REZOLUŢIUNE ANTECONTRACT VÂNZARE – CUMPĂRARE
| Comentarii |
|
Judecătoria BISTRIŢA Sentinţă civilă nr. 12726/2012 din data de 23.09.2013
REZOLUȚIUNE antecontract VÂNZARE - CUMPĂRARE
Judecătoria Bistrița - secția civilă, Sentința civilă nr. 12726/2012, pronunțată în dosarul nr. 3044/190/2012
Prin acțiunea civilă înregistrată la această instanță cu numărul de mai sus, reclamanta D.V. a solicitat instanței în contradictoriu cu pârâtul B.J. ca, prin hotărârea ce o va pronunța, să dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 22.05.2008, între reclamantă, în calitate de promitentă vânzătoare, și pârât, în calitate de promitent cumpărător, în ceea ce privește suprafața de teren de 560 mp, valoarea acestui antecontract fiind de 15.000 euro - 64.5000 ron; cu cheltuieli de judecată.
În motivare se arată că, între părți a intervenit antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat la data de 22.05.2008, având ca obiect imobilul teren în suprafață de 560 mp, situat în intravilanul comunei D, pentru prețul 5000 euro, din care s-a achitat la data semnării antecontractului un avans de 3000 euro, diferența nefiind achitată până în prezent. Reclamanta a precizat că pârâtul se află în posesia nestingherită a acestui teren, și că nu s-a mai prezentat în vederea perfectării contractului în formă autentică, tocmai pentru că nu dorea să achite diferența de preț.
Reclamanta arată de asemenea că, pârâtul a promovat cu rea credință o serie de acțiuni împotriva sa, încercând să eludeze plata prețului.
În drept s-au invocat prev.art. 1365 C.Civ, 1368, 1020-1021 C.civ, art. 274 C.pr.civ
În probațiune s-au depus înscrisuri.
Legal citat, pârâtul a formulat întâmpinare și acțiune reconvențională, prin care a solicitat împrocesuarea numitului D.C., motivat de faptul că antecontractul de vânzare cumpărare a fost încheiat între ambii soți D; admiterea acțiunii reclamantei, astfel cum a fost formulată; rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat în data de 22.05.2008 și, pe cale de consecința, conform principiului repunerii părților în situația anterioară, să se dispună obligarea reclamantei și a soțului acesteia la plata către pârât a sumei de 3.000 euro, în echivalentul lei la data plății, precum și a dobânzii legale raportat la rata de referință a BNR până la data restituirii efective a sumei datorată de reclamantă; să se constate dobândirea în favoarea pârâtului și a soției acestuia B.S. a dreptului de retenție asupra imobilului în litigiu, până la plata sumei datorată de reclamantă, si ce cale de consecință să se dispună înscrierea dreptului de retenție al acestora în CF nr.472 a localității Domnești, carte funciară în care este înscris terenul în litigiu.
În motivare arată că, într-adevăr în data de 22.05.2008 s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare menționat însă, în data de 05.06.2008, a achitat reclamantei și soțului acesteia suma de 3.000 euro, reprezentând avans din suma convenită cu titlul de preț, respectiv din suma de 15.000 euro, dar apoi nu a mai putut plăti diferența de 12.000 de euro, din cauza crizei economice.
Față de această situație, arată că este de acord cu cererea reclamantei de constatare a rezoluțiunii contractului, cu condiția repunerii părților în situația anterioară, în sensul obligării reclamantei și a soțului acesteia la restituirea sumei de 3.000 euro, achitată ca avans la încheierea contractului. În ceea ce privește dobânda aferentă acestei sume de bani, pârâtul se prevalează de disp. art.1088 Cod civil.
Pârâtul consideră că sunt îndeplinite condițiile pentru a i se recunoaște dreptul de retenție care conferă creditorului, în același timp debitor al obligației de restituire a bunului altuia, posibilitatea de a reține acel bun în stăpânirea sa și de a refuza restituirea acestuia până când debitorul își va plăti datoria ce s-a născut în legătură cu bunul respectiv.
În drept s-au invocat disp. art.115-118, 119-120, 274 Cod procedură civilă, art.1020-1021, 1088 Cod civil, 2495-2499 Noul Cod Civil- Legea nr.287/2009 și OG 13/2011.
