Revendicare. Titlu de proprietate emis în temeiul art. 36 alin. (5) din Legea fondului funciar nr. 18/1991.
| Comentarii |
|
Certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor emis în baza Legii nr. 15/1990, asupra aceluiaşi teren. Valabilitate. Efectele nulitătii
C. civ., art. 480 Legea nr. 15/1990
Legea nr. 18/1991, republicată, art. 36 alin. (5), art. 6011
Conform art. 36 alin. (5) din Legea nr. 18/1991, republicată, terenurile fără constructii, neafectate de lucrări de investitii aprobate potrivit legii din intravilanul localităţilor, aflate în administrarea consiliilor locale considerate proprietate de stat prin aplicarea Decretului nr. 712/1996 se restituie foştilor proprietari la cerere, pe baza verificării situaţiei juridice a terenului.
Titlul de proprietate emis cu nesocotirea dispoziţiilor art. 36 alin. (5) din Legea nr. 18/1991 este supus sancţiunii nulităţii absolute. La această cercetare nu are relevantă dacă celălalt titlu
de proprietate asupra terenului, respectiv certificatul de atestare emis în baza Legii nr. 15/1990, a fost sau nu legal emis; atât timp cât nu a fost desfiinţat printr-o hotărâre judecătorească este deplin valabil şi îşi produce efectele juridice. Nici comisia de aplicare a Legii nr. 18/1991, constituită la nivelul Prefecturii, chiar dacă ar fi avut în vedere acest certificat de atestare, nu ar fi putut cenzura legalitatea emiterii lui.
Declarând însă nulitatea absolută parţială a titlului de proprietate emis în procedura Legii fondului funciar, instanţa nu mai este în situaţia de a compara titlurile afirmate de proprietari, ci în situaţia de a constata că posesorul terenului este proprietar deplin şi cu titlu valabil asupra acestuia. Prin urmare, cererea neposesorilor proprietari cu titlu nevalabil de a li se preda posesia efectivă este neîntemeiată, faţă de dispoziţiile art. 480 C. civ.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 589/A din 3 aprilie 2006, nepublicată
Prin cercrca înregistrată pc rolul Judecătoriei Sector 2 Bucureşti sub nr. 12671 din 18 decembrie 2003, reclamanta SNP P. SA -Sucursala C. Bucureşti i-a chemat în judecată pe pârâţii Prefectura
Municipiului Bucureşti, Primăria Sector 2 Bucureşti, S.A.V., D.C., C.M. şi C.M., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să constate nulitatea absolută parţială a titlului de proprietate nr. 18672/1999, emis de Prefectura Municipiului Bucureşti pentru suprafaţa de 61 mp şi a actelor subsecvente acestuia: proces-verbal de punere în posesie încheiat la 1 noiembrie 1999, contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 401 din 14 februarie 2000 de B.N.P. N.M.E. şi contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 542 din 9 septembrie 2001 de B.N.P. C.Ş.S.
Prin cererea reconvenţională depusă la dosar la data de 25 februarie 2004, pârâţii S.A.V., D.C. şi C.M. şi C.M. au invocat nele-galitatea titlului deţinut de reclamantă asupra terenului, respectiv certificat de atestare a dreptului de proprietate exclusivă seria M03 nr. 2877, emis de Ministerul Industriilor şi au solicitat compararea celor două acte, urmând a se da eficienţă titlului lor de proprietate care este preferabil, provenind de la adevăratul proprietar, cu consecinţa obligării reclamantei-pârâte la a le lăsa în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 61 mp situat în Bucureşti, fosta stradă T.A. nr. 21, sector 2.
Prin sentinţa civilă nr. 4524 din 26 mai 2005, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a admis acţiunea principală formulată de reclamanta pârâtă SNP P. SA, a constatat nulitatea absolută parţială a titlului de proprietate nr. 1862/1 din 24 iunie 1999 emis de Prefectura Municipiului Bucureşti şi a actelor subsecvente, a respins ca nefondată cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi D.C., C.M. şi
C.M., a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a pârâtei-recla-mante S.A.V. şi a respins cererca reconvenţională formulată de aceasta ca fiind introdusă de o persoană fară calitate procesuală activă, a respins ca nefondată excepţia invocată de Primăria Sector 2 Bucureşti privind lipsa calităţii procesuale active, a respins ca nefondată excepţia invocată de Prefectura Municipiului Bucureşti privind lipsa calităţii procesuale pasive.
