Condominiu. Obligaţia proprietarului unui apartament de a nu modifica părţile comune ale imobilului
| Comentarii |
|
C. civ., art. 998
Legea nr. 50/1991, republicată II, art. 11, art. 32 alin. (1) Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari, art. 3 lit. c), art. 141)
1. Pretenţia dedusă judecăţii era aceea de a face, de a înceta actele de folosinţă abuzive, cu consecinţa restrângerii folosinţei pentru spaţii deţinute în proprietate individuală de către un particular. Tinzându-se la apărarea dreptului de proprietate comună
asupra spaţiilor deţinute în indiviziune într-un condominiu, atribut recunoscut asociaţiei de proprietari prin Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, această persoană juridică avea deci legitimitatea, dar şi dreptul de a promova acţiune în justiţie împotriva fiecărui coproprietar care încalcă dreptul celorlalţi coproprietari la folosinţa spaţiilor deţinute în comun. Aşadar, acţiunea asociaţiei este admisibilă.
2. Faptul că persoana care a adus modificări etajului nu este cumpărătorul, care a plătit un preţ corect pentru suprafaţă locuibilă ce include şi spaţiile comune, nu exclude culpa acestuia, situaţie în care poate fi obligat la desfiinţarea lucrărilor.
împrejurarea că pentru spaţiile cumpărate s-a dovedit că vân-zătoarea nu justifică un drept de proprietate corespunzător este o problemă care antrenează, eventual, garanţia pentru evicţiune a vânzătorului, conform art. 1337 şi urm. C. civ., aşadar, este o problemă derivând din raportul contractual având ca obiect transmiterea proprietăţii. în raport cu Asociaţia de Proprietari, terţ faţă de contracte, apărarea nu poate fi primită pentru că ar nesocoti dreptul de proprietate comună asupra spaţiilor comune deţinute în condominiu.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 325/A
din 12 martie 2007, nepublicată
Prin cercrca înregistrată la data de 7 martie 2005 pe rolul Judecătoriei Sector 1 Bucureşti, sub nr. 5122/2005, reclamanta SC B.B.C. SRL a chemat în judecată pârâta Asociaţia de Proprietari din Calea Griviţei nr. 172, sector 1, solicitând obligarea pârâtei să recunoască reclamantei toate drepturile ce decurg din calitatea ei de proprietar, să îşi dea acordul pentru a i se permite să facă reparaţiile, amenajările, inclusiv instalarea unei centrale proprii, cu respectarea prevederilor legale şi obţinerea tuturor autorizaţiilor şi avizelor necesare, să-şi dea acordul pentru contorizare separată şi încheierea de contracte directe cu furnizorii de utilităţi, să fie obligată pârâta la plata daunelor cauzate de proasta întreţinere a imobilului şi întârzierea efectuării acestor lucrări, care aduc atingere gravă dreptului de proprietate şi împiedică folosirea celor 3 apartamente şi să asigure completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei.
Prin cererea reconvenţională formulată la data de 8 aprilie 2005, pârâta Asociaţia de Proprietari Bl. Griviţa a solicitat obligarea recla-mantei-pârâte să înceteze actele abuzive de ocupare ale camerei administratorului, spălătoriei, uscătoriei, terasei comune şi coridoare, situa-
tc toate la etajul al treilea, cu evacuarea reclamantei din aceste spaţii, totalizând o suprafaţă de aproximativ 67 mp. De asemenea, a solicitat pârâta-reclamantă obligarea reclamantei-pârâte să înceteze demolarea pereţilor interiori şi să refacă vechea structură, să înceteze modificarea instalaţiilor comune şi le repună în starea iniţială, să desfiinţeze pardoselile groase, supradimensionate şi neautorizate, să desfiinţeze uşile zidite şi zidurile care împiedică accesul la spaţiile comune cu repunerea în starea anterioară, obligarea reclamantei-pârâte la repararea pagubelor pricinuite vecinilor de dedesubt.
La data de 13 februarie 2006, numiţii C.M., C.L. şi L.G. au formulat cerere de intervenţie în nume propriu, solicitând să se constate că sunt proprietarii apartamentelor de la etajul 2 şi să fie obligată reclamanta la repararea pagubelor pricinuite locuinţelor lor.
