Uzucapiune. Stăpânirea unui teren prin extinderea folosinţei imobilului atribuit prin contractul de închiriere încheiat cu unitatea specializată în administrarea fondului locativ de stat. Precaritatea posesiei
| Comentarii |
|
Posesia începută, prin extinderea folosinţei, nu este exercitată pentru sine, sub nume de proprietar, ci o posesie exercitată pentru altul, respectiv pentru adevăratul titular al bunului imobil şi cu îngăduinţa acestuia, astfel că ea nu tinde la o uzurpare a proprietăţii şi nu se poate confunda cu o posesie utilă, nefiind de natură să ducă la dobândirea proprietăţii prin uzucapiune. Nefondată este şi susţinerea referitoare la intervertirea precarităţii întrucât aceasta nu poate fi susţinută decât în limitele şi în cazurile prevăzute de art. 1858 C.civ., ori împrejurarea alipirii terenului ce se pretinde a fi uzucapat de suprafaţa aferentă locuinţei închiriate sau cea a îngrădirii lui distincte nu se încadrează în nici unul din modurile stabilite de textul de lege menţionat pentru a putea fi considerată o dovadă a încetării precarităţii posesiei şi un semn al începutului unei posesii utile, sub nume de proprietar, cum în mod nefondat se susţine în recurs.
Secţia civilă, pentru cauze cu minori şi de familie, conflicte de muncă şi asigurări sociale, Decizia nr. 247 din 18 mai 2010
Prin acțiunea înregistrată la 24.05.2007, reclamanta U.V. a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții Municipiul Constanța prin Primar și Primarul Municipiului Constanța, ca prin hotărâre judecătorească să constate că a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 850 mp situat în Constanța, str. C.S. prin efectul prescripției achizitive de lungă durată.
în motivare s-a arătat că, în baza unui contract de închiriere încheiat cu fostul I.L.L. Constanța la 01.08.1963, reclamanta și defunctul soț al acesteia au primit în folosință un imobil compus din construcție cu 2 camere și dependințe și teren aferent în suprafață de 850 mp, din care 67,68 mp ocupați de construcție, iar diferența - folosită de aceștia cu destinația de grădină și livadă.
A mai arătat reclamanta că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 26772/06.08.1996 a dobândit proprietatea construcției și a terenului aferent, în suprafață de 67,68 mp, și a fost înscrisă cu acest imobil în evidențele fiscale, în timp ce diferența de suprafață de până la 850 mp - separată de restul imobilului de strada care a fost construită în anul 1963 - este delimitată cu gard de sârmă și cultivată cu pomi fructiferi, viță de vie și legume, fiind folosită de reclamantă în mod continuu, neîntrerupt, netulburat, public și sub nume de proprietar, din 1963 până în prezent.
Prin sentința civilă nr. 5325/19.03.2009 Judecătoria Constanța a respins acțiunea reclamantei ca neîntemeiată.
La pronunțarea hotărârii s-a avut în vedere că reclamanta și defunctul său soț au dobândit terenul aferent locuinței, de 67,68 mp, cu titlu de folosință, în baza unui contract de închiriere încheiat în 1963, și și-au extins stăpânirea asupra unei suprafețe mai mari, de aproximativ 850 mp, dar posesia exercitată asupra acestei diferențe de teren a fost afectată de viciul precarității - deoarece chiriașul este doar un detentor precar al bunului.
S-a reținut, totodată, că această concluzie, a caracterului viciat al posesiei, nu poate fi răsturnată de apărarea conform căreia s-a stăpânit mai mult decât s-a închiriat, pentru că stăpânirea invocată a fost o simplă detenție, iar din toate aceste împrejurări rezultă că reclamanta nu a dovedit calitățile posesiei și stăpânirea terenului sub nume de proprietar.
Apelul declarat împotriva acestei sentințe de reclamantă a fost respins ca nefondat de Tribunalul Constanța, prin decizia civilă nr. 471/16.10.2009, în considerentele căreia s-au reținut următoarele:
- reclamanta, împreună cu defunctul său soț, au deținut în folosință suprafața de 67,68 mp, aferentă construcției cumpărată în baza contractului de vânzare cumpărare nr. 26772/06.08.1996, iar diferența de 844,09 mp, pentru care se solicită constatarea dreptului de proprietate prin uzucapiune, se află - conform expertizei tehnice efectuată în cauză - în continuarea terenului deținut cu titlu de folosință.
- urmare a condițiilor în care s-a dobândit folosința imobilului este cert că reclamanta și defunctul său soț au cunoscut faptul că terenul asupra căruia au exercitat posesia a fost deținut în folosință, chiar și în lipsa unui act care să consfințească această situație juridică, cu atât mai mult cu cât acest imobil nu este înscris în evidențele fiscale și nu s-au achitat taxele și impozitele aferente lui.
- cum posesia exercitată asupra celor 67,68 mp a fost viciată, terenul fiind atribuit în folosință, și posesia extinsă asupra diferenței de 844,09 mp a avut același caracter fiind, în realitate, o detenție precară pentru că reclamanta nu a dovedit că ea a întrunit, pe lângă elementul material, și elementul intențional, respectiv că a fost exercitată pentru sine, nu pentru altul.