Pentru a pronunţa aceasta sentinţă, instanţa de fond a reţinut că în favoarea pârâtei S.A.V. s-a emis un titlu de proprietate la nr. 18672/1 din 24 iunie 1999 de către pârâta Prefectura Municipiului Bucureşti pentru suprafaţa de 726 mp, suprafaţă ce include o porţiune de teren de 61 mp atribuită reclamantei SNP P. SA - Sucursala C. Bucureşti prin certificatul de atestare.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 401 din 14 februarie 2000, pârâta S.A.V. a vândut terenul pârâtului D.C., care,
la rândul său, a înstrăinat pârâţilor C.M. şi C.M. cota indiviză de 1/2 din dreptul asupra terenului cu contractul de vânzare-cumpărare nr. 542/2001.
La compararea titlurilor de proprietate în acţiunea reconvenţională de revendicare, judecătoria a procedat la verificarea legalităţii titlului pârâţilor-reclamanţi şi a constatat că titlul de proprietate emis în favoarea pârâtei S.A.V. nu a fost eliberat de Prefectura Municipiului Bucureşti cu respectarea condiţiilor impuse de art. 36 alin. (5) din Legea nr. 18/1991, republicată, potrivit cărora terenurile fară construcţii, neafectate de lucrări de investiţii aprobate potrivit legii din intravilanul localităţilor, aflate în administrarea consiliilor locale considerate proprietate de stat prin aplicarea Decretului nr. 712/1996 se restituie foştilor proprietari la cerere, pe baza verificării situaţiei juridice a terenului. Din înscrisurile depuse la dosar de către reclamantă, a rezultat că terenul nu era în administrarea consiliului local, ci a unei persoane juridice de drept privat, în baza Deciziei nr. 1019/1974, pe teren aflându-se construcţii, fiind deci efectuate si lucrări de investiţii aprobate potrivit legii.
De asemenea, instanţa a constatat că titlul pârâtei S.A.V. a fost emis contrar legii, fiind pusă în posesie la data de 1 noiembrie 1999, iar prin procesul-verbal întocmit se menţionează faptul ocupării a 61 mp cu o construcţie Peco-Competrol. Cum reclamanta este beneficiara unui titlu emis în baza Legii nr. 15/1990, şi anume certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor din 5 iunie 1996, act care a fost trecut în Registrul de transcripţiuni la Judecătoria Sector 2 Bucureşti sub nr. 8532 din 8 iulie 1996, s-a constatat că titlul său este preferabil pentru că este primul titlu transcris, obligaţia verificării prealabile a situaţiei juridice fiind impusă ca o condiţie a emiterii titlului potrivit Legii nr. 18/1991. Nefacându-se însă o verificare temeinică a situaţiei de fapt, titlul a fost emis în mod nelegal, deşi terenul nu era în întregime liber, astfel încât, faţă de prevederile art. 60 din Legea nr. 18/1991, republicată, judecătoria a admis acţiunea principală.
Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocate de către pârâţii persoane juridice Primăria Sector 2 Bucureşti şi Prefectura Municipiului Bucureşti a fost respinsă ca nefondată, iar excepţia lipsei calităţii procesuale active a pârâtei-reclamante S.A.V. a fost admisă, întrucât pârâta nu mai avea niciun drept asupra terenului.
împotriva acesteia sentinţe, pârâţii C.M., C.M. şi D.C. au declarat apel la data de 16 iunie 2005, iar pârâta S.A.V. a declarat apel la data
de 16 iunie 2005, cercri înregistrate pe rolul Tribunalului Bucureşti sub nr. 28913/3 din 3 martie 2005.
Prin motivele de apel formulate de apelanţii-pârâţi-reclamanţi
C.M., C.M. şi D.C. la data de 3 august 2005 s-a solicitat admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinţei civile apelate, iar pe fondul cauzei, respingerea acţiunii iniţiale ca neîntemeiată, admiterea cererii reconvenţionale şi obligarea intimatei-reclamante-pârâte să lase în deplină proprietate şi posesie terenul situat în Bucureşti, str. T.A. nr. 3B (fost 21), sector 2, în suprafaţă de 61 mp. S-a arătat că la emiterea titlului de proprietate nr. 18672/1 din 24 iunie 1999 au fost respectate toate dispoziţiile Legii nr. 18/1991, iar la perfectarea contractelor ulterioare de vânzare-cumpărare au fost respectate toate condiţiile de fond şi de formă cerute de lege în vederea încheierii lor valabile, precizând că şi-au achitat toate taxele şi impozitele aferente proprietăţii.
Consideră apelanţii-pârâţi-reclamanţi că titlul reclamantei, chiar dacă este primul transcris, nu este preferabil titlului lor, deoarece investiţiile efectuate pe teren au nesocotit dispoziţiile legale referitoare la autorizaţia de construire, procesul-verbal de recepţie, documentaţiile urbanistice, iar Comisia de aplicare a Legii nr. 18/1991 a considerat că posesoarea terenului nu deţine legal cei 61 mp revendicaţi. Cum statul nu a avut niciodată un drept de proprietate sau un titlu care să justifice un asemenea drept, consideră că dreptul de proprietate nu a ieşit niciodată din patrimoniul pârâtei-reclamante S.A.V., prin urmare, statul nu putea elibera certificat de atestare a dreptului de proprietate pentru un teren preluat fară titlu sau naţionalizat.
