciziei atacate, în
sensul obligării intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată în toarte fazele procesuale, în sumă de 11.161,65 lei.
În motivarea recursului, intervenienţii au arătat că au suportat cheltuieli de judecată constând în efectuarea unor rapoarte de expertiză topografică.
Cu toate acesteia, instanţa de apel nu a acordat cheltuieli de judecată în toate fazele procesului, ci doar pentru apelul soluţionat, dar nici acestea nu au fost acordate integral, ci numai suma de 1.000 lei reprezentând onorariu avocaţial.
Întrucât intimaţii se află în culpă procesuală în temeiul art. 274 C.pr.civ., se impune obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.
De asemenea, reclamanta C.P. a declarat recurs în termen legal împotriva aceleiaşi hotărâri judecătoreşti, solicitând instanţei admiterea acestuia, modificarea hotărârii atacate în sensul stabilirii dreptului de superficie pentru suprafaţa de 591 mp., identificat prin anexa la completarea la raportul de expertiză tehnică întocmit la data de 10.03.2010 de ing. Popoviciu Cornel, precum şi obligarea intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea recursului, reclamanta a arătat că instanţa de apel a stabilit suprafaţa de 1.644 mp. ca fiind necesară pentru a asigura accesul la construcţii, care ocupă în totalitate efectiv 365 mp. Elementele avute în vedere de expert şi preluate în considerentele hotărârii la stabilirea acestei suprafeţe, nu intră în categoria de utilităţi necesare pentru a asigura exploatarea construcţiilor.
În mod greşit prima instanţă reţine că intervenienţii au edificate cu autorizaţie următoarele construcţii; drum de acces, depozit de gunoi, cămine de vizitare pentru alimentare cu apă, conducte de gaz metan, stâlpi electrici.
Drumul de acces nu poate fi considerat o construcţie cu autorizaţie, iar împrejurarea că este cuprins în toate variantele de stabilire a dreptului de superficie, nu îl face un element determinant.
Depozitul de gunoi este de fapt o porţiune de teren unde se aruncă gunoiul din grajd, nefiind o construcţie cu autorizaţie.
Căminele de vizitare pentru alimentare cu apă nu reprezintă utilităţi la care accesul să fie indispensabil, motiv pentru care în mod greşit tribunalul le-a acordat o semnificaţie de natură a justifica extinderea dreptului de superficie.
Conductele de gaz şi stâlpi electrici nu constituie utilităţi la care intervenienţii trebuie să aibă acces, în condiţiile în care stâlpii de energie electrică şi branşamentul la reţeaua de gaz se află la limita cu drumul public, iar aceste obiective nu pot fi accesate de persoane fizice ci doar de persoanele juridice autorizate.
Viţa-de-vie nu constituie un argument în favoarea considerării acesteia o utilitate sau o construcţie.
Tribunalul a apreciat doar prin prisma interesului intervenienţilor că terenul nu va putea fi folosit economic de către nici una dintre părţi, încălcând prevederile legale privind dreptul de proprietate al reclamantei de a dispune după cum doreşte de terenul său.
Practic, reclamanta este pusă într-o situaţie prejudiciabilă în condiţiile în care se consideră că suprafaţa de 1644 mp. este absolut necesară pentru a se asigura accesul la construcţii şi utilităţi, fiindu-i astfel încălcat dreptul de proprietate.
De altfel, se poate observa şi pe schiţa întocmită de expertul Zlampareţ şi de expertul Popoviciu, faptul că limitele terenului sunt cu mult îndepărtate de construcţii şi utilităţi, suprafaţa acordată extinzându-se nejustificat dincolo de aceste limite.
Restrângerea dreptului de proprietate în maniera dată de instanţa de apel nu este justificată, iar imposibilitatea de a folosi terenul de către reclamantă din acest motiv îi creează prejudicii şi îi încalcă dreptul de proprietate garant prin Constituţia României şi prin art. 1 din Protocolul 1 al Convenţiei pentru Apărarea Drepturilor Omului.
Prin întâmpinarea la recursul recurenţilor, intimata C.P. a solicitat respingerea acestuia, întrucât intervenienţii nu sunt îndreptăţiţi la acordarea cheltuielilor de judecată
în toate ciclurile procesuale deoarece atitudinea procesuală a acestora a determinat parcurgerea acestor cicluri. De altfel, reclamanta a fost de acord cu stabilirea unui drept de superficie, dar raportat la dreptul proprietarului terenului, astfel încât nu a avut o atitudine procesul culpabilă.
