Decizia civilă nr. 1472/2011, Curtea de Apel Cluj

Comentarii

0

R O M Â N I A

CURTEA DE APEL CLUJ

SECȚIA C.Ă, DE MUNCĂ ȘI ASIGURARI SOCIALE,

P. MINORI ȘI FAMI.

DOSAR NR. (...)

DECIZIA C.Ă NR.1472/R/2011

Ședința publică din data de 27 aprilie 2011

I. constituită din:

PREȘEDINTE:

JUDECĂTORI:

T.-A. N.

A. C.

M.-C. V.

GREFIER:

S.-D. G.

S-au luat în examinare, în vederea pronunțării, recursurile declarate de pârâții B.-S. R., T. T., SC N. EST I. SRL T., de pârâtul A. S., și, respectiv, de pârâții J. R., J. G., împotriva deciziei civile nr. 552 din 11 noiembrie

2010, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr. (...), privind și pe reclamanții B. M. ODA și SC D.-H. având ca obiect prestație tabulară.

Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din data de

20 aprilie 2011, când părțile prezente au pus concluzii care au fost consemnate în încheierea ședinței publice din aceeași dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

C U R T E A

Prin sentința civilă nr. 237/(...), pronunțată în dosarul nr.(...), Judecătoria Deva a admis excepțiile lipsei calității procesuale active și lipsei de interes a reclamantei S.C Daf H. S. privind capetele de cerere prin care a solicitat să se constate că a dobândit prin edificare dreptul de proprietate asupra construcției P+E înscrise în C.F. nr. 7470 T. nr. topo 9250; să se dispună înscrierea dreptului de proprietate asupra cotei de 2. m.p. teren și asupra construcției P+E înscrise în C.F. nr. 7470 T. și radierea drepturilor de proprietate ale pârâților J. a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de pârâții J. R., J. G. și A. S. ca neîntemeiată, a respins excepția inadmisibilității capătului trei al cererii din acțiunea precizată ca neîntemeiată, a respins excepția prescripției dreptului la acțiune al reclamanților reconvenționali J. R., J. G. și A. S. formulată de reclamantul pârât B. M. Oda ca neîntemeiată, a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților reconvenționali T. T., B. S. R. și S.C N. EST I. S. ca neîntemeiată; a admis cererea formulată de reclamantul pârât B. M. Oda, în contradictoriu cu pârâții reclamanți J. R., J. G., A. S., precum și cererea reconvențională formulată de reclamantul B. M. Oda în contradictoriu cu pârâții reclamanți T. T., B. S. R. și S.C N. EST I. S. a respins cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți J. R., J. G. A. S. ca neîntemeiată, precum și cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți T. T., B. S. R. și S.C N. EST I. S. ca neîntemeiată; a constatat că prin înscrisul denumit precontract încheiat în data de (...), A. S. și A. I. au transmis reclamantului B. M. Oda dreptul de proprietate cu privire la suprafața de 225 mp teren din cei 825 m.p. înscris în C.F, nr. 7470 T. nr. topo

9250 și identificat conform raportului de expertiză topografică întocmit de expert L. V., a dispus ca sentința să țină loc de contract autentic de vânzarecumpărare cu privire la terenul menționat, a constatat că reclamantul este cel care a edificat pe terenul în suprafață de 225 m.p. o construcție P+1E identificată conform raportului de expertiză întocmit de expert L. V., a dispus anularea parțială a certificatului de moștenitor nr. 21/(...) de BNP L. D. în ceea ce privește cuprinderea suprafeței de 225 m.p în acesta, a constatat nulitatea parțială a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 562/(...) de BNP L. D. încheiat între A. S. și A. S. în calitate de vânzători și pârâții J. R., J. G. în calitate de cumpărători și a contractului de vânzare cumpărare încheiat de J. R., J. G. în calitate de vânzători și T. T. și S.C N. EST I. S. în calitate de cumpărători autentificat sub nr. 2248/(...) de BNP A. R. în privința construcției P+1E-spațiu comercial și a cotei de 2. m.p. teren aferent acesteia și a respins capătul de cerere prin care S.C DAF H. S. a solicitat să se constate că a dobândit prin edificare dreptul de proprietate asupra construcției P+E înscrise în C.F. nr. 7470 T. nr. topo 9250; să se dispună înscrierea dreptului de proprietate asupra cotei de 2. m.p. teren și asupra construcției P+E înscrise în C.F. nr. 7470 T. și radierea drepturilor de proprietate ale pârâților J. R., J. G. A. S. ca fiind introdusă de o persoana fără calitate procesuala activă și lipsit de interes.

I. în temeiul art. 137 alin. 1 C.pr.civ., s-a pronunțat mai întâi asupra excepțiilor de procedură și asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii.

Calitatea procesuala activa privită ca o condiție de exercițiu a acțiunii civile, presupune identitatea dintre de reclamant și persoana care este titularul dreptului în cadrul raportului juridic de drept material dedus judecății, reclamantul fiind cel care în temeiul art.112 C.pr.civ. are obligația de a justifica atât calitatea sa procesuală cât și calitatea procesuală a pârâtului.

Interesul reprezintă folosul practic, imediat pe care o parte îl are pentru a justifica punerea în mișcare a procedurii judiciare.

Reclamanta S.C DAF H. S. a solicitat în contradictoriu cu pârâții să se constate că a dobândit prin edificare dreptul de proprietate asupra construcției P+E înscrise în C.F. nr. 7470 T. nr. topo 9250; să se dispună înscrierea dreptului de proprietate asupra cotei de 2. m.p. teren și asupra construcției P+E înscrise în C.F. nr. 7470 T. și radierea drepturilor de proprietate ale pârâților J.

Întrucât din probele administrate în cauză a rezultat că imobilul construcție a fost edificat doar de reclamantul B. M. Oda instanța a apreciat că reclamanta S.C DAF H. S. nu si-a justificat calitatea procesuală activă, care să justifice solicitarea acesteia.

Având în vedere soluția la care s-a ajuns în urma deliberării cu privire la excepția lipsei calității procesuale a reclamantei instanța a considerat întemeiată și excepția lipsei interesului reclamantei în promovarea acestei acțiuni.

Asupra excepției prescripției dreptului material la acțiune, excepție absolută și peremptorie invocată de pârâți instanța a reținut incidența art.7 alin.2 din D. nr. 167/1958 în obligațiile care urmează să se execute la cererea creditorului (...) prescripția începe să curgă de la nașterea raportului de drept.

Față de conținutul precontractului pe care reclamantul pârât și-a întemeiat pretențiile se constată că s-a stabilit de către părți ca perfectarea contractului de vânzare cumpărare să se facă la solicitarea cumpărătorului.

Articolul 16 alin.l din D. nr.167/1958 consacră ca și cauză de întrerupere a prescripției extinctive recunoașterea dreptului a cărui acțiune se prescrie făcută de cel în folosul căruia curge prescripția.

În cauză, predarea bunului ce formează obiectul antecontractului de vânzare cumpărare, respectiv terenul în suprafață de 225 m.p. teren înscris în C.F. 7470 cu nr. top.9250 către cumpărător echivalează cu o recunoaștere a dreptului acestuia de a cere încheierea contractului de vânzare cumpărare, recunoaștere care întrerupe prescripția, o nouă prescripție neputând începe să curgă cât timp bunul se află în posesia celui ce urmează să-1 cumpere.

A., din probele administrate în cauză, respectiv interogatoriul reclamantului coroborat cu declarațiile martorilor B. C., S. R. a rezultat că reclamantul B. s-a aflat în proprietatea terenului care a făcut obiectul precontractului începând cu anul 1990, teren pe care a edificat o construcție, construcție pe care a folosit-o ca sediul societății comerciale.

Prin urmare, termenul general de prescripție a fost întrerupt prin folosirea terenului, ceea ce echivalează cu o recunoaștere care întrerupe prescripția. P. aceste considerente, s-a constatat că termenul de prescripție nu a fost împlinit, astfel încât s-a reținut drept neîntemeiată excepția prescripției dreptului material la acțiune.

