Acţiune în revendicare. Inadmisibilitate când pârâtul nu afirmă un drept real
| Comentarii |
|
C. civ., art. 480 O.U.G. nr. 40/1999
Acţiunea în revendicare poate fi promovată numai de acel proprietar care nu se află în posesia bunului său, bun deţinut în fapt de o altă persoană care afirmă, la rândul său, un titlu de proprietate sau un drept real asupra aceluiaşi bun. Instanţa, într-o acţiune în revendicare, este datoare a compara cele două titluri afirmate de părţi, pentru a da preferinţă şi câştig de cauză celui mai bine caracterizat şi care provine de la adevăratul proprietar.
Pe cale de consecinţă, atunci când posesorul nu afirmă vreun drept de proprietate asupra imobilului, nu se poate proceda la compararea titlurilor, ci numai la a stabili dacă posesia exercitată este legală, în baza vreunui titlu locativ, ceea ce constituie un obiect de analiză într-o acţiune în evacuare.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 953/A din 19 decembrie 2005, nepublicată
Prin sentinţa civilă nr. 1822 din 2 martie 2005, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosarul nr. 22295/2004, a fost admisă acţiunea formulată de reclamanta SC A.3 SRL, în contradictoriu cu pârâţii N.T., N.V., N.A.C., a fost respinsă excepţia inadmisibilităţii ca neîntemeiată şi, în consecinţă, obligaţi pârâţii să lase
reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul situat în Bucureşti, sectorul l. Totodată, s-a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Bucureşti, sectorul 1, pentru lipsa titlului.
Pentru a pronunţa această hotărâre, judecătoria a reţinut că acţiunea în revendicare imobiliară nu este inadmisibilă, după cum au susţinut pârâţii, pe considerentul că reclamanta revendică un bun pe care îl deţine în mod legal, cu act valabil încheiat ce nu este contestat, deoarece, în baza art. 480 C. civ., proprietarul care a pierdut posesia lucrului poate cere restituirea acestuia de la cel la care se găseşte.
întrucât reclamanta este proprietara imobilului şi pârâţii exercită posesia asupra acestuia fară a avea un titlu legal, acţiunea în revendicare este admisibilă şi va fi admisă.
In ceea ce priveşte evacuarea pârâţilor, prima instanţă a constatat că între părţi nu există raporturi locative întemeiate pe dispoziţiile Codului civil sau ale legii speciale, O.U.G. nr. 40/1999. Imobilul în litigiu a fost atribuit prin sentinţa civilă nr. 6502 din 16 mai 1997, dată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, în deplină proprietate numiţilor T.F.E., B.M. şi B.M. şi, prin vânzări succesive, a revenit în proprietate reclamantei prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3199 din 30 septembrie 2003. Cât priveşte pârâţii, aceştia ocupă imobilul din 16 decembrie 1983, în baza contractului de închiriere nr. 50188 încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti, contract prelungit de drept până în anul 1999 în baza Legii nr. 17/1994. S-a reţinut faptul că pârâtul chiriaş N.T. a fost notificat la data de 14 august 1998 că nu se va prelungi închirierea, astfel încât raporturile locative între părţi au încetat la data intrării în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999. Mai mult, chiar dacă se consideră prelungit de drept în baza O.U.G. nr. 40/1999, contractul de închiriere al pârâţilor ar fi încetat oricum la data de 8 aprilie 2004.
împotriva acestei hotărâri, pârâtul N.T. a formulat apel. In motivele de apel se critică sentinţa pentru nelegalitate şi netemeinicie, faţă de reţinerea greşită că nu ar avea un titlu valabil. Susţine că notificarea nr. 2950 din 12 august 1998 formulată de proprietarii imobilului de la acea dată nu are efecte întrucât, pe de o parte, există un proces-verbal anterior din data de 9 iunie 1998 întocmit de executorul judecătoresc
B.V. prin care se constată acordul tacit al proprietarilor pentru prelungirea contractului de închiriere existent, iar pe de altă parte, notificarea vizează o soluţie pentru un schimb de locuinţă convenabil ambelor părţi. Un al doilea motiv de apel vizează împrejurarea cunoaşterii de către actualii proprietari, de la vechii proprietari, că locuiesc în acest
imobil şi au acceptat această situaţie de peste un an. Despre schimbarea proprietarului nu au avut cunoştinţă, iar sumele datorate cu titlu de chirie au fost consemnate la C.E.C. pe numele foştilor proprietari, astfel încât sunt de bună-credinţă şi nu li se poate desfiinţa calitatea de chiriaşi. Consideră apelantul-pârât că hotărârea instanţei de fond a fost dată cu încălcarea prevederilor O.U.G. nr. 40/1999, modificată prin Legea nr. 241/2001. Faţă de cele arătate, în baza art. 282-298 C. proc. civ., se solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinţei şi pe fond, constatarea prelungirii contractului de închiriere şi, în consecinţă, respingerea acţiunii reclamantei ca neîntemeiate.
Examinând motivele de apel faţă de hotărârea apelată şi probele administrate în cauză, Tribunalul apreciază apelul ca fiind fondat, în baza următoarelor considerente:
Reclamanta a învestit instanţa de judecată cu două capete de cerere, respectiv o acţiune în revendicare imobiliară şi o acţiune în evacuare îndreptate împotriva aceloraşi pârâţi, pentru acelaşi bun imobil şi întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 480 C. civ.
