Rectificare de carte funciară în sensul majorării suprafeţei întabulate. Prescriere în termen de 1 an de la data încheierii contractului
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, Secţia I-a civilă, decizia nr. 4176/R din 5 octombrie 2012
Prin sentinţa civilă nr. 2065 din 24.08.2010 a Judecătoriei Sighetu Marmaţiei a fost respinsă acţiunea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă SC Transporturi Auto Marmaţia prin lichidator SC Pro Insolv SRL în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă SC Orizont SRL şi pârâţii Holzberger Tiberiu, Stan Gheorghe, Grigor Gheorghe, Mich
Vasile, Micici Gheorghe, Ulici Victor, Coman Ioan, Anger Ecaterina, Hriczan Emil, Feier Orzan Constantin
Pentru a hotărî astfel prima instanţă a reţinut că prin acţiunea
civilă înregistrată sub dosar nr. 3417/307 din 7 noiembrie 2008,
reclamanta SC Orizont SRL a chemat-o în judecată pe pârâta SC Transporturi Auto Marmaţia prin lichidator SC Pro Insolv SRL solicitând să se dispună rectificarea suprafeţei imobilului înscris în CF nr. 1633 Sighetu Marmaţiei nr.top. 2664/2 , 2664/1/1 şi 2664/4/2 în sensul majorării acesteia de la 13686 mp la 20.060 mp, învederând că a cumpărat de la pârâtă imobilul în litigiu în natură teren şi construcţii, însă suprafaţa terenului este mai mare decât cea înscrisă în CF.
La data de 11.12.2008 reclamanta i-a chemat în judecată şi pe pârâţii Holzberger Tiberiu, Stan Gheorghe, Grigor Gheorghe, Mich
Vasile, Micici Gheorghe, Ulici Victor, Coman Ioan, Anger Ecaterina, Hriczan Emil, Feier Orzan Constantin pentru opozabilitate, aceştia fiind vecinii terenului în litigiu.
Instanţa a constatat că pârâţii Holzberger Tiberiu, Grigor Gheorghe, Mich Vasile, Micici Gheorghe, Hriczan Emil, Feier Orzan Constantin nu s-au opus admiterii acţiunii, precizând că terenul în litigiu este îngrădit, iar proprietăţile lor nu ar fi afectate.
Pârâta SC Transporturi Auto Marmaţia prin lichidator SC Pro Insolv SRL a solicitat respingerea acţiunii apreciind că reclamanta a încercat să dobândească, fără plată, o suprafaţă de teren în detrimentul ei, iar prin cererea reconvenţională precizată a solicitat, în temeiul dispoziţiilor art. 1328 Cod civil, obligarea reclamantei la complinirea preţului pentru suprafaţa de 6016 mp şi în consecinţă la plata sumei de 229.751 lei.
S-a constatat că prin Sentinţa Civilă nr. 2217/22.07.2010, s-a admis acţiunea reclamantei şi s-a anulat ca netimbrată cererea reconvenţională, iar prin Decizia Civilă nr. 86/7.04.2011 a Tribunalului Maramureş, aceasta a fost desfiinţată în parte, cererea reconvenţională fiind trimisă spre rejudecare.
S-a reţinut că în rejudecare pârâta-reclamantă a depus o cerere prin care a arătat că îşi susţine cererea reconvenţională şi că solicită obligarea reclamantei-pârâte la plata sumei de 250.431,30 lei, pentru suprafaţa de 6 570 m.p.
Apoi, analizând pe fond acţiunea reconvenţionala, prima instanţă a reţinut, din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare intervenit între părţi la data de 24.03.2005, că pârâta i-a înstrăinat reclamantei teren în suprafaţă de 14.044 mp, 16 construcţii cu destinaţii diverse, platforme betonate şi căi de acces, împrejmuiri si porţi, etc., în momentul vânzării terenul fiind împrejmuit.
Prima instanţă a apreciat că pârâta a consimţit la vânzarea terenului în aceste limite şi că îi este imputabil vânzătoarei faptul că în acel moment nu a procedat la măsurarea suprafeţei vândute, iar în aceste împrejurări, prevalându-se de propria culpă, pârâta nu poate obţine complinirea preţului în temeiul dispoziţiilor art. 1328 Cod civil.
În consecinţă, prima instanţă, considerând cererea reconvenţională neîntemeiată, a respins-o.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta reclamantă reconvenţional solicitând admiterea apelului şi modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii cererii reconvenţionale.
