Teren aparţinând domeniului privat al unităţii administrativ-teritoriale. Concesiune către proprietarul construcţiei
| Comentarii |
|
C. civ., art. 969, art. 970, art. 973 Legea nr. 18/1991, republicată, art. 36 Legea nr. 50/1991, republicată I, art. 34 alin. (2)
Obligaţia de plată a redevenţei nu poate reveni decât celui care a convenit la aceasta, respectiv concesionarului, prin clauza inserată în contractul de societate civilă, şi nu unui proprietar subsecvent celui care a dobândit parte din bunul realizat în societatea civilă. Proprietarul actual al apartamentului în cadrul unui con-
dominiu deţine atributele acestui drept real în persoana sa, împreună cu un drept de folosinţă asupra terenului aferent locuinţei pe toată durata existenţei construcţiei, reglementat de art. 36 din Legea nr. 18/1991, republicată. Dobândirea dreptului său de proprietate asupra locuinţei şi, implicit, a dreptului de folosinţă asupra terenului aferent apartamentului au avut loc ca urmare a unei vânzări-cumpărări ce presupune drepturi şi obligaţii specifice, şi nu pe calea unei convenţii de concesiune pentru care nu şi-a manifestat acordul.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 1391/R din 2 decembrie 2004, nepublicată
Prin cercrca înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, sub nr. 14413/2003, reclamantul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, a chemat în judecată pe pârâta B.F., solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 68.874.235 lei, reprezentând taxa de concesionare aferentă anului 2000-2002, majorări şi penalităţi de întârziere calculate până la data de 31 mai 2003.
Prin sentinţa civilă nr. 3425 din 29 aprilie 2004 pronunţată în cauză, Judecătoria a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei, respingând pe acest considerent cererea. Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a avut în vedere contractul de asociere încheiat sub nr. 42 la data de 12 mai 1995 între reclamantul Municipiul Bucureşti (la acea dată Consiliul Local al Municipiului Bucureşti) şi B.R.D., pentru terminarea execuţiei lucrărilor de construcţii, punerea în funcţiune de către părţile contractante şi exploatarea distinctă a blocului K 4 din ansamblul Unirii, situat în Bucureşti, sector 3, contract prin care B.R.D. s-a obligat să achite taxa de concesionare a terenului construit în valoare de 63.568.880 lei/an pe perioada existenţei construcţiei. S-a reţinut de asemenea faptul că între B.R.D şi
B.F. s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2899 din 18 martie 1999 la B.N.P. C.A.B. pentru apartamentul nr. 84, cu clauza potrivit căreia vânzătorul cedează cumpărătorului drepturile şi obligaţiile privind concesiunea terenului, conform art. 10.4 din contractul de asociere nr. 42 din 12 mai 1995, vânzătorul obligându-se în situaţia obţinerii titlului de proprietate asupra terenului aferent întregului imobil să transmită cumpărătoarei în proprietate cota-parte de teren aferentă apartamentului.
Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei, a reţinut prima instanţă faptul că în cauză nu există un temei contractual
al obligaţiei pârâtei de plată a taxei de concesiune, deoarece contractul de asociere nu are putere de lege, nu creează drepturi şi obligaţii decât
între părţile contractante. întrucât pârâta este succesor cu titlu particular al B.R.D. SA nu poate fi ţinută de obligaţiile asumate de autorul său atâta timp cât acestea nu se transmit odată cu drepturile contractate de autor. De asemenea, în cauză nu subzista nici stipulaţia pentru altul pentru că nu există o convenţie între creditorul Municipiul Bucureşti, debitorul iniţial, B.R.D. SA, şi succesorul cu titlu particular, pârâta, şi nu se specifică plata taxei de concesiune direct în favoarea concedentului care nici măcar nu este menţionat în contractul de vânzare-cumpărare. De asemenea, pentru obligarea pârâtei la plata pretenţiilor nu au fost reţinute dispoziţiile art. 34 alin. (2) din Legea nr. 50/1991, dispoziţii care reglementează regimul juridic de folosire a terenului aferent apartamentului, întrucât cumpărătorul nu are decât dreptul de a-1 folosi ca titular al unui drept de concesiune, însă fară obligaţia corclativă de plată a taxei de concesiune. Astfel, concluzionează prima instanţă că obligaţia de plată a taxei de concesiune stipulată în contractul de vânzare-cumpărare nu poate produce efectc juridice în privinţa pârâtei B.F.