În probațiune s-au depus înscrisuri.
În data de 17.05.2012, reclamanta a depus la dosarul cauzei Răspuns la întâmpinare prin care a solicitat pârâtului să respecte condițiile din contractul de vânzare-cumpărare a terenului în suprafață de 560 mp, respectiv să achite diferența de preț întrucât a pierdut avansul prin neachitarea acesteia. În caz contrar, reclamanta a cerut executarea silită a pârâtului cu privire la imobilul înscris în CF nr.472 nr. top 181/2 al localității D.
În drept nu s-a invocat niciun temei legal.
În data de 22.08.2012, pârâtul a depus la dosarul cauzei Note de ședință, cu privire la cele învederate de către reclamanta D.V. prin răspunsul la întâmpinare.
În motivare se arată că susținerile reclamantei sunt neîntemeiate întrucât au făcut obiectul mai multor litigii existente între părți, intrând astfel sub autoritatea de lucru judecat, conform dispozițiilor 1201 cod civil și ale art. 166 Cod procedura civila.
În ceea ce privește dreptul de proprietate al reclamantei asupra terenului în litigiu, arată că acest drept a făcut obiectul mai multor dosare, respectiv al Dos. nr. 16514/2002 al Judecătoriei Brașov și al Dos. nr. 4626/190/2006* al Judecătoriei Bistrița, aflate la Curtea de Apel Cluj, solicitând atașarea acestora pentru soluționarea excepției invocate.
În ceea ce privește solicitarea reclamantei de dărâmare a anexelor gospodărești învederează că și aceste solicitări fac obiectul unor alte dosare, respectiv al Dos. nr. 8722/190/2009 si al Dos. nr. 4122/190/2008, ambele dosare suspendate în prezent. Ori, față de existența altor două dosare pendinte pe rolul Judecătoriei Bistrița, pârâtul a înțeles să invoce excepția de litispendență, și, în conformitate cu dispozițiile art. 163 Cod procedura civila, a solicitat să se dispună disjungerea cererii de dărâmare a anexelor gospodărești, și trimiterea acestei solicitări la Dos. nr. 4122/190/2008, în vedere soluționării acestei cereri.
În drept nu s-a invocat niciun temei legal.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:
Între părți a intervenit antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat la data de 22.05.2008, având ca obiect imobilul teren în suprafață de 560 mp, situat în intravilanul comunei D, pentru prețul 15000 euro, din care s-a achitat un avans de 3000 euro, așa cum se arată în înscrisul depus la dosar,diferența nefiind achitată până în prezent.
Existența antecontractului de vânzare-cumpărare nu a fost contestată de pârâtul-cumpărător B.J. care a confirmat instanței faptul că a achitat reclamantei suma de 3000 Euro, cu titlu de avans și că nu a mai achitat diferența de preț, in valoare de 12.000 euro, datorită crizei economice, fiind de acord cu rezoluțiunea acestuia, cu consecința repunerii pârtilor in situația anterioară, în sensul obligării numiților D.V. si D.C. la restituirea către pârât a sumei de 3.000 euro sau echivalentul acestei sume in lei la data plații efective, suma pe care a achitat-o in data de 05.06.2008.
Trebuie precizat că această convenție dintre părți s-a încheiat atât între pârât, în calitate de cumpărător și reclamantă, în calitate de vânzătoare, dar si cu soțul acesteia, respectiv numitul D.C., intervenient în cauză.
Terenul în cauză este cel identificat in CF nr. 472 a localității D,în suprafața de 560 mp., situat în D, la nr. 58, fiind în vecinătatea casei reclamantei, ce se află la nr. 59.
Astfel, în conformitate cu dispozițiile art. 1020- art. 1021 Codul civil de la 1864, aplicabile speței deoarece actul s-a încheiat la data de 22.05.2008, condiția rezolutorie este întotdeauna subînțeleasă într-un contract sinalagmatic atunci când una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile, iar rezoluțiunea are ca efect repunerea părților în situația anterioară.
