Hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare; process verbal de licitaţie întocmit de lichidator; calitatea de titlu de proprietate, conform legii
| Comentarii |
|
Judecătoria MANGALIA Sentinţă civilă nr. 134 din data de 02.02.2016
Prin Sentința Civilă nr……/COM/30.01.2002 pronunțată de Tribunalul Constanța, Secția comercială în dosarul nr. ……/COM/2000, rămasă irevocabilă prin nerecurare conform referatului arhivei Tribunalului Constanța (fila 232), s-a dispus intrarea în faliment a S.C. N.S.A.N.V.si numirea L.I.P.U.R.L. in calitate de lichidator judiciar.
Prin procesul-verbal de licitație nr. 1/20.09.2005 (filele 8-9) lichidatorul judiciar a vândut reclamantului bunul imobil - teren intravilan în suprafață de 1000 mp, situat la …… Darabani. Prin contractul de vânzare-cumpărare întocmit ca înscris sub semnătură privată nr. ……/20.09.2005 (filele 11-12) a fost vândut de către pârâtă către reclamant terenul în suprafață de 1000 mp. Prin procesul-verbal de adjudecare nr……/20.11.2012 (filele 13-15) s-a adjudecat si diferența de teren de 653 mp rezultata din măsurătorile cadastrale, totalul achiziționat fiind de 1653 mp. Prin procesul verbal de licitație nr. …../13.09.2005 (filele 17-18) lichidatorul judiciar a vândut reclamantului bunul imobil - saivan oi în suprafață de 242,88 mp, situat la ……. Darabani pe terenul de 1653 mp. Prin contractul de vânzare-cumpărare întocmit ca înscris sub semnătură privată nr. ……./13.09.2005 (filele 20-21) a fost vândut de către pârâtă către reclamant bunul imobil - saivan oi în suprafață de 242,88 mp, situat la …… Darabani. Conform facturilor fiscale nr. ……/20.09.2005 și nr. ……/13.09.2005 (filele 10 și 19) și a dispoziției de încasare nr. …../19.11.2012 (fila 16), reclamantul a achitat prețul imobilului menționat.
Cu privire la identificarea fizică a acestui imobil, instanța constatată, în urma administrării probei cu expertiză tehnică imobiliară, că imobilul saivan oi are o suprafață de 250 mp și teren aferent este în suprafață de 1653 mp, imobilul fiind situat în Oraș Negru Vodă, ……. Darabani, astfel cum a fost identificat de Expert I.I. prin planul de amplasament și delimitare recepționat de OCPI Constanța prin Procesul verbal de recepție nr. …../2015 (filele 153-154).
Prin procesul-verbal de licitație nr.1/16.05.2006 (filele 35-36), lichidatorul judiciar a vândut reclamantului bunul imobil - birouri (sediu ferma) în suprafață de 161,45 mp si terenul in suprafața de 1000 mp aferent. Prin contractul de vânzare-cumpărare întocmit ca înscris sub semnătură privată nr. …../23.05.2006 (filele 38-39) a fost vândut de către pârâtă către reclamant bunul imobil - birouri (sediu ferma) în suprafață de 161,45 mp si terenul in suprafața de 1000 mp aferent. Conform facturii fiscale nr. ……/16.05.2006 (fila 37), reclamantul a achitat prețul imobilului menționat.
Cu privire la identificarea fizică a acestui imobil, instanța constatată, în urma administrării probei cu expertiză tehnică imobiliară, că imobilul Birou este în suprafață de 116 mp și teren în suprafață de 1000 mp, fiind situat în Oraș Negru Vodă, Darabani, , astfel cum a fost identificat de Expert I.I. prin planul de amplasament și delimitare recepționat de OCPI Constanța prin Procesul verbal de recepție nr. …./2016 (filele 256-257).
