VÂNZAREA BUNULUI REALIZATĂ ÎN CONSIDERAREA CALITĂŢII DE CHIRIAŞ - DECRETUL-LEGE NR. 61/1990
| Comentarii |
|
Judecătoria BISTRIŢA Sentinţă civilă nr. 3643/2014 din data de 04.11.2014
Vânzarea s-a efectuat în baza Decretului-lege nr. 61/1990, care la art. 5 alin. 2 prevede că "locuințele ocupate de chiriași se pot vinde numai acestora, pe baza cererilor adresate direct unităților specializate în vânzarea locuințelor";.
Fiind vorba de o vânzare în considerarea calității cumpărătorului, reclamanta nu putea dobândi niciodată în nume propriu imobilul în litigiu.
Reclamanta recurentă se prevalează de instituția mandatului fără reprezentare, cunoscută și sub denumirea de contract de interpunere de persoane.
Mandatul fără reprezentare nu poate fi reținut în prezenta cauză.
Pe de o parte, în cauză nu s-a dovedit simulația prin interpunere de persoane. Declarația autentică de care se prevalează recurenta nu poate constitui act secret, deoarece este ulterioară încheierii actului public de dobândire a dreptului de proprietate.
Pe de altă parte, o asemenea convenție de interpunere este nulă dacă a fost întrebuințată pentru încălcarea sau eludarea unor dispoziții imperative sau prohibitive (fraudă la lege).
Simplul fapt al plății prețului nu naște în beneficiul reclamantei recurente un drept de proprietate, ci doar un drept de creanță ce poate fi valorificat împotriva pârâtului, dacă sunt îndeplinite cerințele legale.
Judecătoria Bistrița - secția civilă, Sentința civilă nr. 3643/2014, pronunțată în dosarul nr. 13628/190/2012
Prin cererea înregistrată la această instanță sub numărul de mai sus, precizată la termenul din 23.09.2013, reclamanta D.M. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul I.I., să se constate că pârâtul a cumpărat imobilul garsonieră compus din 1 cameră, 1 baie, 1 antreu, înscris în CF nr. 50059-C1-U65, nr. cad. 8367/9/66, nr. top. 8544/1/66, cotă părți comune 4,78/478,55, cotă teren 8,83/1467,07 în folosință, situat în B., str. D.V, nr. 9, et.3, ap.66, în calitate de mandatar al reclamantei, prețul integral al imobilului, în sumă de 13.159.000 lei vechi, fiind suportat în totalitate de către aceasta; să fie obligat pârâtul să-i transmită proprietatea imobilului mai sus menționat printr-un act autentic de vânzare cumpărare în caz contrar dispunând ca sentința să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; să se dispună întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului; și să se dispună evacuarea pârâtului din imobilul garsonieră situat în B., str. D.V, nr. 9, et.3, ap.66; cu cheltuieli de judecată.
În motivare se arată că reclamanta este concubina pârâtului cu care locuiește împreună de cca. 13 ani. Conform propriei declarații autentificate, în data de 03.06.2002, pârâtul, în nume propriu, a încheiat contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul garsonieră, compus din 1 cameră, 1 baie, 1 antreu, în care locuiesc împreună și în prezent, situat în B., str. D.V., nr. 9, et.3, ap.66, cu vânzătoarea S.C. Ario S.A. B., prețul integral al acesteia fiind în sumă de 13.159.000 lei vechi.
În prezent, pârâtul este proprietar tabular al imobilului, întabularea sa dispunându-se în baza Sentinței civile nr. 3494/2005, pronunțată în dosarul nr. 4157/2005 al Judecătoriei B., imobilul fiind înscris în CF nr. 50059-C1-U65, nr. cad. 8367/9/66, nr. top. 8544/1/66, cotă părți comune 4,78/478,55, cotă teren în folosință 8,83/1467,07. Prin declarația autentificată sub nr. 2981/15.11.2005 de BNP D.M, pârâtul recunoaște că la încheierea, în data de 03.06.2002, a contractului de vânzare-cumpărare cu S.C. A. S.A., a acționat ca mandatar al reclamantei (garsoniera - declară pârâtul - "a fost cumpărată de concubina mea D.M. care locuiește cu mine") și că prețul vânzării a fost suportat în totalitate de către aceasta. De asemenea, prin declarația autentică menționată, pârâtul s-a obligat ca după finalizarea procesului în dosarul 4157/2005 al Judecătoriei B. să treacă locuința pe numele reclamantei.
