Imobile naţionalizate care au făcut obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare succesive. Revendicare. Uzucapiune de scurtă durată
| Comentarii |
|
Decretul nr. 92/1950 C.civ., art. 1846-1847, art. 1895, art. 1896, art. 1897
Chiar dacă imobilul a fost naţionalizat în mod abuziv, actul de vânzare-cumpărare reprezintă o justă cauză pentru uzucapiunea scurtă de 10
până la 20 de ani, iar buna-credinţă a cumpărătorilor rezultă din faptul că statul a figurat în calitate de proprietar şi s-a comportat ca atare, mai întâi în cadrul raporturilor de locaţiune, iar, mai apoi, în momentul vânzării unor părţi din imobilul litigios.
C.S.J., secţia civilă, decizia nr. 229 din 28 ianuarie 2003
(BJ- Bază de date, op. cit.)
Prin sentinţa civilă nr. 188 din 28 iunie 2001 a Tribunalului Prahova a fost admisă acţiunea formulată de reclamanţii O.M.A. şi O.M.C., în contradictoriu cu pârâţii Consiliul Local al oraşului Sinaia şi Primăria oraşului Breaza şi, pe cale de consecinţă, pârâţii au fost obligaţi să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie, imobilul compus din teren în suprafaţă de 4815 mp şi construcţiile existente pe teren, respectiv clădirile B şi C aşa cum au fost identificate prin raportul de expertiză efectuat de M.G., s-au respins cererile de intervenţie ca neîntemeiate.
Pentru a hotărî astfel, s-a reţinut că reclamanţii sunt succesorii legali ai autorilor O.M. şi O.T. şi nepoţi ai bunicilor O.M. şi că autorii reclamanţilor au fost proprietarii terenului în suprafaţă de 4815 mp situat pe raza oraşului Breaza şi a construcţiilor existente pe acesta. Aceste bunuri au fost preluate abuziv de Statul Român conform Decretului nr. 92/1950.
Curtea de Apel Ploieşti, prin decizia civilă nr. 1181 din 12 noiembrie 2001, a admis apelurile declarate de pârâtul Consiliul Local Breaza şi intervenienţii B.E. şi B.V., D.L., T.I. şi F.C. împotriva sentinţei civile nr. 188 din 28 iunie 2001 a Tribunalului Prahova, precum şi cererea de intervenţie în interesul apelantului-pârât Consiliul Local Breaza, formulată de intervenienţii B.A.M. şi B.J., şi, pe cale de consecinţă, a fost schimbată în parte sentinţa menţionată, în sensul că au fost admise cererile de intervenţie şi în parte acţiunea formulată de reclamanţii O.M.A. şi O.M.C. şi au fost obligaţi pârâţii Consiliul Local Breaza şi Primăria oraşului Breaza să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi posesie parterul clădirii corp C, identificat prin schiţa anexă la raportul de expertiză M.G. şi terenul în suprafaţă de 911 mp, identificat prin schiţa anexă la raportul de expertiză B.N.
Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei atacate.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut următoarele:
Reclamanţii O.M.A. şi O.M.C. sunt succesorii autorilor O.M. şi T.O. De pe urma acestora din urmă au rămas ca bunuri un teren în suprafaţă de 4815 mp situat pe raza oraşului Breaza, pe care se află construcţii formate din două corpuri de clădire B, respectiv 2 şi C, respectiv 3. Aceste bunuri
au fost preluate în mod abuziv de Statul Român în baza Decretului nr. 92/1950, deoarece autorii erau persoane exceptate de la actul de naţionalizare.
S-a mai reţinut faptul că numai suprafaţa de 911 mp din suprafaţa de 4815 mp, poate fi retrocedată reclamanţilor, restul de 390 mp este în proprietatea intervenienţilor în condiţiile art. 1895 C.civ.
