Drepturile constructorului. Existenţa unei convenţii. Stabilirea şi cuantumul despăgubirii
| Comentarii |
|
C.civ., art. 969, art. 970
Cel ce a construit pe terenul altuia, cu bună-credinţă, are împotriva proprietarului terenului o creanţă care se limitează la contravaloarea manoperei şi a materialelor folosite pentru ridicarea construcţiei.
Textul se referă deci la cazul în care construcţia este ridicată în lipsa unei convenţii între proprietarul terenului şi constructor. Atunci când a intervenit între părţi o convenţie, urmează a-şi găsi aplicarea dispoziţiile art. 969 C.civ. în raport de care trebuie caracterizată natura juridică a drepturilor şi obligaţiilor părţilor.
Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 386 din 23 februarie 1980
(C.D. 1980, op. cit., p. 50-52)
în cazurile în care se aplică prevederile art. 494 C.civ., cel care a construit, cu bună-credinţă, pe terenul altuia are în contra proprietarului fondului un drept de creanţă şi nu un drept de proprietate, creanţă care se limitează la contravaloarea manoperei şi a materialelor folosite pentru ridicarea construcţiei.
Pentru a putea invoca art. 494 C.civ. trebuie să fie vorba despre un terţ posesor care, de bună sau rea-credinţă, cumpărând un teren de la un neproprietar, construieşte pe el şi ulterior se află în faţa adevăratului proprietar. De aceea el nu devine proprietar asupra imobilului, care rămâne întreg, teren şi clădire, proprietatea proprietarului terenului.
Textul de mai sus prevede prin urmare cazul când construcţia este efectuată, fără nicio convenţie nemijlocită, între proprietarul terenului şi constructor, art. 494 C.civ. nefiind aplicabil în cazul când între proprietar şi constructor a intervenit o convenţie. în acest caz se aplică art. 969 C.civ., text în raport de care trebuie caracterizată natura juridică a drepturilor şi obligaţiilor dintre părţi.
Odată desfiinţată convenţia, cumpărătorul are, pentru construcţiile ridicate pe terenul vânzătorului, tot numai un drept de creanţă, care însă trebuie să fie calculat la valoarea de circulaţie a imobilului şi nu limitat la valorile prevăzute de art. 494 C.civ. pentru cazul constructorului de bună-credinţă, text ce nu se aplică, aşa după cum s-a precizat în speţă.
De altfel, numai aşa se dă eficienţă prevederilor art. 970 C.civ., potrivit cărora convenţiile trebuie executate cu bună-credinţă, ele obligând nu numai la ceea ce cuprind, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa.
în raport de această prevedere legală, despăgubirile ce se cuvin pârâtului se stabilesc, în raport de valoarea de circulaţie a construcţiei.
A admite teza contrară, ar însemna, în primul rând, să se nege existenţa convenţiei dintre părţi şi apoi să se încalce şi echitatea ce trebuie să guverneze raporturile juridice ce se leagă între părţi.
în asemenea situaţie, totdeauna proprietarul fondului s-ar îmbogăţi în dauna constructorului de bună-credinţă cu valoarea reală de circulaţie a imobilului care intră în patrimoniul său.
| ← Drepturile constructorului de bună-credinţă. Intervenirea... | Construire pe terenul altuia. Drepturile constructorului. → |
|---|
