Importanţa efectuării formalităţilor de înscriere în cartea funciară pentru opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor reale dobândite sau în curs de dobândire
| Comentarii |
|
Judecătoria BISTRIŢA Sentinţă civilă nr. 2780/2015 din data de 19.10.2016
IMPORTANȚA EFECTUĂRII FORMALITĂȚILOR DE ÎNSCRIERE ÎN CARTEA FUNCIARĂ PENTRU OPOZABILITATEA FAȚĂ DE TERȚI A DREPTURILOR REALE DOBÂNDITE SAU ÎN CURS DE DOBÂNDIRE
O hotărâre care să țină loc de act autentic nu are efect retroactiv, aceasta producând efecte doar pentru viitor, de la data rămânerii definitive a hotărârii, acesta fiind momentul în care s-a complinit condiția de formă cerută pentru valabilitatea actului translativ de proprietate. Pe de altă parte trebuie reținut faptul că atât la momentul întocmirii contractului de garanție imobiliară, în baza căruia se efectuează executarea silită în discuție în cauză, cât și în prezent, proprietar tabular al terenului în litigiu este numita M.G.M.A., persoană care a semnat contractul de garanție în calitate de proprietar și de garant ipotecar. Față de dispozițiile art. 19 alin. l teza C din Legea nr. 7/1996 (forma în vigoare la data încheierii contractului de garanție), creditorul ipotecar și-a înscris în cartea funciară dreptul său. Contestatorii nu au înțeles să noteze în cartea funciară antecontractul de care se prevalează în cauză, astfel încât acesta nu poate fi opus cu succes intimatei care cu bună credință și bazându-se pe înscrierile din cartea funciară și-a constituit dreptul de ipotecă. În acest sens sunt dispozițiile art. 25 din Legea nr.7/1996, unde se arată că față de terți, opozabile vor fi înscrierile din cartea funciară. În atare situație, dobândirea ulterioară de către contestatorii a unui drept de proprietate asupra imobilului nu poate să afecteze valabilitatea contractului de garanție imobiliară, în baza căruia se efectuează executarea silită în discuție în cauză.
Judecătoria Bistrița - secția civilă, Sentința civilă nr. 2780/2015, pronunțată în dosarul nr. 5477/190/2013.
Prin cererea înregistrată la această instanță cu numărul de dosar de mai sus, la data de 03.06.2013, contestatorii Chi.T., Chi.A.A. și Chi. T.D., au solicitat instanței, ca prin sentința ce o va pronunța, să dispună anularea formelor de executare, respectiv Somația nr. 214/ex/2012 din 31.01.2012 și a actelor de executare subsecvente acesteia întocmite în dosarul execuțional nr. 214/ex/2012 al executorului Judecătoresc B.D.M.l, ca fiind nelegale; suspendarea executării silite pornite în dosarul ex. nr. 214/ex/2012 al BEJ BD.M. până la soluționarea prezentei contestații pe fond; cu cheltuieli de judecată.
În motivare s-a arătat că, potrivit colii evolutive CF 3… Bistrița, imobilul situat în B., str. U. nr. 10, identificat sub nr. top. CF 3… B., imobilul situat în B., str. U. nr. 10, identificat sub nr. top. 1821/9, 1921/10, 1821/16 și 1821/17, a aparținut în întregime defunctei M.G.A.M., antecesoarea pârâtei de rândul 3.
Imobilul construcție, casă cu 5 camere, bucătărie, cămară, curte și grădină a fost intabulat inițial sub nr. top. 1821/9, însă, în baza unei note de constatare, la data de 22 octombrie 1983, s-a rectificat și înscris sub nr. top. 1821/16 și 1821/17, sub nr. top inițial rămânând doar curtea și grădina în suprafață de 581 mp.
La data de 22.08.1983 contestatorul Chi. T. împreună cu defuncta sa soție, Chi. A.M., au încheiat cu proprietara tabulară M.G.A.M. un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, în baza căruia au dobândit dreptul de proprietate asupra unei părți din imobilul construcție, situat în B., str. U. nr. 10, împreună cu cota parte din teren și grădină, pentru prețul de 200.000 lei, achitat integral la acea dată, în prezența martorilor semnatari ai convenției.
Partea din imobil cumpărată a fost cea din SE și SV, precum și părțile din construcție situate la parter și demisol, potrivit descrierii din contract.
La data încheierii convenției, contestatorul Chi. T. împreună cu defuncta sa soție, Chi.A.M. au intrat în posesia și folosința imobilului construcție, împreună cu cota parte din teren aferentă, pe care o folosesc în aceleași limite și în prezent, fiind bine delimitată și împrejmuită cu gard.