Ori, ca o consecință firească, odată cu rezoluțiunea contractului, în sensul că rezoluțiunea operează retroactiv, instanța de judecata va dispune si repunerea părților in situația anterioară, în sensul obligării reclamantei si a soțului acesteia la plata sumei achitate de pârât, de 3.000 euro sau echivalentul acesteia in lei, la data plății efective și dobânda legală, calculată de la data pronunțării prezentei hotărâri și până la data plății efective.
In ceea ce privește cererea pârâtului de acordare și a dobânzii legale a BNR, această solicitare având la bază dispozițiile art. 1088 Cod civil, care prevăd ca, la obligațiile care au ca obiect a da o suma de bani, se va adaugă dobânda legala, precum și dispozițiile art. 1 alin.2 , ale art. 3 alin. 1 si ale art, 6 din OG nr. 13/2011, dobânda datorata pentru obligațiile de a plați o suma de bani denumită dobânda remuneratorie se stabilește la nivelul ratei dobânzii de referința a BNR si constituie dobânda legala.
Cu privire la celelalte susțineri ale reclamantei, în sensul că suma de 3.000 euro ar avea caracter de arvuna, instanța reține că în conformitate cu principiul repunerii părților in situația anterioară, art. 1297- art. 1298 din vechiul Cod civil nu sunt aplicabile în speță, deoarece suma de 3000 Euro plătită de pârâtul-cumpărător a avut natura juridică de avans.
Arvuna este un sistem de garantare apropiat ca regim unei clauze penalizatoare si reprezintă o suma de bani pe care o parte o plătește celeilalte pentru garantarea angajamentului său contractual, adică pentru garantarea asumării, iar uneori, și a executării obligațiilor negociate.
În cazul nefinalizării contractului sau neexecutării sale din partea celui căruia arvuna i-a fost plătita, ea acționează penalizator, obligând pe acesta la plata unei sume duble celei primite. Așadar, instituțional, plata arvunei se face anterior încheierii contractului, în vederea garantării încheierii sau/și executării sale, daca in acest caz părțile i-au dat aceasta semnificație.
Contrar, plata unui avans are cel puțin două elemente distinctive în raport cu arvuna: presupune o convenție deja încheiată, fapt ce s-a realizat în cauză, așa cum reiese din actul întocmit ulterior antecontractului din data de 22.05.2008, respectiv la data de 05.06.2008, iar aceasta nu a garantat finalizarea angajamentului convențional și a reprezentat doar o structură de plată treptată a prețului, diferența de 12.000 euro urmând a fi achitată potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare "până la data de 31.12.2008";.
Așadar, între arvună și preț există distincții care nu permit de plano considerarea sinonimiei între ele. De aceea, in condițiile in care potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de 22.05.2008 suma de 3000 Euro nu a fot concepută ca arvună, ci doar ca avans de preț, in condițiile detaliate de părți, acestei sume nu-i poate fi aplicat regimul juridic incident în cadrul arvunei.
În aceste condiții, rezoluțiunea atrage, potrivit art. 1020-1021 Cod civil repetițiunea prestațiilor astfel ca pârâtul este îndreptățit să primească prețul plătit ca avans la încheierea contractului, în sumă de 3000 Euro, cu atât mai mult cu cât părțile nu au înțeles să îi atribuie acest caracter , dar nici nu au prevăzut clauze de dezicere sau vreo clauză penală, care să fie prevăzute in mod expres prin antecontractul încheiat între ele.
În ceea ce privește constatarea dobândirii dreptului de retenție, în favoarea pârâtului și a cererii de înscriere a acestui drept in CF nr. 472 a localității D, carte funciara in care se regăsește dreptul de proprietate al reclamantei, instanța reține că dreptul de retenție este acel drept real, care conferă creditorului, în același timp, debitor al obligației de restituire a bunului altuia posibilitatea de a reține acel bun în stăpânirea sa și de a refuza restituirea lui până când debitorul său va plăti datoria ce s-a născut in sarcina sa, in legătura cu bunul respectiv.
Astfel in conformitate cu definiția dreptului de retenție, în speță se constată că sunt îndeplinite condițiile pentru a se institui în favoarea pârâtului și în sarcina reclamantei și intervenientului un drept de retenție, creanța pârâtului fiind certă, lichidă și exigibilă, așa cum prevăd disp. art. 379 C.pr.civ.