Intervenienţii intimaţi C.M. şi C.S., prin întâmpinare la recursul reclamantei, au solicitat respingerea recursului, precum şi obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.
În susţinerea poziţiei procesuale, intimaţii intervenienţi au arătat că recursul se poate declara numai pentru motive de nelegalitate, considerent pentru care recursul reclamantei este inadmisibil deoarece se referă la netemeinicia hotărârii atacate şi nu la nelegalitatea acesteia.
Pe fondul cauzei, recursul reclamantei nu este întemeiat deoarece instanţa de apel nu a făcut altceva decât să se conformeze îndrumărilor date de instanţa de recurs cu privire la stabilirea întinderii dreptului de superficie.
Reclamanţii intimaţi T.G. şi T.T., precum şi pârâţii intimaţi T.D. şi P.I., deşi legal citaţi, nu s-au prezentat personal sau prin reprezentant în faţa instanţei şi nu au depus întâmpinare prin care să îşi exprime poziţia procesuală.
I. Analizând recursul declarat de intervenienţii C.M. şi C.S. prin prisma motivelor invocate şi a apărărilor formulate, Curtea reţine următoarele:
Astfel, art. 274 alin. 1 C.pr.civ. prevede că, partea care cade în pretenţii va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată.
Din interpretarea acestui text legal rezultă că temeiul acordării cheltuielilor de judecată constă în culpa părţii care a pierdut procesul.
Prin urmare, principiul care rezultă din textul art. 274 alin. 1 C.pr.civ., la baza căruia stă culpa procesuală a părţii care a căzut în pretenţii, precum şi unicitatea procesului civil impun ca aceste cheltuieli, făcute cu procesul în toate fazele sale, să fie suportate de partea care a pierdut procesul, fiind necesar, ca în final, partea care le cere să fi triumfat în proces.
Contrar susţinerilor reclamantei, aceasta nu a fost de acord cu pretenţiile intervenienţilor, la prima zi de înfăţişare, astfel încât în speţă nu sunt aplicabile prevederile art. 275 C.pr.civ.
Prin urmare, în temeiul textelor legale mai sus arătate, se impune ca reclamanta, care este partea căzută în pretenţii, să suporte în întregime cheltuielile de judecată ocazionate de soluţionarea cererii de intervenţie, în toate ciclurile procesuale, cheltuieli care se ridică în total la suma de 10.033,39 lei şi care au fost dovedite astfel: dosarul nr.882/2004 al Judecătoriei Baia Nare: onorariu avocaţial - 3.000.000 lei (vechi); onorariu expert Z.I. - 1.500.000 lei (vechi), 1.250.000 lei (vechi) şi 500.000 lei (vechi) şi
15.160.000 lei (vechi) taxă judiciară de timbru ; dosarul nr.4177/2005 al Tribunalului Maramureş: onorariu avocaţial - 1.000 lei; onorariu expert 200 lei şi timbru judiciar 1.500 lei (vechi); dosarul nr.3295/33/2006 al Curţii de Apel Cluj: onorariu avocat - 400 lei; timbru judiciar - 20.000 lei (vechi); 21,50 lei, 84,50 lei, 41,50 lei şi 125,90 lei taxă judiciară de timbru şi 2 lei timbru judiciar; dosarul nr. 289/100/2007 al Tribunalului Maramureş: onorariu avocaţial - 1.000 lei; onorariu expert - 200 lei; dosarul nr. 289/100/2007 al Curţii de Apel Cluj: onorariu avocat - 1.000 lei; dosarul nr. 798/100/2008 al Tribunalului Maramureş: onorariu avocat - 1.500 lei; onorariu expert - 702 lei; onorariu expert -614,84 lei; onorariu avocat - 1.000 lei.
Pentru aceste considerente Curtea, în temeiul art. 312 alin. 1 şi alin.3 coroborat cu art. 304 pct. 9 C.pr.civ., va admite în parte recursul declarat de intervenienţii C.M. şi C.S. împotriva deciziei civile nr. 104/A din 03.06.2010 a Tribunalului Maramureş pronunţată în dosar nr. 798/100/2008, pe care o va modifica în parte doar sub aspectul cheltuielilor de judecată, astfel încât va obliga reclamanta intimată C.P. să le plătească intervenienţilor
apelanţi C.M. şi C.S. suma de 10.033,39 RON cheltuieli de judecată în toate fazele procesuale.