Prin sentinţa civilă nr. 10021 din 27 iunie 2006, Judecătoria Sector 1 Bucureşti a admis cererea principală formulată de reclamanta SC
B.B.C. SRL, a admis cererca reconvenţională formulată de pârâta Asociaţia de Proprietari din Calea Griviţei nr. 172, a admis în parte cererile de intervenţie principală formulate de intervenienţii L.G.,
C.M., C.L., a obligat pârâta-reclamantă să-şi dea acordul pentru ca reclamanta-pârâtă să facă toate reparaţiile, amenajările, inclusiv instalarea unei centrale proprii, cu respectarea prevederilor legale şi obţinerea autorizaţiilor şi avizelor necesare, a obligat pârâta-reclamantă să-şi dea acordul pentru contorizarca separată şi încheierea de contracte directe cu furnizorii, a obligat pârâta-reclamantă să asigure completarea la zi a cărţii tehnice a imobilului, a obligat pârâta-reclamantă să desfiinţeze uşile zidite şi zidurile care împiedică accesul la spaţiile comune situate la etajul III al imobilului, respectiv camera administratorului, uscătorie, spălătorie, terasa comună, coridoare, acoperişul blocului şi scara de serviciu, cu repunerea în situaţia anterioară, conform cu planurile originale ale clădirii, a obligat reclamanta-pârâtă să repare pagubele pricinuite apartamentului nr. 4 situat la etajul 2 din imobilul situat în Bucureşti, sector 1, constând în petele de apă de pe plafon şi fisurile transversale de pe plafon, a obligat reclamanta-pârâtă să repare pagubele pricinuite apartamentului 6 situat la etajul 2 din imobilul situat în Bucureşti, sector 1, constând în petele de apă de pe plafon, fisuri transversale de pe plafon şi întreruperea instalaţiei electrice şi a respins celelalte capete ale cererii reconvenţionale ca neîntemeiate.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut că reclamanta-pârâtă SC B.B.C. SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamen-
tclor nr. 7, 8 şi 9 situate în imobilul din Bucureşti, sector 1, potrivit contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 70, 71 şi 72 din ianuarie 2005. Din raportul de expertiză în specialitatea construcţii efectuat în cauză de expertul tehnic B.M., instanţa a reţinut că imobilul în care se află cele trei apartamente achiziţionate de către recla-manta-pârâtă este alcătuit din subsol, parter şi trei etaje, fiind edificat între anii 1935-1938, beneficiind de lucrări de întreţinere şi reparaţii efectuate la intervale mari de timp. Fără a avea autorizaţie de construire, reclamanta a efectuat modificări interioare în cele trei apartamente în scopul îmbunătăţirii confortului, apartamentele au fost comasate şi extinse, înglobând şi spaţiile comune aflate la etajul 3 al imobilului.
S-a reţinut din raportul de expertiză judiciară că datorită surplusului de apă existent cu ocazia turnării şapelor de ciment pentru pardoseală din cele trei apartamente, a fost afectată zugrăveala în apartamentele 4, 5 şi 6 unde s-au constatat pete de apă pe plafoane şi fisuri transversale. De asemenea, expertul a arătat că instalaţiile comune ale blocului nu au fost modificate de reclamanta-pârâtă în aşa fel încât să pună în pericol instalaţiile de la etajele inferioare, însă intervenţia de la etajul 3 a avut influenţă asupra instalaţiilor de la etajul 2 în absenţa unui proiect. Astfel, instalaţia electrică a fost întreruptă parţial în apartamentele 4, 5 şi 6, fiind refăcută în apartamentul 5.
Analizând cererea reconvenţională, instanţa de fond a admis-o în parte, obligând reclamanta să desfiinţeze uşile zidite şi zidurile care împiedică accesul în spaţiile comune, în considerarea dispoziţiilor art. 3 lit. c) din Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari prevăzut de anexa 2 a Legii nr. 114/1996, republicată, şi art. 14 din acelaşi act normativ, înlăturând apărarea reclamantei potrivit căreia o parte din modificări au fost făcute de primul cumpărător, R.D.C., care a schimbat destinaţia spaţiilor comune, prin extinderea apartamentului 9 pe care l-a vândut ca atare.
