Servitutea de vedere creată de proprietarul originar al fondului are caracter perpetuu
| Comentarii |
|
Judecătoria BISTRIŢA Sentinţă civilă nr. 10874/2011 din data de 18.01.2013
Servitutea de vedere creată de proprietarul originar al fondului are caracter perpetuu.
Existența la data cumpărării imobilelor de către pârâți a servituții de vedere, este o consecință a creării în favoarea fondului prin destinațiunea dată, de proprietarul originar al acestuia, atât prin construirea casei (care nu s-a schimbat sub aspectul formei, amplasării sau configurării ei), cât și prin modalitatea de partaj, în speță fiind aplicabile dispozițiile art. 625-628 din vechiul Cod Civil, în vigoare la acea dată.
Judecătoria Bistrița - secția civilă, sentința civilă nr. 10874/2011
Prin cererea de chemare în judecată precizată înregistrată la această instanță sub nr. de mai sus, reclamanții CD și COC au chemat în judecată pârâții GA și GR, solicitând în principal instanței ca, prin sentința pe care o va pronunța să obligați pârâții să respecte servitutea de vedere și să desființeze ferestrele existente în zidul casei de locuit proprietatea acestora, deschise înspre imobilul proprietatea reclamanților înscris în CF 11957 Bistrița, identificat cu număr cadastral 5773, constând din casa de locuit din cărămidă în regim P+E+M și teren în suprafață de 182 m.p. și care sunt situate la o distanță mai mică de 19 decimetri de linia despărțitoare a proprietăților și să dispună grănițuirea imobilelor înscrise în CF 11957 Bistrița, identificat cu număr cadastral 5773, constând din casă de locuit din cărămidă în regim P+E+M și teren în suprafață de 182 m.p. - proprietatea reclamanților și în CF 11956 Bistrița, identificat cu număr cadastral 5772, constând din casa din cărămidă și teren în suprafață de 338 m.p. - proprietatea pârâților, prin stabilirea liniei despărțitoare și să oblige pârâții să contribuie în mod egal la edificarea unui gard despărțitor opac, înalt de 5 metri, iar în secundar să oblige pârâții să înlocuiască ferestrele de vedere existente în zidul casei de locuit proprietatea acestora, deschise înspre imobilul proprietatea reclamanților înscris în CF 11957 Bistrița, identificat cu număr cadastral 5773, cu ferestre de lumină mate, care să nu poată fi deschise și care să nu permită vederea spre imobilul proprietatea reclamanților, cu cheltuieli de judecată în caz de opoziție.
În motivare, arată reclamanții că sunt proprietari asupra imobilelor înscrise în CF 11957 Bistrița, identificate cu număr cadastral 5773, constând din casă de locuit din cărămidă în regim P+E+M și teren în suprafață de 182 m.p. care se învecinează cu imobilele proprietatea pârâților, înscrise în CF 11956 Bistrița, identificate cu număr cadastral 5772, constând din casa din cărămidă și teren în suprafață de 338 m.p.
Casa de locuit proprietatea pârâților are peretele dinspre terenul proprietatea reclamanților paralel cu linia despărțitoare. Pe acest perete se află deschise ferestre de vedere înspre terenul proprietatea reclamanților, iar distanța dintre perete și limita de proprietate este de 0,80 metri. În acest fel sunt încălcate dispozițiile art. 612 din Codul Civil, conform cărora nimeni nu poate avea ferestre de vedere asupra proprietății vecinului dacă nu există o distanță de minim 1,90 metri între zid și proprietatea vecină, iar această distanță se măsoară de la zidul pe care se află ferestrele de vedere și până ia linia despărțitoare a celor două proprietăți, nu până la casa vecinului, respectiv a reclamanților.
