Imobil naţionalizat. Contract de vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea prevederilor legale. Nulitate
| Comentarii |
|
În condiţiile în care la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a solicitat, erau în vigoare prevederile Legii nr. 112/1995 şi ale H.G. nr. 20/1996 republicată, în baza art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, autorităţile statului aveau obligaţia de a suspenda această procedură până la soluţionarea cererilor depuse de persoanele ce se pretind îndreptăţite la restituire, conform art. 14 din Legea nr. 112/1995, obligaţie pe care nu au respectat-o. Pe de altă parte, anterior înstrăinării imobilului de către chiriaşi, statul avea obligaţia de a verifica valabilitatea titlului său, respectiv de a verifica dacă autoarea reclamantului nu era exceptată din categoria persoanelor supuse naţionalizării în temeiul Decretului nr. 92/1950, toate acestea în aplicarea prevederilor art. 1 alin. (1)-2 şi art. 12 lit. a) din H.G. nr. 20/1996 republicată, acte normative care erau în vigoare la momentul încheierii actului atacat. Vânzarea apartamentului în litigiu, înainte ca instanţa să se pronunţe irevocabil asupra nevalabilităţii titlului statului şi asupra cererii de restituire în natură formulate de moştenitorii fostei proprietare tabulare este nelegală, cu atât mai mult cu cât toate părţile au fost înştiinţate despre demersurile reclamantului, făcute în baza Legii nr. 112/1995. Sancţiunea nerespectării dispoziţiilor art. 1 alin. (4) din H.G. nr. 20/1996 republicată este nulitatea absolută a contractului, conform art. 12 din acelaşi act normativ.
Secţia civilă, pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale şi pentru cauze cu minori şi de familie, Decizia nr. 81 din 9 februarie 2011
Prin Sentința civilă nr. 1327 din 16 aprilie 2002 Judecătoria Sighișoara a respins ca nefondată acțiunea reclamantului D.C., formulată împotriva pârâților Consiliul Local S., SC A. SA Sighișoara și M.P. și I., pentru anulare contractului de vânzare - cumpărare, respectiv retrocedarea imobilului reclamantului.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin acțiunea civilă înaintată instanței, reclamantul a solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate nulitatea contractului de vânzare - cumpărare încheiat de SC A. SA Sighișoara cu pârâții M.P. și I., iar imobilul ce formează obiectul contractului de vânzare - cumpărare, în baza Legii nr. 112/1995 să fie retrocedat reclamantului, susținând că deposedarea și trecerea în proprietatea statului a fost abuzivă, iar contractul încheiat în baza Legii nr. 112/1995 este lovit de nulitate.
Din probele de la dosar instanța de fond constatat că reclamantul nu a administrat nici o probă în cauză, respectiv nu a depus la dosar anexa la decretul de naționalizare, nu a clarificat obiectul cererii în sensul că revendică doar apartamentul cumpărat de pârâți sau întreg imobilul, nu a depus hotărârile judecătorești anterioare pronunțate, nu se cunoaște care a fost natura imobilului naționalizat la data naționalizării, dacă constituia spațiu de locuit sau avea altă destinație, dacă a solicitat în temeiul Legii nr. 112/1995 imobilul, care a fost rezultatul acestor demersuri și nu și-a dovedit calitatea.
Prin Decizia civilă nr. 249 din 27 octombrie 2010 Tribunalul Mureș a admis apelul declarat de reclamant, a schimbat în tot hotărârea atacată, în sensul că a admis cererea formulată de reclamant în contradictoriu cu pârâții SC A. SA Sighișoara, prin reprezentant, Consiliul Local S., M.P. și I. și în consecință a constatat nulitatea contractului de vânzare - cumpărare nr. 687/1997 intervenit între pârâții SC A. SA Sighișoara și M.P. și I., având ca obiect un apartament din imobilul situat în Sighișoara, str. 1 Decembrie 1918, jud. Mureș, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtul Consiliul Local S. și a obligat intimații la plata către apelant a sumei de 445 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
în considerentele acestei decizii s-a reținut că la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare atacat, era înregistrată la Consiliul Județean Mureș cererea reclamantului, formulată în calitate de moștenitor al fostei proprietare tabulare, de restituire a imobilului în litigiu, în procedura Legii nr. 112/1995. Probele de la dosar au dovedit împrejurarea că reclamantul s-a preocupat de înștiințarea părților contractului atacat și a instituțiilor cu atribuții în procedura Legii nr. 112/1995 și a uzat de mijloacele pe care le avea la îndemână (transmitere prin poștă cu confirmare de primire și transmitere prin intermediul executorului care al acel moment funcționa pe lângă judecătorii), toate acestea fiind anterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare atacat.