Întrucât legislația în vigoare la acea dată nu permitea transmiterea prin act autentic a dreptului de proprietate asupra terenurilor, contractul în formă autentică nu a putut fi perfectat decât pentru imobilul construcție, apartament I, identificat în CF 3146 Bistrița, nr. top. 1821/16/1 și 1821/17/1 și cota parte indiviză din părțile comune (act de împărțire pe apartamente și vânzare cumpărare nr. 548/1984). Terenul aferent apartamentului cumpărat, căruia i s-a stabilit o întindere de 374 mp a trecut în proprietatea S.R., iar prin Decizia fostului C.P. nr. 383/1984 a fost atribuit cumpărătorilor un drept de folosință pe durata existenței construcțiilor pentru cota de 100/374 părți.
În realitate, odată cu apartamentul nr. I, contestatorul Chi.T. împreună cu defuncta sa soție, Chi.A.M. au cumpărat și întregul teren aferent, în suprafață reală de aproximativ 962 mp, inclusiv imobilul teren ce face obiectul executării silite, în contractul sub semnătură privată și celelalte înscrisuri întocmite fiind specificat "teren în folosință";, datorită impedimentelor legislative ce nu permiteau transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor decât prin moștenire legală.
Cunoscând ca fiind proprietari asupra imobilului care a fost folosit în mod netulburat de aceștia încă din anul 1983 și pentru care au achitat anual impozitele aferente, fără a exista neînțelegeri cu proprietara tabulară ori cu moștenitorii acesteia, proprietarii nu au depus actele pentru întabulare. Impozitul pe teren l-au suportat anual împreună cu proprietara tabulară, cu care au și împărțit sumele achitate, în cota de 1/2 astfel cum au convenit în anul 1983, potrivit înscrisurilor anexate în probațiune. Mai mult, pe o porțiune din acest teren, ce face obiectul dosarului execuțional, contestatorul Chi. T. a edificat o construcție, fără a fi localizată în CF, sens în care a depus în probațiune o identificare efectuată de expertul P.V.
La data de 20.05.2013 la imobilul în discuție s-a prezentat numitul M.A., care a înștiințat contestatorii că este expert evaluator și că a fost numit pentru a evalua terenul în suprafață de 311 mp, ce face obiectul dosarului execuțional nr. 214/ex/2012 al Biroului Executorului Judecătoresc B.M.D., actele din dosarul execuțional nefiindu-le comunicate.
Fiind în termenul legal de 15 zile de la data luării la cunoștință a actelor de executare, potrivit art. 401 al. 1 litera a și al. 2 din CPC și având calitatea de terți care pretind un drept de proprietate sau un drept real de folosință asupra imobilului supus executării silite, contestatorii au fost nevoiți să formuleze acțiunea pendinte.
În motivare se mai arată că, întrucât contestatorii au devenit proprietari asupra imobilului supus executării silite, ori, discutabil, titularii unui drept real de folosință, pe care înțeleg să îl valorifice pe calea unei acțiuni separate, precum și titularii unui drept de proprietate cu titlu de edificare asupra unei construcții edificate parțial pe acest teren, justifică astfel calitatea procesuală activă, având calitatea de terți interesați.
Deoarece până la clarificarea situației juridice a contestatorilor există posibilitatea vânzării imobilului la licitație publică, ce ar presupune deschiderea unor noi procese pentru anularea actului de adjudecare și întoarcerea executării silite, cu toate implicațiile lor, pecuniare și de altă natură (timp, stare de incertitudine, emoții, etc.) contestatorii înțeleg să solicite și suspendarea executării silite, cu plata unei cauțiuni în cuantumul ce va fi fixat de instanța judecătorească după depunerea dosarului execuțional.
Întrucât cererea de executare silită a fost formulată înainte de intrarea în vigoare a Noului CPC, apreciază contestatorii că în cauză sunt incidente prevederile din CPC de la 1865, cu modificările ulterioare.
În drept, s-au invocat prevederile art. 399 și urm., art. 403 și art. 274 din Codul de procedură civilă.
În probațiune, s-a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri (f.7-31), proba testimonială, precum și depunerea la dosarul cauzei a dosarului execuțional.
Prin întâmpinarea formulată de O.M.R. IFN, AG. B-N și depusă la dosarul cauzei la data de 10.07.2013 (f.64-93), aceasta a solicitat instanței ca prin sentința ce o va pronunța să respingă contestația la executare ca fiind neîntemeiată.
