Obligarea clientului la plata către agenţia imobiliară a contravalorii comisionului de prestări servicii imobiliare ca urmare a încheierii contractului de vânzare - cumpărare
| Comentarii |
|
Tribunalul SIBIU Sentinţă civilă nr. 40 din data de 27.01.2015
Prin sentința civilă nr. 244/2014 pronunțată de Judecătoria Sibiu s-a admis in parte acțiunea civila formulata si precizata de reclamanta PFA, in contradictoriu cu paratul V. G., si în consecința a fost obligă pârâtul la plata sumei de 4791 lei reprezentând contravaloare comision prestări servicii.
A fost respins al doilea capăt de cerere privind daunele interese și a fost obligă pârâtul la plata sumei de 1394 lei cheltuieli de judecata către reclamanta.
Pentru a pronunța această soluție prima instanță a reținut că prin acțiunea civila înregistrata sub nr dosar … reclamanta PFA a solicitat in contradictoriu cu pârâtul V. G. ca prin hotărâre sa fie obligat la plata sumei de 10.000 lei reprezentând contravaloarea comisionului de prestări servicii imobiliare.
Sa fie obligat pârâtul la plata daunelor de 10% din valoarea contractului de intermediere conform pct. IV contract.
Cu cheltuieli de judecata.
Prin precizarea de acțiune de la fila 82, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata prejudiciului in suma de 4791 lei reprezentând comision prestări servicii, obligarea paratului la plata de daune interese in cuantum de 10% din valoarea contractului de vânzare cumpărare, adică suma de 31941 lei.
In fapt s-a motivat ca intre cele doua părți s-a încheiat la data de 1.11.2011 contractul de intermediere nr 235 pentru cumpărarea de imobile.
Reclamanta i-a prezentat pârâtului un imobil spre vizualizare situat pe str. ……. cu prețul de 150.000 euro.
Paratul era obligat sa plătească un comision de 1,5% pentru serviciile executate, însă a perfectat contractul la BNP cu vânzătorul si nu si-a onorat obligațiile.
Acțiunea nu a fost motivata in drept.
Prin întâmpinare, pârâtul a solicitat respingerea acțiunii având in vedere ca imobilul prezentat spre vedere era in indiviziune cu imobilul de la nr 5 si a pornit pe cont propriu demersurile si suportarea costului partajării.
Reclamanta nu a pus la dispoziție un extras CF, așa încât s-a deplasat la OCPI unde a constatat ca acest imobil este in indiviziune cu imobilul de la nr 11 administrativ, ca asupra construcției de la nr 11 si 13 sunt coproprietari familia P. in cota de 4/5 părți si O. M. in cota de 1/5 părți, ca terenul de la nr administrativ 13 nu este dezmembrat de cel de la nr administrativ 11, deci ca ceea ce putea vinde fam P. ar fi fost o cotă indiviză din întreg, fără a exista acordul celeilalte coproprietare O. M.
Așadar, reclamanta nu si-a îndeplinit obligațiile față de pârât, neexecutând serviciile asumate la pct. III din convenție, iar in prezent solicita o îmbogățire fără just temei.
Din examinarea actelor si lucrărilor dosarului instanța a reținut următoarele:
Intre reclamanta in calitate de intermediar prestator servicii imobiliare si pârât, in calitate de client s-a încheiat contractul de intermediere pentru cumpărare de imobile nr ….
Reclamanta și-a îndeplinit obligația de intermediere, iar împrejurarea că, părțile din contractul de vânzare - cumpărare au mai avut întâlniri ulterioare intermedierii, ori că intermediara reclamantă nu a fost solicitata sa participe la încheierea actului autentic de vânzare - cumpărare, nu sunt de natură să înlăture dreptul reclamantei de a încasa comisionul promis de către pârât, pentru activitatea de intermediere.
Obligațiile limitativ prevăzute de părți in contract, la art. III au fost îndeplinite in integralitate de către reclamanta, din evaluarea materialului probator rezultând ca aceasta a prezentat actele imobilului prezentat pârâtului, ca i-a adus la cunoștință situația juridica reala a imobilului, ca imobilul era apt de vânzare chiar daca se afla in indiviziune, neexistând interdicții in acest sens, ca reclamanta era gata sa se preocupe de dezmembrare, deși nu intra in sfera atribuțiilor sale convenționale.
Deși, paratul a trecut singur sa rezolve actele necesare pentru dezmembrare, părțile nu au stipulat legat de această obligație o diminuare a comisionului sau o sancțiune în cazul neexecutării acelei obligații. De altfel, îndeplinirea acestei obligații depindea de activitatea martorului P. care era dator să indice reclamantei numărul de carte funciară și numărul topografic al imobilului, iar numai în baza acestor informații reclamanta putea obține un extras de carte funciară și apoi să invite părțile din contractul de vânzare - cumpărare în fața notarului public pentru autentificarea convenției. Martorul P. a declarat in mod real ca a depus actele acre au fost comunicate cumpărătorului pârât.