De asemenea, cererea de evacuare formulată de reclamantă nu este întemeiata pe art. 480 si 481 Cod civ, astfel că instanța va avea în vedere atât doctrina cât și practica instanțelor judecătorești, care în mod repetat au statuat prin decizii de speța, că, "Acțiunea in revendicare, fondata pe art. 480 C.civ. este acțiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar, acțiune reală deci, prin care reclamantul cere instanței de judecată să i se recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun determinat si, pe cale de consecința, sa-l oblige pe parat la restituirea posesiei bunului."
Mai mult, au statuat atât instanțele de judecată cât și literatura de specialitate: Spre deosebire de acțiunea în revendicare, acțiunea în evacuare, reglementată prin art. 1410 si urm. C.civ., este specifică raporturilor juridice de locațiune, adică acelor raporturi prin care o parte, numită locator, s-a obligat să procure celeilalte părți, numită locatar un bun neconsumptibil in schimbul unei sume de bani, numită chirie.
Dreptul real de proprietate nu poate fi apărat decât pe calea acțiunii în revendicare, nicidecum pe calea acțiunii in evacuare.
Deci, între pârât și reclamantă și intervenient nu există niciun drept de locațiune, astfel încât aceștia să aibă dreptul să solicite evacuarea noastră din casă.
Instanțele de judecată, în asemenea cazuri, au respins cererile de evacuare considerând că dreptul real de proprietate nu se poate apară decât pe calea acțiunii in revendicare nu si pe calea acțiunii in evacuare. În acest sens este Dec. civ. nr.2102 din 17 martie 2005, a ÎCCJ - Secția civilă și de proprietate intelectuală.
Este si nefondata cererea reclamantei de evacuare (sau de revendicare) a terenului și ar fi fost și cea de dărâmare a construcțiilor efectuate de pârât, deoarece,în primul rând, prin cererea reconvențională formulată de pârât s-a solicitat tocmai constatarea dobândirii dreptului de retenție în favoarea sa .
Ori, atât timp cât se acorda acest drept de retenție, până când reclamanta și intervenientul D.C. vor restitui suma de 3.000 euro, echivalentul in lei la data plații si a dobânzii de referința, instanța nu poate dispune in sensul predării imobilului si a dărâmării construcțiilor.
Esențială este și dispoziția dată de instanța de control judiciar în Decizia civilă nr. 17/A/2012 pronunțată în Dos. nr. 4626/190/2006*, decizie irevocabilă prin respingerea recursului de către Curtea de Apel Cluj, prin care s-a respins cererea având ca obiect evacuarea din CF 472 M și demolarea construcțiilor aflate pe acest teren.
Pentru început trebuie spus că cererea depusă la dosar de reclamantă, având ca obiect demolarea construcțiilor fiind depusă în prezentul dosar, după prima zi de înfățișare a fost respinsă de instanță, ca tardiv formulată, urmare decăderii reclamantei din dreptul de a formula modificarea de acțiune după prima zi de înfățișare.
Astfel, decăderea este o sancțiune procedurală care constă în pierderea dreptului privitor la declararea unei căi de atac sau la îndeplinirea unui alt act de atac de procedură ce nu a fost exercitat în termenul prevăzut de lege (art. 103 alin. 2). Decăderea precede și determină nulitatea actului procedural săvârșit cu încălcarea unui termen legal ( nu judecătoresc), imperativ, care impune părții o obligație procesuală (pentru termenele prohibitive, sancțiunea este nulitatea actului prematur). Pentru a opera decăderea, instanța trebuie să o constate (căci nu există derogări de drept).
Prima zi de înfățișare potrivit art. 134 din C.pr.civ. este socotită ca fiind aceea în care părțile, legal citate, pot pune concluzii. La prima zi de înfățișare legea permite efectuarea unor acte de procedură menite a întregi cadrul inițial al procesului și de a suplini anumite lipsuri semnalate până la această dată. Neefectuarea acestor acte la prima zi de înfățișare atrage, de regulă, sancțiunea decăderii din dreptul de a le mai putea îndeplini.
Codul de procedură civilă, prin art. 132, distinge două categorii de cereri: de întregire și de modificare a cererii inițiale.