I. a respins excepția inadmisibilității capătului trei al cererii din acțiunea precizată, să se dispună în principal nulitatea absolută parțială și în subsidiar anularea parțială a certificatului de moștenitor nr.2. iulie 2006 eliberat de BNP L. D. asupra succesiunii defunctei A. I. invocând dispozițiile art.88 alin.l din Legea nr. 36/1995 notarilor publici și a activității notariale cei care se considera vătămați in drepturile lor prin emiterea certificatului de moștenitor pot cere instanței judecătorești anularea acestuia si stabilirea drepturilor lor, conform legii.

A., față de terții care nu și-au dat acordul la emiterea lui mențiunile certificatului sunt opozabile numai până la dovada contrară, ei pot cere anularea certificatului contestând calitatea de moștenitor al titularului și întinderea drepturilor lui succesorale.

P. aceste considerente, instanța a reținut că, deși reclamantul nu are calitatea de succesor a numitei A. I. acțiunea acestuia privind anularea certificatului de moștenitor motivat de faptul că a cumpărat de la aceasta suprafața de teren de 225 m.p. este admisibilă.

Asupra prescripției dreptului la acțiune al reclamanților reconvenționali J. R., J. G. și A. S. formulată de reclamantul pârât B. M. Oda instanța a reținut următoarele:

Pârâții reclamanți J. R., J. G. și A. S. au solicitat anularea înscrisului denumit precontract încheiat în data de (...), iar ca motive de nulitate au invocat sub un prim aspect lipsa acordului de voința al defuncților A. S. și A. I. întrucât înscrisul nu a fost semnat de aceștia, iar sub un al doilea aspect nerespectarea la data încheierii contractului a formei solemne ad validitatem.

Motivele de nulitate invocate de pârâții reclamanți sunt cauze de nulitate absolută, iar nulitatea absolută este imprescriptibilă. P. aceste considerente, instanța a constatat ca excepția prescripției dreptului la acțiune este neîntemeiată.

Asupra excepției lipsei calității procesuale active a reclamanților reconvenționali T. T., B. S. R. și S.C N. EST I. S. instanța areținut că aceștia au dobândit prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.

2248/(...) dreptul de proprietate asupra imobilului constând în grădină cucasa și încă o construcție P + E cu spațiu comercial la etaj și birouri la parter în suprafață de 825 m.p. situat în T. , Bdul E. de la T. nr. 11, județul T..

Obiectul precontractului încheiat în data de (...) între A. S. și A. I. în calitate de vânzători și B. M. Oda în calitate de cumpărător l-a reprezentat suprafața de 225 m.p. teren din cei 825 m.p. Față de această situație reținută s-a constatat că pârâții reclamanți au calitate procesuală activă privind cererea prin care au solicitat anularea precontractului.

În ceea ce privește excepția inadmisibilității acțiunii invocată de pârâții

T. T., B. S. R. și S.C N. EST I. S. aceasta a fost analizată ca și apărare.

Asupra fondului cauzei prima instanța a reținut următoarele:

În data de (...) s-a eliberat autorizația de construcție nr. 72 pe numele lui A. S. iar în perioada 1991 -1992 reclamantul a edificat o construcție P+E pe terenul de 225 m.p. pe care potrivit înțelegerii dintre el și A. S. și A. I. urma sa-1 dobândească, aspect care rezultă din răspunsurile la interogatoriile administrate părților.

Nu s-au putut reține susținerile pârâților conform cărora construcția a fost edificată de A. S. și A. I. iar reclamantul a folosit-o în calitate de chiriaș întrucât răspunsurile la interogatoriu ale pârâților nu se mai coroborează cu nici un alt mijloc de probă. A., martorii audiați, B. A., B. C. au arătat că reclamantul s-a comportat ca și proprietar al construcției, nefiind achitată nici o sumă de bani cu titlul de chirie pentru folosința imobilului in litigiu.

Din declarațiile martorilor audiați, S. R., A. A. instanța a reținut că relațiile dintre părți erau foarte apropiate, A. S. exprimându-și intenția de a vinde reclamantului casa și restul terenului, A. S. fiind și cel care a insistat să se facă parcelarea terenului.

La data de (...) între A. S. și A. I. în calitate de vânzători și B. M. Oda în calitate de cumpărător s-a încheiat un înscris denumit precontract, obiectul contractului fiind 225 m.p. teren (din cei 825 m.p.) C.F. nr. 7470 cu nr. top al parcelei 9250 la prețul de 23.000 D.M. Potrivit mențiunilor din acest înscris prețul a fost achitat integral de către B. M. Oda în calitate de cumpărător și încasat de vânzător A. S. și A. I. la data încheierii contractului.

În cuprinsul înscrisului s-a menționat că vânzătorul are obligația de a pune la dispoziția cumpărătorului terenul vândut în bune condiții iar la solicitarea cumpărătorului are obligația de a se prezenta împreună la notariat pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare și autentificarea acestuia; obligația cumpărătorului fiind aceea de a asigura întreținerea terenului și să se ocupe de parcelarea terenului cumpărat suportând toate cheltuielile.

Înscrisul a fost semnat de A. S. și A. I., în calitate de vânzători și de A. S. în calitate de martor semnăturile acestora fiind expertizate, concluziile raportului de expertiză nr. 143 din (...) întocmit de I. de E. C. L. I. T. fiind în acest sens.

P. aceste considerente, instanța a reținut neîntemeiate susținerile pârâților reclamanți J. R., J. G., A. S. potrivit cărora acesta nu a fost semnat de promitenții vânzători și ale pârâților reclamanți T. T., B. S. R. și S.C N. EST I. S. potrivit cărora la încheierea contractului a lipsit consimțământul acestora și cauza.

De asemenea s-a reținut că prețul a fost primit de către vânzători la data încheierii precontractului.

La data de (...) a fost eliberat certificatul de moștenitor nr. 21 de BNP L. D. potrivit căruia moștenitorii lui A. I. decedată la data de (...) sunt A. S.în cota de 1/4 și A. S. în cota de 1/4, masa succesorală fiind formată din cota indiviză de proprietate de 1/2 parte din imobilul înscris în C.F, nr. 7470

T. nr. topo 9250, imobil constând în gradină (825 m.p. )în E. nr. 11 cu casa

și încă o construcție P+1E cu spațiu comercial la etaj și birouri la parter. S-a menționat că restul cotei indivize de 1/2 parte din imobil este proprietatea soțului supraviețuitor al defunctei A. S..

La aceeași dată s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 562/(...) de BNP L. D. prin care A. S. și A. S. au vândut lui J. R., J. G. imobilul înscris în C.F, nr. 7470 T. nr. topo 9250, imobil constând în gradină (825 m.p.) în E. nr. 11 cu casa și încă o construcție P+l E cu spațiu comercial la etaj și birouri la parter cu reținerea în favoarea acestora a dreptului de uz viager asupra cotei de 5/8 parte din casa construită în anul 1970 în favoarea lui A. S. și dreptul de uz viager asupra cotei de 3/8 parte din aceasta casă în favoarea lui A. S.

La data de (...) s-a înscris în cartea funciară o interdicție de înstrăinare, rectificare, grevare, în favoarea lui J. R. iar la data de (...) s-a îndreptat eroarea înscrisă asupra imobilului în sensul că s-a înscris încă o construcție în regim parter și etaj. Potrivit raportului de expertiză dispus în cauză pe terenul în litigiu în suprafața tabulară de 825 mp se află construcția spațiu comercial parter - birouri la etaj, o casă veche cu scări exterioare de acces la etaj.

Prin contractul autentificat sub nr. 2248/(...) de BNP A. „ R." imobilul înscris în C.F, nr. 7470 T. nr. topo 9250, imobil în suprafață de 825 m.p. în E. nr. 11 cu casa și încă o construcție P+l E cu spațiu comercial la etaj și birouri la parter a fost înstrăinat de către J. G. și J. R. către T. T., B. S. R. și S.C N. EST I. S.

