Rezilierea contractului de inchiriere pentru neplata chiriei. evacuare
| Comentarii |
|
Judecătoria PIATRA-NEAMT, Sentinţă civilă 2371 din 04.12.2014
SENTINŢA CIVILĂ NR. 2371
I N S T A N Ţ A,
Deliberând asupra cauzei civile de faţă, instanţa reţine următoarele:
1) Cererea de chemare în judecată:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 26.02.2014, sub nr. de dosar 1717/279/2014, reclamantul AA, prin Primar, prin reprezentant BB a chemat în judecată pârâta CC, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 3.252,5 lei din care suma de 1.972,8 lei, reprezintă cheltuieli de întreţinere aferente perioadei septembrie 2011-noiembrie 2013, suma de 436,85 lei reprezintă penalităţi de întârziere la cheltuielile de întreţinere, aferente perioadei octombrie 2011- noiembrie 2013, suma de 768,72 lei reprezintă chirie aferentă perioadei decembrie 2012- noiembrie 2013 şi suma de 74,13 lei reprezintă penalităţi de întârziere pentru suma datorată cu titlu de chirie, aferente perioadei octombrie 2013- noiembrie 2013.
În motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că pârâta ocupă, în calitate de chiriaş, în baza contractului de închiriere nr. 775 din 11.02.2008, locuinţa situată în Piatra Neamţ, judeţul Neamţ.
Deşi pârâta avea obligaţia contractuală de a achita chiria şi întreţinerea lunar, din neîndeplinirea acestor obligaţii a rezultat un debit de 1.972,8 lei, cheltuieli de întreţinere aferente perioadei septembrie 2011-noiembrie 2013, de 436,85 lei ce reprezintă penalităţi de întârziere la cheltuielile de întreţinere, aferente perioadei octombrie 2011- noiembrie 2013, de 768,72 lei ce reprezintă chirie aferentă perioadei decembrie 2012- noiembrie 2013 şi suma de 74,13 lei ce reprezintă penalităţi de întârziere pentru suma datorată cu titlu de chirie, aferente perioadei octombrie 2013- noiembrie 2013.
In concluzie, reclamantul solicită admiterea acţiunii deoarece nu s-a reuşit recuperarea acestor creanţe pe cale amiabilă.
În drept, reclamantul a invocat aplicarea prevederilor art. 1270, 1516, 1796-1798 şi art. 1810-1832 Cod civil.
În dovedirea cererii, reclamantul a depus la dosarul cauzei următoarele: contractul de închiriere nr. 775 din 11.02.2008, fişa proprietarului, Hotărârea nr. 679 din 31.10.2008 emisă de Consiliul Local al Municipiului Piatra Neamţ, Hotărârea nr. 471 din 12.12.2007 emisă de Consiliul Local al Municipiului Piatra Neamţ, Hotărârea nr. 753 din 19.12.2008 emisă de Consiliul Local al Municipiului Piatra Neamţ, Hotărârea nr. 501 din 10.12.2010 emisă de Consiliul Local al Municipiului Piatra Neamţ, Hotărârea nr. 168 din 25.05.2012 emisă de Consiliul Local al Municipiului Piatra Neamţ, liste de plată septembrie 2011-noiembrie 2013.
Cererea este scutită de la plata taxelor judiciare de timbru şi a timbrului judiciar în conformitate cu dispoziţiile art. 30 din OUG nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru.
2) Întâmpinarea formulată de către pârât:
În condiţiile art. 201 alin. (1) din Codul de procedură pârâtei i-a fost comunicată copie de pe cererea de chemare în judecată şi de pe înscrisurile depuse de reclamant, punându-i-se în vedere obligaţia de a depune întâmpinare în termen de 25 zile de la comunicarea cererii, sub sancţiunea decăderii din dreptul de a propune probe şi de a invoca excepţii în afara celor de ordine publică, dacă legea nu prevede altfel, însă aceasta nu a uzat de posibilitatea legală şi nu a depus la dosarul cauzei apărările.
3) Aspecte procesuale:
În şedinţa publică din data de 06.06.2014, instanţa apreciind ca fiind admisibile, legale, pertinente şi concludente, putând duce la dezlegarea pricinii în fond cu privire la situaţia de fapt şi în consecinţă, în temeiul art. 258 raportat la art. 255 Cod procedură civilă a încuviinţat pentru reclamant proba cu înscrisuri, iar din oficiu a dispus administrarea probei cu interogatoriul pârâtei.
În şedinţa publică din data de 06.06.2014, instanţa a constatat imposibilitatea administrării probei cu interogatoriul pârâtei deoarece, deşi legal citată, nu s-a prezentat.