Evacuarea reclamantei-pârâte din spaţiile comune, totalizând a suprafaţă de circa 67 mp, a fost găsită neîntemeiată întrucât evacuarea presupune lipsa oricărui titlu asupra spaţiului, ori reclamanta-pârâtă, proprietara a unor apartamente din imobil, are dreptul, ca şi ceilalţi proprietari, să folosească spaţiile comune, însă de aşa manieră încât să nu aducă atingere dreptului celorlalţi proprietari de a folosi celelalte spaţii. Nici capetele 3 şi 4 din cererea reconvenţională nu au fost admise întrucât expertul judiciar a constatat că lucrările la apartament sunt sistate, iar repunerea în situaţia anterioară, la cererea pârâtei-reclamante,
nu se poate realiza decât ca modalitate de reparare în natură a unui prejudiciu în condiţiile angajării răspunderii civile delictuale.
Pentru angajarea răspunderii civile delictuale, în conformitate cu dispoziţiile art. 998 C. civ., se cereau întrunite cumulativ condiţiile existenţei prejudiciului, faptei ilicite, raportului de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu şi prezenţa vinovăţiei, sub forma intenţiei sau a culpei. Instanţa a constatat că în cauză nu s-a dovedit de către partea interesată că prin lucrările efectuate de către reclamanta-pârâtă, în scopul îmbunătăţirii confortului, s-a produs un prejudiciu pârâtei-reclamante, în sensul că a fost afectată rezistenţa clădirii, că instalaţiile clădirii nu funcţionează normal sau că pardoselile groase sunt supradimensionate şi există riscul prăbuşirii peste locatarii de dedesubt. Faptul că lucrările au fost efectuate fară autorizaţie de construire, conform Legii nr. 50/1991, poate atrage sancţionarea contravenţională a societăţii reclamante, lucrările nelegal efectuate putând fi desfiinţate în condiţiile art. 32 alin. (1) din acelaşi act normativ.
In ceea ce priveşte cererea principală, prima instanţă a apreciat că este abuziv refuzul pârâtei-reclamante de a-şi da acordul pentru efectuarea reparaţiilor, amenajărilor şi instalarea unei centrale proprii, pentru contorizarea separată şi încheierea unor acorduri directe cu furnizorii precum şi pentru completarea la zi a cărţii tehnice.
Asupra cererilor de intervenţie în interes propriu, s-a considcrat că sunt întemeiate în parte, prejudiciul produs celor trei apartamente, constatat prin expertiza tehnică, impunând repararea lui conform art. 998-999 C. civ.
împotriva acestei sentinţe, reclamanta-pârâtă SC B.B.C. SRL a formulat apel la data de 3 august 2006, înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sub nr. 5837/299/2005. Prin motivele de apel formulate la 24 noiembrie 2006, se critică hotărârea de fond ca fiind netemeinică şi nelegală şi se solicită admiterea apelului, în temeiul art. 296 C. proc. civ., modificarea în parte a sentinţei în sensul menţiunii că hotărârea pronunţată ţine loc de acord al asociaţiei, în cazul în care refliză să-şi dea acordul, precum şi în sensul respingerii acţiunii reconvenţionale a intimatei Asociaţia de Proprietari Calea Griviţei nr. 172, sector 1, ca inadmisibilă pentru primul capăt de cerere şi respectiv ca neîntemeiată pentru capetele 2, 3 şi 4. Reclamanta-pârâtă a arătat că sentinţa apelată este criticabilă în ceea ce priveşte soluţionarea acţiunii principale, deoarece prin acţiunea introductivă s-a solicitat obligarea intimatei să-şi dea acordul pentru obţinerea tuturor avizelor necesare efectuării reparaţiilor, respectiv
contorizării separate la utilităţi şi instalarea unei centrale proprii de încălzire, în caz contrar, hotărârea pronunţată să ţină loc de acord, iar prin hotărârea adoptată nu se specifică faptul că în cazul refuzului, hotărârea pronunţată ţine loc de acord.