În motivare s-a arătat că prin contractul de microcredit nr. 0813500022/14.05.2008, intimata a acordat debitoarei un credit în valoare de 25.000 lei, cu o dobândă de 24 % pe an, iar în cazul neexecutării obligației de restituire a creditului, percepându-se dobândă în valoare de 100% pe an. Accesoriul acestui credit și pentru garantarea restituirii acestuia, s-a încheiat și un contract de garanție imobiliară cu numita M.G.M.A., pe terenul identificat conform contractului de garanție imobiliară, respectiv pe terenul - curte și grădină - în suprafață de 311/581mp, înscris în CF nr. 3…/ B., sub nr. top. 821/9/1 contract autentificat sub nr. 597/2008. Prin actul adițional din 24.06.2009, suma împrumutată s-a suplimentat cu suma de 3.500 lei, sumă care avea ca obiect reactivarea creditului, restul condițiilor rămânând aceleași. Prin contractul de garanție imobiliară încheiat, garanta a înțeles să se oblige în solidar cu debitoarea, la restituirea creditului, în temeiul art. 1039, art. 1042 Cod civil, art. 42 alin.2 Cod comercial, renunțând la beneficiul de diviziune și discuțiune prevăzute de art. 1662, art.1666 și art. 1667 Cod civil.
Intimata precizează că, atât la momentul întocmirii contractului de garanție imobiliară, cât și în prezent, proprietar tabular al terenului în litigiu apare numita M.G.M.A., persoană care a semnat contractul de garanție în calitate de proprietar și de garant ipotecar. Față de dispozițiile art. 19 alin. l teza B lit. h) din Legea nr. 7/1996, text legal care face trimitere la mențiunile din cartea funciară din care rezultă proprietarul imobilului, dar și față de dispozițiile art. 25 și ale art. 30 din Legea nr.7/1996, intimata a instituit ipoteca asupra imobilului, contractul de ipotecă fiind semnat de proprietara terenului. În conformitate cu dispozițiile art. 25 din Legea nr.7/1996, rezulta că, față de terți, opozabile vor fi înscrierile din cartea funciară. De asemenea, art. 30 alin. 1 din aceeași lege prevede că, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condițiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credință, cât timp nu se dovedește contrariul. Ori, față de faptul că terenul a fost dobândit de către garanta ipotecară prin moștenire, este evidentă dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului, cu bună credință.
În congruență cu cele invocate, intimata, în mod legal, a instituit ipoteca asupra terenului, fiind, de asemenea, de bună credință.
Cu privire la susținerile contestatorilor că ar fi cumpărat și terenul în litigiu, cu ocazia cumpărării imobilului casă, aceste susțineri, în opinia intimatei nu sunt reale și nici temeinice, deoarece conform înscrisului de mână, depus de contestatori în probațiune, rezultă că obiectul vânzării consemnate în data de 22.08.1983, a fost doar imobilul construcție, de fapt a unei părți din construcție, respectiv apartamentul compus din două camere, antreu, terasă, 4 încăperi (pivnițe) la demisol, împreună cu cotele părți comune. În ceea ce privește terenul, conform înscrisului, cota parte de teren - din curte și gradină - le-a fost dată doar în folosință, conform scriptelor depuse de contestatori în probațiune. Sub acest aspect, în opinia intimatei este nereală susținerea contestatorilor că imobilul construcție a fost intabulat sub nr. top. 1821/9, sub acest nr. top, 1821/9 inițial a fost trecută doar parte din gradină și un grajd de vite. Rezultă din CF nr. 3…/B., că imobilul la care fac referire contestatorii, a fost înscris în cartea funciară sub nr. top. inițial 1821/16 și 1821/17, ulterior acest topografic defalcându-se în două topografice noi, respectiv nr. top. 1821/16/1 și 1821/17/1, devenind proprietatea contestatorilor. Al doilea apartament, care a rămas proprietatea numitei M.G.M.A. a primit nr. top. 1821/16/II și nr. top. 1821/17/II. Curtea și parțial grădina pe care o folosesc cele două imobile și la care fac referire contestatorii sunt identificate sub nr. top. 1821/16 și 1821/17, după cum rezultă din conținutul CF nr. 57481-C1-U1. Mai mult, conform actului autentificat la notar sub nr. 548/1984, rezultă că obiect al vânzării cumpărării a fost doar o parte din construcție, terenul intrând automat în proprietatea S.R., iar contestatorilor li s-a dat, în folosință doar o cotă de 100/374 mp, reprezentând terenul de sub construcție. Totodată, Decizia C.P. al Mun. B., decizie din data de 19.12.1984, indică faptul că suprafața de teren de 100/374 mp le-a fost dată contestatorilor doar în folosință, însă această suprafață de teren se localizează sub un alt număr topografic decât cel care face obiectul prezentului litigiu. Astfel, terenul pentru care contestatorii au primit drept de folosință se identifică sub nr. top. 1821/16/1 și 1821/17/1 este în suprafață totală de 374 mp, din care contestatorii au primit doar 100 mp și constituie doar o parte din curtea imobilului, curte pe care este edificată partea acestora din construcție. Terenul adus în garanție către societatea intimată, are o altă localizare, în spatele terenului contestatorilor și se identifică sub nr. top. 1821/9/1, fiind în suprafață de 311 mp. Astfel, sub nr. top. 1821/9 era trecută doar grădina, din care, în urma unei lotizări, terenul adus în garanție către, societatea intimată a trecut sub nr. top. 1821/9/1.
