Proprietăţi învecinate. Revendicarea unei porţiuni de teren. Dovada titlurilor. Preferinţă
| Comentarii |
|
C. civ., art. 480, art. 494
într-o acţiune de revendicare va avea câştig de cauză cel care dovedeşte că deţine bunul în baza unui titlu, că are un drept preferabil care provine de la adevăratul proprietar.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 1781/A din 18 decembrie 2006, nepublicată
Prin cercrca înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 27 mai 2003 sub nr. 6325/2003, reclamanta M.L. a chemat în judceată pârâtul T.I., solicitând obligarea pârâtului să-i lase în deplină, liniştită şi paşnică posesie terenul în suprafaţă de 300 mp, situat în Bucureşti, sector 1, să fie obligat pârâtul să ridiec de pe terenul menţionat orice amenajări şi construcţii pc carc, fară drept, le-a făcut, ocupând porţiuni din teren, iar în cazul în care va refuza, să fie autorizată reclamanta să îndeplinească operaţiunea pe cheltuiala pârâtului. S-a mai solicitat şi obligarea pârâtului la plata echivalentului lipsei de folosinţă a terenului pe ultimii 3 ani.
Prin sentinţa civilă nr. 6553 din 16 septembrie 2004 pronunţată în dosarul nr. 6325/2003, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a admis în parte acţiunea, a obligat pârâtul să lase reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 300 mp, situat în Bucureşti, sector 1, a respins ca neîntemeiat capătul doi al cererii având ca obiect obligarea pârâtului de a ridica de pe teren orice amenajări şi.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut că reclamanta este proprietara unui teren în suprafaţă de 300 mp, situat în Bucureşti, sectorul 1, în baza sentinţei civile nr. 3019 din 28 martie 1994, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosarul nr. 13802/1993 (hotărârea ţinând loc de act autentic de vânzare-cumpărare între vân-zătoarea C.N.C.L. şi cumpărătoarea M.L.) şi a încheierii din camera de consiliu de la 18 iulie 1996, de complctarc a dispozitivului.
Capătul de cercre privind rcvendicarca a fost găsit întemeiat, faţă de împrejurarea că numai reclamanta are titlu de proprietate, nu şi pârâtul, urmând a se vcrifica dacă titlul emană de la un terţ şi dacă data titlului este anterioară posesiei pârâtului. Cum titlul reclamantei este sentinţa civilă, au fost înlăturate susţinerile pârâtului potrivit cărora această hotărâre judecătorească nu i-ar fi opozabilă, întrucât, chiar dacă pârâtul T.I. nu a fost parte în acel dosar şi nu a fost obligat
prin acea hotărâre, cl nu poate ignora prezumţia de proprietate degajată în favoarea persoanei care o invocă, respectiv reclamanta.
Reclamanta, cea care opune titlul de proprietate, nu tinde la recunoaşterea niciunei obligaţii în sarcina pârâtului, iar pârâtul putea răsturna prezumţia de proprietate numai dacă ar fi invocat o prezumţie mai puternică şi contrară, întemeiată de exemplu, pe un alt titlu, anterior primului.
In cauza de faţă însă, pârâtul nu numai că nu a invocat în favoarea sa vreun titlu de proprietate, ci a recunoscut la interogatoriu, că stăpâneşte terenul şi că pentru terenul în discuţie nu are niciun act care să justifice deţinerea sa. Prin urmare, pârâtul nu poate invoca aspecte legate de modalitatea de soluţionare a dosarului nr. 13802/1993, întrucât hotărârea ce a fost pronunţată, respectiv sentinţa nr. 3019/1994 are caracterul unui titlu legal, efectele ei neputând fi contestate indiferent de pretinsele erori pe care le-ar conţine.
In al doilea rând, în ceea ce priveşte cea de a doua condiţie care trebuie să existe în materia revendicării, respectiv aceea ca data titlului reclamantului să fie anterioară posesiei pârâtului, instanţa a constatat că este pe deplin îndeplinită, întrucât pârâtul nu a exercitat o posesie asupra terenului, el neavând niciodată voinţa de a stăpâni terenul şi de a se comporta faţă de el ca proprietar, lipsind, aşadar, elementul psihologic, intenţional al posesiei, anume animus.
