Privilegiul imobiliar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietăţilor din condominiu pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. Persoana competentă să formuleze cerere
| Comentarii |
|
Legea nr. 230/2007, art. 51 H.G. nr. 1588/2007, art. 28 alin. (1)
H.G. nr. 400/2003, 26-33 Legea nr. 7/1996, art. 49
Alineatul (2) al art. 51 din Legea nr. 230/2007 stabileşte că privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă.
Articolul 28 alin. (1) din H.G. nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 statuează la rândul său, că privilegiul imobiliar se înscrie la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, iar în alin. (2) se prevede că cererea va cuprinde: numele, prenumele şi domiciliul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul înscrierii, indicarea actului sau a actelor în măsură să justifice cererea, localitatea în care este situat imobilul, numărul cadastral al imobilului şi numărul de carte funciară, după caz.
Potrivit art. 49 din Legea nr. 7/1996, dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiţiile legale, se va respinge printr-o încheiere motivată.
Decizia civilă nr. 318 din 18 iunie 2010
Prin sentinţa civilă nr. 4409/18.03.2009 a Judecătoriei Iaşi s-a respins ca neîntemeiată plângerea formulată de petenţii M.C. şi M.V. în contradictor cu intimata Asociaţia de Proprietari.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de fond a reţinut că, la data de 4.11.2008, SC T.S. SA, în calitate de mandatar al intimatei Asociaţia de Proprietari, a solicitat O.C.P.I. Iaşi notarea privilegiului asupra imobilului situat în Iaşi, justificată prin listele de plată a cheltuielilor de întreţinere pe trei luni anterioare formulării cererii şi prin fişa individuală a proprietarilor debitori.
Prin încheierea nr. 102404 din data de 04.11.2008, s-a admis cererea formulată şi s-a înscris în cartea funciară a municipiului Iaşi privilegiul imobiliar pentru sumele de 17958,92 lei debit şi 24067,31 lei penalităţi în favoarea Asociaţiei de Proprietari.
In conformitate cu dispoziţiile art. 51 din Legea nr. 230/2007, asociaţia de proprietari arc un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu dc cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.
Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu dc restanţă.
Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei.
Instanţa a reţinut îndeplinirea, în prezenta cauză, a cerinţelor înscrierii privilegiului imobiliar al asociaţiei intimate asupra imobilului apartament proprietatea petenţilor. Astfel, administratorul SC T.S. SA a acţionat în temeiul art. 7 lit. b) pct. j) din contractul de administrare, încheiat cu asociaţia de proprietari, în sensul solicitării înscrierii privilegiului imobiliar al acesteia, cererea fiind formulată de această societate în calitate de mandatar, iar nu în nume propriu, astfel cum au susţinut petenţii. De asemenea, solicitarea de înscriere a fost fundamentată prin depunerea extraselor de pe ultimele 3 liste lunare de plată a cotelor de contribuţie.
Instanţa a mai reţinut caracterul nefondat al susţinerilor petenţilor, privind nelegalitatea încheierii nr. 102404 pe considerentul lipsei numărului căilii funciare în care s-a făcut notarea. Această lipsă este determinată de nedeschiderea cărţii funciare pentru imobilul respectiv, însă acest aspect nu împiedică notarea unui privilegiu imobiliar în cazul îndeplinirii condiţiilor impuse de lege.
Nu în ultimul rând, existenţa mai multor litigii între părţi cu privire la suma datorată cu titlu de cheltuieli de întreţinere şi penalităţi de întârziere nu afectcază dreptul asociaţiei de proprietari de a înscrie privilegiul său imobiliar asupra apartamentului, O.C.P.I. verificând doar îndeplinirea condiţiilor impuse de art. 51 din Legea nr. 230/2007. Mai mult, instanţa a reţinut că decizia civilă nr. 1211, pronunţată de Tribunalul Iaşi la data de
11.11.2005 priveşte sume datorate de petenţi pentru perioada august 2001-august 2004, interval pentru care s-a reţinut obligaţia acestora de a achita sumele menţionate, iar contestaţia la executare ce a format obiectul dosarului nr. 21966/245/2008 a fost admisă pe considerentul lipsei calită
ţii de reprezentant a SC T.S. SA, iar nu ca urmare a netemeiniciei cererii de executare silită.
