Imobil înstrăinat cu chitanţă sub semnătură privată, sub imperiul Legii nr. 58/1974. încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare de proprietar cu altă persoană. Valabilitatea titlului. Compararea titlurilor
| Comentarii |
|
C. civ., art. 480, art. 584, art. 966, art. 1294, art. 1303 Legea nr. 58/1974, art. 30, art. 32n Legea nr. 54/1998, art. 2 alin. (2)2)
1. Ambele părţi se pretind a fi proprietarii terenului, însă doar reclamanţii deţin un titlu de proprietate, contract de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public. Acest contract respectă caracterul solemn al înstrăinării terenurilor [conform art. 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor], precum şi celelalte condiţii (de fond) de validitate ale convenţiei de vânzare-cumpărare.
Spre deosebire de reclamanţi, pârâţii nu deţin vreun titlu asupra terenului. La data la care au intrat în posesia imobilului terenurile erau scoase din circulaţie, conform art. 30 din Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale, neputând a se încheia vreun act de înstrăinare între vii a terenului în discuţie (art. 32 din aceeaşi lege stipulează expres că orice înstrăinare făcută cu încălcarea dispoziţiilor art. 30 este nulă de drept). După abrogarea Legii nr. 58/1974 (la data de 27 decembrie 1989, prin Decretul-lege nr. 1/1989) posesorii aveau posibilitatea să solicite vânzătorului să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar în ipoteza în care acesta refuza aveau la îndemână calea unei acţiuni în justiţie prin care să solicite, în contradictoriu cu acesta, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Neactionând în niciunul dintre aceste moduri, au rămas titularii unui drept de creanţă (constând în dreptul de a solicita proprietarului să-şi îndeplinească obligaţia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică), în patrimoniul lor neexistând niciun moment dreptul real de proprietate asupra terenului.
2. Nu sunt îndeplinite condiţiile art. 966 raportat la art. 968 C. civ., actul juridic încheiat de proprietar cu cumpărătorul nepo-
sesor nefiind potrivnic legii sau regulilor de convieţuire socială, pentru a fi îndeplinite condiţiile existenţei cauzei ilicite, atâta timp cât în patrimoniul posesorilor imobilului nu s-a transferat vreun drept real, în urma încheierii chitanţei. Ca atare, dreptul de proprietate al vânzătorului nu era viciat, neavând relevanţă dacă reclamanţii cunoşteau sau nu această situaţie, nefiind responsabili pentru pasivitatea şi neglijenţa pârâţilor în apărarea şi fructificarea drepturilor lor.
Referitor la cea de-a doua cauză de nulitate invocată, neseriozitatea preţului, acest motiv poate fi invocat doar de către partea lezată, fiind o cauză de nulitate relativă, în conformitate cu dispoziţiile art. 1303 C. civ., un terţ faţă de convenţie neputând invoca acest motiv, deoarece părţile sunt libere să determine preţurile unei vânzări, subiectivismul părţilor având un rol important alături de valoarea de circulaţie a bunului vândut.
C.A. Bucureşti, Secţia a lll-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, decizia nr. 725/R din 18 aprilie 2007, nepublicată
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti la data de 4 aprilie 2002, reclamanţii S.V. şi S.E. au chemat în judecată pârâţii H.M. şi H.G., solicitând, în temeiul art. 584 şi art. 480 C. civ., să se admită acţiunea în grăniţuire, prin stabilirea liniei de hotar care desparte cele două proprietăţi ale părţilor, iar ca urmare a stabilirii liniei de hotar, pârâţii să fie obligaţi să le respecte reclamanţilor dreptul de proprietate şi posesie asupra fâşiei de teren pe care au ocupat-o din proprietatea lor.
Ulterior, reclamanţii şi-au precizat acţiunea, în sensul că obiectul cererii de chemare în judecată este obligarea pârâţilor de a le lăsa în deplină proprietate şi posesie terenul situat în Bucureşti, str. T.P. nr. 47A, sector 5, în suprafaţă de 132 mp - dobândit în baza actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5209 din 23 noiembrie 2000 precum şi stabilirea liniei de hotar ce desparte proprietatea reclamanţilor situată la nr. 47A de aceea a pârâţilor situată la nr. 45. Reclamanţii au arătat că sunt, de asemenea, proprietarii terenului situat la nr. 49, iar după întocmirea actului de vânzare-cumpărare indicat mai sus nu au putut intra în posesia terenului, deoarecc pârâţii au intrat în mod abuziv pe terenul în litigiu.