- prin declarațiile martorilor nu s-a făcut dovada intervertirii posesiei din posesie precară în posesie utilă, astfel că reclamanta este un simplu detentor precar care nu poate dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune, posesia afectată de viciul precarității echivalând cu însăși lipsa posesiei.
- instanța de fond nu a făcut confuzie între terenul primit în baza contractului de închiriere și cel în litigiu, iar detenția precară nu rezultă din alipirea acestui teren de cel atribuit în folosință, ci din faptul că reclamanta a exercitat posesia lui prin simpla îngăduință a proprietarului, știind că acest teren nu îi aparține.
- terenul nu a fost abandonat în sfera de dispoziție a reclamantei, iar proprietarul acestuia nu a efectuat acte de tulburare pentru că știa că reclamanta nu poate pretinde un drept de proprietate cât timp între părți intervenise un contract de închiriere, iar ulterior, un contract de vânzare cumpărare pentru terenul învecinat cu cel în litigiu.
împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta U.V. și a criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct. 9 și pct. 8, raportat la pct. 7 C.proc.civ., invocând greșita aplicare a prevederilor art. 1853 C.civ.
în motivare s-a arătat că soluția de respingere a acțiunii este consecința confuziei făcută de instanțe între terenul primit de reclamantă în baza contractului de închiriere și cel ce constituie obiectul litigiului de față, care nu a fost niciodată stăpânit în calitate de chiriaș, ci sub nume de proprietar și pentru sine, el fiind despărțit, de altfel, de terenul închiriat, de un drum care a fost desființat ulterior de reclamantă, ca manifestare a intervertirii precarității.
A susținut recurenta că elementul intențional al posesiei rezultă cu certitudine din declarațiile martorilor - care au arătat că pe terenul în litigiu a existat o groapă de resturi menajere pe care aceasta a îngrădit-o separat de suprafața primită de la primărie - și că instanțele au apreciat greșit momentul de la care a intrat în posesia terenului pentru care se invocă uzucapiunea, care a fost ulterior contractului de închiriere și făcut cu intenția dobândirii calității de proprietar, iar nu a extinderii dreptului de chiriaș.
Nu s-a avut în vedere nici faptul că uzucapiunea reprezintă o sancțiune împotriva vechiului proprietar și că, în cauză, acesta nu a reclamat vreun drept asupra terenului îngrădit de reclamantă, distinct de cel închiriat.
Sub acest aspect s-a arătat că nici Statul - în perioada în care terenurile erau supuse reglementării instituite de prevederile Legii nr. 58/1974 - și, ulterior, nici Municipiul Constanța nu și-au exercitat atributele asupra terenului în litigiu, iar faptul că posesia recurentei nu a fost tulburată conduce la concluzia abandonării terenului în litigiu în sfera sa de dispoziție, împrejurare confirmată și de lipsa unui contract de închiriere pentru această suprafață, spre deosebire de cea aferentă locuinței, asupra căreia a dobândit proprietatea prin contract de vânzare cumpărare.
în susținerea greșitei aplicări a prezumției de precaritate a posesiei exercitată de recurentă asupra terenului ce formează obiectul material al litigiului s-a invocat și faptul alipirii lui de suprafața ce a format obiectul contractului de închiriere, ca și faptul îngrădirii lui distincte, susținându-se că această situație de fapt confirmă convingerea recurentei că îl stăpânea pentru sine și sub nume de proprietar, exercitând asupra bunului toate atributele calității de proprietar.
S-a invocat, în probațiune, și existența unor hotărâri judecătorești prin care în favoarea vecinilor recurentei s-a constatat dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune pentru suprafețe de teren cu același regim juridic ca al celei din litigiu.
Analizând legalitatea hotărârii atacate în raport cu criticile formulate instanța reține următoarele:
Fiind un mod de dobândire a proprietății, uzucapiunea se întemeiază pe faptul posesiei imobilului pe perioada de timp cerută de lege. Așadar, când posesiunea unui imobil se prelungește pe o anumită perioadă, în anumite condiții impuse de lege, acest fapt nu rămâne fără consecințe juridice, cea mai importantă fiind aceea că, la epuizarea termenului, această stare de fapt duce la nașterea dreptului de proprietate asupra imobilului, în patrimoniul persoanei care a avut posesia lui utilă.
Pentru a produce efecte juridice trebuie ca posesia să fie exercitată în anumite condiții, să aibă calitățile necesare care să o facă aptă să ducă la dobândirea proprietății după trecerea perioadei de timp prevăzută de lege.
Potrivit art. 1846 C.civ., orice prescripție este întemeiată pe faptul posesiei, iar art. 1847 din același cod stabilește condițiile pe care trebuie să le îndeplinească posesia pentru a conduce la dobândirea dreptului de proprietate, respectiv că trebuie să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică și sub nume de proprietar.