în ceea ce priveşte soluţia adoptată în privinţa capătului de cerere al acţiunii reconvenţionale prin care s-a solicitat obligarea apelantei la desfiinţarea uşilor zidite şi zidurilor care împiedică accesul la spaţiile comune situate la etajul 3 şi repunerea în situaţia anterioară, conform cu planurile originale ale clădirii, hotărârea de fond este netemeinică şi nelegală. Se menţionează că a dobândit proprietatea apartamentelor nr. 7, 8 şi 9 prin contracte autentice prin care se specifică suprafaţa imobilelor, suprafaţă identică cu releveele anexate, pentru această suprafaţă totală plătindu-se vânzătorului SC C. SRL preţul integral. Prin urmare, cumpărătoarea a avut reprezentarea că dobândeşte imobile cu suprafaţa indicată în relevee şi la preţul convenit.
Modificarea prin extindere a apartamentului a fost efectuată de cătrc fostul proprietar, cu acordul tacit al asociaţiei. Apelanta-recla-mantă arată că, după cumpărarea apartamentelor, a efectuat doar nişte lucrări de amenajare, recompartimentare şi renovare a acestora, lucrări pentru care nu este necesară o autorizaţie, încadrându-se în prevederile art. 11 din Legea nr. 50/1991, întrucât nu modifică structura şi caracteristicile construcţiei, astfel cum rezultă din raportul de expertiză. Se precizcază că toate lucrările făcute au avut în vedere raportul de expertiză întocmit de expertul N.T., precum şi gradul de protecţie antiseismică în carc se încadrcază, coroborat cu faptul că foştii proprietari nu s-au preocupat pentru reducerea acestuia.
Apelanta a solicitat autorităţilor acordarca avizelor nccesare pentru definitivarea lucrărilor, obţinând certificatele de urbanism depuse la dosar, însă avizele nu le-a obţinut deoarece între proprietarii imobilului există un litigiu, iar în această situaţie orice cerere este respinsă până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a cauzei. Se arată că cererea de evacuare este inadmisibilă deoarece pentru spaţiile comune părţile sunt coproprietare în indiviziune.
Examinând motivele de apel faţă de hotărârea atacată şi probele administrate în cauză, Tribunalul apreciază apelul ca fiind nefondat pentru următoarele considerente.
Tribunalul observă că, deşi cererea principală formulată de reclamantă împotriva pârâtei Asociaţia de Proprietari Bl. Griviţa a fost admisă în totalitate de prima instanţă, în apel se formulează critici împotriva acesteia, susţinându-se că se impunea precizarca în dispo
zitivul hotărârii a faptului că, în cazul refuzului intimatei de a-şi da acordul pentru ca reclamanta-pârâtă să facă toate reparaţiile, amenajările, inclusiv instalarea unei centrale proprii cu respectarea prevederilor legale şi obţinerea tuturor autorizaţiilor şi avizelor necesare, hotărârea să ţină loc de acord.
In sensul art. 129 alin. final C. proc. civ., judecătorul hotărăşte numai asupra obiectului cererii deduse judecăţii. Aşadar, judecătorul este ţinut să soluţioneze pretenţiile deduse judecăţii, adică cererile concrete ale părţilor în limita învestirii, adică aşa cum au fost formulate prin cererea de chemare în judecată, cu respectarea art. 112 pct. 3 C. proc. civ.
Verificând acţiunea principală, Tribunalul constată că Judecătoria a respectat aceste norme de procedură, soluţionând cererea astfel cum a fost formulată. Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei să-şi dea acordul pentru efectuarea reparaţiilor, etc. şi pentru obţinerea autorizaţiilor şi avizelor necesare. Acest petit a fost admis ca atare de prima instanţă. Numai prin concluziile scrise depuse de reclamantă la instanţa de fond se solicită ca, în cazul refuzului exprimării acordului, hotărârea să ţină loc de acord al pârâtei Asociaţia de Proprietari. Cu toate acestea, concluziile scrise au valoarea prevăzută de art. 146 C. proc. civ., adică o sinteză, o prescurtare scrisă a tuturor susţinerilor verbale ale părţii în faţa instanţei de judecată la momentul procesual al dezbaterilor pc fondul cauzei. Prin urmare, primul motiv de apel este nefondat şi urmează a fi respins. Tribunalul mai notează şi faptul că această pretenţie a reclamantei a fost formulată în mod generic, are un caracter larg, referindu-se la avize şi autorizaţii, fiind admisă ca atare de instanţă, deşi se impunea a fi precizat pentru ce fel de aviz sau aprobare se solicită acordul pârâtei, care ar fi emitentul acestui aviz sau aprobare şi în ce scop. Acestea sunt însă aspecte ce nu pot fi analizate în calea de atac, pentru a nu se face o situaţie mai grea apelantului.
