Acţiune în revendicare imobiliară. Compararea titlurilor de proprietate afirmate de părţi. Moduri originare de dobândire a proprietăţii. Preferabilitate
| Comentarii |
|
Legea nr. 18/1991, art. 28, art. 29 Legea nr. 36/1991 Legea nr. 7/1996, republicată, art. 30, art. 31 art. 36
în materia revendicării imobiliare se procedează la compararea titlurilor de proprietate prezentate de către părţi. Dat fiind că titlurile lor provin de la autori diferiţi, se compară între ele drepturile autorilor de la care provin titlurile. Această soluţie, care corespunde în cea mai mare măsură principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât ceea ce îi aparţine, asigurând astfel respectarea efectivă a dreptului de proprietate asupra bunului în discuţie, trebuie aplicată ori de câte ori este posibil, ceea ce presupune că este legal procedeul reluării comparării titlurilor care au aparţinut autorilor părţilor, pentru a identifica, pe cât posibil, momentul la care a intervenit în trecut o încălcare a acestui drept de către un subiect de drept, o
asemenea încălcare fiind certă de vreme ce nu pot exista doi titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiaşi bun, exceptând bineînţeles modalităţile juridice ale acestui drept, problemă care însă nu s-a pus în cauză.
Conform art. 28" din Legea nr. 18/1991: „Construcţiile agrozootehnice (...) şi alte asemenea mijloace fixe, ce au aparţinut cooperativei de producţie desfiinţate, precum şi terenurile de sub acestea, ca şi cele necesare utilizării lor normale (...) devin proprietatea membrilor asociaţiilor de tip privat, cu personalitate juridică, dacă se vor înfiinţa”. Se consacră un mod originar de dobândire a proprietăţii.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 1770/R din 5 octombrie 2006, nepublicată
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea sub nr. 2621 la data de 7 aprilie 2005 şi precizată ulterior, reclamanta SC M. SRL a chemat în judecată pe pârâţii O.S. şi O.V., solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre prin care să fie obligaţi pârâţii să le lase în deplină proprietate şi posesie un teren în suprafaţă de 485,20 mp situat în intravilanul comunei Dobroeşti, jud. Ilfov şi să se stabilească linia de hotar ce desparte proprietatea sa de proprietatea pârâţilor.
Prin sentinţa civilă nr. 2999 din 5 octombrie 2005, pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. 2621/2005, a fost admisă acţiunea civilă precizată formulată de reclamanta SC M. SRL împotriva pârâţilor O.S. şi O.V. şi, în consecinţă, au fost obligaţi pârâţii să îl lase în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamantei terenul în suprafaţă de 485,20 mp, situat în intravilanul comunei Dobroeşti, jud. Ilfov, identificat prin schiţa anexă la raportul de expertiză topografică efectuat de expertul A.D. prin punctele A, 14,15, 1, K, C, D, L, 7, M,
G. S-a stabilit linia de hotar ce desparte proprietatea reclamantei de proprietatea pârâţilor pe amplasamentul M, L din aceeaşi schiţă.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că reclamanta SC M. SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă totală de 2.495,69 mp situat în intravilanul comunei Dobroieşti, str. D. D.-F. nr. 50, jud. Ilfov, prin contractele de vânzare-cumpărare nr. 999 şi 1000/2004 de la numita K.M.L., care, la
rândul ci, a dobândit terenurile respective prin contractele de vânzare-cumpărare nr. 997 şi 998/2004 de la SC A.P. LTD Fundeni.
SC A.P. LTD Fundeni a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului menţionat mai sus în baza sentinţei civilc nr. 2465/1997 a Judecătoriei Buftea, sentinţă ce a constatat valabilitatea protocolului nr. 70/1992 şi a actului adiţional la acesta nr. 1192/1992, acte încheiate între SC A.P. LTD Fundeni şi Comisia de Lichidare a C.A.P. Dobroieşti. Totodată, SC A.E. SRL a dobândit dreptul de proprietate cu privire la terenul menţionat mai sus prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2159/2001 de la SC A.P. LTD Fundeni. SC R. SA a dobândit dreptul de proprietate prin titlul de proprietate nr. 48502/2001, prin care
i s-a constituit dreptul de proprietate asupra unui teren în suprafaţă de
7.594 mp.