Antecontractul încheiat de către părți este o promisiune bilaterală de a contracta, in caz de neexecutare a obligației asumate răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură a obligației se face prin acțiunea personală având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare.

Dacă promitentul vânzător nu-și respectă obligația cumpărătorul poate solicita în temeiul art. 1073-1077 C.civ. pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare. La momentul la care a intervenit înțelegerea înstrăinarea imobilelor se putea realiza numai în formă autentică dar, deși nulă ca vânzare cumpărare, în virtutea principiului conversiunii actelor juridice, convenția valorează totuși antecontract de vânzare cumpărare generator de obligații de a face în sarcina părților. S-a reținut că cumpărătorul și-a îndeplinit obligația de plată a prețului.

Obligația asumată de promitenții vânzători, decedați, se transmite moștenitorilor acestora, care dobândesc de la data deschiderii succesiunii toate drepturile și obligațiile pe care le cuprinde moștenirea, astfel încât pârâții J. R., J. G. și A. S. pot fi chemați în judecată de contractantul cumpărător pentru obținerea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare.

P. considerentele expuse instanța a reținut drept întemeiată cererea formulată de reclamantul B. M. Oda, aceasta fiind admisă și s-a constatat că prin înscrisul denumit precontract încheiat în data de încheiată la data de (...), A. Slava și A. I. au transmis reclamantului B. M. Oda dreptul de proprietate cu privire la suprafața de 225 mp teren din cei 825 m.p. înscris în C.F, nr. 7470 T. nr. topo 9250 și identificat conform raportului de expertiză topografică întocmit de expert L. V., dispunându-se ca sentința să

țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare cu privire la terenul menționat.

Din aceleași probe administrate în cauză rezultă că reclamantul este cel care a edificat pe terenul în suprafață de 225 m.p. o construcție P+1E.

Având în vedere considerentele expuse anterior, s-a reținut drept întemeiat și capătul de cerere privind anularea parțială a certificatului de moștenitor nr. 21/(...) de d BNP L. D. în ceea ce privește cuprinderea suprafeței de 225 m.p în acesta.

Vânzarea cumpărarea este un contract translativ de proprietate din momentul încheierii lui, o condiție care trebuie îndeplinită fiind aceea ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut. În cazul în care părțile au încheiat contractul având cunoștință de faptul că lucrul este proprietatea altei persoane vânzarea este nulă absolut, pentru cauză ilicită.

A., în cauză s-a reținut, din materialul probator administrat că pârâții cunoșteau că terenul și construcția edificată pe acesta aparțin reclamantului.

P. aceste considerente, având în vedere și principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial, s-a constatat nulitatea parțială a contractului de vânzare cumpărare încheiat între A. S. și A. S. în calitate de vânzători și pârâții J. R., J. G. în calitate de cumpărători și a contractului de vânzare cumpărare încheiat de J. R., J. G. în calitate de vânzători și T. T. și S.C N. EST I. S. în calitate de cumpărători, în acest sens fiind admisă și cererea reconvențională formulată de reclamantul B. M. Oda în contradictoriu cu pârâții T. T., B. S. R. și S.C N. EST I. S.

Având în vedere soluția la care s-a ajuns cu ocazia deliberării s-a reținut că cererile reconvenționale formulate de pârâții reclamanți J. R., J. G. A. S. și de pârâții reclamanți T. T., B. S. R. și S.C N. EST I. S. prin care au solicitat anularea înscrisului denumit precontract sunt neîntemeiate.

În temeiul art.274 C.proc.civ. pârâții au fost obligați să achite reclamantului suma de 2000 lei reprezentând cheltuieli de judecată, onorariu de avocat.

Prin decizia civilă nr. 552/A/(...) a T.ui C., au fost Respinge canefondate apelurile declarate de pârâții J. G., J. R. și A. S. și de pârâții SC N. EST I. SRL, B. S. R., T. T. împotriva sentinței civile nr. 237/(...), pronunțată în dosarul nr. (...) al Judecătoriei D., care a fost păstrată în întregime, iar apelanții au fost obligați să plătească intimatului B. M. Oda suma de 8861,10 lei, cheltuieli de judecată în apel.

P. a pronunța această decizie, tribunalul a reținut următoarele:

O primă critică din apelul declarat de pârâții J. G., J. R. și A. S., pentru care s-a solicitat desființarea sentinței atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe, se referă la nepronunțarea de către această instanță asupra tuturor excepțiilor invocate de apelanți.

În privința nulității antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de (...) pentru lipsa formei autentice, tribunalul a constatat că prima instanța a reținut că la data menționată înstrăinarea imobilelor se putea realiza numai în formă autentică dar, deși nulă ca vânzare-cumpărare, în virtutea principiului conversiunii actelor juridice, convenția valorează totuși antecontract de vânzare-cumpărare. A., prima instanță s-a pronunțat asupra aspectului invocat pe apelanți, susținerile acestora nefiind fondate, în condițiile în care dispozițiile art.2 alin.1 și art.14 alin.1 din Legea nr.54/1998, în vigoare la data încheierii actului, sunt aplicabile doar în cazul contractelor de vânzare-cumpărare, antecontractele putând fi încheiate în forma înscrisului sub semnătură privată.

De asemenea, prima instanță s-a pronunțat asupra nulității antecontractului pentru lipsa consimțământului și a cauzei, reținând că defuncții A. S. și A. I. au semnat actul, conform concluziilor raportului de expertiză nr.143/(...) întocmit de I. de E. C. - L. I. T.

Apelanții au contestat acest raport, pe considerentul că este o probă extrajudiciară și la efectuarea lui s-a ținut cont doar de o copie a actului.

În apel a fost administrată proba constând în raportul de expertiză criminalistică efectuat de I. N. de E. C. B., concluziile acestuia fiind în sensul că prima semnătură de la poziția „. din dreptul mențiunii literale a numelui și prenumelui „. S. de pe precontractul de vânzare-cumpărare datat (...), a fost executată de titularul A. S., iar a doua semnătură de la aceeași poziție, din dreptul mențiunii literale a numelui și prenumelui „. I., a fost executată de titulara A. I.

În consecință, afirmațiile apelanților nu au putut fi luate în considerare, concluzia primei instanțe privind valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare fiind temeinică.

Referitor la excepția inadmisibilității acțiunii reclamanților, în conformitate cu dispozițiile art.111 C.proc.civ., tribunalul a considerat că cererea de chemare în judecată are caracterul unei acțiuni în realizare, stabilind de altfel în apel o diferență de taxa judiciară de timbru pentru prima instanță raportat la acest aspect, astfel încât dispozițiile art.111

C.proc.civ. privind acțiunea în constatare au fost apreciate ca nefiind incidente în cauză.

În ceea ce privește excepția prescripției dreptului la acțiune pentru constatarea edificării construcției, în temeiul dispozițiilor art.27 din D. Lege nr.115/1938, tribunalul a observat că această excepție a fost invocată pentru prima oară prin concluziile scrise depuse la dosar la data de (...) de pârâți, astfel încât prima instanță nu s-a pronunțat asupra ei în mod legal, în conformitate cu dispozițiile art.120 alin.6 C.proc.civ. Pe de altă parte, tribunalul a reținut ca dispozițiile legale invocate de apelanți se referă la uzucapiunea tabulară și statuează că în cazul în care s-au înscris pe baza unui titlu nevalabil drepturi reale care pot fi dobândite prin uzucapiune, ele vor rămâne valabil dobândite dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună- credință, potrivit legii, timp de 10 ani, fiind evident că nu au nici o incidență în cauză.