Aceasta precizează că mandatul dat pârâtului în vederea cumpărării garsonierei a fost un mandat fără reprezentare, acesta fiind motivul pentru care pârâtul a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu S.C. A. S.A., al cărei angajat era, în nume propriu, fără arătarea calității de mandatar al său. De esența mandatului fără reprezentare este faptul că mandatarul, în raporturile cu terțul cu care contractează, se comportă ca și cum ar lucra în nume propriu și nu în calitate de reprezentant al altuia și, prin urmare, terțului contractant îi rămâne necunoscută existența contractului de mandat. Dar între mandant și mandatar, mandatul fără reprezentare creează raporturi juridice similare celor care se nasc dintr-un mandat cu reprezentare.
Potrivit art. 1541 C.civ.(vechi), "mandatarul este dator, oricând i se va cere, a da seama mandantului de lucrările sale și de a-i remite tot aceea ce ar fi primit în puterea mandatului", iar art. 1073 C.civ.(vechi) dispune că "creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației". Cum a arătat reclamanta anterior, prin declarația autentică, pârâtul și-a asumat obligația de a-i remite, de a-i transmite printr-un nou act translativ, proprietatea asupra garsonierei dar până în prezent nu și-a executat această obligație.
În ceea ce privește petitul privind evacuarea pârâtului, reclamanta învederează că, în ultimii ani, pârâtul a consumat frecvent băuturi alcoolice și pe acest fond și-a schimbat comportamentul devenind din ce în ce mai agresiv. În mod frecvent face scandal pe scară, o bate, o alungă din locuință și o amenință cu cuțitul să-i dea și ultimii bani. Reclamanta susține că este o persoană cu handicap permanent, nu se poate apăra și nu poete fugi din fața actelor de agresiune, fiind nevoită să sune la politie pentru a solicita ajutor de câteva ori pe lună.
În drept s-au invocat prevederile art. 1541, 1073 cod civil vechi, art. 893, 894 Noul Cod civil și art. 274 Cod procedură civilă.
În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 4-24).
Deși a fost legal citat, pârâtul nu a formulat întâmpinare și nu și-a desemnat reprezentant în instanță pentru susținerea poziției procesuale.
Analizând actele și lucrările dosarului și ale dosarelor nr. 4157/2005 a Jud. B., respectiv 424/2006 a Tribunalului BN, ambele atașate, instanța a reținut următoarele :
Prin acțiunea precizată reclamanta a solicitat în esență, să se constate că pârâtul I.I a cumpărat imobilul garsonieră compus din 1 cameră, 1 baie, un antreu, înscris în cf 50059-C1-U65, nr. cadastral 8367/9/66, nr. top. 8544/1/66, cotă părți comune 4,78/478,55, cotă de teren 8,83/1467,07 în folosință, situat în B., str. D.V., nr.9, et.3, ap.66, pentru prețul de 13.159.000 lei Rol, în calitate de mandatar al reclamantei, preț suportat integral de aceasta, obligarea pârâtului de a transmite proprietatea imobilului astfel achiziționat, intabularea pe numele reclamantei și evacuarea pârâtului, din acest spațiul locativ.
Acțiunea s-a motivat în drept pe dispozițiile art. 1541 Cod civil vechi, art. 893, 894 din noul Cod civil, cu motivarea că prin sentința civilă nr. 3494/2005 a Judecătoriei B. pronunțată în dosarul nr. 4157/2005 a aceleași instanțe, acesta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, iar după finalizarea procesului, prin declarația autentificată sub nr. 2981/15.11.2005 de BNP D.M, pârâtul recunoaște că prețul vânzării imobilului de către S.C. A. SA, la 03.06.2002, a fost suportat integral de către reclamantă.