In speţă, instanţa a procedat la compararea titlului de proprietate al autorului reclamantei, SC A.P. LTD Fundeni, anume sentinţa civilă nr. 2465/1997 a Judecătoriei Buftea şi respectiv titlul de proprietate al autorului pârâţilor, SC R. SA, care a fost emis prin constituirea dreptului de proprietate.
Instanţa a considerat că titlul de proprietate al autoarei reclamantei este preferabil, întrucât este anterior titlului de proprietate al autoarei
pârâţilor. In acest sens, s-a avut în vedere faptul că la data când s-a eliberat titlul de proprietate nr. 48502 din 29 iunie 2001 terenul nu se mai afla la dispoziţia comisiei judeţene, întrucât, prin protocolul nr. 70/1992 şi prin actul adiţional nr. 1192/1992 încheiate între autoarea reclamanţilor SC A.P. LTD Fundeni şi Comisia de Lichidare a C.A.P. Dobroieşti, a fost dobândit de SC A.P. LTD Fundeni.
împotriva acestei sentinţe la data de 5 decembrie 2005 au formulat recurs pârâţii O.S. şi O.V., criticând hotărârea pentru nelegalitate şi
netemeinicie. In motivarea cererii, recurenţii au arătat că, procedând la aprecierea ca fiind preferabil titlul autorului pârâţilor, titlul de proprietate nr. 48502 din 29 iunie 2001, instanţa a comis o eroare esenţială pentru dezlegarea pricinii, întrucât nu a observat că acest titlu de proprietate a fost, la rândul lui, emis în baza sentinţei civile nr. 116 din 17 ianuarie 2001, pronunţată de Judecătoria Buftea. Instanţa nu a observat nici faptul că această sentinţă civilă constată în dispozitiv că SC R. SA, autoarea pârâţilor, a devenit proprietară a suprafeţei de
7.594 mp (din care, prin dezmembrare, va fi vândută succesiv pârâţilor suprafaţa de 675,50 mp) prin efectul legii, în considerentele acestei sentinţe arătându-se că dispoziţia legală în baza căreia autoarea pârâţilor a devenit proprietară este art. 29 din Legea nr. 18/1991.
Având în vedere că sentinţa civilă nr. 116 din 17 ianuarie 2001, pronunţată de Judecătoria Buftea, ce constituie titlul autoarei pârâţilor, arc caractcr declarativ, cu cfect rctroactiv, recunoscând raportul juridic născut anterior, la data apariţiei Legii nr. 18/1991 (fiind promovată o acţiune în constatare, întemeiată pe dispoziţiile art. 111 C. proc. civ., prin care se solicită a se constata că reclamanta SC R. SA a devenit proprietară prin efectul Legii nr. 18/1991, este evident că dreptul de proprietate al autorilor pârâţilor s-a născut încă din 19 februarie 1991, dată la care a apărut Legea nr. 18/1991). Recurenţii au mai arătat că invocă Ordinul nr. 611 din 4 noiembrie 1976 eliberat de Ministerul Agriculturii şi Industriei Alimentare, care încă din anul 1976 dădea spre administrare către unitatea preluată de SC R. SA (autoarea pârâţilor), terenul de 7.594 mp din care face parte şi cel transmis succesiv pârâţilor, aşa cum rezultă din situaţia patrimonială a SC R. SA, succesiunea temporară a dreptului recurenţilor fiind dovedită ca începând din anul 1976.
Au mai criticat hotărârea instanţei de fond, întrucât în mod eronat a proccdat la compararea titlurilor mijlocite, indirecte, ale autorilor părţilor, în loc să se mărginească la compararea titlurilor autorilor nemijlociţi ai pârâţilor. Consideră recurenţii că titlul autorilor pârâţilor
O., anume vânzătorii N.F. şi N.D., este preferabil titlului autoarei reclamantei SC M. SRL, anume vânzătoarca K.M.L., întrucât autorii pârâţilor au dobândit terenul încă din anul 2001 prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2160 din 2 august 2001, dreptul de proprietate fiind intabulat încă din 3 august 2001 prin încheicrca nr. 13978, în vreme ce autoarea reclamantei a dobândit terenul abia în anul 2004, dreptul de proprietate fiind intabulat abia la 15 aprilie 2004 prin încheierea nr. 6301, la trei ani după autorii pârâţilor.