Susţin apelanţii-pârâţi-reclamanţi că titlul lor este preferabil, deoarece provine de la adevăratul proprietar, nefiind relevantă în speţă motivarea instanţei că este preferabil titlul intimatei-reclamante-pârâte, întrucât a fost primul transcris, acest principiu fiind valabil numai dacă
titlurile ar fi provenit de la acelaşi autor. In concluzie, apelanţii-pârâţi arată că pentru a se trece în folosinţa altei persoane juridice alta decât statul a unor imobile proprietate de stat era necesar ca bunurile să fi intrat anterior cu un titlu legal în patrimoniul statului, însă, în speţa de faţă, bunul nu a fost preluat cu titlu valabil, fiind aplicabile dispoziţiile art. 6 alin. (2) din Legea nr. 213/1998.
Prin motivele de apel formulate la 3 august 2005 de apelanta-pârâta-reclamantă S.A.V., se solicită admiterea apelului, modificarea în tot a sentinţei civilc apelate, iar pe fondul cauzei, respingerea acţiunii ca neîntemeiată şi admiterea cererii reconvenţionale. Se arătă
că soluţia instanţei de fond este greşită, întrucât actul administrativ reprezentat de certificatul de atestare a dreptului de proprietate, eliberat în baza H.G. nr. 831/1994, impune o verificare a situaţiei juridice a terenului, la data solicitării eliberării acestui certificat existând o cerere de reconstituire a dreptului de proprietate conform Legii nr. 18/1991 pentru terenul preluat în fapt fară titlu.
Mai arată că decizia de transmitere în administrare invocată de reclamantă nr. 1019/1974 nu face dovada faptului că Primăria (statul) era proprietara terenului şi că statul avea un titlu asupra acestuia, reclamanta recunoscând la interogatoriu că nu a solicitat verificarea situaţiei juridice a acestui teren la momentul formulării cererii de eliberare a certificatului de atestare a dreptului de proprietate. Astfel, nu există conformitate între descrierea construcţiilor existente efectiv pe teren, conform raportului de expertiză şi cele solicitate în autorizaţie. Consideră că nu pot fi considerate lucrări de investiţii aprobate construcţiile edificate în baza autorizaţiilor de construire nr. 21 A/1994 şi 56 A/1997, faţă de constatările expertului Z.D. Deoarecc în niciuna din autorizaţii nu se face vorbire de schimbarea cabinei staţiei Peco de 14,5 mp într-o construcţie provizorie cu destinaţie de magazin în suprafaţă de 71,49 mp, această construcţie este nelegală şi contravine Legii nr. 50/1991. Mai susţine apelanta-pârâtă-reclamantă S.A.V. că în certificatul de atestare a dreptului de proprietate se atestă doar suprafaţa terenului de 563,16 mp, însă nu se identifică amplasamentul şi nici nu se stabilesc în mod concret vecinătăţile.
Analizând motivele de apel faţă de hotărârea atacată şi probele administrate în cauză, având în vedere caracterul devolutiv al acestei căi de atac, tribunalul constată apelurile ca fiind nefondate, pentru următoarele considerente:
Criticile apelantei-pârâte-reclamante S.A.V. vizează greşita admitere a cererii principale sub aspectul declarării nulităţii absolute parţiale a titlului de proprietate nr. 18672/1 din 24 iunie 1999 emis de Prefectura Municipiului Bucureşti pentru suprafaţa de 61 mp, pe care se găseşte amplasată o construcţie provizorie cu destinaţie de magazin staţie Peco.
Tribunalul consideră că prima instanţă a aplicat întemeiat sancţiunea nulităţii absolute parţiale asupra titlului de proprietate emis cu nesocotirea dispoziţiilor art. 36 alin. (5) din Legea nr. 18/1991, republicată. Or, în acest demers are relevanţă dacă terenul restituit fostului proprietar S.A.V. în condiţiile de lege amintite anterior, adică prin atribuire în baza unui ordin al prefectului, respectă sau nu condiţiilc de
a fi un teren liber, neafectat de lucrări de investiţii aprobate conform legii speciale şi dacă terenul era în intravilan şi în administrarea consiliului local. De asemenea, condiţia generală de aplicare era aceea ca terenul să fie considerat proprietate de stat prin aplicarea dispoziţiilor Decretului nr. 712/1966 sau a altor acte normative speciale.