În speță, este de lămurit mai întâi aspectul referitor la legea aplicabilă, în raport de momentul nașterii raporturilor juridice dintre părți, respectiv, data introducerii acțiunii fila 2, cu modificarea ulterioară, fila 57.
Or, din modalitatea în care a fost redactată și susținută în tot ciclul procesual, cu referire la momentul nașterii raporturilor juridice dintre părți, 03.06.2002, data încheierii contractului de vânzare-cumpărare între SC A. SA și pârât, respectiv, data autentificării declarației extrajudiciare a pârâtului, 15.11.2005, raportul juridic de drept material este supus prescripțiilor Codului civil de la 1864.
Este real că prin sentința civilă nr. 3494/2005 a Judecătoriei B. pronunțată în dosarul civil nr. 4157/2005, s-a constatat că în baza contractului de vânzare cumpărare nr. 17/03.06.2002, încheiat cu pârâta SC A. SA, reclamantul I.I și pârâtul S.V, cumpărător, au dobândit drept de proprietate asupra imobilului cameră de locuit nr. 66, cu suprafața de 20,94 mp și cota indiviză de 5,63 din suprafața de folosință comună, situată în B., str. D.V., nr. 9, s-a dispus partajul în natură al imobilului atribuindu-i-se reclamantului I.I - pârât în prezenta cauză, fiind obligat să-i plătească celuilalt cumpărător S.V suma de 2928,99 Ron cu titlul de sultă compensatoare, luându-se act de renunțarea reclamantului la intabularea dreptului de proprietate astfel dobândit, sentință reformată prin decizia civilă nr. 37/R/2006 a Tribunalului B.-N, pronunțată în dosarul nr. 423/112/2006 în sensul că s-a modificat cuantumul sultei compensatoare în favoarea numitului S.V la suma de 657,95 Ron, actualizată la data plății, soluție irevocabilă la 16.02.2006, filele 15-17, dosar atașat nr. 423/112/2006.
Anterior pronunțării soluției de către instanța de control judiciar în modalitatea mai sus menționată, respectiv la 15.11.2005, pârâtul I.I a dat declarația autentificată sub nr. 2981 cu aceeași dată de BNP D.M, prin care arată că garsoniera din B., str. D.V. nr. 9, ap. 99 a fost cumpărată de la SC A. SA la 03.06.2002, de către concubina sa reclamanta D.M. cu care locuiește în acest imobil, iar prețul integral de 13.159.000 lei a fost achitat din banii proveniți de la părinții ei, urmând ca la finalizarea procesului aflat pe rolul Judecătoriei B. dosar nr. 4157/2005, să "treacă locuința pe numele acesteia";.
Chiar dacă pârâtul nu a formulat apărări în cauză, nicăieri din conținutul acestei declarații extrajudiciare, nu rezultă că la achiziționarea bunului dobândit de pârât, ca efect al hotărârilor menționate, a acționat în calitate de mandatar al reclamantei.
Orice interpretare s-ar da scriptul respectiv are doar forța probantă a unei recunoașteri extrajudiciare (chiar și luând în considerare conduita pasivă a pârâtului în tot ciclul procesual) și trebuie coroborată cu celelalte probe administrate în cauză.
Prin urmare, instanța a analizat dacă în raport cu întreg materialul probator administrat, pârâtul I.I a acționat în calitate de mandatar al reclamantei la achiziționarea apartamentului de tip garsonieră, situat în B., str. D.V., nr. 9, ap. 66.
Indubitabil, din considerentele hotărârilor mai sus menționate, s-a statuat cu putere de lucru judecat faptul că pârâtul I.I a dobândit cu titlul de cumpărare alături de numitul S.V imobilul în litigiu, de la vânzătoarea SC A. SA, pentru prețul de 13159000 lei Rol, stabilit în condițiile Decretului nr. 61/1990, că în raport cu contribuția reală a fiecărui copărtaș s-a efectuat partajul în natură, prin atribuirea bunului astfel dobândit pârâtului I.I, cu plata unei sulte compensatoare în favoarea celuilalt copărtaș, numitul S.V, avându-se în vedere criteriul contribuției reale a fiecăruia la dobândirea bunului.