În opinia intimatei contestatorii nu dovedesc în niciun mod susținerea lor din contestația la executare, aceea că au cumpărat întregul teren, reieșind în mod cert, din toate actele pe care aceștia le-au depus în probațiune, că doar terenul pe care se află edificată casa este în folosința lor. Terenul pe care aceștia au primit un drept de folosință fiind doar o suprafață de 100/374 mp, terenul ocupat de construcția care este proprietate acestora. Vânzarea-cumpărarea s-a încheiat în anul 1984, moment de timp în care, în vigoare erau Legea nr. 58/1974 și Legea nr. 59/1974, legi care au scos din circuitul civil terenurile.
Precizează intimata că, prin dispozițiile art. 44 - art. 46 din Legea nr. 59/1974, era interzisă orice transmitere a dreptului de proprietate asupra terenurilor, excepție făcând modalitatea de transmitere a proprietății asupra terenurilor prin moștenire. Mai mult, conform dispozițiilor art. 47 din aceeași lege, orice înstrăinare făcută cu încălcarea dispozițiilor art. 44 - art. 46 era nulă de drept.
În congruență cu dispozițiile legale care erau în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, dar și față de mențiunile din actele depuse în probațiune este cert, în opinia intimatei, că contestatorii nu au dobândit dreptul de proprietate și asupra terenului pe care s-a instituit garanția. Mai mult, toate actele depuse de contestatori în probațiune, atât scripte, cât și schițe, indică faptul că, asupra porțiunii de teren în litigiu, proprietar al acestuia era garanta ipotecară MG.A.M.
De asemenea, cu toate că contestatorii susțin că ar fi dobândit drept de proprietate pe întregul teren, chiar și după anul 1990, aceștia nu au făcut demersurile necesare pentru înscrierea acestui drept de proprietate, în mod legal, în cartea funciară. Astfel, rezultă, fără echivoc că, aceștia nu au dobândit vreun drept de proprietate pe terenul în cauză, neînscriindu-si niciun asemenea drept în cartea funciară. De asemenea, contestatorii nu se regăsesc în niciunul dintre cazurile prevăzute de lege în care dreptul de proprietate ar putea fi opozabil chiar și fără înscrierea lui în cartea funciară, cazuri strict și limitativ prevăzute de lege. Mai mult, Decretul lege nr. 115/1938, la art. 32 prevede că, dacă un drept real este înscris în cartea funciară în folosul unei persoane, se prezumă că acest drept există în favoarea acelei persoane. Aceeași dispoziție se regăsește și în art. 30 alin. l din legea nr. 7/1996, dar si, în continuare în dispozițiile art. 885, art. 890 din Noul Cod Civil.
Contestatorii invocă dobândirea unui drept real de folosință, însă, acesta privește doar suprafața de teren de sub construcția aferentă dreptului lor de proprietate. Mai mult, dreptul real de folosință, invocat de contestatori ca fiind dobândit nu se încadrează în dispozițiile legale privind dobândirea vreunui asemenea drept real. Astfel, în conformitate cu art. 17 din Legea nr. 213/1998, dreptul real de folosință privește doar bunuri din domeniul public al statului, și se acordă doar persoanelor juridice fără scop lucrativ care desfășoară activitate de binefacere sau de utilitate publică, ori servicii publice, iar contestatorii nu se încadrează în această dispoziție legală, deci în opinia intimatei nu pot susține că au un drept real de folosință.
În drept, s-au invocat prevederile art. 1039 - art. 1056, art. 969 din Codul civil, art. 115 - art. 118 Cod procedură civilă, art. 399 - art. 404 Cod procedură civilă, Legea nr. 7/1996, Decretul lege nr. 115/1938, Legea nr. 58/1974, Legea nr. 59/1974.
În probațiune, s-a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri (f.68-93), și de asemenea, atașarea dosarului execuțional 214/ex/2012.
La data de 11.07.2013, intimata S.C. M T S.R.L. și intimata V.D.M.G. au formulat întâmpinare pe care au depus-o la dosarul cauzei împreună cu înscrisuri anexe (f.94-108) prin care au solicitat instanței ca, prin sentința ce o va pronunța să dispună respingerea contestației la executare ca fiind nefondată; cu cheltuieli de judecată constând în onorar avocat.