Prin procesul-verbal de licitație nr……/07.02.2006 (filele 24-25), lichidatorul judiciar a vândut reclamantului bunul saivan oi nr. inventar 2085 în suprafață de 922,25 mp si terenul intravilan in suprafața de 3.000 mp situate în Ferma 2, secția Darabani. Prin contractul de vânzare-cumpărare întocmit ca înscris sub semnătură privată nr. ../14.02.2006 (filele 27-28) a fost vândut de către pârâtă către reclamant bunul imobil - saivan oi nr. inventar 2085 în suprafață de 922,25 mp si terenul intravilan in suprafața de 3.000 mp. Prin procesul-verbal de adjudecare nr……/20.11.2012 (filele 29-31) s-a adjudecat si diferența de teren de 983 mp rezultata din măsurătorile cadastrale, totalul achiziționat fiind de 3983 mp teren aferent. Conform facturii fiscale nr. ……/07.02.2006 (fila 26) și a dispoziției de încasare nr. ……/19.11.2012 (fila 32), reclamantul a achitat prețul terenului menționat.
Cu privire la identificarea fizică a acestui imobil, instanța constatată, în urma administrării probei cu expertiză tehnică imobiliară, că imobilul Saivan oi este în suprafață de 955 mp și teren în suprafață de 3983 mp, fiind situat în Oraș Negru Vodă, Darabani, astfel cum a fost identificat de Expert I.I. prin planul de amplasament și delimitare recepționat de OCPI Constanța prin Procesul verbal de recepție nr. …./2015 (filele 157-158).
Conform adresei transmise de OCPI Constanța (fila 109), imobilele în litigiu nu se regăsesc înscrise în cartea funciară.
Potrivit certificatelor fiscale depuse la dosar la filele 6, 22, 33, coroborat cu adresa emisă de Primăria Oraș Negru Vodă (fila 147), ulterior licitației reclamantul s-a înscris în evidențele fiscale ale orașului Negru Vodă achitând taxele și impozitele aferente imobilelor ce fac obiectul cauzei.
Conform relațiilor transmise de OCPI Constanța (fila 150) în certificatul de sarcini al imobilelor apar înscrise sechestre instituite de DGFPCFS Negru Vodă. Cu toate acestea, din relațiile transmise de Primăria Orașului Negru Vodă (fila 197) nu există înregistrări în evidențele sale cu privire la conținutul acestor sechestre, instanța apreciind astfel că aceste măsuri asigurătorii nu mai sunt de actualitate ci radierea lor a fost omisă după ce au rămas fără obiect ca urmare a intrării pârâtei în procedura insolvenței, având în vedere și dispozițiile art. 55 din Legea nr. 64/1995, conform cărora: Bunurile înstrăinate de administrator sau lichidator, în exercițiul atribuțiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanții reale mobiliare sau drepturi de retenție, de orice fel, ori măsuri asigurătorii.
Potrivit susținerilor ambelor părți, coroborate cu înscrierea imobilelor de către reclamant în evidențele fiscale oficiale, instanța constată că ulterior adjudecării imobilelor reclamantul a intrat și în posesia efectivă a acestora.
În drept, conform art. 119 din Legea nr. 64/1995, aplicabil la data adjudecării inițiale a imobilelor: Lichidatorul va încheia contracte de vânzare-cumpărare; sumele realizate din vânzări vor fi depuse în contul prevăzut la art. 4 alin. (2) și recipisele vor fi predate judecătorului-sindic.
Potrivit art. 2, alin. 1 din Legea nr. 54/1998, aplicabil la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare sub semnătură privată: (1)Terenurile situate in intravilan si extravilan pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica.
Conform art. 120 din Legea nr. 85/2006, aplicabil în ceea ce privește procesul verbal de adjudecare nr. 463/20.11.2012: (1)Lichidatorul va încheia contracte de vânzare-cumpărare; sumele realizate din vânzări vor fi depuse în contul prevăzut la art. 4 alin. (2) și recipisele vor fi predate judecătorului-sindic. (2)Dacă vânzarea activelor se va face prin licitație publică, procesul-verbal de adjudecare semnat de lichidatorul judiciar constituie titlu de proprietate. Când legea impune pentru transferul dreptului de proprietate forma autentică, contractele vor fi perfectate de notarul public pe baza procesului-verbal de licitație.