Arată reclamanții că, pornind de la definiția dată servituților prin art. 576 din Codul Civil, conform căreia servitutea este o sarcină impusă asupra unui bun imobil pentru uzul și utilitatea unui imobil având un alt stăpân, se poate afirma că servituțile au scopul de a înlesni sau lărgi utilitatea unui alt imobil, ce aparține altui proprietar. Raportat la modul în care sunt amplasate ferestrele de vedere ale pârâților, utilitatea terenului proprietatea reclamanților este restrânsă, în sensul că pentru orice modificare a construcției edificată pe teren au nevoie de acordul vecinilor, respectiv al pârâților, întrucât aceștia sunt considerați persoane afectate de aceste lucrări, deși nu construcția reclamanților nu respectă distanța minimă prevăzută de Codul Civil, ci construcția pârâților. Având în vedere această situație, precum și faptul că în speță este vorba de o servitute de vedere creată contrar legii, ea trebuie desființată.
Se mai arată că, în ceea ce privește cererea privind grănițuirea celor două terenuri limitrofe, aceasta se impune întrucât în prezent terenurile sunt delimitate cu gard verde, astfel că se impune delimitarea pe cale judecătorească a celor două proprietăți limitrofe.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 584. 612 și urm., art. 998, 999 și 1077 din Codul Civil.
În probațiune, s-au depus la dosarul cauzei, în copie, înscrisuri, s-a solicitat interogatoriul pârâților, expertiza tehnică și încuviințarea probei testimoniale.
Pârâții, legal citați, au formulat întâmpinare prin care au solicitat instanței să respingă acțiunea reclamanților de a fi obligați să desființeze ferestrele existente în zidul casei acestora cu vedere spre proprietatea reclamanților; să respingă cererea privind obligarea lor de a contribui la edificarea unui gard despărțitor opac, înalt de 5 metri, întrucât există gard despărțitor între proprietăți, arătând că se opun grănițuirii celor două imobile, deoarece limitele proprietăților au fost fixate chiar de reclamanți, un gard despărțitor existând în fapt, cu cheltuieli de judecată.
În probațiune, s-a solicitat interogatoriul reclamanților, proba cu înscrisuri, precum și proba testimonială.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Așa cum rezultă din copia contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5028/13.09.2005 de BNP BEF și BDA (filele23-24), pârâții au dobândit, prin cumpărare de la părinții reclamantului casa în litigiu, împreună cu curtea și grădina acesteia în suprafață totală de 338 mp, bun comun al părinților reclamantului, dobândit cu titlu de atribuire, edificare și partaj, imobile înscrise în CF Bistrița 11956/N de sub A+1 cu nr.top. 5772, casa fiind compusă din trei camere, bucătărie, cămară, baie, vestibul, situate în Bistrița.
Reclamantul CD i-a reprezentat pe părinții săi la încheierea contractului, în baza procurii pe care aceștia i-au dat-o, depusă în copie la dosar la fila 25, semnând în locul și numele acestora pe actele de înstrăinare, în calitate de mandatar.
Trebuie precizat că această construcție a fost edificată, potrivit autorizației și certificatului de urbanism depuse în copie la filele 26-27 la dosarul cauzei, în anii 1971-1972 de părinții reclamantului, fără a suferi modificări față de acea dată, exceptând zugrăveli interioare și exterioare, repararea acoperișului și îmbunătățirea condițiilor de locuit pentru mărirea confortului, fapt recunoscut de altfel de părțile în proces. Pe același lot de teren, în anul 2000 s-a mai construit un imobil-casă de locuit, (P+1E+M) pe care proprietarul fondului originar a donat-o fiului său CD.
În anul 2005, la solicitarea reclamantului CD și a tatălui acestuia CV, terenul în discuție a fost parcelat "în vederea înstrăinării", cu această ocazie formându-se două loturi: unul care cuprindea vechea casă de locuit împreună cu o suprafață de 338 mp înscris pe CV, iar al doilea lot cuprinzând noua casă de locuit împreună cu 182 mp înscris pe reclamantul CD, iar cu această ocazie au fost fixate clar limitele de proprietate între cele două loturi.
