Subsol al unui bloc de apartamente aflat în coproprietate forţată. Amenajare boxe fără acordul coproprietarilor. Evacuare
| Comentarii |
|
- Legea nr. 230/2007;
- Cod procedură civilă: art. 304.
Este cunoscut că proprietatea pe cote-părţi forţată şi perpetuă există independent de voinţa coproprietarilor, fiind determinată prin destinaţia bunurilor respective, ca accesorii celui principal, pe durata existenţei acestuia din urmă.
în speţă, aceasta nu este aferentă fiecărei scări sau tronson din imobil, coproprietarii spaţiilor comune fiind intabulaţi în indiviziune în cartea funciară, inclusiv asupra nivelului tehnic care constituie subsolul întregului condominiu, fără vreo demarcaţie a acestuia aferentă scărilor, ceea ce presupune îndreptăţirea oricăruia dintre titulari să exercite prerogativele dreptului de coproprietate asupra nivelului tehnic în integralitatea sa, cu respectarea întinderii aceluiaşi drept recunoscut deopotrivă celorlalţi coproprietari.
Din această perspectivă, simpla amenajare a boxelor de către pârâţi, destinate folosinţei lor exclusive, fără acordul coproprietarilor, reprezintă, prin ea însăşi, o împiedicare a folosinţei recunoscute legal şi celorlalţi coproprietari, o depăşire a limitelor şi o exercitare abuzivă a dreptului de proprietate forţată, configurată juridic, indiscutabil, ca abuz de drept, de natură să antreneze răspunderea civilă delictuală a pârâţilor şi sancţionarea acestora.
(Curtea de Apel Suceava - Secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie,
decizia civilă nr. 171 din 22 mai 2009)
Prin cererea adresată Judecătoriei Suceava, înregistrată la data de 17 septembrie
2007 sub nr. 5996/314/2007, reclamanta Asociaţia de proprietari nr. A 12 Suceava, prin preşedinte P.V., a chemat în judecată pe pârâţii P.I.. M.M., M.D., Ş.D. şi M.I., toţi locatari ai blocului A 12 de pe strada M., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună evacuarea lor din subsolul tehnic al blocului A 12 şi ridicarea boxelor construite de către aceştia, cu cheltuieli de judecată.
în motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că pârâţii au ocupat abuziv subsolul tehnic şi au improvizat în acest spaţiu boxe pe care le folosesc în scop personal; prin compartimentarea beciului tehnic au cuprins în aceste spaţii şi o parte din instalaţia de apă, canal şi instalaţia termică; fiecare boxă este prevăzută cu încuietori, iar uşa de la intrarea în beci este încuiată, nepermiţând conducerii asociaţiei de proprietari intrarea în acest spaţiu.
Beciul tehnic deserveşte întregul bloc, care cuprinde şapte scări şi spaţiile comerciale de la parter; prin ocuparea subsolului tehnic în mod abuziv, fără aprobarea asociaţiei de proprietari şi fără autorizaţie de construcţie, se împiedică desfăşurarea normală a activităţii asociaţiei; în prezent asociaţia de proprietari nu poate să verifice starea tehnică a instalaţiei din subsolul tehnic de la scara G şi nici nu are siguranţa că în aceste spaţii nu s-au făcut modificări, deoarece au acces în acest subsol numai cei 5 locatari.
Prin întâmpinarea formulată, pârâţii P.I., M.M., M.D., Ş.D. şi M.l. au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, întrucât, în opinia lor, titularul acţiunii în evacuare poate fi, potrivit legii, doar un alt proprietar şi nu administratorul.
Pe fondul cauzei, pârâţii au solicitat respingerea acţiunii ca nefondată, întrucât situaţia de fapt prezentată de reclamantă nu corespunde realităţii, deoarece nu a fost în niciun mod afectat accesul, întreţinerea, funcţionarea instalaţiilor termice, de canal şi apă.
în cauză au formulat cerere de intervenţie în interesul pârâţilor şi colocatarii D.A., L.M., T.Ş., A.Ş., M.C., U.E., I.D., R.I., P.D., G.E. şi D.A., solicitând, de asemenea, respingerea acţiunii.
în motivarea cererii de intervenţie s-a arătat că fiecare proprietar din scara G (care are 16 apartamente) poate avea acces la instalaţiile de la subsol, nefiind niciodată îngrădit accesul administratorului pentru citirea contoarelor ori pentru alte verificări.
Numitul B.P. a formulat în cauză o cerere de intervenţie în interes propriu, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa, pârâţii să fie obligaţi să evacueze subsolul tehnic ocupat abuziv şi să-l aducă la starea iniţială.