In urma evaluării probei cu înscrisuri si martori, instanța a stabilit cu exactitate raporturile juridice dintre părți, întinderea drepturilor și obligațiilor asumate reciproc în cadrul contractului de intermediere imobiliară încheiat la data 1.11.2011, răspunderea care se instituie în situația nerespectării clauzelor contractuale, precum și obligațiile legale, aplicabile litigiului de natură comercială.
Martorii B. A. si P.V. ( fila 117 si 106) au relatat ca au fost înmânate intermediarei contractul de dobândire a imobilului, contractul de vânzare cumpărare, extrasul CF si planul casei, ca pentru dezmembrarea solicitata de pârât in vederea edificării unei construcții, a fost nevoie de prezenta ambilor, a vânzătorului si cumpărătorului, ca pârâtul a refuzat sa cheme intermediara agenție la perfectarea contractului la notar, deși martorul P. a sugerat acest lucru, ca imobilul putea fi cumpărat in starea in care se afla, fiind un duplex, delimitat, ca nici un client nu este sprijinit pentru dezmembrare nefiind obligația agenției, ca nu se reduc costurile intermedierii de către agenție daca este necesara dezmembrarea.
De necontestat că agenția imobiliară și-a asumat obligația contractuală de a căuta și a pune la dispoziție toate ofertele de cumpărare solicitate de beneficiarul pârât, asigurând tranzacționarea în condițiile de maximă securitate, pentru imobilul situat în Sibiu În acest sens, reclamanta a încheiat , contractul de intermediere cu pârâtul oferind spre vânzare imobilul proprietatea martorului P., activitate urmată de vizionarea imobilului, prezentarea actelor și punerea în legătură a părților, în vederea perfectării contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică.
Obligația contractuală a pârâtului consta în plata unui comision de 1,5% din valoarea tranzacției intermediată de agenția imobiliară , obligație care nu a fost respectată, cu motivarea că agenția imobiliară a reclamantei nu a întocmit nici un act necesar tranzacției.
Relevanță juridică deosebita în stabilirea corectă a situației de fapt și de drept o reprezintă actele depuse de părți, depozițiile martorilor si răspunsul la interogatoriu prin care paratul confirmă că a solicitat un imobil cu destinația de locuință, ca a avut întâlnire cu proprietarul asistat de P.F.A., precum și recunoașterea pârâtului, din interogatoriu prin care precizează că in calitate de potențial cumpărător, a vizionat imobilul de pe str. ….. prin intermediul agenției reclamantei. Toate aceste activități au fost efectuate de agenția imobiliară a reclamantei,.
Împrejurarea că reclamanta nu a fost prezentă la data când a fost perfectat în formă autentică contractul de vânzare - cumpărare între vânzătorul P. și cumpărătorul V. nu este de natură să înlăture obligația de plată a comisionului promis, deoarece obligația de plată a comisionului are ca izvor de drept contractul de intermediere încheiat între părți, iar obligația s-a născut în legătură directă și exclusivă cu dreptul pârâtului de a beneficia de intermediere.
Împrejurarea ca paratul a demarat acțiuni pe cont propriu constând in partajarea terenului, corespund scopului acestuia de a obține un teren de construcții, dar nu semnifica faptul ca reclamanta nu si-a îndeplinit obligațiile contractuale cuprinse in art. III pct. 4. Înțelesul termenilor din articolul enunțat prin care reclamanta PFA se obliga sa efectueze toate operațiunile de intermediere in scopul realizării tranzacției, este acela ca reclamanta se rezuma la prezentarea imobilului, a caracteristicilor acestuia, a documentelor constând in extras CF si act de dobândire. Nicăieri nu este stipulat ca in sfera larga a operațiunilor de intermediere, ar intra si aceea de dezmembrare a terenului supus vânzării sau ca acesta ar fi un impediment la perfectarea contractului, imputabil celui care prezintă imobilul spre vizionare, aspect relevat testimonial de martora B.
De altfel, in multitudinea de acțiuni de consiliere, la care s-a adăugat si punerea la dispoziție a actelor, reclamanta nu a exclus ajutorul pe care l-ar fi putut oferi in operațiunea de dezmembrare,( răspunsul 7 la interogatoriu).
Nu prezintă relevanta faptul ca imobilul nu era apt sa fie cumpărat întrucât se afla in stare de indiviziune din moment ce reclamanta nu si-a asumat obligația, in mod expres ca ea desfășoară anterior dezmembrarea .
Instanța nu poate împărtăși alegația pârâtei potrivit căreia nu a existat o tranzacție intre pârât si reclamant, întrucât un imobil apt a fi cumpărat nu este doar unul asupra căruia s-a sistat starea de indiviziune
In ceea ce privește clauza cuprinsa in art. IV se constata ca acesta se activează si devine incidenta in situația in care cumpărătorul tratează direct cu vânzătorul, după ce au avut o prima întâlnire, cu scopul de a se sustrage de la plata comisionului.
Conținutul ultimului aliniat al art. IV se refera la interdicția ca pârâtul in calitate de client sa trateze direct cu clienții, după ce aceștia au fost prezentați, cu scopul sustragerii de la plata comisionului, in caz contrar va fi obligat sa plătească daune in valoare de 10% din valoarea declarata in prezentul contrar, plus comisionul stabilit.