împotriva acestei hotărâri, reclamantul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, a declarat recurs la data de 9 iulie 2004, solicitând admiterea recursului, desfiinţarea sentinţei civile recurate, iar pe fond
admiterea acţiunii ca temeinică. In expunerea motivelor de recurs, recurentul-reclamant a arătat că în mod greşit a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei B.F. faţă de clauza contractuală cuprinsă în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2899 din 18 martie 1998 încheiat între pârâta B.F. şi B.R.D., clauză potrivit căreia se cedează cumpărătorului drepturile şi obligaţiile privind concesiunea terenului, iar cumpărătorul se obligă la plata taxei de concesiune, proporţional cu cota indiviză de teren aferentă apartamentului. Dacă s-ar admite argumentaţia judecătoriei, s-ar ajunge la concluzia că pârâta a dobândit un drept de folosinţă asupra terenului aferent apartamentului, fară obligaţia corelativă a taxei de concesiune, deşi în contract se menţionează „drepturi şi obligaţii ce derivă”.
In drept, cererea de recurs se întemeiază pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 şi IOC. proc. civ.
La data de 29 octombrie 2004 pârâta B.F. a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului ca neîntemeiat şi menţinerea sentinţei atacatc motivat de faptul că pretenţiile recurentului-reclamant se înte
meiază pc un contract de asocicrc carc nu mai este în fiinţă, nu mai produce cfectc între părţile contractante. Apreciază că în cauză contractul de asociere nu poate produce efecte, drepturi şi obligaţii, decât numai în sarcina părţilor contractante, şi nu sunt îndeplinite condiţiile pentru transmiterea sau transformarea obligaţiilor anume novaţia, delegaţia sau cesiunea de datorie. Mai mult, pentru obligaţia plăţii taxei de concesiune, Curtea de Apel Bucureşti s-a pronunţat în sensul că aceasta revine B.R.D. care, prin actul adiţional nr. 1/1997 la contractul de asociere, s-a obligat la plata taxei pe durata existenţei construcţiei, fară a-1 putea transmite, întrucât numai Municipiul Bucureşti, în calitate de administrator al dreptului de proprietate, putea transmite dreptul de concesiune al terenului. Analizând actele şi lucrările dosarului, faţă de motivele de recurs invocate şi cercetând pricina din perspectiva art. 3041 C. proc. civ., tribunalul apreciază recursul ca fiind nefondat pentru următoarele argumente:
Se invocă motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. potrivit căruia o hotărâre poate fi modificată atunci când este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii. Deşi nu precizează expres, recurenta-reclamantă vizează ipoteza aplicării greşite a legii, adică a nesocotirii unei norme de drept substanţial aplicabile cauzei.
Cu privire la motivul de recurs privind greşita soluţionare a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive, tribunalul apreciază că şi acesta este nefondat. Calitatea procesuală pasivă presupune o identitate între persoana chemată în judecată în calitate de pârât şi persoana căreia îi incumbă obligaţia juridică civilă în raportul juridic dedus judecăţii. In cauză însă, raporturile juridice stabilite între părţi nu sunt de natură a determina o astfel de calitate procesuală pasivă pârâtei persoană fizică pentru pretenţiile solicitate de recurentul-reclamant.
