Îmbunătăţiri la un imobil deja existent. Condiţiile accesiunii imobiliare artificiale
| Comentarii |
|
C. civ., art. 492-494
Lucrările edificate de către reclamant, chiar dacă au valoarea unor investiţii semnificative sub aspectul destinaţiei comerciale a spaţiului, nu pot fi considerate că reprezintă edificarea unei noi
constructii, în sensul art. 492-494 C. civ.
» 7
C.A. Cluj, Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia nr. 2318 din 21 octombrie 2005,
în C.A. Cluj, B.J. 2005
Prin sentinţa civilă nr. 5001 din 5 decembrie 2003 a Judecătoriei Bistriţa, a fost respinsă acţiunea civilă înaintată de reclamantul A.V. împotriva pârâţilor V.Ş. ş.a.
Totodată, s-a admis acţiunea reconvenţională înaintată de Primăria mun. Bistriţa, prin Primar, dispunându-se evacuarea reclamantului din imobilul spaţiu comercial situat în Bistriţa, B-dul I., aferent blocului înscris în C.F. nr. 5408 Bistriţa.
Pentru a hotărî astfel prima instanţă a avut în vedere, în esenţă, următoarele: Prin cererea de chemare în judecată reclamantul a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii, pronunţarea unei hotărâri prin care: să se constate că reclamantul a dobândit prin edificare un drept de proprietate asupra imobilului spaţiu comercial, situat în mun. Bistriţa, B-dul I., înscris în C.F. nr. 5908 Bistriţa, precum şi un drept de superficie asupra terenului aferent acestei construcţii; să se dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a celui de superficie.
In anul 1990, reclamantul i-a solicitat Primăriei mun. Bistriţa aprobarea pentru amenajarea unui spaţiu comercial cu destinaţia bar-braserie în pasajul pietonal din mun. Bistriţa, str. I., cererea fiindu-i avizată favorabil.
La data de 9 mai 1990, s-a încheiat între fosta I.J.G.C.L. Bistriţa şi reclamant contractul de închiriere nr. 221 având ca obiect spaţiul situat în Bistriţa, B-dul I., cu destinaţia bar, în suprafaţă de 51,50 mp, stabilindu-se un termen de închiriere de 5 ani calculat începând cu data de 1 mai 1990.
La data de 22 mai 1990 reclamantului i-a fost emisă autorizaţia pentru executarea lucrărilor de construcţii pentru amenajarea barului-braserie, menţionându-se însă că „Imobilul şi terenul” (deci blocul şi terenul) sunt în administrarea I.J.G.C.L. Bistriţa.
Expertiza efectuată în cauză a stabilit că spaţiul în litigiu a avut iniţial destinaţia de gang-pasaj pietonal, făcând legătura între partea sudică şi cea nordică a blocului, fară însă ca acest pasaj să fi fost înscris în cartea funciară.
Spaţiul comercial folosit în prezent de reclamant a rezultat din închiderea cu un zid şi o vitrină a celor două capete ale pasajului pietonal, nefiind efectuate lucrări care să afecteze structura de rezistenţă a blocului, căci spaţiul a beneficiat de pereţii laterali, pardoseala şi tavanul pasajului pietonal.
In aceste condiţii, reclamantului nu i se poate recunoaşte un drept de proprietate asupra spaţiului litigios căci cl nu a edificat acest spaţiu, ci doar l-a amenajat cu acordul proprietarului.
In ce priveşte acţiunea reconvenţională, ea a fost admisă deoarecc contractul de închiriere iniţial, încheiat pentru perioada 1 mai 1990 -1 mai 1995, nu a fost urmat de un altul, astfel că în prezent reclamantul foloseşte spaţiul fară drept.
împotriva sentinţei reclamantul A.V. a declarat apel, respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 1125/A din 12 mai 2004 a Curţii de Apel Cluj.
Motivând decizia, instanţa de apel a arătat că în mod corect Judecătoria a reţinut că terenul aferent spaţiului comercial aparţine domeniului privat al Municipiului Bistriţa, acest fapt fiind recunoscut în apel de către reclamant.
Prima instanţă a făcut în mod corect aplicarea prevederilor art. 492-494 C. civ., căci obţinerea autorizaţiei de construire şi amenajare nu înseamnă că i s-a recunoscut un drept de folosinţă gratuită asupra terenului aferent spaţiului comercial, lipsind o convenţie între reclamant şi proprietarul terenului care să producă asemenea efecte juridice.
Corect a reţinut Judecătoria şi că reclamantul nu poate pretinde dobândirea dreptului de proprietate prin edificare, fiind de văzut şi că susţinerile apelantului privitoare la soluţia dată cererii reconvcnţionale sunt şi ele nefondate, căci, pc de o parte, proprietarii apartamentelor amplasate în bloc nu sunt şi proprietarii terenului oferit spaţiului litigios, iar pe de altă parte că acţiunea în evacuarc este una personală, rezultată din expirarea termenului locaţiunii.
In contra acestci decizii reclamantul A.V. a declarat recurs, constatat ca fiind nefondat.