Cererile de întregire au ca obiect completarea lipsurilor din cuprinsul cererii inițiale, cum ar fi, de exemplu, prezentarea unor elemente suplimentare pentru identificarea bunurilor sau pentru completarea elementelor de fapt. Din contră, cererile de modificare sunt acelea prin care reclamantul urmărește să schimbe unele elemente importante ale cererii de chemare in judecata, precum : părțile, obiectul cererii sau temeiul juridic al acesteia. Distincția este importantă, deoarece, conform art. 132 si art. 134 C.pr.civ., cererea de modificare a acțiunii nu poate fi primită, fără acordul celorlalte părți, decât la prima zi de înfățișare, care este aceea în care părțile pot pune concluzii.
Conform art. 132 Cod procedură civilă reclamantul are dreptul la prima zi de înfățișare, să ceară instanței un termen pentru întregirea sau modificarea cererii de chemare în judecată. Întrucât textul de lege nu are caracter imperativ reclamantul poate și după prima zi de înfățișare să-și modifice cererea dar numai dacă pârâtul nu se opune (Decizia nr. 1302/02.12.2008). Ori, în speță pârâtul s-a opus cererii depusă de reclamantă la data de 03.10.2012, adică mult după prima zi de înfățișare (30.05.2012).
Chiar și pe fondul ei, cererea reclamantei de dărâmare a construcțiilor este neîntemeiată. Ca atare,în conformitate cu practica judecătoreasca precum si cu literatura de specialitate, dispozițiile art. 494 din vechiul Cod civil, ridicarea sau desființarea plantațiilor si a construcțiilor poate fi solicitata de către proprietarul terenului numai in situația constructorului de rea-credință, și nu în aceea a constructorului de bună-credință.
In speța, funcție de data edificării construcțiilor de către parați sau a autorului acestora, se analizează buna sau reaua credința. Ori, după cum rezulta din actele depuse la dosarul cauzei, construcțiile au fost edificate înainte de pronunțarea Sentinței civile nr. 1468/2004 a Judecătoriei Brașov, pârâtul și soția sa, fiind constructori de buna credința. Mai mult decât atât la solicitarea expresă de eliberare a unei autorizații de demolare, așa cum era legal, Primăria comunei M a refuzat eliberarea acestei autorizații pană la soluționarea definitiva si irevocabila a problemei proprietății terenului de sub aceste construcții, fiind foarte bine cunoscuta situația litigioasă existentă intre pârât, soția sa si reclamanți, precum si faptul ca intre aceste părți mai exista, pe rolul instanțelor, diferite litigii care privesc terenul ce constituie curtea si gradina pârâtului.
Astfel, după cum rezultă din autorizația de construire nr. 8/20.10.1989,dar și din considerentele hotărârilor judecătorești pronunțate în Dos. nr. 4626/190/2006*, această autorizație s-a emis pe numele antecesoarei pârâtului, V.M., astfel că se prezumă că este proprietatea pârâtului și soției sale si nu proprietatea reclamantei.
Raportat la considerentele mai sus expuse, instanța a admis în parte acțiunea civilă principală și în întregime cererea reconvențională, dispunând rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de 22.05.2008 si obligarea reclamantei si a soțului său, intervenientul D.C., la plata către pârât a sumei de 3.000 Euro sau echivalentul acestei sume în lei la data plății, precum si a dobânzii conform ratei de referința a BNR, calculată de la data pronunțării hotărârii pana la data plății efective, va dispune instituirea in favoarea pârâtului a dreptului de retenție asupra imobilului în litigiu până la plata sumei datorată de reclamantă, și va dispune înscrierea dreptului de retentie în favoarea pârâtului in CF nr. 472 a localității D, in care este înscris terenul care a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare și se va respinge cererea de evacuare a pârâtului de pe terenul in litigiu ca neîntemeiata, precum și cea de demolare a construcțiilor de pe acest teren, situate în D, la nr. adm.58, constând în casă, anexe gospodărești compuse din garaj, grajd și cotețe, dintre vecinii O.D., casa cu nr. 57 și D.C. (nr. casei fiind 59).
Conform art. 246 C.pr.civ., având în vedere cererea verbală a reclamantei, formulată în ședința publică din 17.10.2012, instanța va lua act de renunțare la judecata cererii având ca obiect obligarea pârâtului la plata contravalorii lipsei de folosință pentru terenul în cauză.