Pârâţii H.M. şi H.G. au depus întâmpinare prin carc au solicitat
respingerea acţiunii ca neîntemeiată. In fapt, pârâţii au arătat că susţinerile reclamanţilor nu sunt fondate, deoarecc ci au achiziţionat imobilul anterior, în anul 1983, în baza unui act sub semnătura privată,
intitulat „chitanţă pentru vânzarea-cumpărarea de locuinţă”, de la numita E.R., proprietarul de drept al imobilului la acea data, că nu au încheiat un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, întrucât la acea data terenurile nu se aflau în circuitul civil, iar mai târziu când puteau să încheie un astfel de contract nu au mai găsit-o pe E.R. care se mutase la o adresă necunoscută, în prezent fiind decedată. Au mai arătat că în anul 2001, l-au cunoscut pe B.G. căruia, în calitate de moştenitor al numitei E.R., i-au prezentat situaţia şi i-au solicitat să-şi îndeplinească obligaţia ce revenea autoarei sale - încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Pe moment, aceasta a fost de acord şi a promis că va merge la notar, dar ulterior au aflat că reclamanţii au cumpărat terenul în litigiu de la B.G. Cu toate acestea, pârâţii din anul 1983 şi până în prezent s-au purtat ca adevăraţi proprietari ai imobilului, în sensul că au plătit impozitele aferente, exercitând o posesie utilă şi continuă, ori această situaţie le era foarte bine cunoscută reclamanţilor, carc în data de 21 aprilie 2001 cumpăraseră de la pârâţi o suprafaţă din terenul în litigiu, printr-un act sub semnătura privată numit „chitanţă”. Dreptul de proprietate al reclamanţilor nu le este opozabil, având în vedere reaua-credinţă a reclamanţilor şi a lui B.G.
In subsidiar, pârâţii au formulat o cerere de chemare în garanţie a lui B.G., pentru ca în situaţia în care vor cădea în pretenţii să fie obligat să îi despăgubească cu suma de 100 milioane de lei, reprezentând valoarea de circulaţie a terenului plus impozitul aferent plătit în perioada 1983-2002.
Ulterior, pârâţii şi-au precizat cererca de chemare în garanţie, arătând că doresc să fie despăgubiţi doar cu suma de 50.000.000 lei, reprezentând preţul plătit pentru imobilul situat în Bucureşti, str. T.P., nr. 47 A, sector 5, reactualizat în funcţie de indicele de inflaţie şi impozitul aferent imobilului în perioada 1983-2002. Prin încheierea de şedinţă din data de 12 septembrie 2002, s-a constatat că întâmpinarea a fost depusă tardiv, ca şi cererea de chemare în garanţie .
La data de 18 octombrie 2002, pârâţii H.M. şi H.G. au formulat cerere reconvenţională, solicitând constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5209 din 23 noiembrie 2001 la B.N.P. M.E., pentru următoarele motive: 1. cauza ilicită, în temeiul art. 966 C. civ., deoarece atât vânzătorul, cât şi cumpărătorii ştiau faptul că dreptul de proprietate al înstrăinătorului este viciat şi că adevăraţii proprietari ai terenului sunt pârâţii, încă din anul 1983, pârâţii carc s-au comportat ca atare până în prezent, fară să
sufere vreo întrerupere sau tulburare din partea cuiva; 2. preţ neserios, în temeiul art. 1303 C. civ., dcoarece acesta este derizoriu, de numai
30.000.000 lei, adică de 227.000 lei pe mp, valoare sub haremurile minimale de taxare impuse notarilor şi cu mult sub valoarea de circulaţie a terenului.
In subsidiar, în cazul în care se vor înlătura aceste apărări, pârâţii-reclamanţi H.M. şi H.G. au solicitat compararea titlurilor de proprietate ale părţilor şi să se acorde preferinţă titlului pârâţilor, fiind anterior, iar posesia mai bine caracterizată. De asemenea, au solicitat să se constate că titlul reclamanţilor-pârâţi S.V. şi S.E. provine de la succesorul în drepturi al autoarei pârâţilor, iar în această calitate le este opozabil titlul lor de proprietate, aceştia neputându-se prevala de lipsa formalităţilor legate, că reclamanţii nu se pot prevala de aceste lipsuri, fiind de rea-credinţă în momentul dobândirii imobilului, că o prezumţie de proprietate în favoarea pârâţilor se naşte şi din faptul că la momentul la care au dobândit imobilul în litigiu vânzătoarea le-a predat exemplarele în original ale actclor de proprietate.
