Plângere împotriva încheierii date de O.C.P.I., prin care s-a înscris privilegiul imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentului pentru sumele datorate cu titlu de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. Debite pentru care s-a prescris e
| Comentarii |
|
Legea nr. 7/1996, art. 47 Legea nr. 230/2007, art. 5
în art. 51, Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari reglementează privilegiul imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor pentru sumele datorate cu titlu de contributie la cheltuielile asociaţiei, stabilind persoanele ce pot cere înscrierea/radierea - preşedintele asociaţiei şi proprietarul - cât şi modalitatea în care se face dovada debitului.
Faptul că în evidenţele contabile, asociaţia de proprietari nu a operat debitele prescrise, menţinându-le active în listele de plată, nu justifică înscrierea privilegiului în cartea funciară.
Decizia civilă nr. 362 din 7 iulie 2010
Judecătoria Iaşi, prin sentinţa civilă nr. 14327 din 26.11.2008, a admis plângerea formulată de petenţii B.M. şi B.G. în contradictoriu cu intimata asociaţia de proprietari, împotriva încheierii nr. 35014 din 16.04.2008, pronunţată de O.C.P.I. Iaşi, dispunând radierea din cartea funciară a privilegiului înscris în favoarea intimatei pentru suma dc 2503,48 lei servicii şi 7114,47 lei penalităţi de întârziere.
Pentru a pronunţa hotărârea, prima instanţă a stabilit următoarea situaţie de fapt:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat, petenţii B.M. şi
B.G. au dobândit proprietatea asupra imobilului, aceştia obligându-se să preia şi să achite datoriile aferente lunilor iulie şi august 2004, precum şi eventualele diferenţe pentru luna aprilie 2004.
Prin încheierea nr. 35014/17.04.2008 a O.C.P.I. Iaşi a fost admisă cererea formulată de intimata asociaţia de proprietari şi s-a înscris în cartea funciara nr. 42124 a municipiului Iaşi privilegiul imobiliar pentru suma de 2503,48 lei servicii şi 7114,47 lei penalităţi de întârziere în favoarea intimatei, în conformitate cu art. 51 din Legea nr. 230/2007.
Judecătoria a constatat că petenţii nu datorau sumele cu privire la care a fost înscris privilegiul în cartea funciară. Prin precizările depuse la dosar intimata a arătat că privilegiul a fost înscris în cartea funciară pentru sume reprezentând cheltuieli de întreţinere şi penalităţi aferente perioadei
01.2005 - 02.2008. Intimata a recunoscut prin întâmpinarea formulată că privilegiul a fost notat pentru sume reprezentând cheltuieli de întreţinere şi penalităţi datorate de proprietara anterioară a imobilului, sume pe care petenţii nu s-au obligat să le preia în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat.
împotriva sentinţei a declarat apel asociaţia de proprietari, formulând critici cu privire la aplicarea greşită a legii, precizând că au solicitat biroului notarului public ce a autentificat contractul de vânzare-cumpărare să înscrie şi debitul vânzătoarei, cerere ce nu a fost primită. Tribunalul Iaşi, prin decizia civilă nr. 157 din 17 martie 2010, a respins apelul şi a păstrat sentinţa atacată, constatând că în calitate de cumpărători petenţii au preluat şi s-au obligat să achite datoriile aferente lunilor iulie şi august 2004 şi eventualele diferenţe pentru luna aprilie 2004.
Instanţa de apel a reţinut din raportul de expertiză contabilă că sumele de 2.503,48 lei şi respectiv suma de 7.114,47 lei, pentru care s-a înscris privilegiul imobiliar, nu erau achitate, ele fiind sume prescrise (mai vechi de 4 ani), sume care trebuiau să fie stornate conform deciziei nr. 306 a Tribunalului Iaşi, definitivă şi irevocabilă şi care nu a fost operată de asociaţia de proprietari în fişa de cont a noilor proprietari şi nici în lista de plată.
împotriva hotărârii Tribunalului Iaşi a declarat rccurs asociaţia de proprietari pe care l-a încadrat în art. 304 pct. 7-9, art. 3041 C. proc. civ. şi susţinând că petenţii-intimaţi au modificat toate chitanţele de plată a cheltuielilor de întreţinere, apărare invocată şi în fazele procesuale anterioare şi de care instanţele nu au ţinut cont. Sumele fiind mereu plătite cu întârziere s-au calculat şi penalităţile de întârziere, conform proceselor-verbale ale adunării generale.
In dezvoltarea motivelor de recurs au fost redate operaţiunile de vânzare-cumpărare efectuate dc petenţi, interpretate clauzele contractului,
cu privire la datoriile preluate, demersurile asociaţiei la notar pentru a fi înscris corect debitul restant.
Recurenta a cerut ca instanţa să solicite biroului notarial să comunice pe ce bază s-a stipulat în contract clauza privind preluarea datoriilor, fiind omise lunile mai şi iunie şi să se stabilească în sarcina cui revenea plata.
Instanţele au încălcat art. 1112 şi art. 1113 C. civ., sumele încasate ulterior anului 2004 reprezentând plăţi parţiale ale datoriilor acumulate de familia petenţilor, din punct de vedere contabil debitele nefiind prescrise. Totodată, petcnţii-intimaţi datorau şi penalităţi de întârziere în cuantum de 10%, conform hotărârii adunării generale, iar înscrierea privilegiului - în temeiul art. 51 alin. (2) din Legea nr. 230/2007 - are loc la cererea preşedintelui asociaţiei sau a proprietarilor, pe baza chitanţelor sau înscrisului emis de asociaţie ce confirmă suma datorată.