Din coroborarea înscrisurilor s-a desprins concluzia că din vina autorităților statului lista imobilelor pentru care s-au depus cereri de restituire în natură de către foștii proprietari sau moștenitori ai acestora nu redă situația completă a imobilelor supuse regimului Legii nr. 112/1995. Această omisiune nu poate fi opusă reclamantului, motiv pentru care tribunalul a înlăturat acest înscris ca probă.
La încheierea contractului atacat nu s-a avut în vedere întregul enunț al art. 9 din Legea nr. 112/1995, nefiind respectată condiția impusă de acest text, de suspendare a acestei proceduri până l soluționarea cererilor depuse de persoanele ce se pretind a fi îndreptățite la restituire (conform art. 14 din Legea nr. 112/1995). Pentru imobilul în litigiu exista o asemenea procedură.
Din coroborarea prevederilor art. 1 alin. (1) - 4 și art. 12 lit. a) din H.G. nr. 20/1996, statul avea obligația de a verifica valabilitatea titlului său, în speță să verifice dacă autoarea reclamantului nu era exceptată din categoria persoanelor supuse naționalizării în temeiul Decretului nr. 92/1950. Doar locuințele reluate cu respectarea prevederilor actului de naționalizare puteau forma obiectul înstrăinărilor către chiriași.
Contractul atacat are o cauză ilicită în înțelesul art. 948 C. civ., fiind încheiat cu încălcarea dispozițiilor legale imperative - art. 9 coroborat cu art. 14 din Legea nr. 112/1995 și art. 12 lit. a) coroborat cu art. 1 alin. (4) din H.G. nr. 20/1996, republicată.
Tribunalul a apreciat că nu poate fi primită apărarea pârâților M. cu privire la buna lor credință la încheierea contractului, deoarece reclamantul l-a notificat pe pârâtul M.P. prin Judecătoria Sighișoara despre declanșarea procedurii Legii nr. 112/1995, existând prezumția că pârâții M. au avut cunoștință de demersurile efectuate de reclamant, neputându-se reține ipoteza existenței unei erori comune și invincibile care să creeze aparența că vânzătorul era proprietar al lucrului vândut.
împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâții M.P. și I., precum și SC A. SA Sighișoara.
Pârâții M.P. și I. au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, în sensul respingerii apelului declarat de reclamant, păstrării neschimbate a sentinței instanței de fond, cu obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată.
în motivarea recursului au arătat că analizând prevederile art. 2 din Legea nr. 112/1995 se poate trage concluzia că reclamantul nu era îndreptățit la restituirea în natură a imobilului pentru că nu avea calitatea de chiriaș și apartamentul nu era liber.
Din înscrisurile de la dosar rezultă că reclamantul a notificat instituțiile după data de 29 iulie 1996, după expirarea termenului limită prevăzut de art. 14 din lege.
A mai invocat prevederile art. 1 alin. (4), (5) și (6) din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1996, fiind vorba de o trecere a unui imobil în proprietatea statului cu titlu, astfel că nu se poate trage concluzia că statul nu a făcut o analiză a valabilității titlului său de proprietate. Nu există formulată nici o acțiune pe calea dreptului comun, de analiză a valabilității titlului statului, ci e vorba de o procedură specială formulată în baza Legii nr. 112/1995, de contestație împotriva Hotărârii nr. 166/1996, a Comisiei constituite în baza legii speciale.