Intervenientul a arătat că, după ce din subsolul tehnic în litigiu a fost evacuat depozitul restaurantului „Z.”, în baza sentinţei civile nr. 2053 din 2 martie 1993 a Judecătoriei Suceava, profitând de inexistenţa asociaţiei de proprietari care să administreze spaţiul, pârâţii au ocupat fiecare diverse suprafeţe şi au amenajat boxe personale fără a avea acordul celorlalţi coproprietari.
Judecătoria Suceava, prin sentinţa civilă nr. 1521 din 19 martie 2008, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei; a respins acţiunea ca nefondată; a admis cererea de intervenţie formulată în interesul pârâţilor de D.A., L.M., T.Ş., A.Ş., M.C., U.E., I.D., R.I., P.D., G.E. şi D.A. şi a respins cererea de intervenţie formulată de B.P. în interes propriu.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut, în ceea ce priveşte excepţia invocată, că reclamanta are calitate procesuală activă în temeiul dispoziţiilor art. 31 din Legea nr. 230/2007, potrivit cărora asociaţia de proprietari, prin preşedintele său, poate iniţia împotriva proprietarilor acţiuni care privesc neîndeplinirea de către aceştia a unor obligaţii legale faţă de asociaţie.
Pe fondul cauzei, instanţa a avut în vedere, în urma cercetării la faţa locului, coroborată cu depoziţiile martorilor, că pârâţii şi intervenienţii nu au schimbat aspectul sau destinaţia proprietăţii comune reprezentată de subsolul tehnic, întrucât boxele au fost amenajate din materiale uşoare, demontabile, fără a afecta instalaţiile de apă, termoficare şi canalizare, şi că aceştia nu au îngrădit niciodată accesul reprezentanţilor reclamantei la acest spaţiu, ci, din contră, l-au întreţinut şi îngrijit.
Soluţia a fost menţinută de Tribunalul Suceava - Secţia Civilă care, prin decizia nr. 92 din 24 februarie 2009, a respins ca nefondat apelul reclamantei, cu aceeaşi motivare, obligând-o la plata cheltuielilor de judecată.
împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, în motivarea căruia a arătat, în esenţă, că prin hotărârile pronunţate instanţele au făcut o greşită aplicare a prevederilor art. 11 alin. 2, 14, 18 şi 34 din Legea nr. 230/2007, respectiv a dispoziţiilor art. 13 alin. 2 din H.G. nr. 1588/2007, în condiţiile în care şi-a întemeiat pretenţiile deduse judecăţii pe dreptul de coproprietate al tuturor locatarilor proprietari de apartamente din condominiu, respectiv imobilul situat pe str. M. nr. 39, bl. A12 din mun. Suceava, asupra subsolului tehnic al acestuia, parte integrantă a spaţiilor comune, intabulat ca atare în cartea funciară, precum şi pe ocuparea abuzivă - fără acordul tuturor copro
prietarilor, prin asociaţia de proprietari, respectiv fără autorizarea de către autorităţile publice locale a modificărilor constructive a spaţiului comun în litigiu, reprezentat de subsolul clădirii, care se constituie în întregime din nivelul tehnic, traversat de conductele de apă, canalizare şi termoficare ce deservesc întreg imobilul - constând în îngrădirea accesului coproprietarilor, prin amenajarea unor boxe improvizate în acest spaţiu, folosite în interes personal, prevăzute cu încuietori, ca de altfel şi uşa de intrare în subsol, astfel încât este evidentă încălcarea dreptului de proprietate al coindivizarilor şi prejudicierea intereselor comune ale acestora, prin imposibilitatea întreţinerii şi verificării periodice a instalaţiilor, cu atât mai mult cu cât, asociaţia de proprietari reclamantă nu deţine actualmente un sediu pentru desfăşurarea activităţii şi se consideră îndreptăţită a-l amenaja în respectivul spaţiu, sens în care a obţinut şi autorizaţie de construire. în subsidiar, recurenta a invocat şi prevederile art. 304 pct. 7 şi 8 C. pr. civ., arătând că decizia tribunalului este sumar motivată şi că instanţa de apel a interpretat greşit actele juridice deduse judecăţii, al căror înţeles real a fost ignorat.
Criticile formulate de reclamanta recurentă vizând aplicarea greşită a legii se circumscriu motivului de modificare prev. de art. 304 pct. 9 C. pr. civ. şi se dovedesc a fi întemeiate, justificând admiterea recursului.
în ceea ce priveşte motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 şi 8 C. pr. civ., se reţine că acesta nu este incident în cauză. Decizia tribunalului este motivată prin trimiterile la împrejurările de fapt constatate, coroborate şi cu probatoriul administrat la prima instanţă şi temeiurile de drept care i-au format convingerea. Totodată, interpretarea dată ansamblului probator al cauzei constituie o chestiune de fapt, care nu se circumscrie motivului de recurs bazat pe denaturarea actului juridic dedus judecăţii.