Raportat la soluția adoptată instanța va respinge cererea reclamantei de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată, întrucât față de cererea principală respectiv privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâtul nu s-a opus, iar celelalte capete de cerere formulate de reclamantă au fost respinse, astfel că pârâtul nu este în culpă procesuală.
În privința cererii pârâtului de obligare a reclamantei și a intervenientului la plata cheltuielilor de judecată raportat la soluția admiterii cererii reconvenționale în întregime, în baza art. 274 C.pr.civ. instanța va obliga reclamanta și intervenientul să achite pârâtului suma de 1148 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocațial.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta D.V., solicitând instanței admiterea recursului și în consecință modificarea în parte a sentinței atacate în sensul de a admite cererea de evacuare a pârâtului de pe terenul în litigiu, cererea de demolare a construcțiilor de pe teren și obligarea pârâtului la plata contravalorii lipsei de folosință pentru terenul în cauză.
În motivare s-a arătat că sentința dată de instanța de fond a fost greșită, nelegală întrucât reclamanta - recurentă fiind proprietara terenului nu a fost de acord ca pârâtul să mai aibă folosința terenului, nu a fost de acord ca pe terenul acesteia să fie amplasate construcțiile indicate.
De asemenea, s-a arătat că instanța de fond în mod greșit a hotărât că reclamanta ar fi renunțat la obligarea pârâtului la plata contravalorii lipsei de folosință a terenului. Reclamanta nicidecum nu a renunțat la acea cerere însă instanța de fond a consemnat ce a crezut de cuviință ca să-i fie mai ușor de motivat în sentință, cauzându-i în acest fel mari prejudicii.
Totodată, recurenta a menționat că va dezvolta motivele de recurs printr-un memoriu, care îl va depune până la primul termen de judecată.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 312 și următoarele, art. 304 pct. 8, 9 Cod procedură civilă.
La data de 24.05.2013 recurenta D.V. a depus la dosarul cauzei un memoriu, prin care arată că ea și soțul ei D.C. sunt proprietari pe terenul revendicat în CF nr. 472 D cu nr. top 181/2/a top 181/2 și solicită evacuarea lui B.J. și B.S. de pe proprietatea lor, demolarea construcțiilor pe cheltuiala lui B.J. și B.S., astfel încât să le elibereze proprietatea din CF 472 D.
Se arată că prin decizia civilă nr. 62/R dosar nr. 1161/2005 eliberată de C.A. Brașov, irevocabilă, B.J. și B.S. au fost obligați să plătească suma de 35.000.000 lei folosului de tras. A fost plătit până în anul 2004. Cei doi să fie obligați să plătească folosul de tras din anul 2004 și până în prezent, 2013 contravalorii lipsei de folosință pentru terenul în cauză. Totodată recurenta solicită ca pârâtul - intimat să achite suma de 270 lei cheltuieli de judecată din dosar nr. 3859/190/2008 din sentința civilă nr. 3635/2009 eliberată de Judecătoria Bistrița. Dacă pârâtul B.J. prin avocat a cerut avansul înapoi, doamna judecătoare M.N.L., în instanță a cerut să pun la dosar cerere de demolare a construcțiilor, să pun chitanța de 18 lei și timbrul de 60 bani. Cererea a depus-o la dosar în data de 3.10.2012. Nu renunță la folosul de tras și nici nu plătește avocatul și cheltuielile pârâtului pe dreptul lor de proprietate din CF nr. 472 D.
Susține în continuare că nu a împrumutat bani de la pârâtul B.J., ca să-i întoarcă înapoi. Au încheiat un contract de vânzare - cumpărare la data de 22.05.2008 pe o suprafață de teren 13 m lățime, 43 m lungime, adică locul de sub casă și să strămute anexele gospodărești în termen de 15 zile pe această suprafață de teren de 560 mp, așa cum scrie în procesul verbal întocmit de executor și în contractul de vânzare cumpărare cu suma de 15.000 euro, din care a primit avans de 3000 de euro în contractul de vânzare cumpărare, nu scrie să-i dea avansul înapoi.