În motivare s-a arătat că prin contestația la executare formulată, se invocă un drept de proprietate/de folosință al contestatorilor asupra imobilului teren în suprafață de 311/581 mp identificat în c.f. 3…, nr. topo 1821/9/1 B., teren ce face obiectul contractului de garanție imobiliară încheiat între intimata S.C. O.M.R. IFN S.A, agenția B. și mama intimatei V.D.M.G., decedata M.G.M.A, în favoarea intimatei S.C. M T S.R.L. B., reprezentată prin V.M., pentru împrumutul în cuantum total de 28.500 lei.
În opinia celor două intimate susținerile contestatorilor sunt total nefondate, în acest sens arătând că la data de 22.08.1983 s-a încheiat între numita M.G.M.A. pe de o parte și pe de altă parte Chi. T. și soția acestuia Chi. A.M., antecesoarea contestatorilor de rând 2-4, contractul provizoriu de vânzare-cumpărare, având ca obiect o parte din construcție, respectiv apartamentul compus din 2 camere, antreu, terasă, 4 încăperi (pivnițe) la demisol precum și cota-parte de teren și grădină în folosință.
Ulterior, la data de 23.03.1984, părțile s-au prezentat la N.S.J. BN în vederea autentificării contractului provizoriu de vânzare-cumpărare.
Astfel, s-a încheiat actul de împărțire pe apartamente precum și contractul de vânzare-cumpărare autentificat, înregistrat sub nr. 548/1984, având ca obiect imobilul apartamentul nr. I identificat în c.f. 3…, nr. top. 1821/16/1 și 1821/17/1 compus la demisol din patru pivnițe, iar la parter din două camere, antreu și terasă.
În ce privește terenul, urmare a înstrăinării apartamentului nr. I, terenul aferent acestuia cu o suprafață de 374 mp, a trecut în proprietatea statului în baza art. 30 al. 2 din Legea nr. 58/1974, cu plata unei despăgubiri potrivit art. 11 din Decretul nr. 467/1979. În acest sens, a fost emisă de către C.P al Mun. B. - Comitetul Executiv Biroul Permanent, Decizia administrativă nr. 383/1984, prin care s-a decis: înscrierea în c.f. nr. 3… Bistrița a dreptului de proprietate în favoarea Statului Român asupra terenului în suprafață de 374 mp; înscrierea în c.f. nr. 3… B. a dreptului de folosință în favoarea contestatorilor asupra terenului în suprafață de 100 mp din suprafața totală de 374 mp, pe durata existenței construcției.
Prin urmare, în opinia intimatelor și raportat la înscrisurile indicate, rezultă, fără putință de tăgadă că, contestatorii nu dețin un drept de proprietate asupra vreunui teren, cu atât mai mult asupra imobilului teren în suprafață de 311 mp ce face obiectul contractului de garanție imobiliară încheiat cu intimata O.M,R, IFNS.SA, ag. B..
În ceea ce privește dreptul de folosință invocat în apărare de către contestatori, într-adevăr, conform deciziei mai sus invocată, aceștia dețin un drept de folosință asupra unei suprafețe de 100 mp din suprafața totală de 374 mp, identificat în c.f. 3146, nr. top. 1821/16/1 și 1821/17/1, proprietatea Statului Român, însă, nicidecum un drept de folosință asupra suprafeței de 311 mp teren ce face obiectul prezentului litigiu.
Conform planului de amplasament și delimitare a imobilului în litigiu, anexat în probațiune, terenul este compus din trei parcele: parcela în suprafață de 374 mp, proprietatea S.R., identificat în c.f. nr. 3… B., nr. top. 1821/16/1, nr. top. 1821/16/1, din care suprafața de 100 mp este atribuită contestatorilor, în folosință, pe durata existenței construcției; parcela în suprafață de 776 mp, proprietatea intimatei V.D.M., în calitate de moștenitoare a defunctei M.G.M.A., identificată în c.f. nr. 3… Bistrița, nr. top. 1821/16/II, 1821/17/II; parcela în suprafață de 311 mp, proprietatea intimatei V.D.M., în calitate de moștenitoare a defunctei M.G.M.A, identificată în c.f. nr. 3… B., nr. top. 1821/9/1, ce face obiectul contractului de garanție imobiliară. Astfel că, terenul în litigiu are o altă localizare decât terenul în suprafață de 100/374 mp asupra căruia contestatorii dețin un drept de folosință, aspect care reiese și din planul de amplasament și delimitare a imobilului în litigiu anexat în probațiune.
De asemenea, în ceea ce privește diferența de teren, respectiv cea de 962 mp invocată de către contestatori, arată intimatele că, raportat la înscrisurile invocate, aceștia nu dețin niciun drept de proprietate/de folosință asupra suprafeței de teren, sens în care la dosarul cauzei a fost anexat și un extras de carte funciară actualizat din care reiese că, terenul în litigiu a fost proprietatea defunctei M.G.M.A.
