Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie. Limitele mandatului tacit reciproc al soţilor. Vânzarea bunului de către unul din foştii soţi, fără consimţământul celuilalt. Sancţiune
| Comentarii |
|
C. fam., art. 30, art. 35 alin. (2)
S-a invocat calitatea de fost soţ al vânzătorului, care prin act juridic cu titlu oneros a înstrăinat un bun imobil dobândit în timpul căsătoriei şi, prin urmare, prezumat a fi bun comun, conform art. 30 C. fam.
Deşi este terţ faţă de contractul de vânzare-cumpărare a bunului comun, fosta soţie se găseşte în situaţia specială prevăzută de
art. 35 alin. (2) C. fam., care stipulează că niciunul dintre soţi nu poate înstrăina şi nici nu poate greva un imobil bun comun, dacă nu are consimţământul expres al celuilalt soţ. Prin urmare, motivele de nulitate absolută invocate de fostul soţ care nu şi-a dat acordul la înstrăinarea bunului comun, respectiv lipsa calităţii de proprietar exclusiv a fostului său soţ şi fraudarea legii de către vânzător şi cumpărători, se analizează de instanţă faţă de dispoziţiile legale amintite anterior şi sancţiunea instituită pentru încălcarea acestei condiţii, aceea a nulitătii relative.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 1370/A din 16 octombrie 2006, nepublicată
Prin cercrca înregistrată pc rolul Judecătoriei Sectorului 6 Bucureşti în dosar nr. 1046/2005, reclamanta R.l.R. a chemat în judecată pârâţii C.I. şi B.D., solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului nr. 91 situat în sectorul 6, Bucureşti, autentificat sub nr. 2391 din 3 octombrie 2002 de B.N.P. Ş.R.O., pentru lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului şi fraudarea legii.
Prin sentinţa civilă nr. 4401 din 28 iunie 2005, Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti a respins ca neîntemeiată acţiunea. Pentru a pronunţa această hotărâre, judecătoria a reţinut că reclamanta şi pârâtul C.I. s-au căsătorit la 7 septembrie 1990, iar prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 17256 din 16 iulie 1993 de notariatul de Stat al Sectorului 6 Bucureşti, pârâtul a cumpărat apartamentul în litigiu, fiind aplicabilă prezumţia instituită de art. 30 C. fam., aceea de bun comun dobândit în timpul căsătorici. Prin sentinţa civilă nr. 100581 din 9 octombrie 2001 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti şi rămasă irevocabilă la 7 iunie 2002, căsătoria părţilor s-a desfăcut, fară a se dispune partajul bunurilor comune. Ulterior însă, prin contractul autentificat sub nr. 2391 din 3 octombrie 2002 de B.N.P. Ş.R.O., pârâtul C.I. a vândut apartamentul pârâtei B.D., căsătorită cu
B.N., cu încălcarca dispoziţiilor art. 35 alin. (2) C. fam.
In privinţa motivului de nulitate a fraudării legii, s-a apreciat că simpla încălcare a dispoziţiilor art. 35 alin. (2) C. fam. nu realizează o fraudă a legii, fiind nccesară eludarea de cătrc părţi a acestei norme, pentru a fi sancţionată cu nulitatea absolută. A fost înlăturat şi motivul de nulitate constând în preţul lezionar, derizoriu şi nesincer, întrucât acesta este un motiv de nulitate relativă, putând fi invocat numai de către cel lezat, dacă este minor cu capacitate restrânsă de exerciţiu, iar
pc de altă parte, preţul de 13.000 curo este rezonabil la nivelul anului 2002. Şi motivul de nulitate a lipsei calităţii de vânzător pentru bunul vândut a fost respins de cătrc judecătorie, considerând că sancţiunea aplicată în cadrul vânzării de către un soţ sau fost soţ a unui imobil bun comun, fară consimţământul celuilalt soţ, este nulitatea relativă.
Cum din probele administrate a rezultat intenţia clară a pârâtului de a frauda interesele reclamantei, fosta sa soţie, prin înstrăinarea apartamentului fară consimţământul său, cum reclamanta nu a răsturnat prezumţia de bună-credinţă a subdobânditorilor B., instanţa a dat prioritate principiului ocrotirii bunei-credinţe a subdobânditorului cu titlu oneros asupra unui bun imobil, care paralizează sancţiunea nulităţii relative a contractului.