Văzând data la care a fost dată de către pârâtul I.I declarația autentificată, la 15.11.2005, în raport cu data pronunțării deciziei civile nr. 37/R/2006 a Tribunalului B.-N în dosarul nr. 423/112/2006, indubitabil reclamanta D.M avea cunoștință despre acțiunea în prestație tabulară, aflată pe rolul instanței și avea posibilitatea să invoce mandatul despre care face vorbire în speță, cu atât mai mult cu cât locuia efectiv în imobilul de pe str. D.V., nr. 9, ap. 66, B., împreună cu pârâtul I.I, iar în susținerea acțiunii precizate invocă și depune declarația autentificată sub nr. 2981/15.11.2005 de notarul public D.M.
Prin urmare, în lipsa unor dovezi certe, care să ateste mandatul dat pârâtului I.I în sensul cumpărării imobilului în litigiu, pentru reclamantă, mandat care să respecte forma și prescripțiile prevăzute de textul art. 1541 invocat în speță, nu se poate reține existența acestuia, fără a aduce atingere statuărilor instanței prin hotărârile menționate, respectiv puterii lucrului judecat, chiar dacă se pretinde că acestea nu îi sunt opozabile reclamantei.
Pe de altă parte reclamanta avea posibilitatea notificării pârâtului în sensul obținerii transferului dreptului de proprietate, asupra imobilului în litigiu, printr-una din modalitățile prescrise de lege, în cauză, reclamanta nefăcând o minimă dovadă a refuzului pârâtului de a se prezenta la notar, pentru obținerea dreptului pretins în cauza pendinte sau a unui drept de creanță asupra imobilului descris mai sus.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 1541 C.civil, art. 274 C.proc.civ.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a declarat recurs reclamanta, solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii civile astfel cum a fost precizată și în consecință: constatarea că pârâtul a cumpărat imobilul garsonieră compus din 1 cameră, 1 baie, 1 antreu, înscris în CF nr. 50059-C1-U65, nr. cadastral 8367/9/66, nr. top. 8544/1/66, cotă părți comune 4,78/478,55, cotă teren 8,83/1467,07 în folosință, situat în B., str. D.V., nr. 9, et. 3, ap. 66, în calitate de mandatar al reclamantei, prețul integral al imobilului în sumă de 13.159.000 lei Rol fiind suportat în totalitate de către reclamantă; obligarea pârâtului să transmită reclamantei proprietatea imobilului mai sus menționat printr-un act autentic de vânzare-cumpărare, în caz contrar dispunând ca sentința să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului; evacuarea pârâtului din imobilul garsonieră situat în B., str. D.V., nr. 9, et. 3, ap. 66, cu cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu de avocat la fond și în recurs.
În motivare s-a arătat că mărturisirea (recunoașterea) uneia din părți este prevăzută ca mijloc de probă de dispozițiile art. 1170 C. civ. vechi sub a căror prescripții intră raportul juridic dedus judecății în prezenta cauză.
Conform dispozițiilor art. 1204 C.civ. vechi "Se poate opune unei părți mărturisirea ce a făcut sau înaintea începerii judecății sau în cursul judecății". Potrivit art. 1205 din același act normativ "mărturisirea extrajudiciară verbală nu poate servi de dovadă când obiectul contestației nu poate fi dovedit prin martori", dispoziție logică - se arată în literatura de specialitate - deoarece a permite nelimitat dovada cu martori pentru a proba o mărturie verbală, ar însemna eludarea interdicției admisibilității probei cu martori în cazurile prevăzute de art. 1191 alin. 1 si 2 C. civ.
Legea nu se ocupă special de mărturisirea extrajudiciară scrisă care este astfel supusă regulilor generale referitoare la proba prin înscrisuri.