Concluzionând, intimatele arată în ceea ce privește contractul de garanție încheiat între intimata S.C. O.M.R. IFN S.A, agenția B. și mama intimatei V.D.M., defuncta M.G.M.A., acesta a fost încheiat în conformitate cu dispozițiile legale în vigoare, iar demersurile intimatei O.M.R. IFN S.A, agenția B. privind declanșarea procedurii de executare silită față de intimata S.C. M T S.R.L. în vederea recuperării debitului, au fost efectuate în conformitate cu disp. art. 371/1 și urm. Cod procedură civilă, și în consecință, se impune, respingerea contestației la executare ca fiind nefondată.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 969, 1039 C.civil, art. 115, 242, 274, 371/1 și urm. C.p.civ.
În probațiune, dosarului cauzei au fost anexate înscrisuri (f.98-107) și s-a solicitat efectuarea unei adrese la BEJ B.M.D. în vederea acvirării dosarului execuțional nr. 214/ex/2012.
La data de 19.02.2014, contestatorii au depus la dosar o cerere prin care au solicitat suspendarea judecării cauzei, până la soluționarea definitivă a dosarului 6133/1902013, depunând în susținerea cererii practică judiciară.
La data de 18.09.2013, intimata S.C. O.M.R. IFN S.A, agenția B. a depus la dosarul cauzei note scrise (f.112-114) prin care, cu privire la cele invocate de către contestatori, referitor la existența dosarului nr. 6../190/2013, a invocat faptul că dosarul menționat are ca obiect validarea unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat la data de 22.08.1983, înscris sub semnătură privată. Antecontractul de vânzare-cumpărare nu este opozabil intimatei, atât timp cât aceasta, la instituirea ipotecii a avut în vedere mențiunile din CF nr. 3. /Bistrița, sub nr. top. 1821/9/1, și care, reflectă starea reală. În acest sens, intimata a reiterat prevederile de drept invocat și prin întâmpinarea depusă anterior la dosarul cauzei.
În ceea ce privește dobândirea de către contestatori, a dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu, susținerile acestora, în perspectiva intimatei nu au nicio relevanță în prezenta contestație la executare, atât timp cât nici soluția acțiunii pe fond nu este, în mod cert, în favoarea contestatorilor, având în vedere și probatoriul administrat.
Totodată, antecontractul de vânzare-cumpărare a cărei validare o cer contestatorii în cadrul Dos. nr. 6…/190/2013, în opinia intimatei, nu este un act valabil apt să transmită proprietatea, ci doar poate da naștere, în viitor, a unei obligații de a face, adică de a consimți la întocmirea actului în forma valabilă. În cazul în care nu se întocmește contractul translativ de proprietate, antecontractul de vânzare-cumpărare va da naștere unui drept de creanță, respectiv unui drept la dezdăunare, în favoarea promitentului cumpărător.
La termenul de judecată din data de 21.02.2014, instanța a respins cererea de suspendare a prezentei cauze până la soluționarea definitivă a dosarului nr. 6…/190/2013.
Prin încheierea pronunțată în acest dosar la data de 20 septembrie 2013 a fost admisă cererea contestatorilor de suspendare a executării silite efectuate în dosarul nr. 214/ex/2012 al BEJ B.D.M., până la soluționarea irevocabilă a prezentei contestații.
Analizând materialul probator administrat în cauză instanța reține următoarele:
Prin contractul de microcredit nr. 0813500022/14.05.2008, intimata SC O.M.R. IFN, a acordat intimatei SC M T SRL, un credit în valoare de 25.000 lei, cu o dobândă de 24 % pe an. Accesoriul acestui contract de credit și pentru garantarea restituirii acestuia, s-a încheiat contractul de garanție imobiliară autentificat sub nr. 597/2008 de notarul public G.G.S., cu numita M.G.M.A., prin care aceasta din urmă, a garantat rambursarea creditului, prin constituirea unei ipoteci asupra terenului - curte și grădină - în suprafață de 311/581mp, înscris în CF nr. 3…/ B., sub nr. top. p 821/9/1. Prin contractul de garanție imobiliară încheiat, garanta a înțeles să se oblige în solidar cu debitoarea, la restituirea creditului, în temeiul art. 1039, art. 1042 Cod civil, art. 42 alin.2 Cod comercial, renunțând la beneficiul de diviziune și discuțiune prevăzute de art. 1662, art.1666 și an. 1667 cod civil de la 1864.
Urmare a neîndeplinirii obligațiilor de rambursare, prevăzute în contractul de credit sus amintit, creditoarea s-a adresat executorului judecătoresc B.D.M., cu o cerere de executare silită - fiind format dosar de executare 214/ex/2012.