În ceea ce privește legitimarea ca proprietar al pârâtei la momentul adjudecării de către reclamant a imobilelor în litigiu, instanța constată că art. 120, alin. 2 din Legea nr. 54/1998 prevede că dacă vânzarea activelor se va face prin licitație publică, procesul-verbal de adjudecare semnat de lichidatorul judiciar constituie titlu de proprietate. Deși textul legal menționat a intrat în vigoare ulterior adjudecării inițiale a imobilelor de către reclamant, instanța constată că la data introducerii acțiunii aceste dispoziții erau în vigoare. Din acest punct de vedere instanța reține că dispozitiile art. 120, alin. 2 din Legea nr. 54/1998, atribuind procesului verbal de adjudecare întocmit de lichidator, fara nicio distinctie în ceea ce privește aplicabilitatea în timp, valoarea de titlu de proprietate, au in vedere nu numai procesele verbal de adjudecare incheiate dupa intrarea in vigoare a textului mentionat, dar si pe cele incheiate sub imperiul legii vechi. Mai exact, actiunea in timp a textului mentionat cuprinde si efectele viitoare ale unor raporturi juridice trecute (facta futura), ceea ce impune concluzia, in baza art. 1 din Codul civil anterior, ca textul, privit ca lege noua, este de imediata aplicare.
Pe cale de consecință, instanța constată că și procesul-verbal de licitație nr. …./20.09.2005, procesul verbal de licitație nr. …../13.09.2005, procesul-verbal de licitație nr……/16.05.2006, respectiv procesul-verbal de licitație nr…../07.02.2006 au, la fel ca și procesul-verbal de adjudecare nr……./20.11.2012, valoarea de titlu de proprietate conform art. 120, alin. 2 din Legea nr. 54/1998.
Instanța mai constată că în urma adjudecării de către reclamant a imobilelor în litigiu, era necesară încheierea de către lichidator a contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru respectarea prevederilor art. 2, alin. 1 din Legea nr. 54/1998 și ale art. 120 din Legea nr. 85/2006, cel puțin în ceea ce privește terenurile achiziționate de către reclamant.
Cu toate acestea, potrivit susținerilor pârâtei prin lichidator, acest lucru nu a fost posibil în lipsa întocmirii documentației cadastrale.
Din acest punct de vedere, instanța constată că deși pârâta prin lichidator a solicitat admiterea prezentei acțiuni, susținerea acesteia referitoare la imposibilitatea încheierii contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru imposibilitatea întocmirii documentației cadastrale, nu este fondată, documentația cadastrală putând fi întocmită de oricare dintre părțile contractului de vânzare-cumpărare prefigurat.
Cu toate acestea, având în vedere că de la data adjudecării și până în prezent s-a scurs o perioadă de timp considerabilă, și având în vedere pasivitatea pârâtei de a proceda la încheierea în formă autentică a contractelor de vânzare-cumpărare, instanța apreciază că, independent de poziția procesuală exprimată în cadrul prezentei acțiuni, pârâta refuză în fapt să încheie contractele de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamantul fiind lipsit nejustificat de posibilitatea de a dispune juridic de imobilele adjudecate.
În aceste condiții, instanța apreciază că se impune pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic în vederea suplinirii consimțământului pârâtei prin lichidator de a întocmi în formă autentică contractele de vânzare-cumpărare întocmite sub semnătură privată sau prefigurate prin procesele verbal de adjudecare prin care reclamantul a adjudecat la licitație publică imobilele ce fac obiectul prezentei cauze.
| ← Contestație la executare; decizia ccr nr. 536/2011 cu privire... | Nelegalitate process verbal de contravenţie; dubiu cu privire... → |
|---|