Prin încheierea de şedinţă din data de 7 noiembrie 2002 s-a dispus disjungerea cererii de chemare în garanţie şi suspendarea judecăţii până la soluţionarea cererii principale.
Prin sentinţa civilă nr. 5977 din 11 decembrie 2003, Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti a admis cererca principală astfel cum a fost precizată, formulată de reclamanţii pârâţi S.V. şi S.E. în contradictoriu cu pârâţii reclamanţi H.M. şi H.G. şi a obligat pârâţii-reclamanţi să lase reclamanţilor-pârâţi în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul situat în str. T.P. nr. 47 A (nr. nou 49), sector 5, în suprafaţă de 132 mp identificat în anexa 3 a raportului de expertiză între punctele 13-15-25-25; a respins cererea reconvenţională formulată de pârâţii-reclamanţi H.M. şi H.G., ca neîntemeiată.
In motivarea sentinţei s-a reţinut că la data de 23 noiembrie 2001, reclamantul-pârât S.V. (căsătorit) a cumpărat de la B.G. terenul în cauză, identificat prin raportul de expertiză tehnică topografică în suprafaţă de 132 mp situat în str. E.T.P. nr. 47A, sector 5, cu preţul de
30.000.000 lei, contractul fiind autentificat sub nr. 5209 din 23 noiembrie 2001 de B.N.P. M.E. B.G. a vândut terenul în calitate de unic moştenitor al defunctei E.R. (decedată la data de 17 mai 1987), autoarea acestuia dobândind la rândul său imobilul astfel: 1/2 în timpul căsătoriei cu E.N., prin contribuţie egală, în baza actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2180 din 17 iulie 1954 la fostul notariat de Stat Bucureşti - Biroul Lenin, iar cealaltă cotă de 1/2 prin
moştenire de la soţ (a se vedea certificatul de moştenitor legal nr. 244 din 22 noiembrie 2001 emis de B.N.P. M.E.). La data de 30 septembrie 2002, s-a încheiat actul adiţional la contractul de vânzare-cumpărare nr. 5209/2001, autentificat la acelaşi birou notarial sub nr. 4540/2002, prin care s-a stabilit că numărul imobilului este 49, iar nu 47A, conform certificatului emis de Serviciul de Nomenclatură Urbană din cadrul Primăriei Municipiului Bucureşti. Potrivit acestui certificat, imobilul căruia i s-a atribuit nr. 49 rezultă în urma comasării terenurilor dobândite de reclamantul-pârât S.V. prin contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 5209/2001, nr. 19706/1992, nr. 4225/2001.
Astfel cum rezultă din răspunsurile la interogatoriu şi din declaraţia martorului S.N., terenul în litigiu se află în posesia pârâţilor-reclamanţi H.G. şi H.M. din anul 1983, când E.R. a încheiat cu soţii H. un înscris sub semnătură privată în care arată că vinde un teren în suprafaţă de 147 mp, cu suma de 2000 Ici. Deşi pârâţii-reclamanţi au depus fotocopia unui act denumit „chitanţă pentru vânzare-cumpărare de locuinţă”, nu au fost în măsură să prezinte originalul înscrisului pentru certificarca conformităţii. Din răspunsurile părţilor la interogatoriu, reiese că pârâţii-reclamanţi au stăpânit terenul până la data la care vânzătorii-pârâţi au cumpărat acelaşi teren de la B.G., construind pe acest teren o magazie de scândură situată între punctele 25-23-3-4, în prezent niciuna dintre părţi nemaifolosind terenul.
In raport de această situaţie de fapt, instanţa a constatat că, deşi ambele părţi se pretind a fi proprietarii terenului, doar reclamanţii-pârâţi S.V. şi S.E. deţin un titlu de proprietate: contractul de vânzarc-cumpărare autentificat sub nr. 5209 din 23 noiembrie 2001 la B.N.P. M.E. Acest contract respectă caracterul solemn al înstrăinării terenurilor [conform art. 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor], precum şi celelalte condiţii (de fond) de validitate ale convenţiei de vânzare-cumpărare.