II. Analizând recursul declarat de reclamanta C.P. prin prisma motivelor de recurs invocate şi a apărărilor formulate, Curtea reţine următoarele:
Reclamanţii C.P., T.G. şi T.T. cărora, prin sentinţa de partaj succesoral nr. 7617/05.11.2001, pronunţată de Judecătoria Baia-Mare în dosar nr. 9081/1991, rămasă definitivă şi irevocabilă, prin perimarea apelului pârâtului T.D., prin decizia civilă nr. 419/A/29.07.2003, a Tribunalului Maramureş (, le-a fost atribuit terenul de 6.045 mp amplasat în locul denumit Măgherăuş, din care face parte şi terenul de 2140 mp, nu au atacat cu apel hotărârea primei instanţe, sub aspectul dispoziţiei referitoare la recunoaşterea în favoarea intervenienţilor a unui drept de superficie asupra terenului de 2140 mp, putându-se deci prezuma că aceştia au recunoscut implicit îndreptăţirea intervenienţilor cu privire la a solicita un drept de superficie pentru terenul de 2140 mp, respectiv că aceştia au recunoscut implicit şi fără echivoc dreptul de proprietate al intervenienţilor asupra supraedificatelor construite pe aceste teren.
Faţă de împrejurarea că reclamanţii nu au înţeles să atace hotărârea primei instanţe sub aspectul recunoaşterii în favoarea intervenienţilor a dreptului de superficie, sentinţa fondului a rămas definitivă sub acest aspect, impunându-se însă a se lămuri care va fi întinderea exactă a suprafeţei de teren cu privire la care îşi găseşte incidenţă respectivul drept de superficie.
Calificarea dreptului de superficie, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, în tăcerea legislativă, poate fi făcută doar sub aspectul unei aproximări juridice, dat fiind că acest drept de superficie este un drept real complex, care include în conţinutul său juridic atributele dreptului de proprietate asupra unei construcţii, plantaţii sau lucrări, precum şi prerogativa folosinţei şi, în mod limitat, prerogativele posesiei şi dispoziţiei asupra terenului pe care se află respectiva construcţie, plantaţie sau lucrare, teren care se află însă în proprietatea altei persoane decât titularul dreptului de superficie.
Exercitarea dreptului de superficie va fi ţărmurită nu numai de limitele materiale şi juridice ale dreptului de proprietate asupra construcţiei sau plantaţiei, ci şi de cele ale dreptului de proprietate asupra terenului, care au legătură cu exercitarea dreptului de servitute.
Dreptul de superficie include în conţinutul său juridic nu numai atributul de posesie ori folosinţă a terenului, dat şi o parte din atributul dispoziţiei asupra respectivului teren, nu numai sub aspect material, ci şi sub aspect juridic, titularul dreptului de superficie putând amenaja terenul, în vederea folosirii şi exploatării normale a respectivei construcţii ori^ plantaţii şi putând să transmită dreptul de superficie către terţe persoane.
Întrucât dreptul de superficie presupune suprapunerea prezentă sau viitoare a dreptului de proprietate asupra unui teren aparţinând unei anumite persoane, cu dreptul de proprietate asupra unei construcţii ori plantaţii sau lucrări, aparţinând altei persoane, exercitarea sa trebuie să ţină seama de această situaţie, existând o strânsă corelaţie între nudul proprietar al terenului şi titularul dreptului de superficie.
În forma incipientă a dreptului de superficie titularul său are toate atributele necesare pentru realizarea construcţiei, plantaţiei sau lucrării, el având dreptul să stăpânească terenul ca superficiar, să-l folosească şi să dispună material de el în măsura necesară, iniţial realizării construcţiei, plantaţiei ori lucrării, iar ulterior, în măsura necesară exploatării şi folosirii normale şi fireşti a acelei construcţii, plantaţii ori lucrări.
Esenţial este însă ca prin exercitarea atributelor ce-i sunt conferite de acest drept de superficie, titularul acestuia să nu aducă atingere prerogativelor nudului proprietar.
Jurisprudenţa recentă a arătat, cu valoare de principiu, că existenţa dreptului de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau asupra altor lucrări, situate pe terenul
proprietatea altei persoane, atrage după sine un drept de folosinţă asupra terenului respectiv, aceste drepturi concretizând conţinutul juridic al dreptului real de superficie (C.S.J., s. civ., dec. nr. 893/1994, în Dreptul nr. 12/1994, p. 62).