Ulterior parcelării, proprietarul CV a vândut pârâților (prin mandatar CD - reclamantul) vechea casă, împreună cu terenul în suprafață de 338 mp teren, rezultat în urma dezmembrării, ca a doua parcelă (c.f. 4846 Bistrița, foaia A și B și memoriu tehnic, schițe, tabel de mișcare parcelară, fișă corp de proprietate, plan amplasament).
Astfel , rezultă că în favoarea fondului pârâților, proprietarul inițial CV a creat la data partajului două servituti, una de trecere și una de vedere, fondul aservit fiind cel pe care ulterior partajului l-a donat fiului său, reclamantul.
Trebuie menționat că la acea dată reclamanții nu au obiectat cu privire la situația imobilelor nici la data partajului, nici la data când au acceptat donația și nici la data când le-au vândut pârâților terenul, achiesând în acest mod la cele stabilite de proprietarul originar al fondului, ba mai mult chiar reclamantul CD s-a ocupat personal atât de parcelare cât și de vânzarea către pârâți. De altfel, chiar prin primul petit al acțiunii reclamanții recunosc existența servituții de vedere și cer ca pârâții să fie obligați să o respecte.
Ca atare, la data cumpărării imobilelor de către pârâți au existat servituțile de trecere și vedere, ele fiind create în favoarea fondului lor prin destinațiunea dată de proprietarul originar al fondului, atât prin construirea casei (care nu s-a schimbat sub aspectul formei, amplasării sau configurării ei), cât și prin modalitatea de partaj,în speță fiind aplicabile dispozițiile art. 625-628 din vechiul Cod Civil, în vigoare la acea dată.
Din acest punct de vedere, constituirea în acest fel a servituților propriu-zise are loc atunci când unul și același proprietar a două imobile vecine stabilește între ele o stare de fapt care ar fi o servitute dacă ar aparține la proprietari diferiți. Atunci când cele două părți ale aceluiași fond vor avea fiecare proprietari diferiți, urmare a înstrăinării, situația de fapt stabilită de fostul proprietar se va transforma într-o servitute veritabilă, deoarece potrivit art. 625 C.civ. "destinațiunea proprietarului ține loc de titlu".
Dobânditorul imobilului obținut prin donație a fost obligat la acea dată și este dator în continuare să respecte servitutea stabilită prin destinațiunea dată de proprietarul fondului, fiind - de asemenea - ținut să nu facă nimic spre a scădea sau îngreuna întrebuințarea servituții.
Față de modul cum s-a stabilit mejdia între proprietăți, invocarea de către reclamanți a dispozițiilor art. 612 cod civil este neavenită, din moment ce nu pârâții, ci reclamanții sunt cei care au fixat limitele proprietăților,casa pârâților fiind construită de proprietarul fondului originar, iar reclamanții au acceptat donația exact în starea în care se afla la acea dată, obligându-se astfel să respecte servitutea creată.
Argumentul invocat de către reclamanți în susținerea cererii lor, referitor la cei 19 decimetri între zidul cu ferestre și proprietatea vecină este un nonsens cât timp există servitutea și se recunoaște existența ei, pentru că logica reglementării servituților (de trecere, de vedere, etc.) este tocmai faptul că prevăd situații ce nu se circumscriu dispozițiilor art. 611-616 Cod Civil, adică stări de fapt care dezmembrează proprietatea asupra fondului aservit conferind unele atribute fondului dominant, atribute ce constituie sarcini impuse proprietarului fondului aservit.
Astfel, servitutea de vedere în discuție, este pentru reclamanți o servitute negativă, care le impune să nu construiască, să nu planteze, etc. astfel încât dezmembrământul creat în favoarea fondului pârâților să fie respectat.
În privința solicitării reclamanților de a desființa ferestrele existente care nu respectă prevederile art. 612 C.civ. aceasta apare ca fiind neîntemeiată, deoarece situația de fapt descrisă mai sus a fost creată numai prin fapta lor proprie și a antecesorului lor.