Cu privire la construcţiile revendicate s-a reţinut că imobilul corpul B este proprietatea pârâtei M.S., iar imobilul corpul C este proprietatea intervenientei B.E., ambele imobile obţinute în condiţiile art. 1895 C.civ. Parterul acestui din urmă corp, este ocupat de chiriaşi.
împotriva deciziei civile mai sus menţionate au declarat recurs reclamanţii O.M.A. şi O.M.C., criticând-o ca fiind netemeinică şi nelegală, invocând art. 304 pct. 7-10 C.proc.civ.
Recursul nu este fondat.
Revendicarea este acţiunea reală prin care proprietarul care nu mai are posesiunea bunului său, în temeiul dreptului de proprietate, cere restituirea acestuia de la persoana care îl deţine fară drept.
Regula înscrisă în art. 1169 C.civ. este aplicabilă şi în materia dovedirii proprietăţii, reclamantul fiind acela care trebuie să facă dovada pozitivă că el este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat.
în speţă, reclamanţii O.M.A. şi O.M.C. sunt succesorii legali descendenţi de gradul I ai autorilor lor O.M. şi O.T. şi nepoţi ai bunicii lor O.M.: acte de stare civilă şi certificate de moştenitor nr. 125 din 8 februarie 1980; nr. 83 din 8 septembrie 1996.
Autorii mai sus menţionaţi au dobândit prin acte succesive de cumpărare, autentice, suprafaţa totală de 4815 mp situată pe raza oraşului Breaza pe care au edificat imobilul format din 2 corpuri de clădire B respectiv 2 şi C respectiv 3, primul fiind construcţie de zid cu parter şi mansardă, iar al doilea construcţie de bârne cu parter şi etaj.
Imobilul mai sus menţionat, care face obiectul acţiunii în revendicare, a fost preluat în mod abuziv de Statul Român prin aplicarea Decretului nr. 92/1950. Reclamanţii au invocat calitatea autorilor de pensionar (fost general de armată) şi casnică, precum şi dispoziţiile art. II din actul normativ enunţat privind exceptarea anumitor categorii de persoane de la naţionalizare.
în cauză, reclamanţii au dovedit că imobilul în litigiu a aparţinut autorilor lor ce făceau parte dintr-o categorie socio-profesională exceptată în mod imperativ de la naţionalizare. în atare situaţie, în mod judicios
instanţele au statuat că dispoziţiile art. II din Decretul nr. 92/1950 sunt aplicabile autorilor.
In sistemul Codului nostru civil, uzucapiunea este un mod originar de dobândire a proprietăţii unui bun imobil ca efect al posesiunii utile acelui bun într-un interval de timp determinat de lege.
Instituţia dobândirii dreptului de proprietate imobiliară prin uzucapiune este reglementată prin art. 1890 C.civ. care prevede - ca regulă generală - că dreptul de proprietate asupra unui imobil se poate dobândi prin simpla exercitare a unei posesii utile, adică continue, neîntrerupte, netulburate şi sub nume de proprietar, timp de 30 ani, fară ca persoana care posedă să fie ţinută a produce vreun titlu şi fără să i se poată opune reaua-credinţă.
Pentru a uzucapa este suficientă, aşadar, ca regulă generală, exercitarea unei posesii utile, timp de 30 ani, fie ea chiar şi de rea-credinţă şi fară vreun titlu.
De la această regulă s-a instituit excepţia prevăzută de art. 1895 şi 1896 C.civ., prin care s-a reglementat aşa-numita prescripţie achizitivă de scurtă durată, între 10-20 ani, potrivit căreia, pe lângă exercitarea posesiei utile în timpul arătat, mai sunt necesare încă două condiţii, şi anume existenţa bunei-credinţe şi a unei juste cauze.
Dispoziţiile art. 1897 C.civ. prevăd că justa cauză este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc.
Prin justă cauză se înţelege, aşadar justul titlu, care este un act juridic translativ de proprietate, adică o operaţiune juridică, un negotium, care are ca scop să transfere proprietatea.
