Modificări ale părţilor comune dintr-un imobil. Acordul asociaţiei de proprietari. Readucerea imobilului la forma anterioară
| Comentarii |
|
C. civ., art. 998, art. 999 Legea nr. 50/1991, republicată II, art. 3 lit. a)1) H.G. nr. 400/2003, art. 23 pct. B lit. b) şi c)2) H.G. nr. 1043/2004, art. 17 lit. h) şi i)
H.C.G.M.B. nr. 157/2005, art. 68 pct. 14 Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari, art. 18, art. 22, art. 24 lit. c) şi e)3)
Din interpretarea dispoziţiilor art. 18 din Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari raportat la art. 24 lit. c) şi e) din acelaşi regulament rezultă că asociaţia de proprietari reglementează
limitele în care poate fi folosită sau modificată proprietatea comună a condominiului, iar proprietarul nu poate schimba aspectul proprietăţii comune fără a obţine acceptul asociaţiei. Aceasta înseamnă că un proprietar nu poate face acte sau fapte care să ducă la schimbarea destinaţiei spaţiilor de proprietate comună.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 870/A din 11 iunie 2007,
nepublicată
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 2 Bucureşti sub nr. 13001/300/2005, reclamanta Asociaţia de Proprietari Ferdinand 127 a chemat în judecată pârâtele T.G.B., SC H.F. SRL şi SC M.D. SRL, solicitând obligarea pârâtelor la readucerea imobilului din Bucureşti,
sector 2 la starea iniţială din 7 februarie 2005. In motivarea cererii, reclamanta a arătat că în perioada septembrie-noiembrie 2005, la parterul imobilului s-au efectuat o serie de lucrări de construcţie fară acordul Asociaţiei de proprietari şi în lipsa oricărei autorizaţii de construire. Urmare acestor lucrări, la 12 noiembrie 2005, subsolul clădirii a fost inundat, fiind necesară intervenţia reprezentanţilor SC
A.N. SA pentru aducerea subsolului în stare de folosinţă. Reclamanta a precizat că la data de 7 februarie 2005 s-a soluţionat în mod definitiv şi irevocabil procesul de ieşire din indiviziune dintre P.Ş.O., SC A. SRL şi T.G.B., starea imobilului la această dată fiind descrisă în raportul de expertiză omologat de instanţă. Cererea s-a întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 998, art. 999 şi urm. C. civ.
Reclamanta a precizat acţiunea la data de 31 ianuarie 2006, solicitând obligarea pârâtelor la readucerea imobilului la starea iniţială pe care o avea la momentul 7 februarie 2005, cu excepţia zidului despărţitor dintre cele două spaţii comerciale de la parterul imobilului. S-a precizat şi temeiul de drept ca fiind art. 998, art. 999 şi urm. C. civ., art. 18, art. 22, art. 24 lit. c) şi e) din Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari, aprobat prin Legea nr. 114/1996, art. 23 pct. B lit. b) şi c) din H.G. nr. 400/2003, art. 68 pct. 14 din H.C.G. M.B. nr. 157/2005, art. 17 lit. h) şi i) din H.G. nr. 1043/2004, art. 3 lit. a) din Legea nr. 50/1991.
Prin sentinţa civilă nr. 8563 din 9 noiembrie 2006 a Judecătoriei Sector 2 Bucureşti s-a respins acţiunea precizată formulată de reclamanta Asociaţia de Proprietari Ferdinand 127, în contradictoriu cu pârâţii T.G.B., SC H.F. SRL şi SC M.D. SRL, ca neîntemeiată. Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că prin decizia civilă nr. 2296/A bis din 21 noiembrie 2003 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, irevocabilă prin decizia civilă nr. 190 din 7 februarie 2005 a
Curţii de Apel Bucureşti, Sccţia a IlI-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, s-a dispus partajarea imobilului din Bucureşti, sector 2, compus din parter, 4 etaje, mansardă şi teren aferent în suprafaţă de 219,35 mp prin atribuirea către P.Ş.O. şi SC A. SRL a lotului 1 compus din etaj unu, dependinţe la subsol şi prăvălia Pantelimon la parter şi lotul 4 compus din etajul 4, mansardă, pivniţă, dependinţe la parter, iar către pârâtă T.G.B. a lotului 2 compus din etajul 2, pivniţa
2, dependinţe la subsol, prăvălia de pe colţ şi lotul 3 compus din etajul
3, pivniţa 3 dependinţe la subsol şi prăvălia Ferdinand.