T. a considerat nefondate și criticile apelanților privind soluția dată de prima instanță excepției prescripției dreptului la acțiune pentru petitul având ca obiect obligarea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Prima instanță a reținut în mod corect că prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de (...) defuncții A. S. și A. I. s-au obligat ca la solicitarea reclamantului să se prezinte împreună cu acesta la notar pentru încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, astfel încât, în principiu, conform dispozițiilor art.7 alin.2 din D. nr.167/1958, termenul de prescripție de 3 ani a început să curgă de la data încheierii antecontractului.

De asemenea, prima instanță a făcut o judicioasă aplicare a dispozițiilor art.16 alin.1 lit.a din D. nr.167/1958 potrivit cărora prescripția se întrerupe prin recunoașterea dreptului a cărui acțiune se prescrie, făcuta de cel în folosul căruia curge prescripția. În cazul acțiunilor având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare- cumpărare, atunci când promitentul-cumpărător a preluat imobilul, deținerea lui cu acordul promitentului-vânzător echivalează cu o recunoaștere a dreptului său, astfel încât prescripția începe să curgă de ladata la care promitentul-vânzător se manifestă expres, în sensul contestării dreptului promitentului-cumpărător.

În cauză, din probele administrate a rezultat că reclamantul a deținut imobilul în litigiu chiar înainte de încheierea antecontractului și se află în stăpânirea lui și în prezent. T. nu a putut reține susținerile apelanților, în sensul că imobilul în litigiu a fost folosit de SC DAF H. SRL și nu de reclamantul B. M. Oda, în condițiile în care prin antecontractul de vânzare- cumpărare promitenții-vânzători s-au obligat să pună la dispoziția reclamantului terenul în litigiu, iar acesta a folosit terenul și construcția edificată pe acesta ca sediu al societății comerciale al cărei asociat este.

Nici criticile privind soluționarea excepției inadmisibilității petitului având ca obiect constatarea nulității certificatului de moștenitor nr.21/2006 nu au fost apreciate fondate, raportat la dispozițiile art.88 alin.1 din Legea nr.36/1995. Textul legal menționat nu se referă doar la moștenitorii vătămați în drepturi prin emiterea unui certificat de moștenitor, ci la orice persoană care invocă o astfel de vătămare, iar reclamantul și-a motivat pe cererea prin existența antecontractului de vânzare-cumpărare în temeiul căruia imobilele în litigiu nu trebuiau incluse în masa succesorală, asupra lor având un drept de creanță în baza căruia este îndreptățit să solicite pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare- cumpărare.

Referitor la construcția edificată pe terenul înscris în CF 7470 T. cu nr.topo. 9250 și la raporturile dintre reclamant și defuncți, analizând declarațiile martorilor B. A., B. C., S. R., A. A., C. D. și G. I. tribunalul a considerat corectă concluzia primei instanțe, în sensul că reclamantul a edificat construcția.

A., a rezultat că între reclamant și defuncții A. S. și I. au existat începând cu anul 1990 relații de prietenie, fiind foarte apropiați, iar soția reclamantului a fost cea care s-a ocupat de spitalizarea defunctei A. I. și de înmormântarea acesteia. C. a fost edificată în perioada 1991-1992, toate cheltuielile fiind achitate de reclamant. D. edificare, construcția a fost folosită de reclamant până în prezent, atât în interes propriu, cât și ca sediu al societăților sale, reclamantul fiind cunoscut ca fiind proprietarul construcției. De asemenea, reclamantul a făcut în decursul timpului modificări la imobil, fără să ceară acordul defuncților în acest sens, iar facturile privind imobilul erau achitate de reclamant. R. nu a achitat niciodată chirie defuncților, iar contractul de comodat a fost încheiat doar pentru ca ulterior reclamantul să poată încheia contract de închiriere cu societățile sale, defuncții dând de înțeles martorilor ca imobilul este al reclamantului. Î. cu 1998-1999 între defuncți și au existat discuții privind parcelarea terenului încheierea actelor de vânzare-cumpărare. De asemenea, în anul 2006 la solicitarea defunctului A. S. și a pârâtului A. S. au fost demarate lucrări pentru dezmembrarea terenului și obținerea certificatului de urbanism, avându-se în vedere convenția dintre defuncți și reclamant.

În ceea ce privește martorii I. V. și L. I., propuși de apelanți, tribunalul nu a putut ține cont de declarațiile acestora, în condițiile în care primul a dat doar informații cu caracter general privind raporturile dintre părți, iar al doilea cunoaște aceste raporturi doar începând cu anul 2006. Pe de altă parte, declarațiile acestora sunt infirmate prin celelalte probe testimoniale, martorii menționați mai sus fiind persoane care au cunoscut în amănunt relațiile dintre părți.

Totodată, tribunalul a considerat lipsite de relevanță împrejurările că autorizația de construire a fost eliberată pe numele defuncților și că întreaceștia și reclamant s-au încheiat contracte de închiriere și de comodat, întrucât autorizația putea fi emisă doar pe numele proprietarilor terenului, iar din declarațiile martorilor menționați mai sus a rezultat că reclamantul nu a achitat niciodată chirie defuncților, actele încheiate cu aceștia fiind necesare pentru a putea la rândul său să încheie contracte de închiriere cu societățile sale.

A., tribunalul a reținut că prin probatoriul administrat s-a dovedit că reclamantul a edificat construcția și că prin antecontractul de vânzare- cumpărare defuncții s-au obligat să-i vândă cota parte de 2. din terenul înscris în CF 7470 cu nr.topo.9250.

Ținând cont de prevederile art.5 alin.2 din Titlul X al L. nr.247/2005, conform cărora „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunța o hotărâre care sa țină loc de contract";, tribunalul a considerat legală soluția primei instanțe de pronunțare a unei sentințe care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Pe de altă parte, întrucât în temeiul antecontractului de vânzare- cumpărare s-a născut în sarcina defunctei A. I. obligația de a încheia contract de vânzare-cumpărare privind cota parte de 2. din terenul în litigiu, în mod nelegal a fost inclusă această cotă în masa succesorală rămasă după defunctă, obligația defunctei intrând în pasivul succesoral, care trebuie suportat de moștenitorii acesteia.

În ceea ce privește nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între defunctul A. S. și pârâtul A. S., în calitate de vânzători și pârâții J. R. și J. G., în calitate de cumpărători, chiar dacă în momentul încheierii acestui act reclamantul nu avea calitatea de proprietar, întrucât antecontractul nu are caracter translativ de proprietate, contractul este nul absolut, în ceea ce privește cota parte de 2. din teren și construcția P+E, pentru cauză ilicită.

A., din probatoriul administrat a rezultat că atât vânzătorii, cât și cumpărătorii cunoșteau faptul că reclamantul a edificat construcția și că defuncții A. S. și A. I. s-au obligat să-i înstrăineze cota menționată din teren. Din probatoriul testimonial menționat mai sus a rezultat că pârâții A. S. și J. G. îl vizitau foarte des pe reclamant la imobilul în litigiu și că reclamantul a participat la nunta pârâților J. și la botezul copilului acestora. Ținând cont de aceste relații apropiate, precum și de faptul că defuncții A. S. și A. I.

(părinții pârâtului A. S. și bunicii pârâtei J. R.) îl considerau pe reclamant proprietar al construcției și și-au exprimat în public intenția de a-i înstrăina terenul, este evident că pârâții aveau cunoștință despre aceste aspecte, astfel încât nu pot invoca buna-credință la încheierea contractului. În aceste condiții, apare ca fiind lipsită de relevanță împrejurarea că reclamantul s-a prevalat de antecontract abia după decesul promitenților-vânzători, cu atât mai mult cu cât din probele testimoniale a reieșit că avea o relație foarte apropriată cu aceștia.

În consecință, reținând că intenția părților contractante a fost aceea de frauda interesele reclamantului, prin scoaterea bunului din patrimoniul promitentului vânzător A. S. și a moștenitorului promitentei vânzătoare A. I., pârâtul A. S., tribunalul a considerat că sunt incidente dispozițiile art.966

C.civ., potrivit cărora obligația fondată pe o cauză nelicită nu poate avea nici un efect.