De vreme ce, prin ipoteză, superficiarul este proprietarul construcţiilor ori lucrărilor ridicate pe teren în virtutea dreptului de superficie - starea de fapt reţinută de primele două instanţe, în baza amplei probaţiuni administrate în cauză, şi la care instanţa de recurs este obligată să se raporteze, dat fiind că, urmare a abrogării pct. 10 şi 11 ale art. 304 C. pr.civ., în instanţa de recurs nu mai pot fi analizate aspecte de netemeinicie ale hotărârii recurate, care să implice o reapreciere a probaţiunii, o reanalizare a stării de fapt ori o schimbare a acesteia, evidenţiind faptul că intervenienţii au construit în baza unei autorizaţii de construire legal emise şi având la momentul începerii edificării construcţiilor, anul 1990, consimţământul în acest sens al lui T.I., fiica proprietarului de CF de la acel moment, construcţia fiind tolerată şi implicit acceptată şi recunoscută de către reclamanţi, rezultă că el are asupra acestora toate atributele dreptului de proprietate, posesie, folosinţă şi dispoziţie, dreptul de folosinţă trebuind să fie exercitat în conformitate cu scopul constituirii dreptului său: executarea şi folosirea construcţiei, efectuarea şi folosirea unei lucrări sau plantaţii.
În nici un caz, aşa cum s-a statuat în practica judiciară, dreptul de superficie nu poate fi redus doar la suprafaţa de teren aflată efectiv sub construcţie, deoarece în acest caz superficiarul ar fi profund prejudiciat, el fiind în imposibilitatea de a-şi exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra casei de locuit şi fiind lipsit total de folosinţa terenului din jurul casei - teren absolut necesar pentru folosinţa normală a casei - , precum şi de folosinţa terenului care îi asigură accesul la calea publică ori la eventualele utilităţi (Curtea de Apel Ploieşti, s. civ., dec. nr. 225/27.01.1999).
Prin urmare, în speţă, se impune a se stabili cu exactitate care este suprafaţa efectivă de teren care să permită superficiarilor - intervenienţii recurenţi -, să-şi exercite atributele de folosinţă şi posesie asupra terenului obiect al dreptului de superficie, de asemenea manieră încât să se asigure o exploatare normală a construcţiilor, părţi componente ale unei gospodării unitare, respectiv, să se asigure accesul superficiarilor de la calea publică la aceste construcţii, precum şi la utilităţile ce deservesc respectivele construcţii.
Pentru o atare finalitate s-a impune suplimentarea raportului de expertiză tehnică judiciară, prin stabilirea cu exactitate de către expert a suprafeţei efective de teren asupra căreia ar urma să se stabilească dreptul de superficie în favoarea intervenienţilor, prin precizarea de către expert a suprafeţei de teren absolut necesare exploatării normale a construcţiilor, a suprafeţei de teren necesare pentru asigurarea accesului superficiarilor de la calea publică la respectivele construcţii, precum şi a suprafeţei de teren necesară pentru exploatarea normală a utilităţilor ce deservesc respectivele construcţii.
Prin urmare, instanţa de apel pe baza raportului de expertiză completat de expert ing.Popoviciu Cornel a determinat limitele dreptului de superficie potrivit îndrumărilor date de către instanţa de recurs prin decizia de casare mai sus arătată.
Criticile reclamantei referitoare la reanalizarea raportului de expertiză tehnică topografică, respectiv la elementele avute în vedere de către expert şi preluate în considerentele hotărârii atacate cu privire la stabilirea dreptului de superficie, respectiv drumul de acces, depozitul de gunoi, căminele de vizitare pentru alimentare cu apă, conductele de gaz şi stâlpii electrici precum şi analiza comparativă a schitelor întocmite de expertul Zlampareţ şi expertul Popoviciu privesc în realitate netemeinicia hotărârii atacate întrucât vizează rediscutarea probelor şi reaprecierea acestora de către instanţa de recurs, tinzând la reevaluarea stării de fapt, ceea ce este inadmisibil întrucât art. 304 pct. 10 şi 11 C.pr.civ., a fost abrogat prin art. I pct. 1111 şi pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000.
În opinia Curţii, se asigură un just echilibru între dreptul de proprietate al reclamantei asupra terenului şi dreptul de proprietate al intervenienţilor asupra construcţiilor, în condiţiile în care reclamanta a fost aceea care a consimţit la constituirea dreptului de folosinţă al intervenienţilor asupra terenului în litigiu.
Pentru aceste considerente Curtea, în temeiul art. 312 alin. 1 C.pr.civ, va respinge ca nefondat recursul reclamantei având în vedere că în speţă nu sunt întrunite cerinţele prevăzute de art. 304 pct. 9 C.pr.civ. şi, în consecinţă, va păstra restul dispoziţiilor din decizia atacată ca fiind legale.
| ← Recurs tardiv. Comunicarea deciziei pronunţate în apel, la... | Rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.... → |
|---|