Ulterior partajării, parterul imobilului a suferit compartimentări, acceptate de proprietari ca atare. Cele două prăvălii atribuite pârâtei T.G.B. au devenit un singur spaţiu cu destinaţie comercială cu o suprafaţă de 90 mp, închiriat către SC H.F. SRL care, la rândul său, l-a
închiriat către SC M.D. SRL. In perioada septembrie-noiembrie 2005 în acest spaţiu comercial s-au efectuat lucrări de racordare la conducta de alimentare cu apă şi la conducta de canalizare, montarea pe spaţiul de folosinţă comună a unei instalaţii de alimentare cu gaze naturale şi realizarea a două străpungeri între scara principală şi spaţiul comercial de la parter, străpungerea faţadei imobilului spre B-dul Ferdinand cu o conductă de evacuare a centralei termice şi cu două goluri de aerisire, recompartimentarea spaţiului comercial de la parter, inclusiv prin amplasarea unui nou grup sanitar.
Cererea reclamantei Asociaţia de Proprietari Ferdinand 127, compusă din doi proprietari, P.O.Ş. şi SC A. SRL, de readucere a spaţiului în starea iniţială din 7 februarie 2005, cu excepţia zidului despărţitor dintre cele două spaţii comerciale de la parterul imobilului a fost găsită neîntemeiată, faţă de dispoziţiile art. 480 C. civ. carc permit proprietarului unui bun de a se bucura de el şi de a-1 folosi conform destinaţiei sale economice. Reclamanta a invocat un abuz de drept săvârşit de pârâte prin aceea că exploatează spaţiul comercial de la parterul imobilului prin realizarea unor lucrări de îmbunătăţiri şi recompartimentări, realizate fară acordul Asociaţiei de Proprietari şi fară autorizaţie de construire.
Judecătoria a apreciat că nu sunt încălcate nici normele Legii nr. 50/1991 şi nici dispoziţiile art. 998, 999 C. civ. sau cele care vizează legislaţia aplicabilă asociaţiilor de proprietari, faptele pârâtelor nedepăşind limitele exercitării dreptului de proprietate a pârâtei T.G.B., nu au produs niciun prejudiciu pârâtei şi nici nu impuneau acordul Asociaţici.
împotriva acestci sentinţe, reclamanta Asociaţia de Proprietari Ferdinand 127 a formulat apel la data de 29 martie 2007 înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Sccţia a V-a civilă, sub nr. 13001/300/2005. Se critică hotărârea pentru nelegalitate şi netemeinicie şi se solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii atacate şi admiterea
acţiunii astfel cum a fost precizată. In expunerea motivelor de apel, apelanta-reclamantă a arătat că lucrările executate de intimatele-pârâte au fost făcute fară autorizaţie de construire şi, chiar dacă numai agenţii constatatori pot aplica sancţiuni contravenţionale, în mod evident pe lângă sancţiunea contravenţională, un constructor fară autorizaţie poate fi obligat la readucerea imobilului la starea iniţială. Tot astfel, dreptul de a promova acest tip de acţiune are orice persoană care are un interes, iar interesul asociaţiei de proprietari la înlăturarea efectelor unor lucrări neautorizate este direct şi absolut legitim.
Printr-un al doilea motiv de apel, apelanta-reclamantă mai arată că motivarea instanţei de fond este de o parţialitate evidentă în încercarea
de a dovedi că o faţadă poate fi vopsită oricum. Intre Asociaţia de Proprietari şi membrii ei, P.Ş.O. şi SC A. SRL nu există identitate, astfel încât faptele acestora le sunt imputabile personal, iar nu asociaţiei. Mai mult, faţada spaţiului comercial care aparţine celor doi membrii ai asociaţiei nu a fost vopsită de către membrii acesteia, ci de foştii deţinători ai spaţiului. De asemenea, susţine apelanta că realizarea unor străpungeri între scara principală şi spaţiul comercial, adică prin proprietatea comună a imobilului, impunea obţinerea acordului Asociaţiei. Consideră că şi racordarea la instalaţia de apă şi canal constituie o modificare a instalaţiei de apă.