Motivele de apel vizând cererea reconvenţională sunt de asemenea nefondate. Se susţine că primul capăt al cererii reconvenţionale, acţiunea în evacuare, ar fi inadmisibil, iar capetele 2, 3 şi 4 ar fi neîntemeiate.
In ceea ce priveşte admisibilitatea cererii de evacuare, Tribunalul observă că asociaţia de proprietari a solicitat obligarea societăţii reclamante să înceteze actele abuzive de ocupare a spaţiilor comune de folosinţă situate la etajul 3 al imobilului şi evacuarea reclamantei din aceste spaţii. Prin urmare, pretenţia dedusă judecăţii era aceea de a face, de a înceta acte de folosinţă abuzive, cu consecinţa restrângerii
folosinţei pentru spaţii deţinute în proprietate individuală de către reclamanta-pârâtă. Aceasta era solicitarea pârâtei-reclamante, deşi aceasta foloseşte termenul de evacuare. Tinzându-se la apărarea dreptului de proprietate comună asupra spaţiilor deţinute în indiviziune într-un condominiu, atribut recunoscut Asociaţiei de Proprietari prin Legea locuinţei, această persoană juridică avea deci legitimitatea, dar şi dreptul de a promova acţiune în justiţie împotriva fiecărui coproprietar care încalcă dreptul celorlalţi coproprietari la folosinţa spaţiilor deţinute în comun. Aşadar, acţiunea Asociaţiei este admisibilă în limitele analizate aici.
In ceea ce priveşte netemeinicia capetelor 2, 3 şi 4 din cererea recon-venţională, Tribunalul observă că a fost admis de către judecătorie numai capătul de cerere prin care se cerea obligarea reclamantei-pârâte să desfiinţeze uşile zidite şi zidurile care împiedică accesul la spaţiile comune situate la etajul 3.
Apărarea formulată de apelanta-reclamantă sub acest aspect este aceea că a cumpărat de la vechiul proprietar SC C. 17 SRL cele trei apartamente situate la etajul 3 al imobilului în stadiul fizic în care se găsesc la momentul promovării acţiunii, cu modificări interioare constând în extinderea şi înglobarea spaţiilor comune, efectuate de fostul proprietar. Cum reclamanta nu este cea care a adus modificări etajului, cum a plătit un preţ corect pentru suprafaţă locuibilă ce include şi spaţiile comune, apelanta consideră că nu se găseşte în culpă şi nu poate fi obligată la desfiinţarea lucrărilor.
Critica este nefondată. Faptul că apelanta-reclamantă a cumpărat anumite spaţii, apartamentele 7, 8 şi 9 situate la etajul 3 al blocului din Bucureşti, sector 1, prin acte de vânzare-cumpărare autentice, spaţii pentru care s-a dovedit că vânzătoarea nu justifică un drept de proprietate corespunzător, este o problemă care antrenează eventual garanţia pentru evicţiune a vânzătorului, conform art. 1337 şi urm. C. civ., aşadar, este o problemă derivând din raportul contractual
având ca obiect transmiterea proprietăţii. In raport cu Asociaţia de Proprietari, terţ faţă de contracte, apărarea nu poate fi primită pentru că ar nesocoti dreptul de proprietate comună asupra spaţiilor comune deţinute în condominiu.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 296 C. proc. civ., Tribunalul a respins apelul, ca nefondat.
| ← Modificări ale părţilor comune dintr-un imobil. Acordul... | Imobil deţinut în coproprietate de mai mulţi titulari.... → |
|---|