Recurenţii consideră că nu poate avea realitate juridică opinia instanţei de fond după care nu se apreciază mai caracterizat titlul pârâţilor care este mai întâi intabulat, întrucât titlurile provin de la
titulari diferiţi. In urma apariţiei Legii nr.7/1996 s-a instituit prezumţia absolută de proprietate a primului care intabulează, fară a se face distincţia după cum titlul provine sau nu de la acelaşi autor.
O altă critică adusă hotărârii atacate se referă la faptul că instanţa de fond în mod eronat compară titlurile mijlocite, indirecte, ale autorilor părţilor, în loc să se mărginească la compararea titlurilor autorilor nemijlociţi ai părţilor, trebuia să constate că acţiunea în rcvcndicarc este paralizată ca cfect al bunei-credinţe a pârâţilor ce au cumpărat terenul intabulat prin act cu titlu oneros. Chiar dacă instanţa
de fond a ajuns la concluzia, eronată după cum s-a precizat, că autorul pârâţilor arc un drept de proprietate mai vechi, buna-credinţă a pârâţilor face titlul acestora preferabil, soluţie necesară pentru garantarea securităţii circuitului civil, cu atât mai mult cu cât reclamanţii au fost de rea-credinţă, aşa cum s-a mai precizat.
Au mai considerat recurenţii că instanţa de fond a făcut o gravă eroare în aprecierea situaţiei de fapt, întrucât nu a observat că titlul pârâţilor este caracterizat de certitudine în privinţa suprafeţei şi liniilor de hotar, aşa cum rezultă din raportul de expertiză efectuat în cauză („terenul pârâţilor corespunde cu dimensiunile şi vecinătăţile din contract”), spre deosebire de terenul reclamanţilor care este caracterizat de incertitudine în privinţa dimensiunilor, vecinătăţilor şi liniilor de hotar, aşa cum rezultă din raportul de expertiză.
Examinând sentinţa recurată prin prisma criticilor formulate şi în conformitate cu prevederile art. 3041 C. proc. civ., Tribunalul reţine următoarele:
Instanţa de fond a făcut o corectă aplicare a regulilor de drept consacratc în materia revendicării imobiliare procedând la compararea titlurilor de proprietate prezentate de către părţi. Dat fiind că titlurile lor provin de la autori diferiţi, respectiv K.M.L., în ceea ce o priveşte pe reclamantă, şi N.F. şi N.D., în ceea ce îi priveşte pe pârâţi, se compară între ele drepturile autorilor de la care provin titlurile. Această soluţie, care corespunde în cea mai mare măsură principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât ceea ce îi aparţine, asigurând astfel respectarea efectivă a dreptului de proprietate asupra bunului în discuţie, trebuie aplicată ori de câte ori este posibil, ceea ce presupune că este legal procedeul reluării comparării titlurilor care au aparţinut autorilor părţilor, pentru a identifica, pe cât posibil, momentul la care a intervenit în trecut o încălcare a acestui drept de către un subiect de drept, o asemenea încălcare fiind certă de vreme ce nu pot exista doi titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiaşi bun, exceptând bineînţeles modalităţile juridice ale acestui drept, problemă care însă nu s-a pus în cauză.