La data de 31.01.2013, executorul judecătoresc a emis împotriva moștenitorilor garantului ipotecar, somația imobiliară, începându-se astfel executarea silită asupra imobilului înscris în cf 3… B., nr. top. 1821/9/1.
Prin contestația formulată în cauză contestatorii au solicitat anularea executării silite motivat de faptul că sunt proprietarii sau titularii unui drept de folosință asupra terenului ce face obiectul executării silite și proprietarii unei construcții edificate pe același teren, acesta fiind cumpărat odată cu apartamentul nr. I din construcția, înscrisă în CF 3… B., nr. top. 1821/16/1 și 1821/17/1.
Din înscrisurile depuse în probațiune, rezultă că la data de 22.08.1983, contestatorul Chi. T. împreună cu defuncta sa soție, Chi. A.M., au încheiat cu proprietara tabulară a terenului de la acea dată, M.G.A.M., o convenție sub semnătură privată, intitulată "contract provizoriu de vânzare-cumpărare";, având ca obiect vânzarea "unei părți"; din imobilul construcție, situat în B., str. U.nr. 10, împreună cu un drept de folosință asupra cotei-părți din teren și grădină, pentru prețul de 200.000 lei, achitat integral la acea dată, în prezența martorilor semnatari ai convenției.
Contrar susținerilor contestatorilor, prin această convenție nu a fost transmis în patrimoniul lor dreptul de proprietate asupra terenului ce se execută silit în cauză și niciun alt drept real.
Convenția invocată de contestatori s-a încheiat în anul 1984, moment în care, în vigoare erau dispozițiile Legii nr. 58/1974 și Legii nr. 59/1974. Potrivit prevederilor art. 44 - art. 46 din Legea nr. 59/1974, la acea dată era interzisă orice transmitere a dreptului de proprietate asupra terenurilor, excepție făcând modalitatea de transmitere a proprietății asupra terenurilor prin moștenire. Mai mult, conform dispozițiilor art. 47 din aceeași lege, orice înstrăinare făcută cu încălcarea dispozițiilor art. 44 - art. 46 era nulă de drept. Deși nulă de drept, ca și contract de vânzare cumpărare a terenurilor, conform principiului conversiunii actelor juridice, o astfel de convenție poate avea valoarea unui antecontract de vânzare cumpărare, dând naștere doar unei obligații de a face, de a încheia în viitor contractul de vânzare cumpărare în forma cerută de lege, însă aceasta nu transmite dreptul de proprietate.
Este real că, prin acțiunea înregistrată în dosarul nr. 6../190/2013, contestatorii au solicitat instanței, ca în baza convenției de mai sus, să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic, pentru a complini condițiile de formă ale convenției, însă, indiferent care ar fi soluția ce se va da în respectivul dosar, aceasta nu poate să influențeze soluția din cauză.
Astfel, instanța reține că o hotărâre care să țină loc de act autentic nu are efect retroactiv, aceasta producând efecte doar pentru viitor, de la data rămânerii definitive a hotărârii, acesta fiind momentul în care s-a complinit condiția de formă cerută pentru valabilitatea actului translativ de proprietate. Pe de altă parte trebuie reținut faptul că atât la momentul întocmirii contractului de garanție imobiliară, în baza căruia se efectuează executarea silită în discuție în cauză, cât și în prezent, proprietar tabular al terenului în litigiu este numita M.G.M.A., persoană care a semnat contractul de garanție în calitate de proprietar și de garant ipotecar. Față de dispozițiile art. 19 alin. l teza C din Legea nr. 7/1996 (forma în vigoare la data încheierii contractului de garanție), creditorul ipotecar și-a înscris în cartea funciară dreptul său. Contestatorii nu au înțeles să noteze în cartea funciară antecontractul de care se prevalează în cauză, astfel încât acesta nu poate fi opus cu succes intimatei care cu bună credință și bazându-se pe înscrierile din cartea funciară și-a constituit dreptul de ipotecă. În acest sens sunt dispozițiile art. 25 din Legea nr.7/1996, unde se arată că față de terți, opozabile vor fi înscrierile din cartea funciară.
În atare situație, dobândirea ulterioară de către contestatorii a unui drept de proprietate asupra imobilului nu poate să afecteze valabilitatea contractului de garanție imobiliară, în baza căruia se efectuează executarea silită în discuție în cauză - acesta a fost de altfel și motivul pentru care a fost respinsă cererea contestatorului de suspendare a prezentei cauze, până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr. 6…/190/2013.
Nici susținerile contestatorilor că ar avea asupra imobilului executat silit, un drept de folosință, nu sunt întemeiate.