În ceea ce privește nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâții J. R. și J. G., în calitate de vânzători și pârâții SC N.

EST I. SRL, B. S. R., T. T., în calitate de cumpărători, tribunalul a considerat, la fel ca și prima instanță, că se impune constatarea nulității absolute parțiale, conform principiului resolutio jure dantis resolvitur jus accipientis. T. a mai observat că pârâții cumpărători nu pot invoca buna- credință, întrucât chiar în contract au precizat că au cunoștință despre prezentul litigiu și înțeleg să cumpere imobilul pe riscul lor.

În fine, tribunalul a considerat nefondată și critica apelanților SC N.

EST I. SRL, B. S. R., T. T. privind nulitatea raportului de expertiză topografică, în condițiile în care acest raport a fost depus la dosarul primei instanțe la data de (...), fiind comunicat părților în ședința publică din (...), astfel încât în conformitate cu dispozițiile art. 108 alin.3 C.proc.civ. nulitatea trebuia invocată până la prima zi de înfățișare care u urmat, respectiv până la data de (...).

Apelanții au invocat nulitatea raportului abia în ședința publică din (...), astfel încât în mod legal a reținut prima instanță că sunt decăzuți din dreptul de a o invoca. Susținerile apelanților, în sensul că la termenele anterioare au fost soluționate alte excepții, nu au putut fi reținute, textul legal menționat mai sus stabilind în mod clar momentul procesual până la care se poate invoca nulitatea relativă, astfel încât apelanții aveau obligația de invoca nulitatea până la data de (...), neavând nici o relevanță faptul că la acel termen au fost soluționate și alte excepții.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții: A. S., J. G., J. R., B.

S. R., T. T. și SC N. Est I. S.

I. Pârâtul A. Slavoiub a solicitat prin memoriul de recurs declarat modificarea deciziei în sensul admiterii apelului, pentru motivele de nelegalitate prev. de art. 304 pct. 8 și 9 Cod proc.civ.

În motivarea recursului pârâtul a arătat că instanța a interpretat greșit actul dedus judecății și a anulat certificatul de moștenitor emis în favoarea acestuia pentru că există una antecontract de vânzare-cumpărare. E. juridice ale unui antecontract de vânzare-cumpărare nu constau în strămutarea proprietății, ci nasc în favoarea semnatarilor o obligație de a face prescriptibilă în 3 ani de a încheia în viitor un contract de vânzare- cumpărare.

Antecontractul nu are efect translativ de proprietate și în mod nelegal s-a anulat certificatul de moștenitor, întrucât imobilul teren era în proprietatea defunctei A. I.

În al doilea rând, pârâtul recurent a arătat că în mod nelegal a fost respinsă prescripția dreptului la acțiune în ce privește pronunțarea unei hotărâri care să țină lor de contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, deoarece antecontractul a fost încheiat în 2001, iar prezenta acțiune a fost înregistrată în 2006.

S-a mai arătat că în mod nelegal instanța de apel a reținut că terenul s-a aflat în folosința reclamantului B. M. Oda, fundamentul juridic reținut pentru folosirea terenului a fost contractul de comodat încheiat între A. S., A. I., și societatea SC Daf H. SA, pentru imobilul construcție și nu pentru terenul de 225 mp teren.

Recurentul a învederat instanței că reclamantul B. M. Oda nu a edificat construcția P + etaj cum a stabilit prima instanță și instanța de apel, neexistând nici un act juridic care să ateste această stare de fapt.

Depozițiile martorilor nu pot justifica nașterea unui drept de proprietate asupra construcțiilor în favoarea reclamantului. A. de construire a fost eliberată pe numele A. S. și A. I., deși nu exista nici un impediment caaceasta să fie eliberată în favoarea reclamantului, acesta fiind cetățean român încă din 1994.

Pârâtul recurent a arătat că instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății și a anulat parțial contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 562/(...) cu privire la suprafața de 225 mp și cu privire la construcția P+etaj pentru cauză ilicită, întrucât cauza ilicită nu se prezumă, ci trebuie dovedită. Raporturile apropiate între A. S. și A. I. pe de o parte și reclamantul B. M. Oda nu justifică existența unei cauze ilicite, cu atât mai mult cu cât nu exista un act public care să dovedească faptul că A. S. și A. I. au vândut sau au promis să vândă cuiva imobilul teren în cartea funciară neexistând notată o astfel de intenție.

II. Pârâții J. G. și J. R. au solicitat în memoriul de recurs modificarea deciziei civile nr. 5. în sensul admiterii apelului formulat de pârâți împotriva sentinței civile nr. 2. pronunțată de Judecătoria Deva și respingerii acțiunii reclamantului, cu obligarea acestuia la cheltuieli de judecată.

Pârâții au arătat că decizia pronunțată este nelegală, întrucât instanța de apel nu a dispus constatarea nulității absolute a precontractului de vânzare-cumpărare încheiat în 2001 pentru neîndeplinirea condiției de formă autentică a acestuia, reținând în mod nelegal că dispozițiile ar. 2 alin. 1 și art. 14 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 sunt aplicabile doar contractelor de vânzare-cumpărare nu și antecontractelor.

Recurenții au arătat că din moment ce pentru actul de înstrăinare este necesară respectarea condiției formei autentice, atunci și promisiunea de vânzare-cumpărare trebuia să îndeplinească aceeași formă, întrucât forma autentică este impusă contractelor de înstrăinare a terenurilor în vedere protejării consimțământului părților participante.

D. faptului că un antecontract de vânzare-cumpărare poate fi executat atipic prin posibilitatea recunoscută a instanțelor de a pronunța hotărâri care să țină loc de act autentic, se ajunge la transferul dreptului de proprietate fără ca promitentul vânzător să beneficieze de protecția instituită de lege în favoarea vânzătorului care se prezintă la notarul public.

Recurenții au invocat în acest sens doctrina și practica judiciară franceză și germană, care, chiar în absența unui text de lege consacră necesitatea formei autentice de manifestare a consimțământului pentru încheierea antecontractului, atunci când pentru încheierea contractului propriu zis se impune condiția formei autentice, întrucât consimțământul dat pentru încheierea antecontractului echivalează cu darea consimțământului chiar pentru contractul propriu-zis. În alte sisteme de drept, respectiv C. civil italian, există dispoziții legale care impun aceleași condiții de formă antecontractelor ca și contractelor definitive.

Conchizând, recurenții au apreciat că recunoscând valabilitatea precontractului de vânzare-cumpărare din (...), fără ca acesta să fi fost încheiat în formă autentică, instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală.

În al doilea rând, instanța de apel cât și instanța de fond au omis să cerceteze chiar și din oficiu valabilitatea precontractului sub aspectul determinării suprafeței de teren care constituie obiectul precontractului.

În precontract se prevedea vânzarea a 225 mp teren din cei 825 mp, fără a se realiza individualizarea acestei suprafețe, amplasamentul și coordonatele acestuia, constituind motiv de nulitate absolută potrivit dispozițiilor art. 964 C. civil.

În al treilea rând, pârâții au arătat că în mod nelegal instanța de apel a considerat că termenul de prescripție de 3 ani a fost întrerupt prinpreluarea imobilului de către promitentul cumpărător de la promitentul vânzător, care echivalează cu o recunoaștere a dreptului pretins, acțiunea fiind prescrisă în opinia recurenților, întrucât acest termen de prescripție a început să curgă la data încheierii antecontractului.

R. nu a făcut dovada acordării folosinței terenului în temeiul antecontractului din 2001 care să justifice actul întrerupător al prescripției, ci folosința imobilului s-a făcut întâi în temeiul contractelor de închiriere încheiate între părți, iar apoi în temeiul unui contract de comodat, încheiat în (...) între A. S. și A. I. pe de o parte și SC Daf H. SRL pe de altă parte, ceea ce denotă că actul de folosință nu s-a exercitat în temeiul precontractului, ci în baza altor raporturi juridice.