In aceste condiţii, se constată că titlul reclamantei are la bază un mod originar de dobândire a proprietăţii de către SC A.P. LTD Fundeni, înfiinţată în temeiul Legii nr. 36/1991, respectiv art. 28 din Legea nr. 18/1991, conform căruia: „Construcţiile agrozootehnice (...) şi alte asemenea mijloace fixe, ce au aparţinut cooperativei de producţie desfiinţate, precum şi terenurile de sub acestea, ca şi cele necesare utilizării lor normale (...) devin proprietatea membrilor asociaţiilor de tip privat,
cu personalitate juridică, dacă se vor înfiinţa”. In acest sens s-a întocmit actul adiţional la protocolul nr. 70 din 31 martie 1992 încheiat între membrii comisiei de lichidare a fostei Cooperative Agricole de Producţie „Dobroieşti”, pe de o parte, şi consiliul de administraţie al societăţii agricole în cauză, a cărui valabilitate a fost constatată prin sentinţa civilă nr. 2465 din 5 iunie 1997, pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. 2919/1997. Contrar susţinerilor recurenţilor, dreptul de proprietate s-a născut în patrimoniul societăţii agricole, care constituie, potrivit Legii nr. 36/1991, o formă de asociere în agricultură, la data înfiinţării acesteia, prin încheierea pronunţată de Judecătoria Sectorului Agricol Ilfov în dosarul nr. 21/1991 în şedinţa publică din 5 septembrie 1991.
De asemenea, titlul pârâţilor are la bază tot un mod originar de dobândire a proprietăţii, de data aceasta de către SC R. SA. Din faptul invocării în cadrul cererii care a format obiectul dosarului nr. 9898/2000 al Judecătoriei Buftea a dispoziţiilor art. 29 din Legea nr. 18/1991, în cadrul căruia la alin. (1) se prevede că: „Asociaţiile intercooperatiste sau de stat şi cooperatiste de orice profil se pot reorganiza în societăţi comerciale pe acţiuni în termen de 90 de zile de la publicarea legii” reiese că socictatea respectivă este o fostă astfel de asociaţie, care după reorganizare a fost înmatriculată în Registrul Comerţului, astfel cum rezultă din certificatul de înmatriculare nr. 659601 din 15 iulie 1998 eliberat de Ministerul Finanţelor, la data de 2 septembrie 1992.
In temeiul alin. (2) din art. 29, într-adevăr, „terenurile şi celelalte bunuri aduse de cooperativă în asociaţic, precum şi bunurile dobândite de aceasta, devin proprietatea societăţii”, prin efectul legii, dar nu înainte de constituirea acesteia.
Dat fiind că la data intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991 bunul nu se putea afla simultan în proprietatea cooperativei agricole de producţie, pentru a trece în temeiul legii în proprietatea unei asociaţii agricole de tip privat, dar şi în proprietate de stat şi în administrarea autoarei SC R. SA, pentru a trece în temeiul legii în proprietatea societăţii comerciale rezultate în urma reorganizării, trebuie stabilit pe baza probelor administrate în cauză, care este situaţia reală în raport de dispoziţiile art. 6 din Constituţia din 1952.
In aceste condiţii, faţă de împrejurarea că sentinţa civilă nr. 2405 din 5 iunie 1997, pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. 2919/1997, care confirmă îndeplinirea în persoana SC A.P. LTD Fundeni a condiţiilor prevăzute de art. 28 din Legea nr. 18/1991 este anterioară sentinţei civile nr. 116 din 17 ianuarie 2001, pronunţată de
acceaşi judecătorie în dosarul nr. 9898/2000, carc confirmă îndeplinirea în persoana SC R. SA a condiţiilor prevăzute de art. 29 din Legea nr. 18/1991, aceasta se bucură, în temeiul art. 1200 C. civ., de o prezumţie de vcridicitatc cu privire la situaţia reţinută, fiind, ca atare, vorba despre un teren aflat în proprietate cooperatistă şi, pe cale de consecinţă, se reţine că dreptul de proprietate s-a constituit în temeiul legii în patrimoniul autoarei reclamantei, iar nu în patrimoniul autoarei pârâţilor.
Pe de altă parte, nu se poate reţine ca fiind dovedită existenţa Ordinului nr. 611 din 4 noiembrie 1978, eliberat de Ministerul Agriculturii şi Industriei Alimentare, numai din conţinutul situaţiei privind stabilirea terenurilor aflate în patrimoniul SC R. SA, nefiind întocmită de o autoritate care să confirme situaţia juridică a terenului. De asemenea, din folosirea sintagmei „suprafaţa acordată global" nu poate rezulta natura juridică a dreptului dobândit de fosta asociaţie intercoo-peratistă sau de stat sau cooperatistă şi, cel mai important, în patrimoniul cui se află dreptul de proprietate la momentul respectiv şi cu atât mai mult la data intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991.