Prin al treilea motiv de apel se susţine existenţa unui prejudiciu adus Asociaţiei de Proprietari constând în inundarea subsolului, neplata consumului de apă şi canalizare, existenţa unei faţade colorate
diferit. In drept, cererea de apel se întemeiază pe dispoziţiile art. 998, art. 999 şi urm. C. civ., art. 18 şi art. 24 lit. c) şi e) din Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari aprobat prin Legea nr. 114/1996, art. 23 pct. B lit. b) şi c) din H.G. nr. 400/2003, art. 68 pct. 14 din
H.C.G. M.B. nr. 157/2005, art. 17 lit. h) şi i) din H.G. nr. 1043/2004, art. 3 lit. a) din Legea nr. 50/1991.
Examinând motivele de apel faţă de hotărârea atacată şi probele administrate în cauză, verificând situaţia de fapt constatată şi aplicarea legii de către prima instanţă, Tribunalul constată apelul nefondat pentru următoarele considerente:
Rcelamanta Asociaţia de Proprietari s-a îndreptat împotriva pârâtelor cu o acţiune în obligaţie de a face, respectiv de a aduce imobilul din Bucureşti, sector 2, în starea în care acesta se găsea la data de 7 februarie 2005, data pronunţării hotărârii judecătoreşti de sistare a stării de indiviziune asupra întregului imobil. Reclamanta a precizat lucrările efectuate de pârâte în perioada septembrie-noiembrie 2005 şi a invocat ca motiv de admitere a solicitării sale, lipsa acordului Asociaţiei de Proprietari care a luat fiinţă în mai 2005. Reclamanta a mai vorbit şi de probabila lipsă a autorizaţiilor legale pentru lucrările edificate, însă aceasta nu a fost prezentată ca şi motiv pentru admiterea cererii, ci doar ca argument pentru susţinerea motivului lipsei acordului asociaţiei de proprietari la efectuarea lucrărilor.
Judecătoria a respins cererea, apreciind, în esenţă, că reclamanta, în calitatea sa de asociaţie de proprietari, nu poate pretinde nerespec-tarea dispoziţiilor Legii nr. 50/1991 sau a altor acte normative care vizează racordarea imobilelor la diverse utilităţi, ci numai acele norme de drept cuprinse în Legea nr. 114/1996 şi cu condiţia dovedirii unui prejudiciu în condiţiile răspunderii civile delictuale.
In apel, se susţine că toate lucrările făcute de intimatele-pârâte nu au avut la bază o autorizaţie de construire, fară a preciza însă ce fel de autorizaţie de construire ar fi necesară. Terminologic, autorizaţia de construire este actul de autoritate al administraţiei publice locale, emis în baza Legii nr. 50/1991, pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor. Aşadar, este necesară autorizaţia de construire pentru orice modificare constructivă adusă unui imobil construcţie precum şi a instalaţiilor aferente acestora [art. 3 lit. a) Legea nr. 50/1991, republicată, cu modificările ulterioare]. în cauză, reclamanta a invocat din acest punct de vedere eliminarea unui perete interior între două spaţii comerciale aparţinând pârâtei T.G.B., însă
ulterior a renunţat la această pretenţie. In aceleaşi limite, s-a invocat realizarea unui grup sanitar în spaţiul comercial de la parter. Pentru această construcţie, Legea nr. 50/1991 impune într-adevăr necesitatea autorizaţiei de construire, însă obţinerea sau nu a acestui act poate fi verificată numai de către persoanele abilitate de lege cu această atribuţie şi după o procedură strict reglementată care să prevadă căi de atac. Or, Legea nr. 50/1991 prevede o asemenea procedură care poate fi demarată numai la solicitarea agenţilor constatatori ce fac parte din instituţia Primăriei cu atribuţii în emiterea autorizaţiei. Rcelamanta nu arc o asemenea calitatc şi, ca atare, nu poate pretinde desfiinţarea
grupului sanitar pc motivul lipsei autorizaţiei de construire. Poate pretinde însă desfiinţarea acestei compartimentări a grupului sanitar numai în măsura în carc dovedeşte că i se aduce un prejudiciu în condiţiile răspunderii civilc delictuale. Acest aspect va fi analizat în cadrul motivului trei de apel.