S-a arătat că întreruperea termenului de prescripție nu este posibilă nici datorită ambiguității actelor de folosință sub aspectul persoanelor care au exercitat aceste acte: reclamantul B. M. Oda sau SC Daf H. SA. S. comercială a folosit imobilul nu ca urmare a unui aport a dreptului de folosință la capitalul social al societății din partea acționarului B. M. Oda, ci ca urmare a unor contracte de locațiune de comodat încheiate cu A. S. și A.

I.

În al patrulea rând, s-a arătat că în mod nelegal s-a reținut de instanța de apel că atât recurenții cumpărători, cât și vânzătorii imobilului aveau cunoștință despre faptul că B. M. Oda a edificat o construcție, cât și despre faptul că A. S. și A. I. s-au obligat să înstrăineze cota de 2. parte din teren reclamantului intimat, reținând cauza ilicită a contractului de vânzare încheiat în forma autentică pentru cota de teren de 225 mp și construcția parter și etaj.

Antecontractul încheiat în data de (...) nu poate stabili un drept de proprietate reclamantului, ci numai un drept de creanță, care îi conferă posibilitatea să solicite perfectarea contractului de vânzare-cumpărare. C. în temeiul accesiunii, respectiv dispozițiile art. 492, 494 C. civil nu putea aparține decât proprietarului terenului, care, potrivit datelor de carte funciară nu a fost niciodată în proprietatea reclamantului. S-a arătat că reclamantul intimat nu a făcut dovada constituirii unui drept de superficie în favoarea sa care ar fi putut fi realizat printr-un înscris autentic, simpla tolerare din partea proprietarului terenului de a edifica construcția pe terenul său nefiind suficientă pentru recunoașterea unui drept de superficie.

Așadar, în opinia recurenților, este eronată soluția pronunțată în apel sub aspectul nulității vânzării construcției edificate, nefiind ilicită cauza convenției de a dobândi un bun de la proprietar.

I. de apel a ignorat faptul că precontractul care viza terenul nu le-a fost opozabil la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică, respectiv (...) și acest înscris nu a fost exhibat numai după moartea proprietarilor tabulari, nefiind făcut public nici măcar la momentul solicitării eliberării spațiului consemnat în proces verbal de constatare întocmit de executorul judecătoresc M. Sorin Romeo la data de (...).

D. faptului că recurenții s-au bazat pe cuprinsul cărții funciare și nu cunoscut pe altă cale inexactitatea cuprinsului de cartea funciară sunt dobânditori de bună credință, fiindu-le impozabil precontractul de vânzare- cumpărare și drepturile conferite prin acesta promitentului cumpărător.

Recurenții au invocat faptul că le este inopozabilă situația juridică rezultată din acel antecontract și, în consecință, convenția este licită.

S-a arătat că și în ipoteza în care un terț dobânditor ar avea cunoștință despre existența unui antecontract de vânzare-cumpărare, soluțiile aflate la dispoziția acestuia ar fi altele decât acela al nulitățiiabsolute, respectiv posibilitatea de a cere daune interese de la promitentul vânzător, sub rezerva lui „. omnia corrumpit";.

Frauda reținută de instanța de apel nu are nici un fel de justificare, deoarece nu s-a făcut nicio dovadă cu privire la existența unei convenții frauduloase transpuse prin contractul de vânzare-cumpărare. În plus, frauda constituie un motiv distinct de nulitate pentru cauză ilicită și a fost reținut de instanța de apel fără să fi fost sesizată cu astfel de motiv.

În al cincilea rând, pârâții au arătat că imobilul în litigiu a fost dobândit în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat, situație în care nu se poate justifica desființarea contractului subsecvent încheiat cu intevenienții N. Est I., B. S. R. și T. T. Recurenții au invocat și lipsa de diligență a instanței de apel care trebuia să observe lipsa cadrului legal în care au fost introduși în proces intervenienții. Cererea de intervenție a fost respinsă, iar instanța de fond a respins cererea de extindere a acțiunii față de aceștia ca fiind formulată după prima zi de înfățișare, cu toate acestea au fost introduși de către instanță în lipsa oricărei prevederi legale.

În al șaselea rând, s-a arătat că instanța de apel a ignorat faptul că motivele de nulitate ale unui certificat de moștenitor nu pot fi invocate decât de moștenitori, situație în care menținerea petitului de constatare nulitate absolută a certificatului de moștenitor nr. 21/(...), apare ca nelegală.

S-a mai arătat că în dispozitivul sentinței civile apelate există dispoziții contradictorii menținute de instanța de apel, întrucât s-a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare din (...) s-a transmis reclamantului dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de 225 mp și totuși s-a dispus ca sentința să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Ori, este evident că dobândirea proprietății asupra unei suprafețe de teren nu mai justifică ca sentința să țină loc de contract autentic de vânzare- cumpărare, aceasta constituind o modalitate de executare atipică a obligației de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 9, art. 312 Cod proc.civ., art. 492, 494, art. 973, art. 1899 C. civil și art. 34-40 din Legea nr.

7/1996.

III.Pârâții B. S. R., T. T. și SC N. Est I. SRL au solicitat casarea deciziei recurate cu consecința trimiterii cauzei la instanța competentă, admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare pentru administrarea probațiunii, iar în subsidiar, admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii apelului și schimbării sentinței în sensul respingerii acțiunii introductive și admiterii cererii reconvenționale.

În motivarea recursului pârâții au arătat că în mod nelegal a fost respinsă excepția necompetenței materiale a Judecătoriei D. invocată în principal datorită naturii comerciale a litigiului și în subsidiar cu valoarea obiectului acțiunii de 500.000 lei, situație în care litigiul este calificat ca fiind de natură civilă, fiind incident art. 304 pct. 3 Cod proc.civ.

D. faptului că unul dintre reclamanți este societate comercială pe acțiuni, SC Daf H. SA, iar unul dintre pârâții introduși în cauză este o societate comercială SC N. Est I. SRL se aplică dispozițiile art. 56 Cod comercial și cauza trebuia soluționată de o instanță specializată în cauze comerciale, respectiv tribunalul comercial. Natura comercială a cauzei derivă și din faptul că, construcția edificată este spațiu comercial la parter și birouri la etaj, ceea ce justifică declinarea competenței. D. faptului că această cauză a fost strămutată de pe rolul tribunalului D. la tribunalul C.,judecarea în primă instanță, potrivit criteriului de comercialitate i-ar reveni

T.ui Comercial C.

În al doilea rând, potrivit art. 2 pct. 1 lit. b Cod proc.civ., tribunalul judecă procesele al căror obiect are o valoare de peste 500.000 lei. În raportul de evaluare extrajudiciar s-a reținut că valoarea imobilului este de

529.300 lei, competența materială în raport cu valoarea obiectului litigiului era a tribunalului și nici decum al judecătoriei. În speță nu sunt incidente dispozițiile art. 18^{1 Cod proc.civ., nu s-a modificat valoarea obiectului litigiului, ci la data formulării cererii reconvenționale valoarea obiectului dedus judecății era de 529.300 lei.}

Calitatea recurenților de parte a fost dispusă cu încălcarea principiului disponibilității părților în procesul civil, instanța respingând nelegal cererea reclamanților de chemare în judecată, precum și cererea de intervenție principală, ajungându-se în final a dispune din oficiu ca participarea procesuală să fie de pârâți, iar cererea de intervenție a fost calificată ca și cerere reconvențională. Chiar și această introducere a recurenților în proces impunea raportarea la valoarea obiectului dedus judecății și declinarea competenței de soluționare a cauzei în favoarea tribunalului.

Având în vedere caracterul imperativ al prevederilor legale privind competența materială în funcție de criteriul valorii, recurenții au apreciat că excepțiile au fost formulate în termen. S-a mai arătat că singura determinare a valorii obiectului litigiului este întocmirea unui raport de evaluare, care a fost solicitat extrajudiciar de către T. T. și depus la dosarul cauzei, iar atât timp cât valoarea obiectului juridic are influență asupra stabilirii taxei judiciare de timbru este evident relevantă și sub aspectul stabilirii competenței materiale, iar instanțele neputând să ignore normele de competență materială absolută.