Actul de vânzare-cumpărare încheiat cu un neproprietar reprezintă o justă cauză a posesiunii exercitată de pârât cu bună-credinţă din anul încheierii actului până la data formulării acţiunii în revendicare.
Buna-credinţă a cumpărătorilor (intervenienţi) în cauză rezultă din faptul că statul a figurat în calitate de proprietar în baza actului de naţionalizare (Decretul nr. 92/1950) şi s-a comportat ca atare, mai întâi în cadrul raporturilor de locaţiune, iar, mai apoi, în momentul vânzării unor părţi din imobilul litigios.
Actele de vânzare-cumpărare încheiate în speţă, reprezintă o justă cauză a posesiunii exercitată de pârâţii-intervenienţi cu bună-credinţă din 1961 şi până în anul 2000, când reclamanţii au formulat acţiunea în revendicare. Pârâţii au exercitat o posesie utilă care întruneşte condiţiile prevăzute de art. 1846-1847 C.civ., fiind evident că aceştia au dobândit
prin uzucapiunea de scurtă durată prevăzută de art. 1895 C.civ., dreptul de proprietate asupra unor părţi din imobilul revendicat.
Astfel, cu privire la imobilul (construcţie) revendicat de reclamanţi se reţine că operează prescripţia achizitivă de scurtă durată pentru corpul B din imobilul menţionat, in favoarea pârâtei M.S., precum şi pentru etajul corpului C din imobilul în litigiu, în favoarea pârâtei-interveniente B.E. în acest din urmă caz s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare succesive, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 738 din 29 ianuarie 1975 prin care A.G. a cumpărat imobilul de la O.J.C.V.L. Prahova, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2810 din 21 aprilie 1992, numiţii B.I. şi B.M. au cumpărat imobilul de la A.G., prin contractul de vânzare-cumpărare sub nr. 2476 din 14 iunie 2000 intervenient B.E. a cumpărat de la vânzătorii B., imobilul respectiv. Aceste contracte de vânzare-cumpărare reprezintă justul titlu pentru a opera prescripţia achizitivă de scurtă durată. Ele sunt translative de proprietate şi nu emană de la adevăratul proprietar (imobilul în litigiu a fost deţinut de Statul Român fără titlu).
Joncţiunea posesiilor, ca instituţie de drept, operează numai în cazul în care nu este vorba şi de o posesie exercitată de titularul dreptului de proprietate, deoarece numai într-o atare situaţie are sens joncţiunea, iar nu şi în cazul în care, fiind titulară de drept, o persoană poate oricum să transmită dreptul său, fără a fi necesară invocarea uzucapiunii. Prescripţia achizitivă constituie o sancţiune civilă pe care o suportă titularul dreptului de proprietate şi se justifică prin pasivitatea sa timp îndelungat, deşi bunul nu se găseşte în posesia lui. Deci, cel care invocă uzucapiunea poate uni posesia exercitată de el cu posesia exercitată de autorul său, înţele-gându-se prin „autor” persoana care, ca şi cel ce invocă uzucapiunea, nu este titulară a dreptului real.
în speţă, operează joncţiunea posesiilor, deoarece pârâta-intervenientă
B.E. a invocat şi dovedit joncţiunea posesiei sale cu privire la etajul corpul C din imobilul revendicat, care a început în anul 2000, cu aceea a autorilor ei care o au din anul 1975.
Cu privire la terenul în suprafaţă de 4815 mp revendicat de reclamanţi, se reţin următoarele:
în favoarea pârâtelor interveniente D.L. şi T.I. operează prescripţia achizitivă de scurtă durată (prin joncţiunea posesiilor) cu privire la terenul în suprafaţă de 620 mp parte componentă din suprafaţa de 4815 mp. Acest teren a fost cumpărat de D.L. prin contractul de vânzare autentificat
sub nr. 1728 din 25 iulie 1964, de la numiţii R.I. şi R.E.C. Aceştia la rândul lor au dobândit terenul respectiv prin cumpărare conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 2344/1962. Autorul vânzătorilor, interveniente-lor a dobândit terenul menţionat prin cumpărare, conform actului de vânzare-cumpărare nr. 2489/1961 de la numitul D.I. Acesta la rândul său fiind proprietarul terenului în baza contractului de schimb transcris sub nr. 815/1959.