în susţinerea soluţiei de reformare a hotărârii, prin admiterea recursului, se reţin următoarele argumente:
Dreptul de proprietate, ca drept real, conferă titularului atributul de a întrebuinţa lucrul potrivit naturii ori destinaţiei sale, de a-l folosi şi de a dispune de acesta în mod exclusiv şi perpetuu, în cadrul şi cu respectarea dispoziţiilor legale în materie.
Dreptul de a dispune de lucru, fie prin acte materiale de folosinţă sau consumaţie, fie prin acte juridice, privit ca atribut al dreptului de proprietate, în sensul dispoziţiilor art. 480 C. civ., nu este însă absolut, neîngrădit, exercitarea acestuia fiind limitată de restricţii legale.
Astfel, în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi (coproprietate), prerogativele dreptului aparţin împreună şi concomitent mai multor titulari, fără ca respectivul bun individual determinat să fie materialmente divizat, niciunul dintre proprietari nefiind titular exclusiv al unei porţiuni strict delimitate din bun, ci al unei cote-părţi ideale, abstracte, din dreptul de proprietate. De aici, regula imperativă a exercitării dreptului cu condiţia respectării drepturilor celorlalţi coproprietari, cu precizarea că în cazul actelor de dispoziţie asupra bunului sau a unor părţi din acesta, este necesar acordul coproprietarilor, iar actele juridice de administrare sunt supuse regulii unanimităţii.
în speţă, potrivit extrasului de carte funciară nr. 506 din 10 februarie 1998 depus la fila 4 dosar fond şi necontestat, pârâţii şi intervenienţii în interesul acestora sunt, alături de ceilalţi proprietari ai apartamentelor situate în blocul de locuinţe „A-12”, str. M., nr. 39 A, amplasat pe parcela de clădire nr. 2581 din CF 5460 col. a comunei cadastrale Suceava, coproprietari asupra părţilor comune din imobilul sus-menţionat.
Or, după cum rezultă fără echivoc din conţinutul „Acordului de Asociere” autentificat sub nr. 2416 din 11 martie 1998 de BNP P.A., Suceava (filele 5-9 dosar fond) şi
consimţit de proprietarii de apartamente situate în clădirea anterior individualizată, motivat de existenţa proprietăţii comune, indivizibil legată de proprietăţile individuale pe care aceştia le deţin în cadrul imobilului, proprietatea comună (compusă din părţi care nu sunt incluse într-o proprietate individuală, formând o coproprietate forţată şi perpetuă, destinate a fi folosite în comun de către coproprietari) se circumscrie şi subsolului clădirii, constituit în întregime în nivel tehnic.
Este cunoscut că proprietatea pe cote-părţi forţată şi perpetuă există independent de voinţa coproprietarilor, fiind determinată prin destinaţia bunurilor respective, ca accesorii celui principal, pe durata existenţei acestuia.
în speţă, aceasta nu este aferentă fiecărei scări sau tronson din imobil, coproprietarii spaţiilor comune fiind intabulaţi în indiviziune în cartea funciară, inclusiv asupra nivelului tehnic care constituie subsolul întregului condominiu, fără vreo demarcaţie a acestuia aferentă scărilor, ceea ce presupune îndreptăţirea oricăruia dintre titulari să exercite prerogativele dreptului de coproprietate asupra nivelului tehnic în integralitatea acestuia, cu respectarea întinderii aceluiaşi drept recunoscut deopotrivă celorlalţi coproprietari.
Din această perspectivă, simpla amenajare a boxelor de către pârâţi, destinate folosinţei lor exclusive, fără acordul coproprietarilor, reprezintă, prin ea însăşi, o împiedicare a folosinţei recunoscute legal şi celorlalţi coproprietari, o depăşire a limitelor şi o exercitare abuzivă a dreptului de proprietate forţată, configurată juridic, indiscutabil, ca abuz de drept, de natură să antreneze răspunderea civilă delictuală a pârâţilor şi sancţionarea acestora, prin dispunerea evacuării pretinse de către reclamantă.
Aşadar, depăşirea limitelor dreptului subiectiv presupune orice faptă culpabilă (indiferent de gradul culpei), prin care titularul acestuia îl deturnează de la scopul economic, cauzând o atingere intolerabilă celorlalte drepturi şi, în consecinţă, o tulburare a convieţuirii şi o prejudiciere a celorlalţi cotitulari.