În al doilea rând, recurenții au arătat că decizia pronunțată în apel nu cuprinde motivele pe care se sprijină, respingerea apelului declarat de aceștia, fiind incident motivul de nelegalitate prev. de art. 304 pct. 7 Cod proc.civ.

Recurenții au arătat că tribunalul nu a răspuns punctual la motivele de apel formulate și nici nu a făcut interpretarea probatoriului prin prisma celor susținute în motivele de apel, singura trimitere la apelul formulat este dezvoltat în penultimul aliniat al pag. 23 și vizează respingerea excepției nulității raportului de expertiză topografică. D. acestei împrejurări, se solicită admiterea recursului și casarea deciziei pronunțate în apel pentru necercetarea fondului cauzei.

A treia critică dezvoltată de recurenți vizează încălcarea dispozițiilor art. 304 pct. 8 și 9 Cod proc.civ., instanța de apel interpretând greșit actul dedus judecății, stabilind că reclamantul B. M. Oda a avut posesia imobilului și în mod greșit a respins excepția prescripției dreptului la acțiune.

I. de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății prin prisma faptului că a atribuit unui contract de comodat - care conferă detenția precară - valoarea posesiei. R. nu a exercitat o posesie asupra imobilului și nicio detenție precară, iar reclamanta SC Daf H. SA a folosit imobilul în baza unui contract de comodat sau contracte de închiriere care confereau detentorului precar elementul corpus dar nu și elementul psihologic de a deține lucrul cu intenția de a se comporta ca un proprietar.

Nicio probă administrată în cauză nu dovedește faptul că reclamantul M. Oda a avut posesia imobilului, iar instanța de judecată a făcut confuzie între reclamant ca persoană fizică semnatar al antecontractului șiadministratorul societății SC Daf H. SA, unde acționa ca administrator și acționar al societății comerciale, având calități distincte în cele două situații.

SC Daf H. SA a folosit imobilul în calitate de comodatar sau locatar și reclamantul este acționar în această societate, venea la punctul de lucru al acestei societăți, însă aceste acte nu pot fi catalogate ca fiind acte de posesie ale imobilului în nume de proprietar.

Pe de altă parte, instanța de apel a arătat că în baza contractului de comodat reclamantul B. M. Oda a exercitat o posesie utilă care întrerupe prescripția în ce privește petitul de pronunțare a unei hotărâri care să țină locul contractului de vânzare-cumpărare pentru terenul de 225 mp, însă această susținere este greșită, deoarece contractul de comodat viza folosința gratuită a clădirii și nu a terenului în litigiu.

Raportat la aceste considerente, recurenții pârâți au înțeles să invoce prescripția dreptului la acțiunea de validare a antecontractului în raport cu dispozițiile art. 3 alin. 1 din D. nr. 167/1958.

S-a mai arătat că în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în

2001 nu se face nici un fel de trimitere la faptul că construcția parter și etaj a fost edificată de reclamantul B. M. Oda, iar în antecontract s-a menționat că vânzătorul are obligația să pună la dispoziția cumpărătorului terenul vândut în bune condiții, clauză din care rezulta că predarea terenului se va face la o dată ulterioară încheierii precontractului,așa încât afirmațiile reclamantului nu sunt coroborate cu clauzele contractuale.

În ceea ce privește precontractul de vânzare-cumpărare încheiat în

(...), recurenții au apreciat că asupra acestuia planează reale suspiciuni, deoarece expertiza grafologică dispusă de Tribunalul Cluj s-a efectuat într- un termen mult mai scurt decât termenul indicat de institut și instanța de apel nu a acordat un termen în vederea luării la cunoștință de conținutul expertizei, recurenții fiind privați de formularea unor cereri procedurale de obiecțiuni sau excepții.

Recurenții au invocat faptul că s-a făcut o plângere împotriva reclamantului pentru fals și înșelăciune formulată de A. S., înregistrată în dosarul penal nr. 6500/P/2006, care nu a fost soluționat, iar contractul sub semnătură privată de care se prevalează reclamantul a apărut după decesul vânzătorilor, ceea ce face ca asupra acestui contract să planeze suspiciuni.

A. S. a solicitat SC Daf H. SA să predea spațiul în litigiu având în vedere disproporția prestațiilor inserate în cuprinsul contractului de comodat, însă reclamantul care era și reprezentantul societății, nu a făcut vreo referire cu privire la faptul că între părți s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare încă din 2001.

D. faptului că în 2002 s-a încheiat un contract de comodat în formă autentică, recurenții apreciază că precontractul încheiat în 2001 nu a fost semnat de A. S. și A. I., ci a fost întocmit ulterior decesului acestora, reproducând prin imitație semnăturile părților, aceste aspecte fiind dovedite cu înscrisurile existente la dosar, care nu pot fi combătute cu martori.

Recurenții au apreciat că soluția pronunțată de tribunal în apel s-a bazat pe probe subiective, interogatoriul reclamantului și martorii propuși de acesta.

S-a mai arătat că instanța de apel nu a ținut seama de probele depuse de recurenți și a dispus anularea contractelor pe motiv că soții J. au cunoscut că familia A. a încheiat acel precontract din 2001, însă aceste susțineri au fost combătute de procesul verbal încheiat în (...) de către SC P. M. & M. ( în care nu se face referire la antecontractul din 2001), răspunsul dat de reclamant în numele lui SC Daf H. din (...) și declarațiilereclamantului din dosarul penal nr. 6500/2006 la care nu face nicio referire la existența contractului din 2001, plângerea penală formulată de către B. împotriva lui J. și L. D. (în care nu se face referire cu privire la inexistența antecontractului).

Recurenții au arătat că pârâții J. sunt cumpărători de bună credință a imobilului înscris în Cf 7440 T.oare, deoarece la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare aceștia nu cunoșteau existența vreunui înscris sau litigiu cu privire la acest imobil.

În ceea ce privește achiziționarea imobilului de către recurenți, chiar dacă exista notată în cartea funciară cauza care face obiectul acestui dosar, aceștia au arătat că au verificat în prealabil actele care au stat la baza transmiterii dreptului de proprietate antecesorilor J., precum și înscrisurile și apărările din prezentul litigiu, fiind de bună credință la data încheierii contractului cu pârâții J..

Recurenții au apreciat că hotărârea pronunțată în apel este lipsită de temei legal în ceea ce privește constatarea edificării clădirii de către reclamantul B. M. O.

În mod nelegal instanța de apel a stabilit calitatea de proprietar al reclamantului în baza unor probe testimoniale, cunoscut fiind faptul că, în contra unui înscris nu se poate încuviința proba testimonială.

Apoi, faptul că reclamantul era cetățean străin și nu putea dobândi imobile în România nu este real, întrucât interdicția viza numai achiziționarea terenurilor pe teritoriul R. de către cetățenii străini, fără ca interdicția să vizeze și construcțiile. În plus, în mod inexplicabil reclamantul nu a încheiat o înțelegere în scris cu familia A. cu privire la construcție și doar după decesul lui A. S. și A. I. a arătat că este cel care a edificat construcția.

Recurenții au invocat greșit aplicare a legii de către instanța de apel, care a arătat că nu se impune constatarea nulității raportului de expertiză topografică pentru lipsa convocării recurenților de la măsurători.

Invocarea excepției nulității raportului de expertiză a fost făcută ulterior respingerii de către prima instanță a excepției netimbrării acțiunii principale și ulterior respingerii excepției necompetenței materiale a

Judecătoriei D. și datorită faptului că instanța a rămas în pronunțare asupra acestor excepții și apoi a fixat un alt termen de judecată, recurenții au fost în imposibilitate să invoce excepția nulității expertizei la primul termen după depunerea raportului de expertiză.