Se invocă ca şi temei al obligării pârâtei B.F. la plata taxei de concesiune, contractul de asociere nr. 42 din 12 mai 1995 încheiat între Consiliul Local al Municipiului Bucureşti şi B.R.D. prin care părţile s-au asociat în forma societăţii civile pentru realizarea în vederea exploatării a bl. K.4 din ansamblul Unirii. Prin clauza cuprinsă în art. 10.4, asociatul B.R.D. s-a obligat să achite asociatului său, în prezent Municipiul Bucureşti prin Primarul General, taxa de concesiune anuală a terenului aferent întregului bloc.
La sfârşitul asocierii şi împărţirea beneficiilor realizate între asociaţi, B.R.D. SA a înstrăinat pârâtei B.F. unul din apartamentele ce i-au revenit, anume apartamentul nr. 84 din ansamblul Unirii, sector 3,
Bucureşti. Prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat şi autentificat sub nr. 2899 din 18 martie 1999 de B.N.P. C.A.B., B.F. a dobândit proprietatea apartamentului, facându-se însă menţiune despre cedarea de către vânzător cumpărătorului a drepturilor şi obligaţiilor privind concesiunea terenului ce derivă din contractul de asociere menţionat anterior.
Or, acestor două acte juridice cu valoare de lege între părţile contractante nu li se pot recunoaşte efectele juridice în privinţa altor părţi faţă de principiile înscrise în art. 970 şi 973 C. civ. şi respectiv 969 C. civ. Obligaţia de plată a redevenţei nu poate reveni decât celui care a convenit la aceasta, respectiv B.R.D., prin clauza inserată în contractul de societate civilă şi nu unui proprietar subsecvent celui care a dobândit parte din bunul realizat în societatea civilă. Intimata-pârâtă B.F., proprietarul actual al apartamentului din condominiu, deţine atributele acestui drept real în persoana sa, împreună cu un drept de folosinţă asupra terenului aferent locuinţei pe toată durata existenţei construcţiei, reglementat de art. 36 din Legea nr. 18/1991, republicată. Dobândirea dreptului său de proprietate asupra locuinţei şi implicit a dreptului de folosinţă asupra terenului aferent apartamentului au avut loc ca urmare a unei vânzări-cumpărări ce presupune drepturi şi obligaţii specifice şi nu pe calea unei convenţii de concesiune pentru care nu şi-a manifestat acordul. Or, o obligaţie civilă poate fi transmisă din patrimoniul unei persoane în patrimoniul alteia în condiţii restrictive deoarece nu sunt reglementate expres de lege. Transmiterea datoriei, ca şi latură pasivă a raportului obligaţional, se poate realiza printr-o novaţie de debitor, printr-o delegaţie perfectă sau printr-o stipulaţie pentru altul care însă nu se regăsesc în speţă pentru că presupun acordul creditorului, ceea ce lipseşte în cauză. Titularul dreptului de creanţă privind concesiunea, Municipiul Bucureşti prin Primarul General, nu şi-a dat acordul pentru transmiterea obligaţiei asumată de B.R.D. către un debitor subsecvent.
Prin urmare, nu se poate susţine în mod valabil că a fost transmisă obligaţia de plată a B.R.D. în privinţa taxei de concesiune către cum-părătoarea B.F., astfel că, sub acest aspect, clauza inserată în contractul de vânzare-cumpărare este lipsită de efecte juridice, iar calitatea procesuală a acesteia nu este justificată în cauza de faţă.
Faţă de cele arătate, tribunalul, în baza art. 312 C. proc. civ., a respins recursul ca fiind nefondat.
Notă: Pentru o soluţie identică, a se vedea şi decizia nr. 1114 R din 4 noiembrie 2004, pronunţată de Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă;
decizia nr. 1117 R din 4 noiembrie 2004, pronunţată de Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă; decizia nr. 403 R din 6 septembrie 2004, pronunţată de Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă.
| ← Concesiunea terenului municipalităţii către o societate... | Imobil autorizat a fi construit cu un regim de înălţime... → |
|---|