4) Soluţionarea fondului cauzei:
Analizând actele dosarului, precum şi susţinerile părţilor instanţa reţine următoarele:
În fapt, la data de 11.02.2008, între reclamant şi pârâta CC s-a încheiat contractul de închiriere nr. 775, având ca obiect închirierea imobilului situat în Piatra Neamţ, judeţul Neamţ, pentru o perioadă de 5 ani, începând cu data de 01.01.2008 şi până la data de 01.01.2013, în schimbul unei chirii lunare de 44,96 lei, iar prin actul adiţional nr. 104 din 08.01.2013 s-a prelungit termenul până la data de 01.01.2014.
Prin Hotărârea nr. 501 din 10.12.2010 emisă de Consiliul Local al Municipiului Piatra Neamţ, s-a stabilit cuantumul chiriilor pentru locuinţele proprietatea Municipiului Piatra Neamţ.
În prezent, fondul locativ al Municipiului Piatra Neamţ, este administrat de BB, conform HCL nr. 679 din 31.10.2008.
În drept, având în vedere modificările legislative intervenite, respectiv intrarea în vigoarea a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, la stabilirea legii aplicabile raportului juridic dedus judecăţii, instanţa are în vedere dispoziţiile art. 6 alin. (2) din Codul civil potrivit cărora ,,actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot produce alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii sau producerii lor”.
În acelaşi sens, art. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil stabileşte că actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor. Totodată, în conformitate cu dispoziţiile art. 102 din acelaşi act normativ ,,Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa”.
4.1 . Referitor la capătul de cerere privind obligarea pârâtei CC, instanţa reţine că potrivit art. II din contractul de închiriere,pârâta şi-a asumat obligaţia de a achita chiria lunară stabilită şi a cheltuielilor de întreţinere.
Prin urmare, în raport de dispoziţiile art. 969 cod civil potrivit cărora ,,convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante˝, contractul de închiriere este obligatoriu pentru părţile contractante, nerespectarea acestuia având drept consecinţă angajarea răspunderii civile contractuale a părţii în culpă.
Astfel, din cele expuse mai sus, instanţa reţine existenţa raportului juridic obligaţional care constituie premisa răspunderii contractuale în cazul neexecutării sau executării necorespunzătoare a obligaţiilor asumate. Pentru a se putea stabili răspunderea contractuală se impune îndeplinirea cumulativă a mai multor condiţii, respectiv existenţa unui prejudiciu cauzat de neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligaţiilor contractuale, să existe un fapt prejudiciabil, să existe o relaţie de la cauză la efect şi să existe o culpă a debitorului.
Aplicând aceste dispoziţii legale la cauza dedusă judecăţii, din cuprinsul contractului menţionat anterior, coroborat cu liste de plată ( filele 23-49) şi cu lipsa pârâtei pentru administrarea interogatoriului (care urmează a fi apreciată ca o recunoaştere simplă, în virtutea prevederilor art. 358 Cod de procedură civilă) rezultă existenţa prejudiciului produs reclamantului.
În cazul în care obiectul litigiului îl constituie o obligaţie de a da, cum este şi obligaţia de a transfera proprietatea asupra unei sume de bani, creditorul are datoria să dovedească existenţa obligaţiei. În atare situaţie, în momentul în care creditorul face această dovadă, dacă debitorul nu dovedeşte îndeplinirea obligaţiei ce îi incumbă, se presupune că nerespectarea acesteia provine din vina sa, fiind obligat la plata de despăgubiri către celălalt contractant.
Astfel, sunt îndeplinite cumulativ condiţiile pentru angajarea răspunderii contractuale, respectiv existenţa unui prejudiciu cauzat de neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligaţiilor contractuale, şi anume paguba produsă patrimoniului reclamantului, există un fapt prejudiciabil, şi anume neîndeplinirea obligaţiei contractuale de plată a chiriei şi a cheltuielilor de întreţinere aşa cum a fost stabilit de clauzele contractuale, există o relaţie de la cauză la efect şi există, de asemenea, o culpă a debitorului-pârât, deoarece în cauză nu a intervenit o cauză exoneratoare de răspundere.
În ceea ce priveşte suma de 436,85 lei ce reprezintă penalităţi de întârziere la plata utilităţilor datorate furnizorilor, instanţa, din coroborarea listelor de plată cu fişa proprietarului şi centralizator debite, reţine că pârâta datorează şi penalităţi de întreţinere calculate potrivit art. 25 alin. 3 lit. a din H.G. nr. 1588/2007.
Referitor la suma de 74,13 lei ce reprezintă penalităţi de întârziere pentru suma datorată cu titlu de chirie, aferente perioadei octombrie 2013- noiembrie 2013, instanţa reţine că prin contractul de închiriere pârâta şi-a asumat obligaţia de plată a penalităţilor de întârziere pentru neplata la termen a chiriei (art. II din contract).