S-a apreciat că încheierea contractului s-a realizat cu respectarea tuturor dispozițiilor legale invocate, cauza contractului fiind una ilicită, în înțelesul prevederilor art. 948 C. civ., soții M. fiind de bună - credință la încheierea contractului. Ei au respectat prevederile art. 6 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, respectiv aveau un contract de închiriere valabil încheiat și au ocupat apartamentul în discuție timp de 25 de ani, fiind în posesia legitimă a acestuia și la momentul intrării în vigoare a legii, imobilul respectiv nu se afla pe lista întocmită de Comisia locală de aplicare a Legii nr. 112/1995 prin adresa nr. 20.112/15 august 1996, deoarece la data respectivă nu exista o cerere a reclamantului pentru restituirea în natură a imobilului, o asemenea notificare fiind trimisă doar la data de 20-28.08.1996, după expirarea termenului prevăzut de lege.
Cauza ilicită a vânzării lucrului altuia atrage nulitatea absolută a înstrăinării numai dacă a fost cunoscută de subdobânditor.
Reclamantul nu are calitatea de persoană îndreptățită potrivit legii la restituirea imobilului în natură și nici la acordarea de despăgubiri pentru acesta, potrivit prevederilor art. 1alin. (2) din lege. Conform arborelui genealogic rezultă că reclamantul este rudă colaterală de gradul 8 cu numitul R.K.
în drept, au invocat prevederile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
Prin memoriul de recurs formulat, pârâta SC A. SA a solicitat admiterea recursului, schimbarea în întregime a deciziei atacate și menținerea în întregime a sentinței.
în motivarea recursului a arătat că actul de vânzare-cumpărare atacat are la bază prevederile art. 9 alin. (1), art. 14 din Legea nr. 112/1995 și art. 1898 alin. (1) C. civ. Părțile semnatare ale contractului au fost de bună - credință, contractul îndeplinind condițiile legale.
Prin Dispoziția nr. 1252/2004 a Primarului Municipiului Sighișoara s-a propus acordarea de despăgubiri pentru apartamentul nr. I din Corpul C al imobilului în litigiu, deoarece acest apartament deja era vândut familiei Micușan la momentul depunerii notificărilor.
Restituirea imobilelor naționalizate foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora nu era posibilă decât dacă aceștia locuiau în imobilele respective sau dacă bunurile erau libere și nu fuseseră închiriate. în cazul bunurilor care nu îndeplineau aceste condiții, cum este și cazul de față, foștii proprietari sau moștenitorii acestora erau îndreptățiți să ceară despăgubiri.
în drept, au invocat prevederile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
Pârâtul Consiliul Local S. a formulat întâmpinare, prin care a arătat că nu se opun recursurilor formulate și lasă la aprecierea instanței justa și temeinica soluționare a cauzei.
Examinând recursurile declarate prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea a constat că acestea sunt nefondate pentru următoarele considerente:
Soluția instanței de apel s-a dat cu o corectă aplicare a legii. Astfel, la momentul încheierii contractului atacat exista pe rolul Judecătoriei Sighișoara plângerea formulată de numitele V.G.H. și D.M., împotriva Hotărârii nr. 166/1996, înregistrată la data de 5 decembrie 1996, sub nr. 3656/1996. în dosarul nr. 1421/1998 al Judecătoriei Sighișoara reclamantul D.C. a contestat aceeași hotărâre.
Contractul în litigiu a fost încheiat la data de 22 iulie 1997. Până la acel moment, era înregistrată la Consiliul Județean Mureș cererea reclamantului de restituire a imobilului în litigiu, în baza Legii nr. 112/1995. Pe de altă parte, reclamantul a notificat Comisia Locală și Județeană de Aplicare a Legii nr. 112/1995, fosta R.A.G.C.L.T.U. Sighișoara și pe pârâtul M.P. despre demersurile efectuate în baza Legii nr. 112/1995. Aceste demersuri au fost probate prin înscrisurile depuse la dosarul de fond, respectiv scrisorile recomandate cu confirmare de primire, datate 22.08.1996, 29.08.1996, respectiv septembrie 1996.