Exercitarea posesiei sub nume de proprietar înseamnă că posesorul trebuie să posede animo domini, adică pentru sine și cu intenția de a se comporta ca proprietar; în caz contrar, când exercitarea actelor de fapt asupra bunului imobil se face în numele altuia, posesia are caracter precar, iar beneficiile exercitării ei aparțin celui a cărui pretențiune de drept se manifestă prin intermediul detentorului de fapt. Art. 1855 C.civ., în acest sens, că atunci când posesorul a început a poseda pentru altul se presupune că a conservat aceeași calitate, dacă nu este probă contrarie.
Deși nu este tratată ca viciu al posesiei în C.civ., precaritatea poate fi considerată mai mult decât atât, și anume ca o lipsă a însăși posesiei, deoarece este lipsită de animus domini, adică de elementul intențional al posesiei. în concepția C.civ. ea apare, totuși, ca un viciu absolut și perpetuu al posesiei pentru că persoanele enumerate în art. 1853 din cod posedă pentru altul: locatarul pentru proprietar, depozitarul pentru depozitant, uzufructuarul pentru nudul proprietar.
în speță, se constată că reclamanta a luat în stăpânire terenul în litigiu prin extinderea folosinței imobilului atribuit prin contractul de închiriere încheiat cu fostul I.L.L. Constanța în 1963, care a avut ca obiect o locuință - cumpărată ulterior conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 26772/1996 - și teren aferent de 67,68 mp, respectiv prin exercitarea unor acte de folosință și asupra unei suprafețe de aproximativ 800 mp, excedentară celei aferentă locuinței închiriate.
Posesia astfel începută, prin extinderea folosinței, nu este exercitată pentru sine, sub nume de proprietar, ci o posesie exercitată pentru altul, respectiv pentru adevăratul titular al bunului imobil și cu îngăduința acestuia, astfel că ea nu tinde la o uzurpare a proprietății și nu se poate confunda cu o posesie utilă, nefiind de natură să ducă la dobândirea proprietății prin uzucapiune.
în practica instanței supreme s-a apreciat că proba posesiei se va putea face, în ceea ce privește dreptul de proprietate, prin plata impozitelor și a celorlalte taxe referitoare la imobil, prin înscrierea acestuia la secția financiară, prin efectuarea unor acte de dispoziție asupra lui.
în cauză, din chiar considerentele cererii de chemare în judecată, ca și din adresele eliberate de Primăria municipiului Constanța, rezultă că reclamanta nu este înscrisă în evidențele fiscale ale localității cu terenul pentru care se invocă uzucapiunea și nu a achitat impozite și taxe decât pentru imobilul care a făcut obiectul contractului de închiriere.
Prin urmare, chiar dacă din declarațiile martorilor rezultă că reclamanta a avut în posesie și o altă suprafață de teren decât cea atribuită în folosință prin contract de închiriere, aceste probatorii nu demonstrează decât simpla stăpânire în fapt a imobilului în litigiu, nu și exercitarea ei sub nume de proprietar, iar din acest punct de vedere este lipsită de relevanță atât susținerea conform căreia folosința acestei suprafețe a fost exercitată ulterior încheierii contractului de închiriere referitor la locuință și la terenul aferent ei - aspect care nici nu a fost confirmat probator, de altfel, pentru că martorul B.I., fratele reclamantei, a arătat că terenul ce face obiectul litigiului este stăpânit de reclamantă din 1963, deci din anul încheierii titlului locativ menționat anterior - și nici lipsa oricărei tulburări din partea autorităților administrative deoarece simpla îngăduință a proprietarului nu este de natură a consolida efectul achizitiv al posesiei afectată de viciul precarității.
Nefondată este și susținerea referitoare la intervertirea precarității întrucât aceasta nu poate fi susținută decât în limitele și în cazurile prevăzute de art. 1858 C.civ., ori împrejurarea alipirii terenului ce se pretinde a fi uzucapat de suprafața aferentă locuinței închiriate sau cea a îngrădirii lui distincte nu se încadrează în nici unul din modurile stabilite de textul de lege menționat pentru a putea fi considerată o dovadă a încetării precarității posesiei și un semn al începutului unei posesii utile, sub nume de proprietar, cum în mod nefondat se susține în recurs.
Din considerentele ce preced rezultă că reclamanta a avut calitatea de detentor precar al terenului în litigiu, în sensul art. 1853 alin. (2) C.civ., și că nu a exercitat o posesie utilă asupra acestuia, aptă să conducă la dobândirea proprietății.
Prin urmare, cum instanța de apel a făcut o corectă aplicare a prevederilor legale menționate anterior, în temeiul art. 312 alin. (1) C.proc.civ., recursul va fi respins ca nefondat.
în temeiul art. 274 alin. (1) din același cod, recurenta va fi obligată la 357 lei cheltuieli de judecată către intimați.
(Judecător Irina Bondoc)
| ← Nulitatea contractului de vânzare-cumpărare ce are ca obiect... | Revendicare imobiliară. Teren forestier inclus în... → |
|---|