împotriva acestei hotărâri, reclamanta R.I.R. a declarat apel la data de 23 august 2005, înregistrat la Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sub nr. 4267/2005 (nr. unic 29035/2/2005). La data de 24 martie 2006, apelanta-reclamantă formulează motivele de apel, criticând hotărârea de fond pentru nelegalitate şi netemeinicie şi solicitând admiterea apelului, modificarea hotărârii atacate, în sensul admiterii cererii introductive de instanţă. Consideră că în mod greşit s-a reţinut de cătrc instanţa de fond buna-credinţă a pârâţilor B. Buna-crcdinţă nu valorează titlu, cu cxcepţia dispoziţiilor speciale ale Legii nr. 10/2001, nefiind vorba de vreo eroare comună, iar din probele administrate rezultă fară echivoc că aceştia nu au depus suficiente diligenţe pentru aflarea situaţiei juridice corectc a imobilului. Au existat mai multe indicii de natură să alarmeze pârâţii B. asupra capacităţii pârâtului C. de a înstrăina imobilul în mod valabil, anume prezentarea în copie legalizată şi nu în original a înscrisurilor care constatau calitatea de proprietar a pârâtului C.I., preţul contractului stabilit mult sub valoarea de piaţă a imobilului, iar pârâţii B. nu s-au interesat şi la asociaţia de proprietari şi la vecinii de bloc, care le-ar fi putut spune că apartamentul „aparţine unor doctori".
Examinând motivele de apel faţă de hotărârea apelată şi probele administrate în cauză, Tribunalul constată apelul ca nefondat, prima instanţă stabilind în mod corect situaţia de fapt şi făcând o corectă aplicare a dispoziţiilor legale incidente.
Apelanta-reclamantă a invocat calitatea de fost soţ al vânzătorului, care prin act juridic cu titlu oneros a înstrăinat un bun imobil supus comunităţii devălmaşe de bunuri a soţilor, bun imobil dobândit în timpul căsătorici şi, prin urmare, prezumat a fi bun comun, conform art. 30 C. fam. Deşi este terţ faţă de contractul de vânzare-cumpărare a
bunului comun, apelanta se găseşte în situaţia specială prevăzută de art. 35 alin. (2) C. fam., care stipulează că niciunul dintre soţi nu poate înstrăina şi nici nu poate greva un imobil bun comun, dacă nu arc consimţământul expres al celuilalt soţ. Prin urmare, motivele de nulitate absolută invocate de reclamantă, respectiv lipsa calităţii de proprietar exclusiv a fostului său soţ C.I. şi fraudarea legii de către vânzător şi cumpărători au fost analizate de prima instanţă faţă de dispoziţiile legale amintite anterior şi sancţiunea instituită pentru încălcarea acestei condiţii, aceea a nulităţii relative.
In limitele motivelor de apel, Tribunalul constată că a fost în mod corect respinsă cererea reclamantei pe baza unei excepţii a efectelor nulităţii, dând eficacitate principiului salvării actului de la nulitate atunci când subdobânditorul bunului imobil cu titlu oneros este de bună-credinţă. Această bună-credinţă, în accepţiunea art. 1898 C. civ., semnifică credinţa posesorului bunului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea. Buna-credinţă se prezumă, iar reaua-credinţă trebuie dovedită de cel care o invocă. Aşadar, în măsura în care reclamanta dovedea că intimaţii-pârâţi B.D. şi B.N. nu au făcut toate diligcnţele normale şi necesare la nivelul unui om mediu, pentru a afla cine este adevăratul proprietar al imobilului şi regimul juridic căruia îi este supus bunul pc carc doreau să îl cumpere, atunci actul juridic încheiat numai cu unul dintre soţii proprietari, care nu avea şi consimţământul celuilalt soţ, nu este salvat de la sancţiunea nulităţii.