Faţă de aceste considerente, instanţa apreciază că acţiunea formulată de reclamantă este întemeiată şi, prin urmare, o va admite şi va obliga pârâta la plata sumei de 3.252,5 lei din care suma de 1.972,8 lei, reprezintă cheltuieli de întreţinere aferente perioadei septembrie 2011-noiembrie 2013, suma de 436,85 lei reprezintă penalităţi de întârziere la cheltuielile de întreţinere, aferente perioadei octombrie 2011- noiembrie 2013, suma de 768,72 lei reprezintă chirie aferentă perioadei decembrie 2012- noiembrie 2013 şi suma de 74,13 lei reprezintă penalităţi de întârziere pentru suma datorată cu titlu de chirie, aferente perioadei octombrie 2013- noiembrie 2013.
4.2 În ceea ce priveşte capătul de cerere privitorla rezilierea contractului de închiriere nr. 775 din 11.02.2008, instanţa reţine că potrivit art. IV din contract părţile au stabilit că dacă locatarul nu a achitat chiria cel puţin trei luni consecutiv, proprietarul are dreptul să ceară rezilierea contractului, ceea ce reprezintă un pact comisoriu de gradul I.
Din interpretarea dispoziţiilor art. 1020 – 1021 din Codul civil rezultă condiţiile ce trebuie îndeplinite pentru desfiinţarea contractului, respectiv: existenţa unei neexecutări, chiar parţiale a contractului, dar suficient de importantă, neexecutarea să nu fie imputabilă părţii care solicită rezilierea şi punerea în întârziere.
În cauza dedusă judecăţii, instanţa constată că sunt îndeplinite cumulativ condiţiile pentru desfiinţarea contractului de închiriere nr. 775 din 11.02.2008 (reînnoit prin tacita relocaţiune la data de 01.01.2014 întrucât acţiunea a fost introdusă la data de 26.02.2014). Astfel, se reţine existenţa neexecutării contractului, imputabilă chiriaşului, respectiv neplata chiriei mai mult de trei luni, pentru perioada decembrie 2012- noiembrie 2013, iar debitorul obligaţiei de plată a chiriei a fost pus în întârziere, în virtutea prevederilor art. 1088 alin. (2) Cod civil, de la data sesizării instanţei, respectiv 26.02.2014.
Faţă de aceste considerente, instanţa va dispune rezilierea contractului de închiriere nr. 775 din 11.02.2008.
4.3. Cu privire la capătul de cerere având ca obiect evacuarea pârâtei din imobilul situat în Piatra Neamţ, judeţul Neamţ, în condiţiile în care pârâta ocupă fără titlu imobilul, faţă de soluţia pronunţată cu privire la rezilierea contractului de închiriere şi având în vedere atributele dreptului de proprietate, deduse din interpretarea de art. 480 Cod civil, instanţa va dispune evacuarea din imobil .
În acest sens, instanţa a reţinut şi dispoziţiile art. 25 din Legea nr. 114/1996, potrivit cărora “Evacuarea chiriaşului se face numai pe baza unei hotărâri judecătoreşti irevocabile”.
În temeiul art. 453 Cod procedură civilă şi al principiului disponibilităţii, instanţa va luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE:
Admite acţiunea formulată de reclamantul AA, prin Primar, prin reprezentant BB, procedural ales în Piatra Neamţ, judeţul Neamţ în contradictoriu cu pârâta CC, cu domiciliul în Piatra Neamţ, judeţul Neamţ.
Obligă pârâta CC să plătească reclamantului suma totală de 3.252,5 lei din care suma de 1.972,8 lei, reprezintă cheltuieli de întreţinere aferente perioadei septembrie 2011-noiembrie 2013, suma de 436,85 lei reprezintă penalităţi de întârziere la cheltuielile de întreţinere, aferente perioadei octombrie 2011- noiembrie 2013, suma de 768,72 lei reprezintă chirie aferentă perioadei decembrie 2012- noiembrie 2013 şi suma de 74,13 lei reprezintă penalităţi de întârziere pentru suma datorată cu titlu de chirie, aferente perioadei octombrie 2013- noiembrie 2013.
Dispune rezilierea contractului de închiriere nr. 775 din 11.02.2008, modificat prin actul adiţional nr. 104 din 08.01.2013, încheiat între reclamant şi pârâta CC.
Dispune evacuarea pârâtei din spaţiul locativ ce a format obiectul contractului de închiriere nr. 775 din 11.02.2008, modificat prin actul adiţional nr. 104 din 08.01.2013, încheiat între reclamant şi pârâta CC, respectivimobilul situat în Piatra Neamţ, judeţul Neamţ.
Ia act că reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Conform art. 471 alin. (1) din Legea nr. 134/2010 privind codul de procedură civilă cererea de apel se depune la Judecătoria Piatra Neamţ.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 13.06.2014.
| ← Tagada paternitatii. termenul de prescriptie a dreptului... | Pretentii. Obligarea spitalului la restituirea sumelor avansate... → |
|---|