De asemenea nu este necesară o nouă delimitare între proprietăți, deoarece actele atașate la dosar și cercetarea locală efectuată, precum și răspunsurile date de părți la interogatoriu dovedesc că între acestea există un gard ridicat chiar de reclamanți, cu stâlpi de fier fixați în beton și plasă de sârmă , gard care respectă întocmai documentația de parcelare pe care aceștia au anexat-o.
Petitul formulat este în spirit de șicană și are la bază necesitatea ca reclamanții să obțină de la pârâți o declarație autentificată privind acordul lor asupra realizării de către reclamanți a unei extinderi a clădirii lor, edificată în regim P+E+M, înscrisă în CF 11957/N Bistrița, nr. cadastral 5773. Deși pârâții au fost notificați în acest sens de către reclamanți (filele 38-39 din dosar), prin Răspunsul dat de aceștia (fila 40), și-au exprimat regretul că nu pot să dea reclamanților acordul solicitat, deoarece deși au anexat notificării certificatul de urbanism nr. 828/21.04.2009 nu au depus alăturat și proiectul și nu au menționat destinația extinderii pe care intenționează să o facă, motiv pentru care pârâții cred că această extindere le va umbri total locuința, iar în privința servituții de vedere, ei au precizat în răspuns că aceasta a fost creată la data la care s-a vândut casa pârâților, dată la care s-a stabilit limita dintre proprietăți și gardul despărțitor a fost creat chiar de către reclamanți.
Limitele actuale dintre cele două proprietăți nu au fost modificate, fiind cele fixate de reclamanți prin documentația de parcelare din anul 2005, situație în care grănițuirea nu este întemeiată, starea de fapt - reieșită din întreg probatoriul administrat cauzei - fiind similară celei relatate de pârâți în întâmpinarea depusă.
Astfel, s-a dovedit cu actele depuse la dosar, cu recunoașterea din interogatoriul reclamantului, cu declarația martorului VPI (f. 72) și cu expertiza întocmită în cauză, că mejdia dintre proprietatea pârâților și cea a reclamanților a fost stabilită de însuși reclamantul împreună cu tatăl său CV, prin împărțirea fondului de avere originar în două proprietăți pe care se află edificate imobilele părților în litigiu. Parcelarea s-a făcut în martie 2005, după cum rezultă din documentația cadastrală înregistrată la OCPI BN sub nr. 1789/25.03.2005, corpul de proprietate inițial fiind împărțit între numitul CV și fiul acestuia, reclamantul CD, "în vederea înstrăinării".
La data de 13.09.2005, CV le-a vândut casa în care locuiesc împreună cu terenul aferent evidențiat în schițele de parcelare ale memoriului tehnic, sens în care l-a mandatat pe fiul său, reclamantul CD, să încheie "orice acte privind bunurile noastre mobile și imobile pe care le deținem" (procură din 18.02.2005).
După cum rezultă și din interogatoriul luat reclamantului (f. 61), parcelarea s-a făcut de acesta "în numele părinților" (răspuns la întrebarea 3), deoarece ei erau plecați în SUA, după care tot reclamantul a semnat actele de înstrăinare, și - din nou el - a edificat gardul între cele două proprietăți (răspuns la întrebarea nr. 5 din interogatoriu, f. 61).
Este mai mult decât evident că din moment ce în urma parcelării reclamanții au devenit proprietari de jure ai imobilelor ce le-au revenit, CD a edificat gardul despărțitor între lotul proprietatea sa și cel înstrăinat pârâților în calitate de proprietar și nu de mandatar al tatălui său, deoarece acesta din urmă nu mai deținea nici un drept ocrotit de lege deoarece și-a înstrăinat partea. La ridicarea gardului, CD a respectat partajarea stabilită de tatăl său (prin mandatar reclamantul), fixând gardul pe acea mejdie la 0,8 m și respectiv 1,09 m de zidul proprietății pârâților.
De asemenea, reclamantul prin răspunsul dat la întrebarea nr. 7 din interogatoriu (fila 61) a recunoscut că el a "propus ca acest gard să rămână din plasă pentru a avea vizibilitate";, dată fiind distanța mică dintre proprietățile părților. Tot reclamantul a fost cel care a recunoscut, prin răspunsul de la întrebarea nr.10 din interogatoriu (fila 62) că a promovat prezenta acțiune, întrucât există neînțelegeri între el și pârâți, care nu i-au dat acordul pentru ca el și soția sa să-și poată face extinderea casei lor.