Tribunalul Iaşi, prin decizia civilă nr. 64 din 1.02.2010, a respins apelul declarat de M.C. şi M.V. şi a păstrat sentinţa judecătoriei, reţinând că administratorul SC T.S. SA Iaşi a înscris privilegiul imobiliar al asociaţiei intimate asupra apartamentului apelanţilor în temeiul art. 7 lit. b) pct. j) din contractul de administrare, încheiat cu asociaţia de proprietari.
Cererea a fost formulată în calitate de mandatar şi nu în nume propriu, iar în ceea ce priveşte forma contractului dc administrare prin care SC T.S. SA Iaşi a dobândit calitatea de mandatar, cerinţa înscrisă în art. 68 alin. (1) C. proc. civ. privind legalizarea semnăturii este obligatorie doar pentru exerciţiul dreptului de chemare în judecată.
In cauză, mandatarul s-a adresat cu o cerere de notare a unui privilegiu imobiliar în Cartea funciară la O.C.P.I., care este doar un organ cu activitate jurisdicţională şi nu o instanţă de judecată pentru care dispoziţiile art. 68 alin. (1) C. proc. civ. să fie obligatorii.
In ceea ce priveşte justificarea solicitării de înscriere prin depunerea extraselor de pe ultimele trei liste lunare de plată a cotelor de contribuţie, tribunalul a constatat că aceasta este în acord cu dispoziţiile art. 51 din Legea 230/2007.
M.C. şi M.V. au declarat recurs considerând că decizia tribunalului este nelegală pentru motivele înscrise în art. 304 punctele 8 şi 9 C. proc. civ.
In dezvoltarea motivelor de recurs, ei au susţinut că SC T.S. SA Iaşi nu este reprezentant general şi nici nu are procură autentică sau legalizată, deoarece contractul de administrare nu prevede dreptul de înscriere a privilegiilor asupra imobilelor în cartea funciară.
Recurenţii au pretins că prevederile art. 49 alin. (5), (7) din Legea nr. 7/1996 şi ale art. 56 alin. (3) şi (4) din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 633/2006, sunt imperative, astfel că SC T.S. SA Iaşi nu putea înscrie privilegiul în cartea funciară.
Asociaţia de proprietari a formulat întâmpinare, în cauză, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, deoarece privilegiul a fost înscris de ea şi nu de SC T.S. SA, iar recurenţii au ataşat la dosarul cauzei numai hotărârile judecătoreşti care le sunt favorabile.
Analizând actele şi lucrările dosarului în raport de susţinerile părţilor, de ansamblul materialului probator existent la dosarul cauzei şi de prevederile legale incidente, curtea a constatat că recursul este întemeiat.
Curtea a reţinut că, deşi recurenţii au invocat motivele de recurs înscrise în art. 304 pct. 8 - 9 C. proc. civ., criticile dezvoltate de aceştia sunt susceptibile de a fi încadrate numai în pct. 9 al art. 304.
Acest motiv este incident în cauză, deoarece hotărârea recurată a fost dată cu aplicarea greşită a prevederilor legale care reglementează în
scrierea în cartea funciară a privilegiului asociaţiei de proprietari asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu.
Articolul 51 din Legea nr. 230/2007 stabileşte că asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietăţilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.
Alineatul (2) al art. 51 prevede că privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă.
Articolul 28 alin. (1) din H.G. nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 statuează, la rândul său, că privilegiul imobiliar se înscrie la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, iar în alin. (2) se prevede că cererea va cuprinde: numele, prenumele şi domiciliul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul înscrierii, indicarea actului sau a actelor în măsură să justifice cererea, localitatea în care este situat imobilul, numărul cadastral al imobilului şi numărul de carte funciară, după caz.