În acest sens instanța reține că potrivit colii evolutive CF 3… B., imobilul situat în B., str. U. nr. 10, identificat sub nr. top. 1821/9, 1921/10, 1821/16 și 1821/17 a aparținut în întregime defunctei M.G.M.A., antecesoarea pârâtei de rândul 3.
Imobilul construcție, casă cu 5 camere, bucătărie, cămară, curte și grădină a fost intabulat inițial sub nr. top. 1821/9, însă, în baza unei note de constatare, la data de 22 octombrie 1983, s-a rectificat înscrierea, construcția fiind înscrisă sub nr. top. 1821/16 și 1821/17, sub nr. top inițial rămânând doar curtea și grădina în suprafață de 581 mp.
După încheierea convenției sub semnătură privată mai sus amintită, contestatorul Chi. T. și defuncta sa soție au încheiat cu proprietara tabulară a imobilelor, actul de împărțeală pe apartamente și contractul de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 548/1984 de notariatul de Stat B-N, prin care au dobândit apartamentul nr. I din imobil, cu nr. top. 1821/16/I, 1821/17/I. Ca urmare a înstrăinării acestei construcții, terenul aferent, cu o suprafață de 374 mp, înscris sub topograficele 1821/16/1, 1821/17/1, a trecut în proprietatea Statului Român, în baza art. 30 din Legea 58/1974. Prin decizia nr. 383/1984 emisă de C. P. al Mun. B., contestatorii au dobândit un drept de folosință asupra unei cote de 100/374 mp. din terenul aferent construcției - drept înscris în cartea funciară, în favoarea contestatorilor.
Din aceste acte rezultă că terenul aferent apartamentului proprietatea contestatorilor, nu este terenul identificat cu nr. top. 1821/9/1, ci terenul cu nr. top. 1821/16, 1821/17, proprietatea Statului Român. În acest sens sunt și concluziile din completarea la raportul de expertiză (fila 206 - 208), unde se arată că asupra imobilului supus executării silite contestatorii nu au nici un drept real. Faptul că aceștia folosesc o parte din terenul executat silit, nu poate să ducă la admiterea contestației la executare, deoarece posesia nu este un drept real.
Tot astfel, nu prezintă relevanță juridică în cauză, faptul edificării de către contestatori a construcției (anexă gospodărească), având în vedere faptul că această construcție este situată pe terenul de sub nr. top. 1821/16, astfel cum s-a concluzionat prin a doua completare la raportul de expertiză efectuat în cauză (206 -208). Ori, chiar și în ipoteza în care construcția ar fi fost situată pe terenul ce face obiectul executării silite nu s-ar putea reține existența unui drept de proprietate în favoarea contestatorilor, având în vedere faptul că edificarea nu este un mod de dobândire a proprietății, câtă vreme constructorul nu este titularul unui drept real asupra terenului pe care este situată construcția.
Pentru toate argumentele înfățișate instanța va respinge ca neîntemeiată contestația la executare formulată în cauză de contestatori.
În baza art. 274 Cod de procedură civilă, aceștia vor fi obligați la plata cheltuielilor de judecată suportate cu prezentul proces de intimata V.D.M., în valoare de 1000 lei, reprezentând onorariu avocat.
Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs în termen legal recurenții Chi. T., Chi.A.M., Chi. A., Chi. T.D., care au solicitat admiterea recursului și drept urmare, să se caseze hotărârea atacată și reținând cauza spre rejudecare, să se modifice dispozițiile încheierii de ședință din 20 septembrie 20l3, în sensul să se dispună suspendarea executării silite efectuate în dosarul de executare nr.2l4/ex720l2 a exec.judec.Buta Dumitru Mirel, până la soluționarea irevocabilă a acțiunii obiect a dosarului nr. 6…/l90/20l3 având ca obiect validarea antecontractului de vânzare-cumpărare aflat pe rolul Judecătoriei Bistrița și pe cale de consecință: în principal, să se dispună suspendarea prezentului dosar până la soluționarea dosarului mr. 6l33/l90/20l3 iar în subsidiar, anularea formelor de executare silită (somația 2l4/ex/20l2) din dosarul nr. 2l4/ex/20l2 a exec.judec.B.D.M.; să se înlăture obligația de achitare cheltuielilor de judecată de l.000 lei către intmata Voicu Daniela Maria, cu cheltuieli de judecată.
Examinând pe fond sentința atacată, prin prisma motivelor de apel precum și în coordonatele stabilite de art. 476 din Noul Cod de procedură civilă, Tribunalul constată că instanța de fond a pronunțat o sentință legală și temeinică, procedând la o corectă interpretare a probelor administrate și la o aplicare corespunzătoare a dispozițiilor legale incidente în materie.
| ← Cazuri de nulitate absolută a actelor de reconstituire în baza... | Invocarea propriei culpe nu poate fi motiv de admitere a... → |
|---|
