Construcţie pe terenul altuia. Buna-credinţă. Acţiune în rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
C.civ., art. 494, art. 1020
Buna-credinţă trebuie apreciată în raport de momentul facerii lucrărilor. Ca atare, dacă constructorul a făcut lucrările înainte de intentarea acţiunii în rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, el va fi asimilat cu un constructor de bună-credinţă.
Lipsa autorizaţiei de construcţie este irelevantă pentru determinarea relei-credinţe a constructorului, întrucât aceasta poate avea doar consecinţe administrative.
Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 1334 din 12 iulie 1956
(C.D. 1956, op. cit., p. 59-63)
Prin sentinţa civilă nr. 520 din 6 aprilie 1953, rămasă definitivă, Tribunalul popular al raionului G.G. Dej din Bucureşti, a constatat că actul intervenit între H.M. ca vânzător şi B.C. în calitate de cumpărător, act prin care se transmisese proprietatea terenului viran situat în Bucureşti, cartierul Grand, este desfiinţat de drept pe data de 15 iulie 1950, întrucât nu s-a respectat una din clauzele convenţiei, cumpărătorul neachitând la această dată rata scadentă din preţul de vânzare al terenului.
împotriva acestei sentinţe vânzătorul a introdus cerere de revizuire, pe motiv că Tribunalul nu s-a pronunţat şi asupra cererii prin care solicitase ca B.C. să fie evacuat de pe teren şi să ia materialele construcţiei pe care
o ridicase între timp, aceasta ca urmare a relei-credinţe a cumpărătorului şi pe baza dispoziţiilor art. 494 C.civ.
Tribunalul a admis cererea de revizuire, a dispus evacuarea cumpărătorului pe care l-a obligat să ridice materialele de construcţie, cu motivarea că este de rea-credinţă întrucât desfiinţându-se contractul, B.C. nu se mai putea considera proprietar al terenului începând cu data de 15 iulie 1950, chiar dacă o parte din construcţiile în litigiu au fost ridicate ulterior acestei date. Reaua-credinţă a cumpărătorului reiese şi din împrejurarea că B.C. a construit fară să fi obţinut autorizaţie de construire, iar vânzătorul nu poate fi obligat, în cadrul art. 494 C.civ., să plătească vreo despăgubire, întrucât construcţia, fiind făcută fără autorizaţie, are caracter provizoriu, fiind susceptibilă de a fi dărâmată oricând.
Recursul declarat de cumpărător în contra acestei sentinţe date în revizuire a fost respins ca neîntemeiat.
Recursul în supraveghere declarat împotriva celor două hotărâri pronunţate în cererea de revizuire a fost admis cu următoarea motivare. Astfel, în legătură cu situaţia construcţiilor făcute de dobânditorul unui imobil care este evins în urma exercitării de către vânzător a acţiunii în rezoluţiune, adică problema ce a format obiectul cererii de revizuire din speţă, soluţia depinde de faptul dacă constructorul a fost de bună sau de rea-credinţă. Potrivit principiilor de drept aplicabile în materie, buna-cre-dinţă trebuie apreciată în raport de momentul facerii lucrărilor. Ca atare, dacă constructorul a făcut lucrările înainte de intentarea acţiunii în rezoluţiune, el va fi asimilat cu un posesor de bună-credinţă. în speţă, este necontestat că lucrările de construcţie au fost începute de B.C. înainte de intentarea acţiunii în rezoluţiune, dar au fost continuate şi după introducerea acelei acţiuni. în această situaţie tribunalul trebuia să examineze dacă constructorul a devenit sau nu de rea-credinţă, ţinând seama de toate împrejurările cauzei, întrucât aprecierea bunei-credinţe este atributul instanţei de fond. Este de principiu că buna-credinţă există atât în caz de eroare de fapt cât şi în caz de eroare de drept. De aceea, în mod greşit tribunalul a reţinut reaua-credinţă a cumpărătorului din simpla împrejurare că la 15 iulie 1950, ca urmare a neachitării uneia din ratele preţului de vânzare al terenului, contractul s-a desfiinţat de plin drept. De altfel, raţionamentul tribunalului este greşit, întrucât, chiar în cazul pactului comisoriu expres, rezoluţiunea trebuie constatată judecătoreşte. Până la data pronunţării hotărârii, contractul producându-şi efectele, înseamnă că dobânditorul nu poate fi socotit ca un constructor pe terenul altuia.
Pe de altă parte, în mod de asemenea greşit tribunalul a reţinut rea-ua-credinţă a cumpărătorului din faptul că a construit fără autorizaţia organelor competente. Acest fapt este nedeterminant în soluţionarea litigiului, întrucât lipsa autorizaţiei de construcţie poate avea consecinţe administrative. Ea însă nu caracterizează situaţia juridică a constructorului în lumina dispoziţiilor art. 494 C.civ.
In ceea ce priveşte evacuarea cumpărătorului, ca urmare a desfiinţării actului său de cumpărare, instanţa reţine că B.C. a devenit un simplu detentor precar, şi, din acest punct de vedere ar putea fi oricând evacuat de pe teren şi din construcţia ridicată pe acesta. Cum însă B.C. este îndreptăţit, în cazul în care a fost de bună-credinţă, să primească valoarea materialelor construcţiei, el are un drept de retenţie asupra acesteia, însă numai până în momentul când vânzătorul îi va achita acea valoare.
| ← Drept de accesiune imobiliară. Drept de superficie. Elemente... | Valorificarea dreptului la despăgubiri. Condiţii şi... → |
|---|