Potrivit alin. (4) al art. 28, la cerere se a anexa un exemplar original sau o copie legalizată a extrasului de pe listele lunare de plată a cotelor de contribuţie, din care rezultă suma datorată, iar conform alin. (5), cererile şi extrasele de pe listele de plată vor purta ştampila asociaţiei de proprietari şi, după caz, semnătura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzor, respectiv a preşedintelui asociaţiei, cu precizarea numelui şi prenumelui acestuia.
In cauză, cererea de înscriere a privilegiului asupra apartamentului a fost formulată de asociaţia de proprietari prin mandatar SC T.S. SA Iaşi.
Mandatara SC T.S. SA Iaşi şi-a justificat calitatea de reprezentant al asociaţiei de proprietari cu contractul de administrare nr. 11535 din
18.11.2005, încheiat între această societate şi asociaţia de proprietari.
Potrivit art. 7 lit. j) din contractul de administrare, administratorul este împuternicit, în conformitate cu dispoziţiile art. 30 din H.G. 400/2003, să efectueze toate actele necesare, în condiţiile art. 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33 ale aceluiaşi act normativ.
Articolele 26 - 33 din H.G. nr. 400/2003 reglementau procedura de înscriere a privilegiului imobiliar al asociaţiei de proprietari asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, însă H.G. 400/2003 a fost abrogată prin art. 2 din H.G. nr. 1588/2007, la data de 22.01.2008.
Astfel, la data de 21.10.2008, când s-a formulat cererea de înscriere a privilegiului asupra apartamentului recurenţilor, SC T.S. SA Iaşi nu mai avea mandat pentru formularea unei asemenea cereri, ca urmare a abrogării H.G. nr. 400/2003 şi intervenirii Legii nr. 230/2007 şi a H.G. nr. 1588/2007.
Curtea a reţinut că după intervenirea acestor acte normative, contractul de mandat al SC T.S. SA Iaşi nu a fost actualizat, astfel că administratorul nu mai putea îndeplini anumite atribuţii - între care şi înscrierea privilegiului imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietăţilor din condominiu pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari -care i-au fost date în sarcina în baza H.G. 400/2003, care a fost abrogata. Art. 51 alin. (2) din Legea nr. 230/2007 şi art. 28 din H.G. nr. 1588/2007-sub imperiul cărora s-a înscris privilegiul în cauză - reglementează expres procedura înscrierii privilegiului, la cererea preşedintelui asociaţiei de
proprietari, iar o asemenea cerere nu există în speţă. împrejurarea că, în temeiul HG nr. 400/2003, administratorul a avut mandat de reprezentare a preşedintelui asociaţiei de proprietari şi în ceea ce priveşte formularea cererii de înscriere a privilegiului imobiliar al asociaţiei de proprietari asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, conform contractului dc administrare nr. 11535 din
18.11.2005, nu poate legitima demersul administratorului efectuat după abrogarea actului normativ în baza căruia a fost mandatat, chiar dacă au intervenit alte acte normative care conţin prevederi asemănătoare.
Potrivit art. 49 din Legea nr. 7/1996, dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiţiile legale, se va respinge printr-o încheiere motivată.
Având în vedere că, în speţă cererea de înscriere a privilegiului asupra apartamentului recurenţilor nu a fost formulată de preşedintele asociaţiei de proprietari, ci de o persoană juridică ce nu avea mandat de reprezentare, O.C.P.I. Iaşi trebuia să facă aplicarea art. 49 din Legea nr. 7/1996 şi să respingă cererea.
| ← Decădere din drepturile conferite de marcă. Folosire efectivă... | Decădere din drepturile conferite de marcă. Lipsă de interes → |
|---|
Vezi şi alte speţe de drept civil:
Comentarii despre Privilegiul imobiliar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietăţilor din condominiu pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. Persoana competentă să formuleze cerere