Conform practicii instanței supreme "mărturisirea este recunoașterea pe care o persoană o face cu privire la existența sau inexistența unui fapt, pe care o altă persoană își întemeiază fie pretenția, fie apărarea. Făcută sau nu în fața judecătorului, adică judiciară sau extrajudiciară, mărturisirea este admisă ca mijloc de probațiune numai în legătură cu drepturile de care partea poate să dispună, dacă se referă la faptul afirmat de partea adversă, dacă este conștientă și liberă și dacă este expresă.
Verificarea admisibilității mărturisirii implică mai ales examinarea a două aspecte din compunerea condițiilor ce trebuie îndeplinite și anume, dacă voința autorului a fost conștientă, liberă și dacă aceasta declarând că nu și-a îndeplinit o anumită obligație, nu s-a aflat cumva în eroare de fapt".
Pârâtul a declarat următoarele: "Garsoniera din B., str. D.V. nr. 9, ap. 66 a fost cumpărată de la SC A. SA în data de 03.06.2002 de către concubina mea D.M care locuiește cu mine în garsonieră, iar prețul integral al acesteia, de 13.159.000 lei a fost achitat de ea, din banii proveniți de la părinții ei. După finalizarea procesului în dosarul nr. 4157/2005 al Judecătoriei B., mă oblig sa trec locuința pe numele acesteia. Prezenta declarație îmi va servi la Judecătoria B.". Pârâtul a dat declarația autentică la data de 15.11.2005, respectiv la o zi după pronunțarea sentinței civile nr. 3494/14.11.2005 în dosarul nr. 4157/2005 al Judecătoriei B., acvirat prezentei cauze și prin urmare cunoștea faptul că imobilul în litigiu i-a fost atribuit. În prezent pârâtul este proprietar tabular al imobilului.
Ambii martori audiați în dosarul nr. 4157/2005 al Judecătoriei B., acvirat, au declarat că prețul locuinței a fost achitat de către reclamantă.
Mărturisirea pârâtului este făcută înainte de începerea judecații în prezenta cauză, este extrajudiciară și îmbracă forma scrisă autentică.
Potrivit dispozițiilor art. 1173 alin. 1 C. civ. vechi "Actul autentic are deplină credință în privirea oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată".
Privită prin prisma practicii instanței supreme îndeplinește condițiile ce rezultă din considerentele acesteia. Astfel:
1. mărturisirea pârâtului este făcută în legătură cu dreptul de proprietate, drept care conține ca atribut dispoziția juridică asupra bunului la care se referă;
2. mărturisirea pârâtului se referă la existenta faptului pe care reclamanta își întemeiază pretențiile din primul și al doilea petit al acțiunii precizate, respectiv că la achiziționarea imobilului pârâtul a acționat ca mandatar al reclamantei și în această calitate este obligat a-i remite bunul.
În cuprinsul declarației autentice pârâtul afirmă că reclamanta este adevărata cumpărătoare a locuinței în litigiu și că prețul acesteia a fost achitat integral de aceasta. Această mărturisire este urmată de asumarea, de recunoașterea de către pârât a obligației de a trece locuința pe numele reclamantei.
Cele două manifestări de voință ale pârâtului (respectiv recunoașterea faptului că reclamanta este adevărata cumpărătoare a locuinței și afirmarea propriei obligații de a remite bunul) sunt complementare, confirmându-se reciproc și constituie împreună dovada că la achiziționarea imobilului din litigiu pârâtul a acționat ca mandatar al reclamantei și că în această calitate are obligația de a-i remite bunul.
3. mărturisirea a fost făcută de pârât în fața notarului public și această împrejurare exclude orice suspiciune cu privire la existența vreunei presiuni obiective asupra voinței sale;
4. mărturisirea pârâtului este expresă sub toate aspectele. Astfel, cuprinde datele de identificare ale imobilului în discuție; datele de identificare ale cumpărătorului; datele de identificare ale terțului vânzător al imobilului "SC A. SA"; data cumpărării "03.06.2002"; prețul de cumpărare -"13.159.000 lei" și mențiunea că acesta a fost achitat de reclamantă din banii proveniți de la părinții săi; afirmarea, recunoașterea expresă a propriei obligații - "mă oblig să trec locuința pe numele acesteia"; termenul de executare al obligației "după finalizarea procesului în dosarul nr. 4157/2005 al Judecătoriei B."; scopul precizat al declarației: de a fi folosită în instanța de judecată. Toate aceste aspecte împreună cu faptul că pârâtul a făcut declarația autentică la o zi după ce i-a fost atribuit bunul prin sentința civilă nr. 3494/14.11.2005 pronunțată în dosarul acvirat nr. 4157/2005 al Judecătoriei B., dovedesc faptul că la momentul recunoașterii acesta nu se putea afla în eroare de fapt asupra celor declarate.
