RECTIFICARE CF . Jurisprudență Carte Funciară
| Comentarii |
|
Judecătoria BISTRIŢA Sentinţă civilă nr. 11388/2012 din data de 24.09.2013
RECTIFICARE CF -RESPINSĂ
Judecătoria B. - secția civilă, Sentința civilă nr. 11388/2012, pronunțată în dosarul nr. 6496/190/2012
Prin acțiunea civilă înregistrată la această instanță sub numărul de mai sus, reclamanții C.D și C.O.C. au chemat în judecată pe pârâtul Ș.C. solicitând instanței să dispună rectificarea evidențelor CF conform nr. Cadastral și a măsurătorilor ce se vor efectua în prezenta cauza în sensul actualizării suprafeței totale, respectiv majorarea de la 187 mp la 320 mp.
În motivare arată că între părți s-a încheiat Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2323/2011, având ca obiect imobilul înscris în CF nr.62060 (provenit din conversia de pe hârtie a CF nr. 1029 B.) constând din casa de lemn cu o încăpere împreună cu terenul aferent construcțiilor, situate în B. , str. Dr. V.B., nr.8, jud. BN.
Mai arată că, la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, vânzătorul le-a predat imobilul, care era împrejmuit cu gard pe limitele de proprietate.
Ulterior, reclamanții au constatat faptul că suprafața de teren reală, nu corespunde cu cea existentă în cărțile funciare, suprafața de teren fiind în realitate mai mare decât cea înscrisă în acte și în evidențele OCPI.
Pentru ca reclamanții să-și poată valorifica întreaga suprafață de teren pe care o dețin în proprietate, au solicitat efectuarea unei expertize cadastrale din care să reiasă suprafața reală, cu propunere de rectificare în evidențele cadastrale a amplasamentului real.
Reclamanții au precizat faptul că nu există neînțelegeri cu proprietarii vecini, fiecare având delimitată porțiunea sa de teren.
In drept au invocat prevederile art. 33 și urm din Legea 7/1996
În probațiune s-au anexat înscrisuri și au solicitat efectuarea expertizei topo.
Legal citat, pârâtul a formulat Întâmpinare prin care a arătat că este de acord cu admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța de fond a reținut următoarele:
Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2323/2011, având ca obiect imobilul înscris în CF nr.62060 (provenit din conversia de pe hârtie a CF nr. 1029 B. ) constând din casa de lemn cu o încăpere împreună cu terenul aferent construcțiilor, situate în B. , str. Dr. V.B., nr.8, jud. BN.
În anul 2011 între reclamanți și pârâtul Ș. C. se încheie un contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2323/2011, având ca obiect imobilul înscris în CF nr.1029Bistrița constând din casa de lemn cu o încăpere împreună cu terenul aferent construcțiilor , situate în B. , str. Dr. V. B., nr.8, jud. BN.
Potrivit CF 62060Bistrița reclamanții sunt proprietarii imobilului casa de lemn cu o încăpere împreună cu terenul aferent construcțiilor în suprafață de 187mp situat în B. , str. Dr. V. B., nr.8, intabulați prin încheierea nr. 26940/1.09.2011.
Coroborând dispozițiile art. 76,art.77,art.79și art.80 din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul Civil ,instanța apreciază că, în prezenta cauză sunt aplicabile disp. Legii nr.7/1996,contractul dintre părți a fost încheiat și înscris în evidențele de carte funciară înainte de intrarea în vigoare a Codului Civil.
Astfel, potrivit art. 33 din Legea nr. 7/1996, (1) În cazul în care cuprinsul cărții funciare nu corespunde, în privința înscrierii, cu situația juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.
(2) Prin rectificare se înțelege radierea, îndreptarea sau menționarea înscrierii oricărei operațiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
(3) Prin modificare se înțelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esența dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.
(4) Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declarație autentică, fie în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.
Potrivit art. 42 din lege, imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri, dezlipiri sau prin mărirea sau micșorarea întinderii acestuia.
Art. 26 alin. 4 din aceeași lege definește înscrierile, ca fiind de trei feluri: a) intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale; b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiția justificării ulterioare; c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice referitoare la starea și capacitatea persoanelor, acțiunilor și căilor de atac în justiție, precum și a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară, și se referă cel mai adesea la operațiuni ce se fac în foaia B și C.
Modificare suprafeței și a categoriei de folosință nu se încadrează în nici una dintre aceste feluri de înscrieri ce pot fi rectificate.
În aceeași idee art. 19 din Legea nr. 7/1996 indică la foaia, sau partea, A că se referă la descrierea imobilelor, iar la foaia, partea, B și C că se referă la înscrieri.
Coroborând aceste texte, art. 19 și art. 26 alin. 4, reiese că o acțiune în rectificare se poate referi doar la înscrieri, anume la foaia B și C, iar o acțiune în modificare se poate referi doar la descrieri, anume la foaia A.
Art. 33 alin. 3 este în concordanță cu art. 19 deoarece dispune că prin modificare se înțelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, ori aceste aspecte tehnice, descrierea imobilului cu alte cuvinte, este făcută în foaia A.
Această idee trebuie acceptată chiar dacă tehnica legislativă folosită nu este desăvârșită, deoarece nu există o corelare întru totul exactă de noțiuni și definiții pentru că la alin. 1 al art. 33 se prevede că în privința înscrierii se poate cere rectificarea sau modificarea acesteia, pentru ca apoi la alin. 2 să se arate că rectificare se poate folosi pentru înscrierea oricărei operațiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară iar la alin. 3 se arată că prin modificare se înțelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului.