Prin decizia civilă nr. 47/A/2012 pronunţată la data de 16 februarie 2012 de Tribunalul Maramureş în dosar nr. 3417/307/2008* a fost respins apelul declarat de apelanta S.C. Transporturi Auto Marmaţia S.R.L., prin lichidator judiciar PRO INSOLV I.P.U.R.L. împotriva Sentinţei Civile nr. 2065 din 24.08.2011 pronunţată de Judecătoria Sighetu Marmaţiei, ca nefondat.
A fost obligată apelantă să plătească intimatei cheltuieli de judecată în cuantum de 1500 lei reprezentând de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această decizie tribunalul a reţinut următoarele:
Prin încheierea din data de 24.03.2005 pronunţată de Tribunalul Maramureş s-a autentificat contractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 24.03.2005, prin care apelanta S.C. Transporturi Auto Marmaţia S.R.L., prin lichidator judiciar PRO INSOLV I.P.U.R.L., i-a vândut intimatei S.C. ORIZONT S.R.L. imobilele teren în suprafaţă de
14.044 mp, 16 construcţii cu destinaţii diverse, platforme betonate şi căi de acces, împrejmuiri si porţi, reţele electrice, reţele apă-canal, situate în Sighetu Marmaţiei, str. Nicolae Titulescu nr. 40, notate în CF 1633 Sighetu Marmaţiei, nr. top. 2664/2, 2664/1/1 şi 2664/4 la preţul de
7.800.000.000 lei achitat integral (f. 51 şi 133 dosar nr. 3417/307/2008).
Judecătorul sindic a constatat în şedinţa camerei de consiliu din 24.03.2005 consimţământul părţilor la încheierea contractului de vânzare cumpărare.
S-a putut constata din cuprinsul hotărârii judecătoreşti sus menţionate că la momentul realizării acordului de voinţă al celor două părţi imobilul teren vândut a fost determinat prin indicarea suprafeţei -
14.044 mp, prin date de carte funciară, dar şi prin împrejmuirile sale recunoscute de cocontractanţi.
Cumpărătoarea intimată S.C. ORIZONT S.R.L. şi-a întabulat în 2005 dreptul de proprietate astfel dobândit în CF 1633 Sighetu
Marmaţiei asupra nr. top. 2664/2- 132mp, nr. top. 2664/1/1-467 mp şi nr. top 2664/4/2-13087 mp, rezultat din dezmembrarea nr. top. 2664/4 în suprafaţă de 13445 mp.
Ulterior, în anul 2008, intimata şi-a măsurat terenul cumpărat, operaţiune care, aşa cum au recunoscut ambele părţi, nu s-a realizat la momentul vânzării-cumpărării şi a constatat că parcela cu nr. top. 2664/4/2 nu are o suprafaţă de 13087 mp, ci de 20.015 mp. Ca urmare, proprietara S.C. ORIZONT S.R.L. s-a adresat instanţei de judecată solicitând rectificarea cărţii funciare în sensul înscrierii suprafeţei corecte a acestui topografic, iar prin Sentinţa Civilă nr. 2217/22.07.2010 Judecătoria Sighetu Marmaţiei i-a admis cererea pe baza raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit la data de 13.03.2010 de expert topograf Mocan Ioan.
În acest context, vânzătoarea apelantă S.C. Transporturi Auto Marmaţia S.R.L., prin lichidator judiciar PRO INSOLV I.P.U.R.L. a solicitat complinirea preţului vânzării cu 250.808,30 lei, pentru diferenţa de 6570 mp dintre suprafaţa de 14.044 mp vândută prin contractul de vânzare cumpărare din 24.03.2005 şi suprafaţa de 20614 mp pe care cumpărătoarea intimată a preluat-o în baza acestuia contract, cererea fiind întemeiată pe prevederile art. 1328 Cod civil.
În principiu, potrivit art. 1326 Cod civil, vânzătorul este obligat să predea cuprinsul lucrului vândut în măsura determinată prin contract, dar la art. 1327-1334 din vechiul cod civil sunt menţionate reguli speciale pentru cazul în care obligaţia de predare priveşte un imobil.
În speţă, după cum s-a mai arătat, vânzarea imobilelor, incluzând terenul de 14.044 mp, s-a făcut pe un preţ global -
7.800.000.000 lei, cu arătarea întinderii, situaţie care îşi găseşte reglementarea în cuprinsul art. 1329 Cod civil, nu în cel al art. 1328 Cod civil, aplicabil în cazul vânzării cu specificarea expresă în contract a unităţii de măsură, a preţului pe unitate şi a numărului de măsuri.