Pârâtul intimat B.J., legal citat, a formulat întâmpinare, solicitând pe cale de excepție constatarea nulității recursului ca fiind nemotivat, iar pe fond respingerea acestuia ca fiind nefondat, cu cheltuieli de judecată.
În motivare s-a arătat că, în conformitate cu dispozițiile art. 302/1 Cod procedura civilă, cererea de recurs va cuprinde, sub sancțiunea nulității, mențiuni privind identificarea părților, arătarea hotărârii care se atacă, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor, sau, după caz, mențiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat, în termenul prevăzut de lege, și semnătura. Recurenta nu a indicat nici prin cererea de recurs și nici printr-un memoriu separat, depus înăuntrul termenului de recurs, în conformitate cu dispozițiile art. 303 Cod procedură civilă, care dintre motivele de nelegalitate sau de netemeinicie prevăzute în art. 304/1 Cod procedura civilă înțelege să le invoce, fapt care atrage sancțiunea nulității recursului declarat.
Pe fond, se apreciază că recursul este neîntemeiat. Este real că la data de 22.05.2008 între intimatul B.J., reclamanta-recurentă și soțul acesteia a fost încheiat antecontractul privind vânzarea unei bucăți din terenul identificat in CF nr. 472 a localității D, teren în suprafața de 560 mp. Ulterior, încheierii acestui antecontract, în data de 05.06.2008, a achitat reclamantei și soțului acesteia suma de 3.000 euro, reprezentând avans din suma convenită cu titlu de preț, respectiv din suma de 15.000 euro. Plata făcută este consemnată în însăși înțelegerea din data de 05.06.2008 depusă de reclamantă în probațiune la dosarul cauzei, fiind confirmată și de martorii audiați în fața instanței de fond. Ulterior acestei date, a încercat achitarea și a diferenței de preț în valoare de 12.000 Euro, însă, datorită crizei economice, nu a mai putut achita diferența de preț, motiv pentru care a fost de acord cu cererea reclamantei de constatare a rezoluțiunii contractului, cu consecința repunerii părților în situația anterioară, în sensul obligării numiților D.V. și D.C. la restituirea către intimați a sumei de 3.000 Euro, cu plata dobânzii legale.
Cu privire la celelalte susțineri ale reclamantei, privind obligarea acesteia și a soțului ei la restituirea sumei de 3.000 euro, în echivalent lei la data plății, și că suma de 3.000 euro ar avea caracter de arvună, se învederează că, în conformitate cu principiul repunerii părților în situația anterioară, se impune, în mod imperios, obligarea ei la plata atât a sumei achitate cu titlu de avans din preț, dar și a dobânzii legale, conform dispozițiilor legale incidente. Este evident ca reclamanta se referă la arvuna prevăzută de art. 1297- art. 1298 din vechiul Cod civil. Ori, dacă suma achitată cu titlu de avans ar fi avut caracter de arvună, ca și clauza de dezicere sau ca și clauza penală, acest caracter ar fi trebuit prevăzut în mod expres prin antecontractul încheiat între părți. În acest sens, atât dispozițiile legale, dar și literatura de specialitate, susține că în cazul în care arvunei i se conferă caracter de clauză penală, acest caracter, fiind derogatoriu, trebuia anume specificat în convenție. Ori, rezultă din scriptele depuse la dosar, că avansului de 3.000 euro achitat de intimat nu i s-a atribuit caracter de clauză de dezicere sau de clauză penală, el fiind doar un acont din prețul stabilit de părți.
Intimatul mai arată că sunt îndeplinite condițiile pentru a constata că în favoarea lui s-a născut un drept de retenție, creanța sa este certă, lichidă și exigibilă, dreptul de retenție este invocat față de proprietarii bunului, și între bun și dreptul său de creanță există o conexiune, în sensul că suma de 3.000 Euro a achitat-o tocmai ca avans pentru cumpărarea terenului în litigiu. Cu atât mai mult cu cât, după adoptarea Legii nr. 287/2009 - Noul Cod civil, acest drept de retenție a primit și reglementare legală prin dispozițiile art. 2495-2499 Cod civil. Or, în conformitate cu dispozițiile art. 2.495 Cod civil, dreptul de retenție, astfel cum este definit - reflectă același caracter ca cel indicat de mai sus. Mai mult, dispozițiile art. 2498 Cod civil, dreptul de retenție este opozabil terților fără îndeplinirea vreunei formalități de publicitate.