Toate celelalte lucrări de construcţie prezentate în cererea principală şi în cererea precizatoare de către reclamantă vizează în realitate lucrări de dotare a celor două spaţii comerciale unite într-un singur spaţiu comercial cu utilităţi care să permită furnizarea apei potabile şi evacuarea acesteia prin conducte de canalizare, furnizarea gazelor naturale, realizarea agentului termic în spaţiul comercial printr-o centrală proprie care presupune implicit evacuarea gazelor şi aerisiri. Toate aceste lucrări presupun însă autorizări din partea autorităţilor de reglementare a furnizării cu respectivele utilităţi, însă situaţia este valabilă din punctul de vedere al persoanei care poate invoca lipsa autorizaţiei. Aceeaşi concluzie se impune sub aspectul posibilităţii reclamantei de a pretinde doar repararea prejudiciului.
In ceca ce priveşte motivul de apel referitor la lipsa acordului asociaţiei în realizarea instalaţiilor, Tribunalul observă că motivarea reclamantei se întemeiază pe dispoziţiile art. 18 din Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari raportat la art. 24 lit. c) şi e) din acelaşi regulament. Din interpretarea acestor norme rezultă că asociaţia de proprietari reglementează limitele în carc poate fi folosită sau modificată proprietatea comună a condominiului, iar proprietarul nu poate schimba aspectul proprietăţii comune fară a obţine acceptul asociaţiei. Aceasta înseamnă că un proprietar nu poate face acte sau fapte carc să ducă la schimbarea destinaţiei spaţiilor de proprietate comună. Or, pârâtele nu au schimbat în niciun fel destinaţia spaţiilor comune ale imobilelor prin faptul că au realizat lucrări de racordare la reţelele publice de apă, canalizare, gaz etc.
Cât priveşte cererea reclamantei vizând tencuirea faţadei exterioare, mai exact culoarea acesteia, Tribunalul observă că această lucrare presupune respectarea unor norme generale care ţin de urbanism nefiind acceptat ca un imobil care are mai mulţi proprietari să aibă o imagine exterioară necorespunzătoare din punct de vedere al arhitecturii urbanistice. Cu alte cuvinte, este necesar ca această clădire să reprezinte o unitate cromatică exterioară. Cum însă respectarea acestor norme nu ţine de asociaţia de proprietari, ci de instituţiile cu atribuţii de emitere a autorizaţiilor de construire, reclamanta nu este în drept a pretinde o asemenea acţiune din partea pârâtelor, cu atât mai
mult cu cât nu a precizat culoarca cu carc trebuia tencuit exteriorul spaţiului comercial.
In ceea ce priveşte a treia critică de apel, Tribunalul observă că apelanta-reclamantă face simple afirmaţii, fară a le dovedi în vreun fel. Acţiunea în obligaţie de a face pentru a fi primită împotriva inti-matelor-pârâte trebuie să se întemeieze pe un prejudiciu produs şi dovedit aspect care nu s-a realizat în cauză.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 296 C. proc. civ., Tribunalul a respins apelul, ca nefondat.
Notă: Cauza ridică problema legalităţii constituirii unei asociaţii de proprietari într-un imobil deţinut în coproprietate de 3 persoane. Din situaţia de fapt expusă a rezultat că între coproprietari s-a purtat un litigiu de ieşire din indiviziune, instanţa formând două părţi egale (în fiecare lot fiind incluse câte 2 etaje din clădire, dependinţe la subsol şi spaţii comerciale situate la parterul imobilului) pe care le-a atribuit în deplină proprietate şi posesie unui coproprietar, respectiv celorlalţi doi coproprietari. Aceşti din urmă proprietari au format, după încetarea stării de coproprietate, o asociaţie de proprietari. Or, legea-cadru în materia asociaţiei de proprietari la nivelul lunii mai 2005, când a luat fiinţă asociaţia în cauză, era Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată. Prin art. 4 din Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari (anexa 2 din Legea nr. 114/1996, republicată) se prevedea că asociaţia de proprietari se constituie pe baza hotărârii a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, din cadrul unei clădiri. în condiţiile în care la data
constituirii asociaţiei existau 3 proprietari în clădire, cvorumul prevăzut de lege nu putea fi realizat decât dacă participau toţi la hotărâre.
| ← Atributul folosinţei. Limitele dreptului coproprietarului de a... | Condominiu. Obligaţia proprietarului unui apartament de a nu... → |
|---|