La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în litigiu erau în vigoare prevederile Legii nr. 112/1995 și ale H.G. nr. 20/1996, republicată, așa cum corect a reținut instanța de apel. în baza art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, autoritățile statului aveau obligația de a suspenda această procedură până la soluționarea cererilor depuse de persoanele ce se pretind îndreptățite la restituire, conform art. 14 din Legea nr. 112/1995, obligație pe care nu au respectat-o. Pe de altă parte, tot în mod temeinic s-a reținut de către instanța de apel și faptul că, anterior înstrăinării imobilului de către chiriași, statul avea obligația de a verifica valabilitatea titlului său, în speță să verifice dacă autoarea reclamantului nu era exceptată din categoria persoanelor supuse naționalizării în temeiul Decretului nr. 92/1950, toate acestea în aplicarea prevederilor art. 1 alin. (1), alin. (2) și art. 12 lit. a) din H.G. nr. 20/1996 R, acte normative care erau în vigoare la momentul încheierii actului atacat). Aceasta cu atât mai mult cu cât prin plângerea formulată în baza Legii nr. 112/1995 (formulată împotriva Hotărârii nr. 166/1996), reclamantul a invocat nevalabilitatea titlului statului.
în mod corect s-a statuat că vânzarea apartamentului în litigiu, înainte de se pronunța irevocabil asupra nevalabilității titlului statului și asupra cererii de restituire în natură formulate de moștenitorii fostei proprietare tabulare, este nelegală, cu atât mai mult cu cât toate părțile au fost înștiințate despre demersurile reclamantului, făcute în baza Legii nr. 112/1995.
Sancțiunea nerespectării dispozițiilor art. 1 alin. (4)din H.G. nr. 20/1996, republicată este nulitatea absolută a contractului - art. 12 din același act normativ.
Nu se poate susține nerespectarea termenului prevăzut de Legea nr. 112/1995, de formulare a cererii de restituire, așa cum se susține în recursul formulat de către pârâții M. Prin înscrisurile amintite mai sus s-a probat atât formularea în termen a cererii, cât și a contestației împotriva Hotărârii Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995, mai mult, s-a probat și faptul notificării tuturor părților despre existența acestor demersuri, inclusiv a cumpărătorilor imobilului în litigiu, cu mult înaintea încheierii contractului de vânzare-cumpărare atacat. Curtea a amintit recurenților că legea trebuie interpretată în litera și spiritul său, în integralitatea sa, și nu trunchiat, în favoarea uneia sau alteia dintre părțile împrocesuate.
Excepțiile invocate, privind lipsa de interes și lipsa calității procesuale active a reclamantului, datorită faptului că nu are calitatea de moștenitor legal al fostei proprietare tabulare al imobilului în litigiu nu sunt justificate. Și în acest caz se face o greșită menționare a textelor de lege aplicabile speței deduse judecății. Legea nr. 112/1995 nu a limitat la un anumit grad de rudenie categoria de moștenitori care au vocația de a introduce cereri de restituire. Fiind o lege specială, nu se poate completa sau înlocui cu norme generale. Legea și normele de aplicare a legii fac vorbire despre „moștenitorii foștilor proprietari”. Acolo unde a fost cazul, s-a precizat în mod expres „moștenitorii până la gradul II inclusiv”. Ca atare, Curtea a apreciat că reclamantul are calitatea de moștenitor al fostei proprietare tabulare, calitate care de altfel nu i-a fost contestată până la acest moment, nici în cadrul procedurii demarate în baza Legii nr. 112/1995, nici în cea bazată pe Legea nr. 10/2001 și nici în cea demarată în baza dreptului comun.
Este evident că părțile semnatare ale contractului nu au fost de bună-credință la încheierea contractului, câtă vreme au fost înștiințate în mod direct despre demararea procedurii de către moștenitorii fostei proprietare tabulare a imobilului, în baza Legii nr. 112/1995 și aveau obligația să suspende orice procedură de înstrăinare a imobilului, până la soluționarea contestațiilor.
Față de toate cele reținute mai sus, Curtea a constat că nu este incident motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., instanța de apel făcând o corectă aplicare a legii. Ca atare, în baza art. 312 alin. (1) C.proc.civ., a respins recursurile ca nefondate.
| ← Obligaţie de întreţinere între foştii soţi după... | Pretenţii derivate dintr-un contract de prestări servicii.... → |
|---|