Spre deosebire de reclamanţi, pârâţii-reclamanţi H.G. şi H.M. nu deţin vreun titlu asupra terenului. La data la care au intrat în posesia imobilului terenurile erau scoase din circulaţie, conform art. 30 din Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale, neputând a se încheia vreun act de înstrăinare între vii a terenului în discuţie (art. 32 din aceeaşi lege stipulează expres că orice înstrăinare făcută cu încălcarea dispoziţiilor art. 30 este nulă de drept). După abrogarea Legii nr. 58/1974 (la data de 27 decembrie 1989, prin Decretul-lege nr. 1/1989) pârâţii-vânzători H.G. şi H.M.
aveau posibilitatea să solicite moştenitorului defunctei E.R., numitul
B.G., să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar în ipoteza în care acesta refuza aveau la îndemână calea unei acţiuni în justiţie prin care să solicite în contradictoriu cu acelaşi moştenitor pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Neacţionând în niciuna din aceste maniere, pârâţii-creditori H.G. şi H.M. au rămas titularii unui drept de creanţă (constând în dreptul de a solicita moştenitorului defunctei E.R. să-şi îndeplinească obligaţia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică), în patrimoniul lor neexistând niciun moment dreptul real de proprietate asupra terenului.
Deoarece dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu nu a ieşit din patrimoniul autoarei sale, B.G. era la data de 23 noiembrie 2001 proprietar al terenului situat în str. T.P. nr. 47 A, sector 5, putând
dispune de acest drept de proprietate. In concluzie, instanţa a constatat că şi din acest punct de vedere contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5209/2001 este valabil, reclamanţii-pârâţi S.V. şi S.E. dobândind proprietatea de la adevăratul proprietar al terenului în litigiu, dovada fiind făcută prin actul autentificat prezentat şi depus şi în fotocopie la dosar, completat prin certificatul de moştenitor al lui
B.G. şi prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2180 din 17 iulie 1954 (titlul de proprietate al autorului său).
In această situaţie, doar reclamanţii-pârâţi au un titlu, înscrisul sub semnătură privată invocat de către pârâţii-reclamanţi H.G. şi H.M. neconstituind titlu, dcoarece la data încheierii actului terenurile nu se aflau în circuitul civil, iar ulterior, legea prevedea condiţia formei autentice a contractului, ad validitate/n.
Instanţa a constatat îndeplinite condiţiile art. 480 raportat la art. 1294 şi urm. C. civ., cu referire la art. 30, art. 32 din Legea nr. 58/1974 şi art. 2 din Legea nr. 54/1998 şi art. 584 C. civ.
In ceea ce priveşte acţiunea în constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5209/2001, încheiat între B.G., în calitate de vânzător, şi S.V., în calitate de cumpărător, instanţa a respins-o ca neîntemeiată întrucât, în privinţa primei cauze invocate - nulitatea pentru cauză ilicită pe motiv că reclamanţii-pârâţi ar fi cunoscut faptul că dreptul de proprietate al înstrăinătorului este viciat şi că adevăraţii proprietari ai terenului ar fi pârâţii-reclamanţi -, nu poate fi vorba despre vreo cauză nelicită, cât timp terenul se afla în patrimoniul vânzătorului, iar scopul urmărit a fost încasarea preţului, respectiv dobândirea terenului, actul juridic
închciat nefiind potrivnic legii sau regulilor de convieţuire socială, în conformitate cu dispoziţiile art. 966 raportat la art. 968 C. civ. Dovezile administrate în favoarea pârâţilor-reclamanţi cu privire la rcaua-crcdinţă a reclamanţilor-cumpărători (în sensul că aveau cunoştinţă cine erau posesorii terenului în litigiu la momentul perfectării contractului autentificat) sunt echivoce: răspunsurile la interogatoriu ale reclamantului S.V. în acest sens; înscrisul depus în fotocopie de pârâţi la dosarul fond nu dovedeşte faptul că aceştia ar fi înstrăinat către reclamanţi o parcelă de teren din chiar imobilul în litigiu, deoarece terenul este imprecis individualizat, nici din acest punct de vedere nefiind făcută dovada relei-credinţe a reclamanţilor sau cauza ilicită a convenţiei.