Reclamantul a invocat un drept de superficie asupra imobilului teren şi construcţie în litigiu, pretinzând a se constata în beneficiul său un drept de folosinţă asupra terenului şi un drept de proprietate prin edificare asupra construcţiei spaţiul comercial realizată în fostul pasaj pietonal amplasat la parterul blocului D 2 situat în Municipiul Bistriţa, str. I.
Ca fundament al acestor pretenţii ale sale, reclamantul a invocat, pe de o parte, existenţa autorizaţiei de construire nr. 12847 din 22 mai 1990, iar pe de altă parte faptul edificării unei construcţii - socotite noi - cu destinaţia bar-braserie.
Autorizaţia de construire sus-evocată nu a fost însă emisă pentru edificarea unei noi construcţii, ci, aşa cum fară echivoc se arată în cuprinsul ci, pentru „amenajarea lucrărilor de bar-brascric”.
Prin urmare, ceea ce s-a autorizat a fost amenajarea unei construcţii preexistente, anume pasajul pietonal, iar nu cdificarca uncia care să poată fi socotită nouă.
După cum instanţa de apel a reţinut, lucrările cdificate de cătrc reclamant au constat în închiderea fostului pasaj pietonal prin realizarea pe cele două laturi deschise ale lui a unui zid cu vitrină, precum şi în compartimentarea interioară a spaţiului astfel delimitat prin realizarea unei săli de vânzare, a unui oficiu, a unei magazii, a unui depozit şi a unui grup sanitar.
Aceste lucrări au, în afara îndoielii, valoarea unor investiţii semnificative sub aspectul destinaţiei comerciale a spaţiului, fară însă a se putea considera că reprezintă edificarea a unei noi construcţii, câtă vreme pereţii laterali, podeaua şi tavanul, deci elemente esenţiale şi determinante sub aspect constructiv, proveneau din fostul pasaj pietonal.
Prin urmare, în circumstanţele speţei corect au apreciat instanţele că nu s-a edificat o construcţie nouă, ci s-a amenajat una deja existentă.
Apoi, Curtea are a observa că eliberarea autorizaţiei de executare a lucrărilor de amenajare s-a făcut aproape simultan cu încheierea pentru 5 ani a contractului de închiriere a spaţiului, ceea ce trimite în mod îndestulător, la concluzia că ceea ce Statul Român a dorit să îi asigure reclamantului a fost exclusiv un drept de folosinţă asupra spaţiului, ca drept specific închirierii în general, fară a putea semnifica o ccdare a prerogativelor asupra terenului şi construcţiei susceptibilă de a genera un drept de superficie în favoarea reclamantului.
împrejurarea că reclamantului i s-a îngăduit amenajarea spaţiului evidenţiază doar acordul statului la utilizarea spaţiului în scop comercial, recunoscându-se utilitatea unor lucrări de amenajare carc să înlesnească exploatarea lui economică de către reclamant, fară a putea fi însă considerată act juridic constitutiv al unui drept de superficie.
Naşterea prin convenţia părţilor a unui drept de superficie presupune existenţa neechivocă a unui act juridic care, în mod ferm, să îi ofere superficiarului prerogativa folosinţei terenului în scop de construire conjugată cu păstrarea acestei prerogative pe toată durata existenţei construcţiei.
Or, în cauză aceste elemente lipsesc, reclamantul având doar calitatea de chiriaş pentru o durată de 5 ani asociată cu simpla existenţă a unei autorizaţii de executare a unor lucrări de amenajare. Aşa fiind, Curţii îi este limpede că nu se poate vorbi despre naşterea prin convenţie a unui drept de superficie, după cum, totodată, este de văzut că dispoziţiile art. 492-494 C. proc. civ. invocate de reclamant
nu îşi verifică în mod direct utilitatea în cauză, căci ele nu vizează dreptul de superficie, ci accesiunea imobiliară artificială ca mod distinct de dobândire a proprietăţii.
Or, reclamantul şi-a centrat acţiunea şi, mai apoi, căile de atac pe existenţa unui drept de superficie al său, drept al cărui regim juridic nu trebuie analizat prin raportare la evocatele prevederi legale în materia accesiunii Imobiliare.
Chiar dacă s-ar considera că inclusiv prevederile legale privitoare la accesiunea imobiliară artificială au alcătuit cauza cererii reclamantului, nici de pe temeiul lor nu s-ar fi putut admite acţiunea câtă vreme, aşa cum s-a arătat mai sus, reclamantul nu a făcut o construcţie nouă, în sensul art. 492-494 C. civ., ci doar a amenajat o construcţie existentă, lucrările realizate de el având doar semnificaţia unor îmbunătăţiri aduse edificatului deja existent.
Nu s-ar putea considera nici că, în cauză, contractul de închiriere încheiat sub nr. 221/1990 ar fi lovit de nulitate, lipsind o încălcare a legii la momentul încheierii lui carc să atragă această sancţiune.
Nici cel de-al doilea motiv al recursului nu poate fi primit, căci nu există motive contradictorii în cuprinsul deciziei, ci doar stăruinţa instanţei de apel de a răspunde tuturor criticilor formulate de reclamant în contra sentinţei, inclusiv acelora ce trimiteau la prevederile art. 492-494 C. civ.
| ← Accesiune imobiliară artificială. Principiul disponibilităţii | Accesiune imobiliară. Drept de superficie. Diferenţiere → |
|---|