Or întâlnirile si tratativele pârâtului cu proprietarul au avut ca scop efectuarea demersurilor in vederea dezmembrării, așa cum a răspuns in interogatoriu
In concluzie, reclamantei i se cuvine remunerația constând in comision, de vreme ce intermedierea a avut loc, reclamanta nu a făcut nici o omisiune,
Paratul nu s-a sustras in mod fraudulos de la plata si nici nu a avut o atitudine de rea credință ,chiar daca pana in prezent nu a achitat prețul de 1,5 % din suma la care s-a încheiat tranzacția.
In consecință, in temeiul art. 1073 si 969 cod civil, a admis in parte acțiunea civila formulata si precizata de reclamanta PFA, in contradictoriu cu paratul V. G., si in consecință a obligat pârâtul la plata sumei de 4791 lei reprezentând contravaloare comision prestări servicii, se va respinge al doilea capăt de cerere privind daunele interese.
Potrivit art. 274 CPC a obligat pârâtul la plata sumei de 1394 lei cheltuieli de judecata către reclamanta, taxa de timbru si onorariu avocat.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta PFA solicitând anularea în parte, numai în ceea ce privește respingerea capătului 2 de cerere, urmând ca instanța de recurs, rejudecând fondul, să admită în totalitate acțiunea formulată.
În motivarea recursului se arată că sentința este netemeinică întrucât instanța de fond a respins cererea de obligare a pârâtului la plata sumei de 4791 lei reprezentând dublul comisionului conform art.2101 Cod civil, așa cum acțiunea a fost precizată. Instanța de fond nu a motivate respingerea acestei cereri, ci s-a limitat la a argumenta de ce a respins cererea reclamantei la daune de 10%, deși această cerere nu mai era susținută.
Recurenta mai susține că atât din contract, cât și din dispozițiile art.2101 cod civil rezultă necesitatea sancționării conduitei culpabile a pârâtului cu admiterea în totalitate a acțiunii.
În cauză a formulat recurs și pârâtul, V. G., solicitând modificarea în parte în sensul respingerii în totalitate a acțiunii și obligării recurentei reclamante la cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului pârâtul susține că reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale care o îndreptățeau să încaseze comisionul prevăzut în contract de 1,5% din valoarea tranzacției.
Recurentul susține că reclamanta doar l-a condus până la adresa respective, dar nu i-a oferit informații privind caracteristicile reale ale imobilului sau vreun ajutor în vederea cumpărării. Reclamanta nu a prezentat un extras CF al imobilului astfel că recurentul a aflat de la OCPI că imobilul este în indiviziune cu cel de la nr administrative 13, iar asupra construcției de la nr.13 sunt șapte coproprietari, iar terenul nu este dezmembrat. Ca urmare, a arătat reclamantei că imobilul nu poate fi cumpărat așa, Întrucât reclamanta nu l-a ajutat în acest sens, pe cont propriu, pârâtul a procedat la partajare, formare loturi și apartamente exclusive și abia apoi a cumpărat imobilul. Întrucât reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile de intermediere în scopul realizării tranzacției (care include și pe aceea de dezmembrare), evident că nici el nu și-a îndeplinit obligația de plată a comisionului.
Analizând sentința atacată prin prisma motivelor de recurs și, din oficiu, sub toate aspectele, tribunalul reține următoarele:
Recursul reclamantei va fi anulat ca netimbrat. La termenul din 29.10.2014 ambelor părți li s-a pus în vedere să timbreze recursul cu 197,14 lei. Recurenta PFA a arătat că nu înțelege să achite această taxa de timbru, ca urmare, în baza art. 20 alin.3 din Legea nr.146/1997 recursul acesteia va fi anulat ca netimbrat și nu va mai fi analizat pe fond.
Recursul pârâtului este neîntemeiat.
Instanța de fond a reținut în mod corect că reclamanta și-a îndeplinit obligația asumată prin contractul de intermediere, respectiv aceea de a căuta și a pune la dispoziție toate ofertele de cumpărare, asigurând tranzacționarea în condiții de maxima securitate.
Toate probele arată că pârâtul a luat cunoștință despre faptul că martorul P., fostul proprietar al imobilului, dorește să vândă prin intermediul agenției reclamantei, că prima întâlnire cu proprietarul a fost în prezența reclamantei care l-a condus la acel imobil pentru vizionare.
Având în vedere că pârâtul a cumpărat acel imobil, în mod corect instanța de fond l-a obligat la plata comisionului stabilit prin contract și chiar trebuia obligat și la plata dublului comisionului, dacă reclamanta ar fi achitat taxa de timbre în recurs.
Întrucât niciunul dintre recursuri nu a fost admis, nu se vor acorda cheltuieli de judecată în această fază procesuală.
| ← Prestare muncă fără forme legale. Prejudiciul produs... | Inadmisibilitatea cererii de restituire a cauţiunii → |
|---|