În ce privește considerentul instanței de fond că reclamanta avea posibilitatea să invoce mandatul s-a arătat că potrivit literaturii de specialitate "dacă contractul încheiat de mandatar este unul din categoria celor care se încheie intuitu personae în virtutea legii (cum au fost, de exemplu, contractele de dobândire a locuințelor proprietate personală în temeiul Legii nr. 4/1973 - astăzi abrogată - sau, în prezent, ale Decretului-lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992) mandantul nu poate obține recunoașterea sa directă ca proprietar pe calea declarării simulației în condițiile art. 175 C. civ,. ci poate doar să ceară ca mandatarul să fie obligat să-i transmită printr-un nou act, translativ proprietatea, dacă acest lucru este legal posibil, sau în caz contrar să obțină despăgubiri de la mandatar".
În speță nu există vreun impediment legal ca mandatarul să fie obligat să-i transmită proprietatea locuinței întrucât legea nu sancționează cu nulitatea absolută operațiunea de interpunere de persoane în contractele de dobândire a locuințelor în condițiile Decretului nr. 61/1990, iar nulitatea relativă e acoperită prin faptul participării pârâtului la această operațiune.
În ce privește considerentul instanței de fond că reclamanta avea posibilitatea "notificării pârâtului în sensul obținerii transferului dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, printr-una din modalitățile prescrise de lege, în cauză, reclamanta nefăcând o minimă dovadă a refuzului pârâtului de a se prezenta la notar" s-a arătat că potrivit dispozițiilor art. 1522 alin. 1 NCC în vigoare la data introducerii acțiunii, debitorul poate fi pus în întârziere și prin introducerea de către creditor a unei cereri de chemare în judecată prin care acesta pretinde executarea obligației.
Din împrejurările speței se poate deduce fără putință de tăgadă refuzul tacit al pârâtului de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilului în discuție.
Astfel, deși părțile locuiesc împreună, iar pârâtul este proprietar tabular din anul 2006 până în prezent nu și-a îndeplinit obligația. Cum rezultă din procesele verbale de contravenție seria PA nr. 0876185 din 06.11.2012, seria JO nr. 0586801 din 20.10.2012, seria JO nr. 0523316 din 23.10.2012, seria PA nr. 0876184 din 25.10.2012 pârâtul are un comportament violent, o alungă pe reclamantă din locuință, îi adresează cuvinte și expresii jignitoare, o amenință și face scandal și aceasta în condițiile în care reclamanta este o persoană cu handicap permanent de gradul 2. Apoi, deși legal citat pârâtul nu s-a prezentat nici măcar la interogatoriu.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 304 pct. 8, 9 C.proc.civ.
Recursul a fost legal timbrat cu taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, anulate la dosar (f. 20, 38), la data de 11 iunie 2014 acordându-i-se recurentei facilitatea reducerii taxei judiciare de timbru cu 50%.
Intimatul legal citat, nu s-a prezentat în instanță și nici nu a depus apărări scrise la dosar.
Analizând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs formulate, tribunalul a reținut faptul că instanța de fond a pronunțat o hotărâre legală și temeinică, neexistând niciun motiv care să ducă la casarea sau modificarea.
| ← ACŢIUNEA PAULIANĂ – CONDIŢII DE ADMISIBILITATE | FOLOSINŢA LOCUINŢEI FAMILIEI - OBIECT CE SE ÎNCADREAZĂ ÎN... → |
|---|