Mai trebuie amintite dispozițiile art. 25 alin. 1 din Ordinul nr. 634/2006 al ANCPI care prevede că "Dacă suprafața din măsurători este diferită de suprafața înscrisă în cartea funciară, suprafața din documentația cadastrală precedentă pentru care nu s-a deschis carte funciară sau de suprafața din actele de proprietate, atunci se va proceda astfel: a) dacă suprafața din măsurători este mai mică, atunci suprafața din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentației cadastrale și a declarației proprietarului, conform anexei nr. 5; b) dacă suprafața din măsurători este mai mare cu un procent de până la 2% inclusiv, atunci suprafața din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentației cadastrale și a declarației proprietarului/proprietarilor, conform anexei nr. 5; c) dacă suprafața din măsurători este mai mare cu un procent cuprins între 2 - 5% inclusiv, atunci suprafața din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentației cadastrale, cu condiția prezentării declarației proprietarului/proprietarilor, conform anexei nr. 5 și a procesului-verbal de vecinătate care conține acordul proprietarilor tuturor imobilelor învecinate, întocmit conform anexei nr. 18. În această situație oficiul teritorial verifică la teren corectitudinea întocmirii documentației, verificare consemnată într-o notă de constatare semnată de către consilierul de cadastru și contrasemnată de către șeful serviciului cadastru. d) dacă suprafața din măsurători este mai mare cu un procent de peste 5%, documentația se respinge."
În concluzie reclamanții trebuiau să uzeze de o acțiune în modificare a descrierii imobilului, reglementată de art. 33 alin. 3 și art. 42 din Legea nr. 7/1996 iar nu de o acțiune în rectificare a înscrierilor, pentru că cererea lor se referă la descrierea imobilului iar nu la înscrieri.
Pentru că înscrierea în cartea funciară nu garantează întinderea dreptului (suprafața), este permisă modificarea suprafeței prin procedura art. 33 alin. 3 chiar dacă aceasta, suprafața imobilului, este un element de esența dreptului care poartă asupra imobilului și chiar dacă textul art. 33 al. 6 din Legea 7/1996 a fost declarat neconstituțional prin decizia nr. 723/2001, pentru că aceste aspecte nu schimbă cazurile și modul de folosire al celor două feluri de acțiuni, acțiunea în rectificare și acțiunea de modificare.
Reclamanții nu pot explica diferența de suprafață de peste 70%, chiar și în cazul măsurării mai rudimentare, în condițiile în care forma geometrică a parcelei nu este deosebit de complexă iar lățimea și lungimea laturilor nu este suficient de mare ca să explice o astfel de eroare. Mai mult instanța apreciază că în prezenta cauză era necesar citarea în cauză și a vecinilor ,pe care reclamanții nu au dorit să-i cheme în judecată deși, instanța a pus în discuția părților acest aspect.
Unul dintre principiile fundamentale care guvernează procesul civil este principiul contradictorialității, în virtutea căruia toate elementele procesului trebuie puse în discuția contradictorie a acelor părți care se situează pe poziții diametral opuse, poziții conferite de calitatea pe care o au de subiecți ai raportului juridic dedus judecății. Acest principiu presupune în mod obligatoriu ca acești subiecți să aibă posibilitatea reală de a se exprima cu privire la chestiunile de fapt și de drept supuse judecății, or, în speță, acest principiu nu-și poate găsi aplicarea câtă vreme reclamanții nu a înțeles să-l cheme în judecată și vecinii terenului în cauză pentru a înlătura orice dubiu cu privire la suprafața reală de teren deținută.
Pentru aceste motive de fapt si de drept instanța a respins acțiunea formulată de reclamanții C.D și C.O.C ca neîntemeiată. Cheltuieli de judecată nu s-au solicitat.
Împotriva sentinței expuse au declarat recurs în termen legal reclamanții C. D și C.O.C, solicitând admiterea recursului, modificarea hotărârii în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost formulată.
În motivare, s-a criticat hotărârea pentru nelegalitate și netemeinicie, reluându-se în principal motivele acțiunii introductive.
Reclamanții au arătat că după cumpărarea imobilului înscris în cf nr. 62060 B. de către reclamanți de la pârât, primii au constatat că suprafața terenului, împrejmuit prin gard pe limitele de proprietate, este în realitate mai mare decât cea înscrisă în acte și evidențele cadastrale.
În privința hotărârii pronunțate s-a susținut că motivele care au stat la baza acesteia sunt străine soluționării cauzei. Faptul că nu au fost împrocesuați vecinii nu poate atrage respingerea acțiunii ca neîntemeiată. Singura soluție ar fi fost admiterea acțiunii așa cum a fost formulată și dovedită, și pronunțarea unei hotărâri care să nu fi fost opozabilă vecinilor.
În drept au fost invocate prevederile art. 304 alin.7,8,9, art. 312 din Codul de procedură civilă, și art. 33 și urm. din Legea 7/1996.
La termenul de judecată din 21.03.2013, reprezentantul reclamanților a învederat că din eroare a intitulat calea de atac ca fiind recursul, și nu apelul așa cum este corect , rectificarea ei fiind consemnată în practicaua sentinței.
Intimatul , legal citat, nu s-a prezentat în instanță, însă a depus întâmpinare prin care s-a declarat de acord cu admiterea căii de atac și a cererii.
Apelul declarat de reclamanți este nefondat și urmează a fi respins în considerarea prevederilor art. 296 din Codul de procedură civilă.
| ← RECTIFICARE CF . Jurisprudență Carte Funciară | REZOLUŢIUNE ANTECONTRACT VÂNZARE – CUMPĂRARE → |
|---|