Potrivit art. 1329 Cod civil, dacă ulterior vânzării s-a descoperit că întinderea imobilului cumpărat pe un preţ global este mai mare decât cea arătată în contract, vânzătorul nu are dreptul la adaos de preţ pentru excedent, cu excepţia cazului în care excedentul valorează cel puţin a douăzecea parte din preţul stabilit de părţi.
Însă, indiferent care ar fi temeiul cererii în complinirea preţului, potrivit art. 1334 Cod civil acţiunea vânzătorului pentru complinirea preţului şi a cumpărătorului pentru scăderea preţului sau pentru stricarea contractului, se prescriu printr-un an din ziua contractului.
Cum contractul de vânzare cumpărare dintre părţi s-a încheiat la data de 24.03.2005, la data formulării cererii reconvenţionale de complinire a preţului de către vânzătoarea S.C. Transporturi Auto Marmaţia S.R.L. -19.01.2009 dreptul la acţiune era prescris, termenul de 1 an de prescripţie fiind împlinit la data de 24.03.2006.
Faţă de aceste considerente, Tribunalul a apreciat că este principial corectă soluţia primei instanţe de respingere a acţiunii reconvenţionale formulate de S.C. Transporturi Auto Marmaţia S.R.L. şi, în consecinţă, în baza art. 296 Cod procedură civilă, va respinge apelul acesteia ca nefondat, însă substituind motivarea sentinţei atacate cu prezentele considerente.
Reţinând culpa procesuală a apelantei, în baza art. 274 Cod procedură civilă, Tribunalul a obligat-o pe acesta să-i plătească intimatei S.C. ORIZONT S.R.L. cheltuieli de judecată în apel, însă, constatând că onorariul de 2500 lei pretins de intimată era prea mare pentru munca depusă de avocatul ce a reprezentat-o, în baza art. 274 al. 2 Cod procedură civilă, l-a micşorat la nivelul sumei de 1500 lei.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta S.C. TRANSPORTURI AUTO MARMAŢIA S.R.L. PRIN LICHIDATOR JUDICIAR PRO INSOLV I.P.U.R.L solicitând admiterea recursului, modificarea Deciziei civile menţionată anterior şi admiterea cererii reconvenţionale.
Consideră excepţia invocată ca nefondată, apreciind că prezenta cerere nu este prescrisă, astfel cum a fost invocat de către onorata instanţă.
Menţionează faptul că vânzarea s-a efectuat pe baza datelor din CF care au stat la baza evaluării, fără ca cel care a cumpărat să solicite măsurarea suprafeţei de teren pentru a se constata dacă există concordanţă între suprafaţa din CF şi cea reală.
Apreciază că termenul de prescripţie, în această situaţie începe să curgă de la data naşterii dreptului la acţiune, respectiv, de la data cunoaşterii prejudiciului creat.
Pe fond, raportat la acţiunea de rectificare CF, formulată de către SC ORIZONT SRL, subliniază din nou, faptul că reclamanta a solicitat majorarea suprafeţei din CF 1633 nr. topo 2664. Eroarea de înscriere a terenului în CF la întreaga suprafaţă nu poate aduce beneficii cumpărătorului deoarece el a cumpărat şi a plătit preţul pentru 13.087 mp din numărul topo actual 2664/4/2 şi nu pentru 20.015 mp.
Esenţial a se reţine este faptul că s-a constatat o eroare pentru care s-a formulat cerere de rectificare, iar, în cazul de faţă, o eventuală rectificare ar afecta ambele părţi implicate, în caz contrar s-ar cauza prejudicii unei societăţi comerciale aflate în stare de lichidare judiciară, ceea ce ar face ca multe creanţe declarate să rămână nerealizate, iar reclamanta ar avea un beneficiu gratuit, primind imobil - în natură -teren fără să-i achite preţul, ceea ce excede cadrului legal.
Drept urmare, apreciază cererea formulată întemeiată, respectiv, solicitarea de complinire a preţului pentru suprafaţa de 6.570 mp, raportat la cererea de chemare în judecată formulată de către petenta SC ORIZONT S.R.L. Preţul solicitat pentru suprafaţa de teren de 6.570 este de 250.908,30 lei, stabilit în raport de valoare de evaluare pentru suprafaţa de teren anterior valorificată.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate, curtea constată că acesta nu este fondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:
Menţionează recurenta că vânzarea s-a efectuat pe baza datelor din CF care au stat la baza evaluării, fără ca cel care a cumpărat să solicite măsurarea suprafeţei de teren pentru a se constata dacă există concordanţă între suprafaţa din CF şi cea reală.