Pârâtul a invocat inadmisibilitatea acţiunii în revendicare, câtă vreme sunt locatari începând cu anul 1983, nu au deţinut şi nici nu deţin actc de proprietate pentru imobil, iar bunul imobil carc nu se mai găseşte în proprietatea statului nu mai poate fi revendicat din nou şi atribuit de cătrc instanţă unor persoane carc îl deţin în mod legal cu acte valabil încheiate şi care nu sunt contestate de pârâţi.
Tribunalul considcră că excepţia de inadmisibilitate a acţiunii în revendicare a fost în mod greşit respinsă de instanţa de fond, aspect ce atrage anularea hotărârii de fond în limitele de soluţionare ale acţiunii în revendicare, conform art. 297 alin. (2) C. proc. civ. Inadmi-sibilitatea invocată de pârâţi constituie în fapt un fine de neprimire a revendicării imobiliare, aspect de ordine publică soluţionat greşit şi care conduce la o hotărâre de fond nulă pentru acest considerent.
Acţiunea în revendicare poate fi promovată numai de acel proprietar care nu se află în posesia bunului său, bun deţinut în fapt de o altă persoană care afirmă, la rândul său, un titlu de proprietate sau un drept asupra aceluiaşi bun. Instanţa, într-o acţiune în revendicare, este datoare a compara cele două titluri afirmate de părţi, pentru a da preferinţă şi câştig de cauză celui mai bine caracterizat şi care provine de la adevăratul proprietar. Pe calc de consecinţă, atunci când pârâtul nu afirmă vreun drept de proprietate asupra imobilului, nu se poate proccda la compararea titlurilor, ci numai la a stabili dacă posesia exercitată de pârât este legală, în baza vreunui titlu locativ, ceca ce constituie un obiect de analiză într-o acţiune în evacuare.
Dc altfel, este inutil ca, prin aceeaşi hotărâre, să se dispună obligarea pârâtului să predea proprietatea şi posesia unui bun imobil şi, în acelaşi timp, să se dispună evacuarea aceluiaşi pârât pentru lipsa titlului, întrucât ambele dispoziţii au aceeaşi finalitate concretă, de predare a posesiei bunului imobil, însă în baza unei alte cauze.
Faţă de cele arătate, Tribunalul, în baza art. 296 C. proc. civ. coroborat cu art. 297 alin. (2) C. proc. civ., a admis apelul şi a anulat sentinţa de fond în sensul că a admis excepţia inadmisibilităţii cererii în revendicare, pe care a respins-o pentru acest considerent.
Criticile de apel referitoare la modul de soluţionare a evacuării au fost găsite nefondate de Tribunal.
După cum chiar pârâţii au recunoscut, au ocupat imobilul în litigiu în baza contractului de închiriere nr. 50188 încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti şi care a fost prelungit de mai multe ori, ultima dată până la 18 aprilie 1999. Corect susţin pârâţii şi constată instanţa de fond că prelungirea de drept până în anul 1999 a avut loc în temeiul Legii nr. 17/1994, perioadă de timp în care proprietatea imobilului s-a predat de către Primăria Municipiului Bucureşti revendicatorilor proprietari T.F.E., B.M. şi B.M.
La împlinirea acestei prime prorogări legale a intervenit un nou moratoriu, în baza art. 2 din O.U.G. nr. 40/1999, modificat şi aprobat prin Legea nr. 241/2001, text care stipulează că contractele de închiriere prelungite în temeiul Legii nr. 17/1994 pentru suprafeţele cu destinaţia de locuinţe, proprietatea persoanelor fizice (în prima variantă a textului se prevedea suprafeţele cu destinaţia de locuinţă redobândite de foştii proprietari sau de moştenitorii acestora, anterior intrării în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999) se prelungesc la cererca chiriaşilor pentru o perioadă de 5 ani de la 8 aprilie 1999.
Pârâţii afirmă că au solicitat proprietarului de la acea dată reglementarea situaţiei lor locative, însă proprietarii i-au notificat în sensul că nu sunt interesaţi să închirieze imobilul, iar chiria pot să o păstreze pentru utilizare la lucrări de întreţinere, eventual necesare.
Această susţinere nu poate fi considerată drept cerere, în sensul art. 2 din O.U.G. nr. 40/1999, de prelungire a contractului de închiriere anterior, întrucât ambele notificări la care se face referire sunt comunicate în anul 1998 (notificarea proprietarilor nr. 2950 din 12 august 1998 şi notificarea chiriaşilor formulată pentru 9 iunie 1998), deci anterior actului normativ analizat, astfel încât nu poate avea ca efect prelungirea de drept a contractului de închiriere pentru o nouă perioadă de cinci ani.
Pc calc de consecinţă, apelanţii-pârâţi nu mai justifică un titlu locativ în imobil de la data de 18 aprilie 1999, astfel încât acţiunca în evacuare promovată împotriva acestora este întemeiată şi a fost corect admisă de prima instanţă, dispoziţie ce a fost menţinută în apel.
| ← Determinarea părţilor de folosinţă comună dintr-un imobil... | Hotărâre de partaj pronunţată în lipsa unui titlu de... → |
|---|