In ceea ce priveşte cea de-a doua cauză de nulitate invocată, neseriozitatea preţului, instanţa a constatat că acest motiv poate fi invocat doar de către partea lezată, fiind o cauză de nulitate relativă, în conformitate cu dispoziţiile art. 1303 C. civ. Un terţ faţă de convenţie nu ar putea invoca acest motiv, deoarece părţile sunt libere să determine preţurile unei vânzări, echivalenţa între preţ şi valoarea lucrului fiind relativă, subiectivismul părţilor având un rol important alături de valoarea de circulaţie a bunului vândut.
împotriva sentinţei menţionate anterior au declarat apel H.G. şi
H.M., criticând-o pentru nclegalitate şi netemeinicie.
Prin decizia civilă nr. 1560/A din 24 noiembrie 2004 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a Vll-a civilă şi pentru litigii de muncă, a fost admis apelul, a fost schimbată în tot sentinţa în sensul că a fost respinsă acţiunea principală, a fost admisă cercrea reconvenţională, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5209 din 23 noiembrie 2001 de B.N.P. M.E., a fost respinsă cererea de chemare în garanţie ca rămasă fară obiect.
In motivarea deciziei s-a reţinut că în mod eronat instanţa de fond a apreciat tardiv depuse întâmpinarea şi cererea de chemare în garanţie, deşi la dosar se află recipisa cu care se dovedeşte că au fost depuse în 18 mai 2003, în termenul legal de 5 zile prevăzut de art. 118 C. proc. civ. Printr-o greşită apreciere a probatoriului administrat în cauză, instanţa de fond a pronunţat o hotărâre criticabilă, întrucât atât din probele administrate în fond, cât şi din cele administrate în instanţa de apel, rezultă că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5203 din 23 noiembrie 2001 de
B.N.P. M.E., atât vânzătorul, cât şi cumpărătorii cunoşteau faptul că dreptul de proprietate al înstrăinătorului este viciat şi că adevăraţii
proprietari ai terenului sunt apelanţii-pârâţi încă din 1983. Instanţa de apel a mai reţinut că apelanţii-pârâţi au invocat în şedinţa din 26 septembrie 2002 excepţia prescripţiei achizitive, însă instanţa, ca urmare a faptului că a fost decăzut din dreptul de a mai propune probe şi a invoca cxcepţii, cu cxcepţia celor de ordine publică, a respins excepţia invocată.
împotriva decizici menţionare anterior au declarat recurs reclamanţii. In motivarea recursului s-a arătat că instanţa a reţinut în mod greşit că pârâţii au fost lipsiţi de posibilitatea de a administra probe pentru dovedirea cererii reconvenţionale, deoarece au depus tardiv întâmpinarea şi cererca de chemare în garanţie, dar ţinând cont de depunerea cererii reconvenţionale care s-a conexat cu cererea principală, au fost admise toate probatoriilc solicitatc şi, de asemenea, instanţa a avut rol activ pe tot parcursul judecăţii, că intimaţii-pârâţi nu au niciun titlu de proprietate şi că instanţa de apel a greşit când a admis apelul sub acest aspect, întrucât nu a fost dovedită susţinerea potrivit căreia vânzătorul B.G. cunoştea faptul că acest teren era proprietatea pârâţilor fiind vândut acestora de către mătuşa sa cu chitanţă sub semnătură privată şi că astfel s-ar fi vândut lucrul altuia, din documentele depuse la dosar de către reclamanţi reieşind faptul că la întocmirea certificatului de moştenitor pe numele lui B.G. pe rolul fiscal figura, în calitatc de proprietar, numita E.R., iar impozitele erau neplătite pe ultimii trei ani.
Recurenţii au mai arătat că chitanţa prezentată instanţei este vădit falsificată prin adăugarea literei A, conform expertizei extrajudiciare anexate; s-a dovedit că niciodată pârâţii, carc pretind că au cumpărat terenul cu chitanţa sub semnătură privată, nu au făcut niciun fel de demersuri pentru a încheia actele autentice nici cu E.R. şi nici cu moştenitorii acesteia; prima instanţă a reţinut în mod judicios că numai recurenţii-reclamanţi deţin un titlu de proprietate asupra imobilului în litigiu, iar cauza ilicită nu poate fi reţinută atâta timp cât terenul în cauză era în patrimoniul intervenientului B.G., care l-a înstrăinat în mod valabil şi a încasat preţul; neseriozitatea preţului nu poate fi o cauză de nulitate absolută, putând fi invocată doar de către partea lezată, situaţie în carc cercrea reconvenţională apare inadmisibilă pentru temeiurile invocate; nici acest motiv nu este întemeiat deoarecc preţul înscris în actul autcntic este de 30.000.000 Ici pentru o suprafaţă de 132 mp; nu se poate trece la compararea titlurilor pentru a vedea carc este preferabil decât în situaţia în carc s-ar avea dea facc cu două titluri valabile, iar în situaţia de faţă singurul titlu valabil este titlul reclamanţilor.
