Imobil preluat în mod abuziv, în baza Decretelor nr. 218/1960 şi nr. 712/1966. Revendicare. Cumpărători de bună-credinţă în baza Legii nr. 4/1973. Uzucapiune
| Comentarii |
|
C.civ., art. 1847, art. 1895, art. 1897, art. 1898-1899
Decretele nr. 218/1960 şi nr. 712/1996 nu constituie titluri legale pentru dobândirea proprietăţii imobiliare de către stat, astfel încât este
admisibilă acţiunea în revendicare. Cu toate acestea, subdobânditorii de bună-credinţă, care au cumpărat, în baza Legii nr. 4/1973, părţi din imobil de la stat, au dobândit proprietatea prin uzucapiune.
C.S.J., secţia civilă, decizia nr. 3505 din 15 octombrie 2002
(BJ - Bază de date, op. cit.)
Reclamanta P.M.L. şi intervenientul D.S. au chemat în judecată Ministerul Finanţelor, ca reprezentant al Statului Român, şi Consiliul local Constanţa, solicitând ca, prin sentinţa ce se va pronunţa, să se constate că imobilele, construcţii şi teren, situate în Constanţa, au fost preluate fără titlu în posesia statului iar pârâtele să fie obligate să le lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie.
în motivarea acţiunii, întemeiată în drept pe art. 480 C.civ., s-a arătat că în anul 1932, părinţii reclamantei şi intervenientului D.S. au cumpărat imobilele care au fost preluate de stat în anul 1967, fară titlu, pe baza unui proces-verbal.
A fost introdusă în cauză, la cererea reclamantei, în calitate de pârâtă, şi Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public şi Privat Constanţa, care administrează imobilele.
Au formulat cereri de intervenţie în interes propriu L.N. şi alţii solicitând să li se recunoască şi respecte dreptul de proprietate asupra unor apartamente dobândite în proprietate, prin uzucapiunea de la 10 la 20 de ani, justul titlu fiind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu bună-credinţă.
Prin întâmpinare, pârâta R.A.E.D.P.P. a susţinut că imobilele au intrat în proprietatea statului cu titlu, în sensul prevăzut de Legea nr. 112/1995, astfel încât reclamanta îşi poate valorifica pretenţiile în cadrul acestui act normativ.
Tribunalul Constanţa, prin decizia civilă nr. 47 din 27 ianuarie 2000, a admis acţiunea reclamantei şi cererea de intervenţie în interes propriu formulată de D.S., obligând pârâţii şi pe intervenienţi (care au invocat cumpărarea unor apartamente precum şi uzucapiunea) să lase în deplină proprietate şi posesie imobilul în litigiu (două corpuri de construcţie şi terenul de 606 mp).
Prin aceeaşi hotărâre s-a respins excepţia privind dobândirea proprietăţii prin uzucapiune şi, pe cale de consecinţă, şi cererile de intervenţie în interes propriu formulate de L.N. şi alţii.
împotriva acestei sentinţe au declarat apeluri pârâţii R.A.E.D.P.P. Constanţa şi Consiliul local Constanţa, prin primar, precum şi intervenienţii în interes propriu L.N. şi alţii care au pretins că au dobândit apartamente distincte, din aceeaşi construcţie, prin cumpărare.
Curtea de Apel Constanţa, prin decizia civilă nr. 227 din 20 iulie 2001, a respins ca nefondate toate apelurile.
Examinând recursurile, Curtea a reţinut următoarele:
Stabilind că Decretele nr. 218/1960 şi nr. 712/1966 nu constituie titlu pentru dobândirea imobilului de către stat, instanţele nu au depăşit competenţele conferite puterii judecătoreşti. Dimpotrivă, faţă de împrejurarea că reclamanta, prin acţiunea formulată, a solicitat să se constate nevala-bilitatea titlului statului instanţele, în conformitate cu dispoziţiile art. 6 din Legea nr. 213/1998, aveau tocmai această obligaţie de analizare a valabilităţii titlului, faţă de Constituţie, tratatele internaţionale la care România era parte şi legile în vigoare la data preluării imobilelor de către stat.