In ceea ce priveşte cel de al doilea capăt al cererii de chemare în judecată, prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtului de a ridica de pe teren orice amenajări şi construcţii făcute, iar în cazul refuzului, autorizarea de a face această operaţiune pe spezele şi cheltuiala pârâtului, a fost găsit neîntemeiat faţă de dispoziţiile art. 494 C. civ. şi situaţia de fapt rezultată din concluziile raportului de expertiză topografică efectuat de expertul A.V., potrivit cărora atât construcţia nouă, cât şi construcţia veche depăşesc limita L-M, ce delimitează terenul proprietatea pârâtului pe latura de sud, astfel: construcţia veche depăşeşte limita cu dimensiuni cuprinse între 0,33 m şi 0,94 m, iar învelitoarea depăşeşte aceeaşi limită cu dimensiuni între 0,96 şi 1,35 m, iar construcţia nouă depăşeşte limita de sud pe lungimea de 5,98 m cu o dimensiune maximă de 0,44, balconul depăşeşte limita cu dimensiuni între 1,30 m şi întreaga lăţime de 1,87 m, iar învelitoarea pe latura de sud depăşeşte aceeaşi limită cu toată suprafaţa mai puţin cu colţul dinspre construcţia veche.
In aprecicrea legalităţii şi temeiniciei acestei cereri de ridicarc a unei construcţii de pe teren, pe motiv că ea depăşeşte cu foarte puţin
terenul proprietatea pârâtului, instanţa a avut în vedere atât suprafaţa extrem de redusă, cât şi condiţiile în care au fost cdificate aceste construcţii, prin raportare la pasivitatea de carc a dat dovada reclamanta şi la faptul că din anul 1994 de la data titlului, nu şi-a îngrădit proprietatea prin semne exterioare şi vizibile, acceptând implicit ridicarea construcţiei pe o parte din terenul proprietatea sa.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul T.I., la data de 12 noiembrie 2004. Se critică hotărârea pentru netemeinicie şi nelega-litate, în ceea ce priveşte soluţia dată primului capăt al cererii introductive şi se solicită instanţei admiterea apelului astfel cum a fost formulat, schimbarea în parte a hotărârii atacate, în sensul respingerii ca nefondată a acţiunii introduse împotriva apelantului-pârât.
In motivarea apelului, pârâtul a arătat că prima instanţă a interpretat greşit titlul exhibat de către reclamantă, constând în sentinţa civilă nr. 3019 din 28 martie 1994 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, atribuindu-i o valoare probatorie superioară unui titlu de proprietate constând în alt tip de act juridic - respectiv actului de vânzare nr. 5874 din 19 mai 1910. Această optică este greşită, în condiţiilc în care hotărârea judecătorcască civilă are putere de lucru judecat numai între părţile litigante, astfel că sentinţa civilă nr. 3019 din 28 martie 1994 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti nu este opozabilă apelantului decât ca mijloc de probă ori simplu fapt juridic, ca şi act jurisdicţional având doar cfectc relative.
S-a mai arătat, în motivarea apelului, că numărul poştal 123 pe B-dul B.N. a fost atribuit abia ulterior pronunţării acesteia, conform certificatului nr. 17999/4990 din 28 septembrie 2001 al Primăriei Municipiului Bucureşti - se observă că această hotărâre judecătorească „ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare” între M.L. şi
C.N.C.L. In consecinţă, din orice perspectivă s-ar privi acest act, valoarea probatorie ce i se poate acorda nu este mai mare decât a unui înscris autentic translativ de proprietate între părţile litigiului.
Or, dacă se încheie în formă autentică, contractele translative de proprietate trebuie să îndeplinească anumite condiţii de fond printre care aceea ca înstrăinătorul să poată face acte de dispoziţie asupra bunului ce constituie obiect al contractului, adică să fie proprietar al
acestuia. In acest context, se subliniază că sentinţa civilă nr. 3019 din 28 martie 1994 a fost pronunţată de către Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, după cum rezultă din cuprinsul considerentelor sale, numai în baza interogatoriului pârâtei din acel dosar, a unor chitanţe datând din perioada 1935-1938, în baza unui proces-verbal de impunere şi a
unei somaţii de plată. Nu rezultă în niciun fel că vânzătoarca C.N.C.L. ar fi fost proprietara terenului prin faptul de a fi moştenitoare a lui
V.N.. In concluzie, intimata-reclamantă a dobândit bunul de la un non dominus şi nu a putut deveni proprietară.
Mai susţine apelantul-pârât că instanţa de fond nu a interpretat corect probele administrate în cauză, nu a analizat toate înscrisurile şi certificatele emise de instituţiile publice referitoare la imobil, însă a reţinut ca probă interogatoriul ce i-a fost administrat, unde orice recunoaştere ar fi fost făcută, nu putea influenţa soluţionarea acţiunii în revendicare.