Intimaţii au formulat întâmpinare prin carc au cerut respingerea recursului ca nefondat întrucât instanţa de apel în mod corect le-a încuviinţat probe suplimentare, fiind aplicabile dispoziţiile art. 292 alin. (2) raportat la art. 292 C. proc. civ.; instanţa, înainte de a trece la o eventuală comparare de titluri, trebuia să verifice existenţa şi legalitatea acestora, neavând nicio relevanţă faptul că ei nu deţineau terenul în baza unui act autentic de proprietate, câtă vreme invocau un drept propriu de posesie utilă în măsură să justifice interesul în cererea de constatare a nulităţii absolute a titlului recurenţilor; dacă instanţa de apel a apreciat că este dovedită cauza ilicită la încheierea contractului de vânzare-cumpărare prin care reclamanţii au dobândit imobilul, era firesc să constate nulitatea absolută a acestuia, astfel încât, dacă reclamanţii nu se mai pot prevala de un titlu, acţiunea lor în revendicare este evident neîntemeiată; nu prezintă relevanţă foarte mare nici faptul că imobilul în litigiu poartă nr. 47, 49 sau 47A, în măsura în care acesta a fost identificat fizic prin raportul de expertiză, precum şi prin declaraţiile martorilor audiaţi în cauză inclusiv prin declaraţiile făcute de recurenţi în plângerile penale. Intimaţii au mai arătat că n-a fost posibil să încheie actul în formă autentică, întrucât E.R. s-a mutat după ce au încheiat chitanţa sub semnătură privată şi nu îi cunoşteau moştenitorii.
Analizând actele şi lucrările dosarului prin raportare la motivele de recurs şi apărările intimaţilor, Curtea a constatat fondat recursul, pentru considerentele expuse mai jos.
Curtea a reţinut că reclamanţi-pârâţi sunt proprietarii terenului în cauză, conform contractului autentificat sub nr. 5209 din 23 noiembrie 2001 de B.N.P. M.E., B.G. vânzându-le terenul în calitate de unic moştenitor al defunctei E.R. (decedată la data de 17 mai 1987).
Prima instanţă a reţinut din răspunsurile la interogatoriu şi din declaraţia martorului S.N. că terenul în litigiu se află în posesia pârâţilor-reclamanţi H.G. şi H.M., din anul 1983, când E.R. a încheiat cu soţii H. un înscris sub semnătură privată în care arată că vinde un teren în suprafaţă de 147 mp, cu suma de 2000 lei, întrucât, deşi pârâţii-reclamanţi au depus fotocopia unui act denumit „chitanţă pentru vânzare-cumpărare de locuinţă”, nu au fost în măsură să prezinte originalul înscrisului pentru certificarea conformităţii, fiind aplicabil art. 139 alin. (1) C. proc. civ. Astfel, doar reclamanţii-pârâţi S.V. şi S.E. deţin un titlu de proprietate valabil încheiat, atâta timp cât chitanţa sub semnătură privată, pe lângă faptul că nu a fost prezentat originalul, nu valorează titlu de proprietate, nefiind îndeplinită con
diţia formei autentice a contractului, aci validatem, putând fi calificat doar ca o promisiune de vânzare-cumpărare, iar în cazul nerespectării acesteia, prin vânzarea imobilului unei alte persoane, dând naştere unui drept de creanţă.
Pârâţii-reclamanţi H.G. şi H.M. nu pot opune vreun drept real decurgând din îndelungata posesie, întrucât nu beneficiau, la data formulării acţiunii şi a contestării posesiei lor, de o posesie utilă de 30 de ani, intrând în stăpânirea imobilului în 1983. Astfel, prima instanţă a reţinut corect că sunt îndeplinite condiţiile art. 480 C. civ. pentru a fi admisă acţiunea în revendicare în favoarea reclamanţilor, raportat la art. 1294 şi urm. C. civ., cu referire la art. 30, art. 32 din Legea nr. 58/1974 şi art. 2 din Legea nr. 54/1998 şi art. 584 C. civ.