Curtea constată că acest motiv de recurs este nefondat deoarece relevant este faptul vânzării imobilului pe un preţ global şi predarea acestuia în acest fel. Nu se contestă vânzarea efectuată pe baza datelor din CF ci suprafaţa imobilului.
În ipotezele art. 1329 Cod civil suprafaţa imobilului, lucru vândut, poate fi mai mică sau mai mare, iar cel prejudiciat poate fi sau cumpărătorul sau vânzătorul, iar în cazul trecerii termenului de 1 an fără intentarea acţiunii de complinire sau scădere a preţului situaţia se inversează.
În funcţie de ipoteză sarcina măsurării şi calitatea procesuală activă aparţine cumpărătorului dacă suprafaţa este mai mică sau vânzătorului dacă suprafaţa este mai mare, dar pentru fiecare dintre aceştia dreptul la acţiune se naşte la aceaşi dată, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi are acest drept la acţiune doar pe durata unui an de la data încheierii contractului, după acest termen de 1 an dreptul la acţiune fiind prescris, deci acţiunea va fi respinsă ca prescrisă.
Faptul că suprafaţa în fapt a imobilului a fost sau nu măsurată la momentul vânzării nu are nici o relevanţă pentru momentul de început al curgerii termenului de prescripţie, care este cel al naşterii dreptului la acţiune, acesta fiind clar menţionat ca fiind cel al zilei încheierii contractului, iar nu cel al constatării surplusului sau minusului de suprafaţă.
Oricum prin chiar ipoteză excedentul sau minusul de suprafaţă se constată ulterior încheierii contractului pentru că, dacă ar fi constatat anterior sau la momentul încheierii lui, nimic nu împiedică părţile să facă menţiune în contract despre suprafaţa reală a imobilului, dar trebuie menţionat că această constatare şi acţiunea aferentă trebuie făcută în termen de 1 an de la încheierea contractului.
În acest fel apare funcţia sancţionatorie a prescripţiei şi de protejare a dinamicii circuitului civil, pentru că dacă în termenul de 1 an de la încheierea contractului nu s-au emis pretenţii pentru diferenţa de suprafaţă atunci o astfel de pretenţie nu mai poate fi emisă, dat fiind că actul astfel încheiat face ca imobilul să existe în acest fel în circuitul civil.
Tot în acest termen de 1 an se prezumă că se poate cunoaşte prejudiciul creat şi se pot emite pretenţii, acesta fiind rolul termenului de prescripţie, de a asigura că dreptul la acţiune se exercită înăuntrul respectivului termen.
Eroarea de înscriere a terenului în CF la întreaga suprafaţă nu poate aduce beneficii cumpărătorului pe un preţ global, sub rezerva ca acţiunea să fie exercitată în termenul de 1 an, deoarece s-a cumpărat şi s-a plătit preţul pentru 13.087 mp din numărul topo actual 2664/4/2 şi nu pentru 20.015 mp.
Dar, dacă acţiunea nu este exercitată în termenul de 1 an, atunci pe lângă funcţia de stingere a dreptului la acţiune civilă intervine ca efect şi faptul că surplusul de suprafaţă rămâne legitim în patrimoniul cumpărătorului, fără a mai putea fi obligat la plata unei diferenţe de valoare către vânzător, sau corelativ, în situaţia inversă cumpărătorul rămâne legitim cu întreg preţul chiar dacă nu a predat suprafaţa de teren înscrisă în contract.
Faptul că prejudiciul este adus unei societăţi comerciale aflate în stare de lichidare judiciară nu schimbă argumentele de mai sus, pentru că termenul de prescripţie de 1 an rămâne acelaşi şi nu s-au adus în discuţie motive de întrerupere sau suspendare a acestui termen de prescripţie, iar din starea de fapt reţinută de instanţele de fond nu reies astfel de motive de întrerupere sau suspendare.
În temeiul prevederilor art. 312 alin. 1 şi art. 299 şi urm. Cod procedură civilă, curtea urmează să respingă ca nefondat recursul, nefiind incidente nici unul din motivele de casare sau modificare prevăzute art. 304 Cod procedură civilă.
În temeiul prevederilor art. 274 Cod procedură civilă va obliga recurenta S.C. Transporturi Auto Marmaţia S.R.L., aflată în culpă procesuală faţă de respingerea recursului, să plătească intimatei S.C. ORIZONT. S.R.L., suma de 1.000 lei, cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocat potrivit ordinului de plată de la fila 26.
| ← Rectificare de carte funciară. Incidenţa motivului prevăzut... | Rectificare de carte funciară. Lipsa calităţii procesuale... → |
|---|