Apelanta-reclamantă a susţinut că buna-credinţă nu valorează titlu şi, prin urmare, actul juridic încheiat de pârâţi trebuia anulat. Susţinerea părţii este corectă, însă aceste împrejurări de fapt, buna-credinţă a părţilor contractante sau, cel puţin, a subdobânditorului cu titlu
oneros, înlătură motivele de nulitate absolută invocate prin cerere. In cauză, din probele administrate la prima instanţă, a rezultat că soţii cumpărători B. nu au cunoscut şi nu au putut cunoaşte calitatea de bun comun a imobilului pe care l-au cumpărat. Plecând de la împrejurarea că în actul de dobândire de către C.I. a proprietăţii asupra acestui imobil, (contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 17296 din 16 iulie 1993 de Notariatul de Stat al Sectorului 6 Bucureşti) se menţionează de către notarul de stat calitatea cumpărătorului C.I. de a fi necăsătorit, conform declaraţiei sale, coroborat cu împrejurarea publicităţii făcute acestei operaţiuni juridice în registrul de transcripfiuni nr. 13125/1993, Tribunalul constată că soţul prejudiciat în drepturile sale prin greşita întocmire a actului juridic de dobândire a bunului în
timpul căsătorici este principalul vinovat pentru situaţia crcată. Chiar dacă nu a participat la încheierea actului juridic de dobândire, efectul transcrierii actului în registrul de transcripţiuni este acela al opozabilităţii faţă de terţi a dreptului în privinţa titularului şi a întinderii lui. Acceptând a se face opozabil dreptul de proprietate dobândit în căsătorie faţă de terţ, însă numai faţă de soţul C.I., reclamanta R.I.R. şi-a asumat riscul de a se înstrăina bunul fară ca terţii să aibă cunoştinţă de necesitatea obţinerii consimţământului său.
Toate celelalte diligenţe făcute de cumpărătorii B., anterior perfectării actului de vânzare-cumpărare autentic, sunt în măsură să dovedească că şi-au format convingerea intimă că persoana cu care vor contracta, C.I., este proprietar deplin şi exclusiv asupra apartamentului, în evidenţele tuturor instituţiilor (Judecătoria Sectorul 6 Bucureşti la Biroul de Transcripţiuni şi Inscripţiuni, Direcţia de Impozite şi Taxe Locale Sector 6, societăţi comerciale furnizoare de utilităţi), acesta figurând ca unic proprietar. Argumentul apelantei-reclamante, potrivit căruia cumpărătorii B. nu sunt la adăpostul bunei-credinţe, pentru că vânzătorul C.I. nu a prezentat actcle originale de proprietate, nu poate fi acceptat de Tribunal, deoarecc vânzătorul a justificat lipsa originalului titlului de proprietate prin faptul pierderii lui, în împrejurări necunoscute, situaţie de fapt confirmată printr-o declaraţic autentică pc proprie răspundere, valabilă până la săvârşirea infracţiunii de fals intelectual (declaraţia autentificată sub nr. 2383 din 3 octombrie 2002 de B.N.P. Ş.R.O.).
Susţinerea potrivit cărcia preţul stipulat în contract este mult inferior valorii de circulaţic reale a imobilului nu poate, de asemenea, fi primit ca dovadă a rclei-crcdinţe a cumpărătorilor. Preţul, ca clement esenţial al vânzării cumpărării, este stabilit de părţi prin negociere directă, putând reflecta sau nu adevărata valoare de circulaţie a bunului. Este adevărat însă că poate fi declarat nul acel act de vânzare-cumpărare care menţionează un preţ disproporţionat de mic faţă de valoarea bunului, această împrejurare fiind asimilată unei cauze ilicite, ceea ce în speţă însă nu a fost invocat. Pe de altă parte, reclamanta nu a dovedit că preţul stipulat în contractul încheiat în anul 2002 de
13.000 euro, pentru apartamentul de trei camere cu o suprafaţă utilă de 63,13 mp, este neserios sau disproporţionat de mic faţă de adevărata valoare a bunului la acea dată şi starea sa tehnică.
Mai susţine apelanta-reclamantă că intimaţii-pârâţi B. ar fi trebuit să se intereseze la asociaţia de proprietari şi respectiv vecinii apartamentului, pentru a afla adevărata situaţie juridică a apartamentului.
Critica este nefondată, neputând fi impus unui posibil cumpărător a face cercetări la vecinii imobilului ce se doreşte a fi achiziţionat şi nici la asociaţia de proprietari, care de altfel nu avea obligaţia decât de a emite o adresă cu privire la situaţia achitării sau nu a cotelor de întreţinere aferente imobilului.
Faţă de aceste considerente, în temeiul art. 296 C. proc. civ., Tribunalul a respins apelul ca nefondat.
| ← Partajul bunurilor achiziţionate în timpul concubinajului.... | Obiectul dreptului de proprietate comună în devălmăşie.... → |
|---|