Prin urmare, sunt neîntemeiate primele două motive de recurs invocate, referitoare la anterioritatea titlului pârâţilor şi la nelegala comparare a altor titluri decât cele nemijlocite.
In ceea ce priveşte buna-crcdinţă a recurcnţilor-pârâţi, dată de împrejurarea că titlul de proprietate al autorilor lor a fost intabulat în cartea funciară, Tribunalul reţine că, din punct de vedere juridic, buna-credinţă a fost definită, în temeiul art. 1898 C. civ., ca fiind crcdinţa achizitorului că cel de la carc a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea; în principiu, deci calitatca de proprietar. Ea se presupune întotdeauna şi sarcina probei revine aceluia care invocă reaua-credinţă.
Este adevărat că, potrivit art. 30 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, instituindu-se astfel principiul forţei probante absolute a înscrierii în cartea funciară. De asemenea, potrivit art. 31, cuprinsul cărţii funciare se consideră exact în folosul celui care a dobândit prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului nu a fost notată în cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei.
Rezultă că, spre deosebire de sistemul publicităţii pur formale prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, care asigurau numai opozabilitatea faţă de terţi a dreptului real imobiliar dobândit, însă nu
garanta şi existenţa sau valabilitatea acestuia, în sistemul publicităţii materiale al cărţilor funciare, drepturile reale se dobândesc şi devin opozabile erga omnes prin înscriere. Aşadar, în această materie, înscrierea valorează titlu de proprietate.
Pe de altă parte, cel care a dobândit cu bună-credinţă un drept real, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare, este pus la adăpost de orice cauze de evicţiune numai dacă persoana vătămată nu a intentat acţiunea în rectificare în termenul prevăzut de lege. Cu alte cuvinte, înăuntrul acestui termen, publicitatea cărţii funciare este suspendată şi faţă de terţi.
Articolul 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată, prevede că acţiunea în rectificare, întemeiată pe prevederile art. 34 pct. 1-4, îşi va produce efectele faţă de terţele persoane care şi-au înscris vreun drept real dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. Ca atare, textul de lege acordă în mod expres preferinţa adevăratului proprietar în detrimentul dobânditorului de bună-credinţă, în cadrul termenului de 3 ani. Principiul ocrotirii bunei-credinţe, ca garanţie a securităţii circuitului civil, nu îşi găseşte aplicare în cazul unei interdicţii legale exprese.
Referitor la cel de-al patrulea motiv de recurs, Tribunalul reţine că, deşi în raportul de expertiză s-a arătat că există neconcordanţe cu privire la dimensiunile parcelei C şi la identificarea parcelei B, din analiza celorlalte probe administrate se constată că parcelele au fost identificate în dispozitivul sentinţei civile menţionate prin vecinătăţi, iar actul adiţional la protocolul respectiv este însoţit de o schiţă, astfel că terenul în ansamblul său dobândit de autoarea reclamantei poate fi şi a şi fost identificat pe baza acestor acte prin documentaţia cadastrală, nefiind necesar ca parcelele stabilite de experţii cadastrali să corespundă cu cele avute în vedere la încheierea protocolului, acest aspect neavând nicio relevanţă cu privire la determinarea în spaţiu a limitelor dreptului de proprietate care aparţine, în prezent, în urma transmiterilor succesive reclamantei.
Faptul că pârâţii sunt posesori constituie, în cadrul acţiunii în revendicare, numai un criteriu în compararea titlurilor de proprietate, care nu poate să prevaleze comparării titlurilor anterioare atunci când este posibil, în favoarea acestei reguli pledând argumentele expuse anterior.
Faţă de aceste considerente, reţinând că hotărârea recurată este temeinică şi legală, în temeiul art. 312 C. proc. civ., Tribunalul urmează să respingă recursul ca nefondat.
| ← Imobil înstrăinat cu chitanţă sub semnătură privată, sub... | Proprietăţi învecinate. Revendicarea unei porţiuni de teren.... → |
|---|