Analizând lucrările dosarului în limita motivelor de recurs invocate, curtea dc apel a constatat că situaţia dc fapt stabilită în considerentele hotărârii atacate are corespondent în probele dosarului, dispoziţiile legale în materie fiind corect aplicate.
Dispoziţiile art. 3041 C. proc. civ. nu sunt incidente în cauză, hotărârea atacată fiind supusă celor două căi de atac, apel şi recurs, urmând a examina numai motivele de nelegalitate, aşa cum sunt reglementate prin art. 304 pct. 1 -9 C. proc. civ.
Prin considerente unice s-a răspuns la motivele de recurs reţinând că în calea de atac a recursului se poate administra numai proba cu înscrisuri concludente şi utile.
Documentaţia în baza căreia s-a autentificat contractul de vânzare-cumpărare nu este necesară, judecata neavând ca obiect validitatea actului.
Instanţa de apel a motivat concludent şi pertinent pe baza probelor administrate că petenţii nu datorau cu titlu de daune şi penalităţi, suma înscrisă ca privilegiu imobiliar la cererea asociaţiei de proprietari, conform art. 51 alin. (2) din Legea nr. 7/1996.
Reanalizarea probelor administrate în fazele procesuale anterioare nu este în competenţa instanţei de recurs şi nici de a stabili obligaţii de preluare a debitelor vânzătoarei.
Obiect al judecăţii fiind plângerea împotriva încheierii date de
O.C.P.I. Iaşi prin care se contestă realitatea debitului, instanţele trebuiau să stabilească dacă este datorat de cumpărătorii-petenţi, criticilc privind validitatea contractului de vânzare-cumpărare a clauzelor privind preluarea debitelor depăşind limitele învestirii.
In acest sens, nu sunt supuse controlului judiciar în prezenta cauză hotărârile adunării generale, contestate sau nu de proprietarii-petenţi, fiind relevante ca mijloc de probă numai hotărârile judecătoreşti pronunţate în
litigiile dintre părţi şi vânzătoarea D.L. (fiica petenţilor), ce au avut ca obiect plata cheltuielilor de întreţinere, a celor preluate de cumpărători.
Definitiv şi irevocabil s-a stabilit că nu sunt datorate penalităţi, cheltuieli de întreţinere restante, oricare ar fi modalitatea stingerii debitelor, a posibilităţii de executare silită, urmare prescripţiei extinctive.
Referitor la incidenţa art. 1112 şi art. 1113 C. civ. ce reglementează imputaţia plăţii, sunt apărări pe care asociaţia trebuia să le facă la judecarea dosarului nr. 9976/2004 al Tribunalului Iaşi, în care s-a pronunţat decizia civilă nr. 306/2005. Faptul că în evidenţele contabile asociaţia de proprietari nu a operat debitele ca fiind prescrise, menţinându-le ca active în listele de plată, nu justifica înscrierea privilegiului în cartea funciară a imobilului, prin încheierea contestată.
Curtea a avut în vedere că oricare ar fi reglementările contabile a dreptului comun în materia privind plata datoriilor de debitor (art. 1092 şi urm., art. 1110, art. 1111, art. 1112 C. civ.), cât şi a dispoziţiilor Legii nr. 230/2007 ca norme speciale ce reglementează activitatea asociaţiilor de proprietari, înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute, pentru creditor în speţă numai în condiţiile art. 47 din Legea nr. 7/1996.
Dat fiind efectul hotărârilor judecătoreşti prin care s-a constatat că debitul este prescris, asociaţia-creditoare nu avea o creanţă certă şi exigibilă pentru a fi menţinută înscrierea privilegiului în cartea funciară [art. 47 alin. (8)].
în art. 51 Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, reglementează privilegiul imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor pentru sumele datorate cu titlu de contribuţie la cheltuielile asociaţiei, stabilind şi persoanele ce pot cere înscrierea, cât şi radierea, preşedintele asociaţiei şi proprietarul.
In ce priveşte dovada plăţii sumei datorate, nu este limitată la „chitanţa-adeverinţa” eliberată de asociaţie, ci se poate face prin orice alt mijloc de probă.
Cum orice litigii dintre asociaţie şi proprietar privind neplata cotelor de întreţinere sunt date în competenţa instanţei de judecată (art. 50 din Legea nr. 230/2007) hotărârea judecătorească pronunţată face dovada deplină şi are forţa probantă mai puternică decât listele de plată în sensul art. 47 alin. (8) din Legea 7/1996 asupra creanţei certe şi exigibile.
Petenţii au avut un debit la asociaţie, pentru care însă nu puteau fi
executaţi silit. înscrierea privilegiului în cartea funciară numai pe baza listelor de plată, în care era menţionat debitul prescris, nu avea temei legal, creanţa nefiind exigibilă, şi datorându-se numai suma pentru care şi-au asumat obligaţia de plată, prin contractul de vânzare-cumpărare. Acel debit fiind achitat, precum şi cheltuielile de întreţinere proprii de la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, petenţii nedatorând penalităţi, soluţia de radiere a privilegiului este legală.
Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 312 C. proc. civ., curtea de apel a respins recursul.
| ← Cerere de sechestru asigurător. Calitate procesuală activă | Decădere din drepturile conferite de marcă. Folosire efectivă... → |
|---|