De asemenea, în favoarea pârâtului-intervenient F. operează prescripţia achizitivă de scurtă durată, cu privire la terenul în suprafaţă de 602 mp, parte componentă din suprafaţa de 4815 mp. Acest teren a fost cumpărat de intervenient prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2487 din 3 octombrie 1961 de la numitul D.L care a deţinut terenul în baza unui contract de schimb nr. 815/1959.
Pe terenul mai sus menţionat pârâtul-intervenient şi-a edificat o construcţie, cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege, autorizaţie pentru executare bunuri nr. 438/50902.
Pârâtul-intervenient B.V. împreună cu tatăl său B.G. au cumpărat terenul în suprafaţă de 575 mp (parte componentă din suprafaţa de 4815 mp) în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 3714 din 4 septembrie 1971, de la T.M.
La rândul său vânzătoarea T.M. a dobândit terenul respectiv de la D.L, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 8261 din 27 septembrie 1962.
Cum bine se poate constata, şi în favoarea intervenientului B.V. operează prescripţia achizitivă de scurtă durată, cu privire la terenul menţionat.
Intervenienţii B.M. şi B.J. sunt proprietarii terenului în suprafaţă de 577 mp parte componentă din suprafaţa de 4815 mp în baza titlului de proprietate nr. 83395 din 11 noiembrie 1999 emis de Comisia Judeţeană pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 Prahova. La baza emiterii acestui titlu a stat contractul de vânzare-cumpărare sub nr. 2863 din 27 septembrie 1984 prin care intervenienţii au cumpărat de la proprietarul D. o construcţie (locuinţă) situată pe acest teren, care în baza art. 30 din Legea nr. 58/1974 a trecut în proprietatea statului. Vânzătorul D. a dobândit la rândul lui terenul de la D.L, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2822/1961.
Intervenientul-pârât M.I. este proprietarul terenului în suprafaţă de 325 mp, parte componentă din suprafaţa de 4815 mp, în baza titlului de
proprietate nr. 76035 din 27 iulie 1998 emis de Comisia Judeţeană pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 Prahova.
Constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare mai sus enunţate, solicitată în motivele de recurs de către reclamanţi, nu are fundament juridic, deoarece din petitul acţiunii în revendicare formulate de reclamanţi nu rezultă faptul că ei au solicitat şi constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare.
Mai mult, o atare solicitare nu a fost formulată de recurenţi nici la fond şi nici în faza de apel, aceasta fiind invocată pentru prima dată în motivele de recurs.
Aşadar, faţă de cele reţinute, se constată că instanţa de apel, în mod judicios, a statuat că reclamanţii pot revendica doar suprafaţa de 911 mp ce se află în administrarea I.L.L. Breaza, precum şi parterul corpului C din imobilul revendicat, care este ocupat de chiriaşi, restul din imobilul revendicat, respectiv corpul B, etajul corpului C, precum şi suprafaţa de 3894 mp, aparţinând intervenienţilor în favoarea cărora operează prescripţia achizitivă de scurtă durată (10-20 ani).
Pentru toate aceste considerente, Curtea va reţine că motivele de recurs invocate nu se circumscriu motivelor de casare prevăzute de art. 307 pct. 7-10 C.proc.civ. şi, în consecinţă, conform art. 312 alin. (1) C.proc.civ., se va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanţi împotriva deciziei civile nr. 118 din 12 noiembrie 2001 a Curţii de Apel Ploieşti, secţia civilă.
| ← Imobil preluat în mod abuziv, în baza Decretelor nr. 218/1960... | Uzucapiune. Joncţiunea posesiilor. Decretul-lege nr. 115/1938 → |
|---|