Prima instanţă a considerat că situaţia juridică a terenului de 61 mp la data emiterii ordinului prefectului nu corespundea cerinţelor legii enunţate anterior. Astfel, în mod corect s-a observat că la data întocmirii documentaţiei şi emiterii ordinului prefectului în 24 iunie 1999, terenul nu era proprietate de stat, ci era proprietatea societăţii reclamante în baza certificatului de atestare a dreptului de proprietate emis la 5 iunie 1996, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 15/1990. Nu are relevanţă, din punctul de vedere analizat, dacă acest certificat de atestare a fost sau nu legal emis, atât timp cât nu a fost desfiinţat printr-o hotărâre judecătorească, este deplin valabil şi îşi produce efectele juridice. Pe de altă parte, nici comisia de aplicare a Legii nr. 18/1991 constituită la nivelul Prefecturii Municipiului Bucureşti, chiar dacă ar fi avut în vedere acest certificat de atestare nu ar fi putut cenzura legalitatea emiterii lui. Pe cale de consecinţă, criticile apelantei S.A.V. vizând aceste aspecte vor fi înlăturate de tribunal.
Nici celelalte condiţii ale art. 36 alin. (5) din Legea nr. 18/1991, republicată, nu erau îndeplinite, după cum corect a reţinut judecătoria. Pe terenul în litigiu existau lucrări de investiţii aprobate, dovada în acest sens fiind autorizaţiile de construire emise în favoarea societăţii reclamante nr. 21/1994 şi nr. 56 AI 1997. Dovada proprietăţii asupra unei construcţii este autorizaţia de construire, şi nu procesul-verbal de recepţie finală, care are relevanţă numai pentru a se certifica că edificarea construcţiei a respectat întru totul normele autorizate, noua construcţie putând fi înscrisă în registrele de evidenţă fiscală pentru plata impozitului, dar şi în registrele de publicitate imobiliară pentru opozabilitate faţă de terţi a dreptului real de proprietate. Cum intimata-reclamantă a dovedit că titlul său de proprietate a fost transcris în registrul de publicitate sub nr. 8532 din 8 iulie 1996, absenţa procesului-verbal de recepţie finală nu are nicio relevanţă.
Tribunalul constată, aşadar, că cererea principală de chemare în judecată a fost corect soluţionată, iar criticile de apel nu sunt fondate. Consideraţiile apelantei-pârâte-reclamante S.A.V. asupra lipsei titlului statului de preluare a imobilului în cauză, precum şi consideraţiile asupra deciziei nr. 1019/1974 de transmitere a terenului în administrarea SNP P. SA ar fi putut fundamenta o cerere de restituire, însă nu pot fi luate în considerare în cadrul procesual de faţă.
In privinţa motivelor de apel formulate de apelanţii-pârâţi-recla-manţi C.M., C.M. şi D.C. în limitele cererii reconvenţionale, tribunalul constată că sunt nefondate.
In acţiunea în revendicare promovată de aceştia, instanţa trebuia să aplice regulile de comparare ale titlurilor invocate de părţi pentru a da preferinţă şi întâietate titlului de proprietate mai bine caracterizat şi
care provine de la adevăratul proprietar. In acest demers însă, se pot compara numai titluri valabile din punct de vedere al respectării condiţiilor instituite de lege pentru încheierea lor valabilă. Aşadar, în mod corect judecătoria a procedat mai întâi la analiza legalităţii titlurilor de proprietate invocate de pârâţii-reclamanţi, fiind învestită cu acest demers prin cererea principală. Declarând însă nulitatea absolută parţială a titlului de proprietate emis în favoarea pârâtei-reclamante S.A.V. şi a celor două contracte de vânzare-cumpărare ulterioare prin care terenul ajunge în coproprietate, în părţi egale, în mâinile pârâţi lor-reclamanţi D.C. şi C.M., instanţa nu mai este în situaţia de a compara titlurile afirmate de proprietarii neposesori, ci în situaţia de a constata că posesorul terenului SNP P. SA este proprietar deplin şi cu titlu valabil asupra acestuia. Prin urmare, cererca nepo-sesorilor proprietari cu titlu nevalabil de a li se preda posesia efectivă este neîntemeiată faţă de dispoziţiile art. 480 C. civ. şi a fost în mod corect respinsă de prima instanţă.
In acest demers tribunalul constată că nu mai prezintă relevanţă dacă titlul reclamantei este primul transcris şi provine de la adevăratul proprietar sau dacă pârâţi i-reclamanţi au primit bunul în stăpânire sub un titlu ulterior transcris, dar carc provine de la fostul proprietar deposedat de stat.
Faţă de aceste considerente, tribunalul constată că apelurile sunt nefondate, iar în temeiul art. 295-296 C. proc. civ., le va respinge.
| ← Imobil aflat sub regimul juridic al proprietăţii publice.... | Revendicare. Titlu de proprietate emis în baza Legii nr.... → |
|---|