Analizând actele pe baza cărora s-a constituit dreptul de proprietate al statului, urmează a se constata că art. III din Decretul nr. 218/1960 prevedea că „dreptul la orice acţiune având ca obiect restituirea, în natură sau prin echivalent, a unui bun, intrat înainte de data publicării decretului, în posesia statului, în aceea a unei organizaţii cooperatiste sau a oricărei organizaţii obşteşti, fie fară niciun titlu, se prescrie prin doi ani socotiţi de la data când a avut loc intrarea în posesie”.
Este evident că acest decret statuează asupra unor împrejurări ce s-au petrecut înainte de apariţia sa, deci retroactivează.
Se consfinţeşte, de asemenea, practic, împiedicarea accesului la justiţie a celui deposedat, punând pe posesor (statul) la adăpostul oricăror acţiuni, având ca obiect restituirea în natură sau echivalent a bunului intrat fără titlu (deci prin abuz) în posesia sa, înainte de 1 iulie 1960.
Chiar şi în aceste condiţii, nu i se conferă statului titlu de proprietate, pentru că, intrând în stăpânirea imobilului fără titlu şi în mod abuziv, statul nu a exercitat o posesie utilă în sensul art. 1846-1847 C.civ.
Cel de-al doilea decret, respectiv nr. 712/1966, reprezintă o dovadă că nici măcar legiuitorul, din acea epocă, nu a crezut în legalitatea Decretului nr. 218/1960, încălcând şi mai flagrant principiile de drept şi prevederile constituţionale şi consfinţind abuzul început. Acest act normativ statuează că bunurile ce se încadrează în prevederile art. III din decretul menţionat, aflate în posesia statului, sunt considerate proprietatea acestuia de la data intrării în posesie.
în mod cert, deci, ambele decrete nu respectă prevederile Constituţiilor din anii 1952 şi 1965 cu privire la proprietate; ele contravin şi dispoziţiilor art. 481 C.civ. potrivit cărora „nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire”.
întrucât, în ierarhia actelor normative, atât Constituţia, cât şi Codul civil, ca lege organică, au prioritate, cele două decrete nu pot produce efecte şi nu constituie „titlu” în favoarea statului.
Aşa fiind, motivul de recurs, vizând depăşirea competenţelor puterii judecătoreşti şi existenţa unui titlu în favoarea statului, nu poate fi primit.
în ceea ce priveşte calitatea procesuală activă şi respectarea regulii unanimităţii, specifică acţiunii în revendicare, Curtea reţine că reclamanta şi intervenientul D.S. au calitatea de unici moştenitori ai părinţilor lor, iar regula unanimităţii, a fost respectată, astfel încât şi acest motiv de recurs nu poate fi primit.
Criticile sunt însă întemeiate în ceea ce priveşte neluarea în considerare a apărării formulate de intervenienţii în interes propriu L.N. şi alţii referitoare la buna-credinţă cu care au dobândit apartamentele, prin cumpărare în anul 1974, precum şi cea referitoare la aplicarea greşită a dispoziţiilor legale în materia uzucapiunii.
Este cert şi definitiv stabilit că posesia statului a fost nelegitimă, nefiind bazată pe un titlu şi că, în aceste condiţii, nici nu ar fi putut avea loc o înstrăinare valabilă către intervenienţi. Aplicarea principiilor de drept conform cărora „ceea ce este nul nu produce niciun efect” (quod nullum est nullum producit effectum), „nimeni nu poate transmite altora mai multe drepturi decât are el însuşi” (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet) şi „desfiinţarea titlului principal conduce şi la anularea celui subsecvent” (resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis) este neîndoielnică. în acelaşi timp, însă, tot din perioada afirmării acestor reguli de drept, practica şi doctrina au considerat constant că rigoarea principiilor este atenuată în cazul subdobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu oneros al bunului, al cărui drept este apărat chiar împotriva proprietarului revendicant.
în speţă, intervenienţii în interes propriu L.N. şi alţii sunt în mod cert subdobânditori de la un neproprietar (statul român), încheind actul cu titlu oneros şi cu bună-credinţă.
Dacă, în privinţa caracterului oneros al contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de intervenienţi nu sunt multe discuţii de făcut, ei încheind actul în condiţiile prevăzute de Legea nr. 4/1973 şi plătind preţul
stabilit de vânzător, cu privire la buna-credinţă sunt necesare unele detalieri.