Referitor la susținerile recurentei reclamante privind nelegalitatea hotărârii pentru motivul ca nu i s-ar fi admis cererea de evacuarea, intimatul apreciază că instanța de fond, în mod legal și temeinic a constatat că cererea reclamantei este neîntemeiată, respingând-o și însușindu-și motivele pârâților-intimați, respectiv: reclamanta D.V. nu a indicat ca modificarea acțiunii ar privi cererea de revendicare a terenului care a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare. De asemenea, acțiunea nu era întemeiata pe dispozițiile art. 480 și 481 Cod civ, deci cererea de evacuare formulată de reclamanta D.V. nu era întemeiată. Dreptul real de proprietate nu poate fi apărat decât pe calea acțiunii în revendicare, nicidecum pe calea acțiunii în evacuare. Deci, reclamanții nu pot solicita evacuarea, deoarece casa în care locuiește intimatul cu familia sa este proprietatea lor, iar între ei și reclamanți nu există niciun drept de locațiune, astfel încât aceștia să aibă dreptul să solicite evacuarea lor din casă.
Cu privire la cererea reclamantei de dărâmare - demolare a construcțiilor, prima instanță, în mod legal și temeinic a constatat că aceasta cerere a fost formulată cu mult după prima zi de înfățișare, iar sancțiunea decăderii, operează, fiind cerută de pârât, reclamanta fiind decăzuta din dreptul de a-și modifica cererea. În plus, și pe fondul cauzei, instanța a constatat că cererea reclamantei de demolare a construcțiilor este neîntemeiată, deoarece în conformitate cu practica judecătorească, precum și cu literatura de specialitate, dispozițiile art. 494 din vechiul Cod civil, ridicarea sau desființarea plantațiilor și a construcțiilor poate fi solicitată de către proprietarul terenului numai în situația constructorului de rea-credință, și nu în aceea a constructorului de bună-credință. Construcțiile au fost edificate înainte de pronunțarea Sentinței civile nr. 1468/2004 a Judecătoriei Brașov, iar intimatul și soția sa au fost constructori de bună credință, motiv pentru care soluția respingerii cererii de obligare la dărâmarea construcțiilor este corectă.
În ceea ce privește critica privind neadmiterea cererii de obligarea pârâtului-intimat la plata folosului de tras, critica adusă sentinței prin cererea de recurs este nefondată. Astfel, conform încheierii de ședința din data de 17.10.2012, încheiere din dosarul de fond, recurenta, prezentă în ședință, când a fost întrebată dacă înțelege să își mențină aceasta solicitare, pentru a i se stabili taxa de timbru, a arătat în mod expres că nu mai susține această cerere, înțelegând să renunțe la ea.
Tot legală și temeinică este în opinia intimatului și soluția instanței de fond, prin care aceasta, constatând că intimatul nu s-a opus admiterii acțiunii reclamantei nu a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată, însă având în vedere și culpa procesuală a reclamantei, precum și admiterea în totalitate a cererii reconvenționale a pârâtului, a obligat recurenta la plata cheltuielilor de judecată.
În drept au fost invocate prevederile art. 299- art.316, art. 115 -art.118, art. 119- art. 120, art. 274 Cod procedura civila, art. 1020- art. 1021, art. 1088, art. 494 vechiul Cod civil, art. 2495-2499 Noul Cod civil - Legea nr. 287/2009, OG nr. 13/2011.
Prin încheierea din data de 21.06.2013 tribunalul a respins excepția nulității recursului, apreciind că prin cererea de recurs din prezentul dosar, conține suficiente elemente și critici la adresa sentinței atacate, recursul fiind considerat motivat.
Tribunalul, examinând în baza prev. art. 304 și 3041 Cod procedură civilă hotărârea atacată atât prin prisma motivelor de recurs invocate, cât și din oficiu, constată că aceasta este temeinică și legală, nefiind dat nici un motiv de casare sau modificare a hotărârii.
| ← RECTIFICARE CF . Jurisprudență Carte Funciară | Declaraţia martorului ce a fost chiar conducătorul auto ce... → |
|---|