Curtea a constatat că nu este întemeiată nici acţiunea în constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5209/2001, încheiat între B.G., în calitate de vânzător, şi S.V., în calitate de cumpărător, luând în considerare că nu sunt îndeplinite condiţiile art. 966 raportat la art. 968 C. civ., actul juridic încheiat nefiind potrivnic legii sau regulilor de convieţuire socială, pentru a fi îndeplinite condiţiile existenţei cauzci ilicite, atâta timp cât în patrimoniul pârâţi lor-reclamanţi nu s-a transferat vreun drept real, în urma încheierii chitanţei. Ca atare, dreptul de proprietate al vânzătorului nu era viciat, neavând relevanţă dacă reclamanţii cunoşteau sau nu această situaţie, nefiind responsabili pentru pasivitatea şi neglijenţa pârâţilor în apărarea şi fructificarea drepturilor lor.
In mod corect a reţinut prima instanţă, referitor la cea de-a doua cauză de nulitate invocată, neseriozitatea preţului, că acest motiv poate fi invocat doar de cătrc partea lezată, fiind o cauză de nulitate relativă, în conformitate cu dispoziţiile art. 1303 C. civ., un terţ faţă de convenţie neputând invoca acest motiv, deoarece părţile sunt libere să determine preţurile unei vânzări, subiectivismul părţilor având un rol important alături de valoarea de circulaţie a bunului vândut.
In ceea ce priveşte faptul că în mod eronat prima instanţă a apreciat tardiv depuse la 18 mai 2003 întâmpinarea şi cererea de chemare în garanţie, Curtea a constatat că pârâţi lor-reclamanţi nu li s-a adus nicio vătămare, fiind aplicabil art. 105 alin. (2) prima teză C. proc. civ., atâta timp cât prima instanţă a avut în vedere cererile şi apărările acestora formulate la data de 18 octombrie 2002 (întâmpinare, cerere reconvenţională, cerere de chemare în garanţie), prin care, printre altele, se reiterau apărările din cererile constatate anterior tardive. Prin acestc cereri formulate în scris şi nici ulterior, în apel,
pârâţii nu au invocat în favoarea lor prescripţia achizitivă cu privire la carc, de altfel, termenul de 30 de ani nu era împlinit la data contestării posedării, ci doar o posesie utilă şi continuă, fară a se facc referire la termen sau la temeiul juridic al cererii.
în apel pârâţii nu au criticat neanalizarea de către prima instanţă a excepţiei prescripţiei achizitive, invocată verbal de către avocatul pârâţilor la termenul din 26 septembrie 2002, şi neargumentată în fapt, şi pe care de altfel nu au mai reluat-o în întâmpinarea depusă la 18 octombrie 2002, şi nici în apel, fiind aplicabil art. 295 alin. (1) C. proc. civ.
Este nefondată şi apărarea din apel privind tardiva precizare a cererii de chemare în judecată, având în vedere că aceasta s-a făcut ca urmare a solicitării instanţei, în temeiul art. 129 C. proc. civ., potrivit căruia cu privire la situaţia de fapt şi motivarea în drept pe care părţile le invocă în susţinerea pretenţiilor şi apărărilor lor, judecătorul este în drept să lc ceară acestora să prezinte explicaţii, oral sau în scris, precum şi să pună în dezbaterea lor oriec împrejurări de fapt ori de drept, chiar dacă nu sunt menţionate în cerere sau în întâmpinare.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 312 raportat la art. 3041 alin. (1) pct. 9 C. proc. civ., Curtea va admite recursul, va modifica în tot decizia recurată, în sensul că va respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelanţii-pârâţi H.G. şi H.M.
Notă: Speţa pune problema modului de rezolvare a revendicării atunci când o parte, pârâtul (pentru că, prin ipoteză, cel care nu are posesia revendică de la cel care posedă) stăpâneşte bunul fără un titlu, dar invocă uzucapiunea de 30 de ani. Uzucapiunea, fiind mod originar de dobândire a proprietăţii, paralizează revendicarea, cu condiţia să fie invocată împotriva fostului proprietar.
| ← Revendicare. Titlu de proprietate emis în baza Legii nr.... | Acţiune în revendicare imobiliară. Compararea titlurilor de... → |
|---|