Este evident că buna-credinţă, în această materie, semnifică ignorarea, necunoaşterea faptului că se încheie actul cu un neproprietar. Se pune problema dacă nevalabilitatea titlului statului era sau putea fi cunoscută de cumpărători. Din acest punct de vedere, speţa de faţă prezintă o pregnantă specificitate, deoarece marea majoritate a situaţiilor, când se pune în discuţie buna-credinţă la încheierea unui contract privitor la un imobil se referă la perioada de după 1990 (îndeosebi în urma adoptării Legii nr. 112/1995).
în prezenta cauză, însă, vânzarea-cumpărarea apartamentelor a avut loc în anul 1974, potrivit prevederilor Legii nr. 4/1973. A le cere interve-nienţilor, în acea perioadă de maximă consolidare a regimului comunist, să pună la îndoială valabilitatea titlului statului şi să nu contracteze, ar fi exagerat şi vădit nedrept.
Buna-credinţă certă a intervenienţilor, unită cu faptul posesiei, nu a fost însă interpretată de instanţe potrivit prevederilor legale aplicabile, acestea omiţând să constate că, în cauză, intervenienţii L.N. şi alţii au devenit proprietari prin uzucapiune, că toate condiţiile prevăzute de art. 1895 şi urm. C.civ. sunt pe deplin şi în mod cumulativ întrunite.
Potrivit prevederilor art. 1895 C.civ., „cel ce câştigă cu bună-credinţă şi printr-o justă cauză un nemişcător determinat va prescrie proprietatea aceluia (...)”, iar conform art. 1897 C.civ.,,justa cauză este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul, etc. Un titlu nul nu poate servi de bază prescripţiei”.
în fine, art. 1898 C.civ. precizează că „buna-credinţă este credinţa posesorului că cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea; este destul ca buna-credinţă să fi existat în momentul câştigării imobilului”.
Buna-credinţă a intervenienţilor, în sensul textului citat, nu este numai prezumată [art. 1899 alin. (2) C.civ.], ci şi confirmată prin toate probato-riile administrate.
în privinţa ,justului titlu”, acesta nu este hotărârea judecătorească, având efecte declarative, cum motivează în mod greşit Curtea de apel, ci contractul de vânzare-cumpărare, cu efecte constitutive de drepturi, a cărui valabilitate a fost confirmată ulterior prin hotărâre judecătorească definitivă. Acest titlu nu este nul, chiar dacă provine de la un neproprietar, pentru că, în sistemul dreptului civil român, vânzarea lucrului altuia nu atrage nulitatea, ci alte sancţiuni.
Se constată, de asemenea, că, până la primul demers judiciar al reclamantei, de a revendica bunul, s-a împlinit termenul de prescripţie de 20 de ani, iar posesia intervenienţilor a prezentat, pe această perioadă, toate caracterele prevăzute de art. 1847 şi urm. C.civ.
în fine, „nemişcătorul”, la care se referă art. 1895 C.civ., nu este întregul imobil, ci, pentru fiecare intervenient, apartamentul pe care l-a cumpărat, astfel încât aserţiunile din decizia Curţii de apel privind o posesie parţială nu au niciun temei.
Aşa fiind, în temeiul prevederilor art. 304 pct. 8 şi 9 C.proc.civ., combinat cu art. 312 alin. (3) C.proc.civ., s-au admis recursurile declarate de intervenienţii în interes propriu L.N. şi alţii, precum şi de pârâta R.A. Exploatarea Domeniului Public s-a modificat decizia atacată, şi sentinţa instanţei de fond, în sensul că acţiunea reclamantei, ca şi cererea de intervenţie formulată de D.S. s-au admis în parte, dispunându-se obligarea pârâţilor la restituirea imobilului, cu excepţia apartamentelor proprietatea intervenienţilor L.N. şi alţii, intervenţiile acestora fiind admise, constatân-du-se că sunt proprietarii apartamentelor cumpărate în anul 1974.
| ← Uzucapiunea de 10-20 de ani. Antecontract de... | Imobile naţionalizate care au făcut obiectul unor contracte de... → |
|---|