Atitudinea culpabilă a pârâţilor este configurată şi prin limitarea accesului persoanelor autorizate în subsolul blocului în vederea verificării şi întreţinerii instalaţiei tehnice (termică, de apă, canal) ce deserveşte întregul imobil - apartamente şi spaţii comerciale - şi igienizării spaţiului, aspect confirmat şi prin adresele emise de Primăria municipiului Suceava, Asociaţia de Proprietari nr. A12, Oficiul Poştal Suceava 6, SC F. O. SRL (filele 10-11 dosar fond şi 7-8 dosar recurs), precum şi de intervenientul în interesul reclamantei, B.P., alături de majoritatea locatarilor blocului A12, care şi-au manifestat intenţia de a interveni în proces, în sprijinul pretenţiilor reclamantei (filele 38-42), aspect rămas nesoluţionat în apel, dar care nu face obiectul prezentului recurs.
Faţă de cele ce preced, cererea reclamantei, de evacuare a pârâţilor din subsolul tehnic în discuţie, precum şi cererea de intervenţie în interesul reclamantei, sub acelaşi aspect, apar întemeiate, urmând a fi admise.
Cu referire la cel de-al doilea capăt de cerere al acţiunii - ridicare construcţii - se reţine că în cauză este necontestat şi, de altfel, confirmat de ansamblul probator administrat, că pretinsele construcţii ce au primit destinaţia de boxe individuale, în folosinţa exclusivă a pârâţilor şi intervenienţilor în interesul acestora, ca locuitori ai scării G a blocului A12, au fost edificate odată cu ridicarea, amenajarea şi darea în folosinţă a complexului imobiliar în ansamblul său, cuprinzând apartamente şi spaţii comerciale, împrejurare care rezultă, fără echivoc, şi din cuprinsul memoriului justificativ existent la filele 72-75 dosar fond, în care se specifică expres că subsolul imobilului cuprinde „spaţii de depozitare pentru magazine şi canal tehnic”.
Or, în condiţiile în care pârâţii şi intervenienţii în interesul acestora pretind numai o folosinţă exclusivă a respectivelor spaţii, cărora le este aplicabil acelaşi regim juridic al coproprietăţii forţate, amenajate în boxe, prin închiderea delimitărilor preexistente şi blocarea accesului nelimitat al tuturor coproprietarilor, neputându-se reţine calitatea de constructori de rea-credinţă a celor dintâi, în cauză nu devin incidente prevederile art. 494 C. civ., cu atât mai mult cu cât, structura şi modalitatea de concepere a respectivelor lucrări sunt de natură şi să susţină, într-o oarecare măsură, nivelul superior al imobilului, precum şi instalaţiile tehnice aferente, aspecte care pot fi observate şi din planşele fotografice depuse la dosar.
în consecinţă, capătul de cerere privind ridicarea construcţiilor (boxe) urmează a fi respins, ca nefondat, cu admiterea corelativă a cererii de intervenţie în interesul pârâţilor sub acest aspect, faţă de prevederile art. 55 C. pr. civ.
Aşadar, apreciind că în cauză este dat motivul de nelegalitate invocat, vizând aplicarea greşită a regulilor ce guvernează regimul juridic al coproprietăţii, Curtea, în temeiul art. 312 alin. 1-3 C. pr. civ., va admite recursul, cu consecinţa schimbării sentinţei şi admiterii, în parte, a acţiunii şi a cererilor de intervenţie, în sensul celor arătate.
Cu adresa nr. 1000/P/2007, Parchetul de pe lângă Judecătoria Câmpulung Moldovenesc a solicitat, în temeiul art. 14 alin. 3, coroborat cu art. 245 lit. c1) C. pr.
| ← Autoritate de lucru judecat. Condiţia existenţei triplei... | Restituire imobile. Principiul restituirii în natură → |
|---|
cul nr 7 Calea Burdujeni Suceava nr 82 ,numitul Pinzar Victor si-a construit o boxa la subsolul blocului in care si-a depozitat materiale .In plus de asta a facut remedieri in apartament si a umplut subsolul cu mizerii .Acuma a incuiat usa de la intrare si nu mai are nimeni acces .In caz de o avarie ce facem si daca este legal sa-si construiasca loc de depozitare ? Toti proprietarii platim pentru terenul de sub bloc .Ce este de facut ?
Citește mai mult
mizerii.Am facut curat,am blocat apa care vine din canal cu o supapa de sens.In concluzie am pus beciul la punct.Toata instalatia noastra(A.R,A.C.,incalzire ) trece prin acest beci.Acum a venit cu politia peste noi ca beciul este al ei,iar politia i-a dat dreptate ,ci ca suprafata o are in contract.O intrbare am.POATE SPATIUL TEHNIC AL UNUI BLOC SA APARTINA MAGAZINELOR DE LA PARTER,CARE NU FAC PARTE DIN ASOCIATIE ? ? ?