Așa fiind, este evident că prin parcelarea fondului originar făcută de CV (proprietarul inițial) prin mandatar CD (reclamantul), dar și prin faptul material al ridicării gardului la distanța de 0,80 m (1,09 m) de construcția înstrăinată a rezultat o servitute prin destinația stabilită de proprietar. Servitutea de bună vedere este definită ca fiind un drept imobiliar asupra lucrului altuia (dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra fondului aservit) și se transmite odată cu fondul dominant, iar caracteristica sa de bază este aceea că servitutea are un caracter perpetuu, durând atât timp cât există imobilele și situația din care s-au născut (art. 636 și urm. C.civ.).
Față de considerentele expuse mai sus, reieșite din probele cu înscrisurile dosarului, precum și din expertiza tehnică topografică și completarea la aceasta efectuate în cauză de expertul PV, rezultă că speței nu îi sunt aplicabile disp. art. 612 C.civ. care instituie distanța de 1,90 m între ferestrele imobilelor și mejdie, întrucât prin sarcina impusă fondului aservit de proprietarul originar textul devine inaplicabil, iar pârâții nu au edificat casa după ce au cumpărat terenul și nici nu au înființat geamuri noi.
Dimpotrivă reclamanții au edificat casa după construirea celei cumpărate de pârâți, astfel că stării de fapt expuse mai sus îi sunt aplicabile dispozițiile art. 625 - 627 C.civ., din următoarele motive: lotul inițial era (anterior lunii martie 2005) proprietatea exclusivă a numitului CV și acesta, prin parcelare, a pus lucrurile în starea din care a rezultat servitutea, astfel că proprietatea reclamantului a devenit fond aservit, iar imobilul transmis pârâților ulterior a devenit fond dominant (art. 626 C.civ.); ca atare, destinațiunea dată de proprietar ține loc de titlu (art. 625 C.civ.) pentru că servitutea de bună vedere este continuă și aparentă; în momentul înstrăinării către pârâți - ca urmare a partajului făcut - chiar dacă contractul nu menționează servitutea, aceasta continuă să existe (art. 627 C.civ.), astfel cum a fost creată ca urmare a partajării proprietății originare.
Pentru motivele arătate, instanța constată că acțiunea reclamanților, astfel cum a fost formulată și precizată, este neîntemeiată atât în ceea ce privește petitele principale cât și subsidiarul și urmează să o respingă ca atare.
La adoptarea acestei soluții, instanța a avut în vedere și constatările de la fața locului, conținute în procesul-verbal întocmit la data de 11.11.2011, atașat la fila 121 din dosar, respectiv faptul că motivul introducerii acțiunii a fost cel legat de refuzul pârâților de a-i da reclamantului acordul pentru extinderea locuinței sale, dar și lipsa dorinței lor de a rezolva situația pe cale amiabilă, precum și faptul că cele două ferestre din casa pârâților au vedere către spatele casei reclamanților, în zidul casei acestora din urmă nefiind decât două ferestre care se află la înălțime și sunt mate, fiind create doar pentru casa scării.
Practic , pârâții nu au vedere decât spre o porțiune din terenul aferent casei reclamanților, dar ei au fost conștienți că la momentul vânzării casei părinților către pârâți aceste ferestre existau, iar gardul a fost construit ulterior tocmai de către reclamanți, astfel că fixarea lui pe limitele stabilite convențional între părți la data edificării lui nu reprezintă culpa pârâților.
Sentința civilă a rămas irevocabilă, nefiind promovată nici o cale de atac împotriva acesteia.
| ← Nuda proprietate dobândită prin contractul încheiat, nu-i... | GRĂNIŢUIRE – ADMISĂ. Jurisprudență Grăniţuire → |
|---|