Examinând motivele de apel faţă de sentinţa atacată şi probele administrate în cauză, cercetând pricina în conformitate cu dispoziţiile legale, sub toate aspectele deduse judecăţii şi invocate în apel, Tribunalul constată următoarele:
Apelantul-pârât T.I. critică sentinţa civilă de fond în limitele pretenţiei admise, rcspectiv a acţiunii în revendicare. Tribunalul constată că, în soluţionarea acestci pretenţii, instanţa de fond a comparat situaţia juridică a reclamantei cu situaţia juridică a pârâtului în privinţa imobilului ce formează obiect al revendicării. S-a reţinut, aşadar, corect că titlul de proprietate afirmat de reclamantă este o hotărâre judecă-torcască, rcspectiv sentinţa civilă nr. 3019 din 28 martie 1994 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosarul nr. 13802/1993, definitivă prin neapelarc şi învestită cu formulă cxecutorie. Prin această hotărâre s-a constatat că reclamanta M.L. a dobândit terenul în litigiu, din Bucureşti, sector 1, sentinţa ţinând loc de act autentic de vânzare-cumpărare între vânzătoarca C.N.C.L. şi cumpărătoarea M.L. Ulterior, prin încheierea Camerei de Consiliu de la 18 iulie 1996 dată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosarul nr. 13802/1993, s-a completat dispozitivul, în sensul că „terenul este situat în Bucureşti, (...), sector 1, în suprafaţă de 300 mp având următoarele vecinătăţi: la nord - proprietăţile S.I. şi P.O., la est - B-dul B.N., la sud - teren viran cu proprietar necunoscut, iar la vest - proprietatea M.H.”.
In ceea ce priveşte titlul pârâtului, sunt de reţinut contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 22703 din 29 septembrie 1995 de notariatul de Stat al sectorului 1 Bucureşti, prin care T.I. cumpără de la P.D., un teren de 350 mp, situat în Bucureşti, sector 1, având următoarele vecinătăţi: la nord - B-dul B.N. pe 15 ml; la sud - proprietatea S.L. pe 15 ml; la vest - str. D. pe 23 ml; la est - proprietatea V. pe 23 ml. Ulterior, T.I. vinde cota de 1/2 din acest teren lui T.N., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 208
din 12 martie 1997, de B.N.P. D.G. Dc asemenea, T.I. şi T.N. sunt proprietarii terenului în suprafaţă de 250 mp, situat pe str. D. nr. 115, sectorul 1, conform contractelor de vânzare-cumpărare autentificate de
B.N.P. A.L. Aşadar, cele două proprietăţi sunt alăturate, iar reclamanta susţine că se suprapun pe o porţiune de teren pe care, de altfel, pârâtul T. a edificat construcţii.
In admiterea acţiunii în revendicare instanţa de fond a dat preferinţă titlului reclamantei, a hotărârii judecătoreşti invocate, însă nu prin faptul că este pronunţat de o instanţă judecătorească, având deci o valoarea probatorie superioară celorlalte titluri, ci prin raportare la faptul că s-a considerat că pârâtul nu are niciun fel de titlu asupra terenului deţinut. Aşadar, judecătoria a opus un titlul de proprietate unei simple posesii a pârâtului.
Criticile pârâtului în apel referitoare la valoarea titlului afirmat de reclamantă sunt nefondate. Prin faptul că titlul reclamantei este o hotărâre judecătorească nu se atribuie acesteia o valoare probatorie superioară altor titluri, cum ar fi un contractul de vânzare-cumpărare autentificat. împrejurarea că pârâtul nu a participat la judecata finalizată prin sentinţa respectivă face într-adevăr ca această hotărâre să nu îi fie opozabilă ca act jurisdicţional. Hotărârea însă este act autentic şi se impune terţilor ca orice act autentic, respectiv cu valoare relativă faţă de situaţia juridică pe care o atestă. Acesta este, de altfel, efectul relativ al hotărârii judecătoreşti.
Fondată este însă susţinerea apelantului-pârât în ceea ce priveşte
fondul acţiunii în revendicare. Intr-o astfel de acţiune va avea câştig de cauză cel care dovedeşte că deţine bunul în baza unui titlu că are un drept preferabil carc provine de la adevăratul proprietar.
Verificând titlul reclamantei se constată că M.L. a învederat instanţei că părinţii săi au încheiat, la 12 mai 1935, o convenţie cu părinţii pârâtei C.N.C.L., prin care aceştia din urmă s-ar fi obligat să îi vândă o parcelă de 300 mp din tarlaua 167, situată în Bucureşti, urmând ca după achitarea integrală a preţului, părţile să procedeze la autentificarea convenţiei. S-a reţinut că obligaţia de autentificare nu a mai fost respectată de părinţii pârâtei, care au decedat ulterior. Nu se face, aşadar, nicio referire la titlul de proprietate al promitentului-vân-zător, respectiv al părinţilor pârâtei C.N.C.L. şi nici nu s-a procedat la vreo identificare a imobilului prin intermediul vreunei expertize.
In apelul de faţă, s-a arătat că proprietarul iniţial al terenului a fost
B.N., proprietarul Moşiei M.G., carc însă, prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5864 din 19 mai 1910 de Tribunalul Ilfov -
Sccţia Notariat, vinde lui M.A. un teren de 1.200 mp, având laturile de 40 m şi respectiv 30 m, amplasat în tarlaua 167 pe planul parcelar al moşiei. Ulterior, din acest teren moştenitorii lui M.A. vând lui P.O. 600 mp din parecla 167, prin actul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 5125 din 8 februarie 1937 de Tribunalul Ilfov - Secţia Notariat.
Printr-o serie de transmisiuni succesorale, ca şi alte transmisiuni translative de proprietate, apelantul-pârât deţine în prezent acest teren de 600 mp La decesul lui P.O., masa succesorală în care se găseşte terenul de 350 mp a fost transmisă în cote egale fraţilor D.E. şi P.D. Această parcelă de teren a fost cumpărată de T.I., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 22703 din 29 septembrie 1995 de Notariatul de Stat al Sectorului 1 Bucureşti.
Restul terenului până la suprafaţa totală de 600 mp, adică 250 mp, a fost vândută de P.O. numitei S.I. prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 7734 din 3 august 1956 de Notariatul de Stat Griviţa Roşie. Se face menţiune în acest act despre parcela 167, care
însă este identificată pe str. M.D. nr. 99, Raionul Griviţa Roşie. Insă, la istoricul proprietăţii se menţionează că vânzătorul P.O. este proprietar în baza actului de vânzare-cumpărare nr. 5125/1937.
La decesul lui S.I., cota sa indiviză de 1/2 din acest teren, carc este identificat poştal pe str. D. nr. 115, se transmite fiieci S.L.I., persoană carc culcge şi cealaltă cotă de 1/2 din imobil la decesul tatălui lui S.I., decedat la 9 iunie 1988, conform certificatului de moştenitor nr. 24 din 7 aprilie 1999 emis de B.N.P. A.L. S.L.I. vinde soţilor T. terenul de 250 mp, prin două actc de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 60 din 1 februarie 1999 de B.N.P. A.L., respectiv nr. 290 din 7 aprilie 1999 de acelaşi notar.
în concluzie, pârâtul este proprietar al unui teren de 600 mp, care are două adrese poştale, fiind amplasat la intersecţia străzilor B.N. cu D.
Prin istoricul proprietăţii reclamantei, aceasta se pretinde proprietară a 300 mp din cealaltă jumătate de 600 mp, din parcela totală de 1.200 mp, dobândită de M.A. de la B.N. Această concluzie importantă are ca punct de plecare chiar menţiunea din actul autentificat sub nr. 5125 din 8 februarie 1937, invocat de pârâtul T. în şirul actelor de dobândire anterioară a proprietăţii lui.
Aşadar, la nivelul anului 1937, proprietatea celeilalte parcele de 600 mp era a moştenitorilor lui M.A., care nu au semnat nicio chitanţă de vânzare a vreunei parcele de 300 mp, cu M.I. şi M.P., autorii pârâtei C.N.C.L. Din contră, chitanţele invocate de M.L. în litigiul finalizat prin hotărârea ce constituie titlul său de proprietate, au fost
emise în perioada 1935-1938 de către B.N., cel carc însă nu mai era proprietarul a 1200 mp din tarlaua 167 a moşiei sale, încă din anul 1910. Trebuie menţionat, însă, că întreaga suprafaţă a acestei tarlale 167 era de 4.500 mp, deci, din punct de vedere al valabilităţii chitanţei aceasta trebuie apreciată ca fiind valabilă, promitentul-vânzător fiind proprietar. Trebuie stabilit însă, dacă cei 300 mp se includ în porţiunea de teren vândută de A.M. sau în restul tarlalei 167. Aşadar, problema esenţială în cauză este de aceea de a se identifica concret în teren imobilul asupra căruia reclamanta afirmă că este proprietară.
Din expertizele întocmite rezultă că amplasamentul exact al acestui teren nu se poate determina, întrucât referinţele din înscrisurile depuse la dosar de aceasta sunt sumare şi nu permit o identificare clară. Această situaţie însă, în privinţa revendicării, este echivalentă cu lipsa proprietăţii asupra bunului pretins de la pârât, bun pe care acesta îl stăpâneşte cu titlu de proprietate sub titlu de proprietar, astfel încât art. 480 C. civ. nu este incidcnt în cauză.
Pc calc de consecinţă, criticile apelantului-pârât sunt găsite fondate de Tribunal în limitele învestirii instanţei de apel, respectiv acţiunea în revendicare. Urmează, aşadar, în baza art. 296 C. proc. civ., a se admite apelul pârâtului, a se schimba în parte sentinţa civilă apelată în sensul respingerii ca neîntemeiat a capătului de cererc privind revendicarea.
| ← Acţiune în revendicare imobiliară. Compararea titlurilor de... | Revendicare. Dovada dreptului de proprietate → |
|---|