Pe de altă parte, în condițiile în care instanța ar fi admis excepțiile netimbrării sau necompetenței materiale, cursul judecății ar fi întrerupt și excepția nulității raportului de expertiză nu ar mai fi putut fi invocat în fața

Judecătoriei D..

Apoi, recurenții au arătat că modalitatea de partaj propusă de expert în partajarea imobilului teren este imposibilă de aplicat, contravine disciplinei urbanistice, creându-se două parcele cu numere cadastrale distincte, din care cea cu suprafața mai mare nu care nici o posibilitate de acces la frontul stradal.

Prin această modalitate de partajare se încearcă paralizarea din punct de vedere economic acestei unități funciare pe care pârâții J. au obținut acordul pentru elaborarea unui PUZ. Pe de altă parte, expertul a stabilit că s-a operat o vânzare-cumpărare între SC N. Est I. SRL pentru ½ parte și T. T. G. și soția B. S. R. cu ½ parte, cumpărare autentificată sub nr.

2248/2008 de la B. N. P. R., ceea ce nu este corect.

Prin întâmpinare, reclamantul B. M. Oda a solicitat respingerea recursurilor ca nefondate.

Pârâții J. G. și J. R. au invocat direct în recurs faptul că nu a fost verificată valabilitatea precontractului sub aspectul determinării suprafeței de teren care face obiectul antecontractului, fiind încălcate dispozițiile art. 294 Cod proc.civ., întrucât nu mai pot fi formulate în recurs critici noi care nu au fost formulate în apel.

Punctul 3 din motivele de recurs este inadmisibil, deoarece vizează reaprecierea probelor, motiv de netemeinicie care nu mai poate fi analizat în recurs.

Punctul 4 din recurs vizează modul greșit de apreciere a relei credințe a părților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și acest motiv vizează netemeinicia hotărârii pronunțate în apel și nu nelegalitatea acesteia.

În ce privește punctul 5 de recurs, pârâții recurenți nu au calitate procesuală activă să conteste cadrul legal în care au fost introduși în proces inervenienții, și această critică este și nefondată, introducerea în cauză a pârâților B. S. R., T. T. și SC N. I. SRL fiind justificată.

În ceea ce privește nelegala aplicare a dispozițiilor art. 88 alin.1 din

Legea nr. 36/1995, reclamantul a apreciat că aceasta este nefondată.

Recursul declarat B. S. R., T. T. și SC N. I. SRL este nefondat, litigiul fiind corect calificat de instanța de fond ca fiind de natură civilă.

Criticile formulate de recurenți care vizează motivele de nelegalitate prevăzute de pct. 7, 8 și 9 ale art. 304 Cod proc.civ., sunt critici de netemeinicie care puteau fi circumscrise pct. 10 și 11 din art. 304 Cod proc.civ., care sunt în prezent abrogate, fiind inadmisibile.

În ceea ce privește recursul declarat de A. S., motivele invocate de acesta vizează netemeinicia deciziei pronunțate în apel, reclamantul invocând nulitatea întregului recurs, iar în subsidiar, cu privire la motivul încadrat la pct. 8 al art. 304 Cod proc.civ., respingerea acestuia ca nefondat.

Prin întâmpinarea formulată de către reclamantul B. M. Oda și SC Daf

H. SA, s-a solicitat respingerea recursurilor pârâților(f. 43-48).

Analizând decizia pronunțată prin prisma motivelor de recurs invocate,curtea constată că recursurile sunt nefondate, urmând a fi respinse pentruurmătoarele considerente:

I. Recursul pârâtului A. S. este fondat parțial pentru următoarele considerente:

Prima critică invocată de pârât vizează faptul că instanța a anulat certificatul de moștenitor după defuncta A. I. în mod nelegal, întrucât terenul în litigiu era în proprietatea acesteia la data decesului.

Curtea a analizat motivul de nelegalitate care privește anularea certificatului de moștenitor nr. 21/(...) emis de B. N. P. L. D., în limita investirii, în recurs, numai cu privire la terenul de 225 mp înscris în CF

7470 T., parcela cu nr. top 9205.

Prin certificatul de moștenitor se stabilește masa succesorală și persoanele care au calitate de moștenitori, potrivit dispozițiilor art. 83 din Legea nr. 36/1995 și acesta atestă transmisiunea proprietății de la defunct la moștenitori.

R. B. M. Oda a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu A.

S. și A. I. pentru 225 mp teren în 2001, însă acest contract sub semnătură privată nu este apt să transfere dreptul de proprietate asupra terenului ce face obiectul antecontractului.

Acest antecontract naște în sarcina promitentului vânzător obligația de

„a face";, de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică la care s-a obligat.

Întrucât transmiterea dreptului de proprietate se face sub sancțiunea nulității absolute numai prin contract autentic de vânzare-cumpărare, în mod corect și terenul de 225 mp a fost inclus în masa succesorală, întrucât la data decesului A. I. nu ieșise din patrimoniul acesteia.

Prin urmare, în mod greșit a fost anulat certificatul de moștenitor pentru terenul în suprafață de 225 mp, care se regăsea în masa succesorală.

Pârâtul A. S. în calitate de moștenitor al numitei A. I. a preluat patrimoniul antecesoarei sale cu drepturile și obligațiile corelative acestora.

Împrejurarea că antecesoarea pârâtului A. S. a încheiat un contract de vânzare-cumpărare îl obligă pe moștenitor să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, sau în cazul în care acesta refuză îi conferă calitate procesuală pasivă în acțiunea de executare a antecontractului.

Obligația de „a face"; de a încheia în viitor contractul de vânzare- cumpărare intră în pasivul succesoral al masei succesorale, moștenitorul fiind obligat să suporte această sarcină a moștenirii valorificată prin prezenta acțiune.

Mențiunea valabilității certificatului de moștenitor nr. 21/(...) emis de

B. N. P. L. D., sub aspectul includerii în masa succesorală rămasă după defuncta A. I. a terenului de 225 mp. nu influențează soarta contractelor de vânzare-cumpărare încheiate. S-a dispus constatarea nulității parțiale ale acestora pentru cauză ilicită, nu ca urmare a faptului că terenul nu a făcut parte din masa succesorală.

Raportat la considerentele mai sus reținute, curtea apreciază că în mod nelegal instanța a dispus anularea certificatului de moștenitor mai sus arătat pentru terenul în suprafață de 225 mp, fiind incident motivul de nelegalitate prev. de art. 304 pct. 9 Cod proc.civ.

Prin urmare, în temeiul art. 312 Cod proc.civ., curtea va admite în parte recursul declarat de pârâtul A. S. împotriva deciziei civile nr. 552 din

11 noiembrie 2010 a T.ui C. pronunțată în dosar nr. (...), pe care o va modifica în sensul că va admite în parte apelul declarat de pârâții J. și A. împotriva sentinței civile nr. 237/(...) a Judecătoriei D. pe care o va schimba în sensul că va respinge petitul având ca obiect anularea parțială a certificatului de moștenitor nr. 21/(...) de BNP L. D. în ceea ce privește cuprinderea suprafeței de 225 m.p. în acesta.

Celelalte critici formulate de recurentul A. S. sunt nefondate pentru următoarele considerente:

Nu este fondată critica recurentului referitoare la faptul ca acțiunea pentru executarea silită a contractului de vânzare-cumpărare este prescrisa.

I. de fond a stabilit si instanța de apel a confirmat că reclamantul B. M. Oda a deținut terenul care face obiectul antecontractului chiar înainte de perfectarea antecontractului de vânzare-cumpărare, reținând că între reclamant și defuncții A. S. și A. I. au existat relații de prietenie începând cu anul 1990. În baza acestor relații A. S. și A. I. i-au permis reclamantului să edifice pe acel teren construcția în litigiu. Având în vedere această stare de fapt, tribunalul în mod corect a aplicat dispozițiile art. 16 alin. 1 din D. nr.

167/1958.

R. promitent cumpărător a deținut terenul cu acordul promitenților vânzători, chiar înainte de încheierea precontractului de vânzare-cumpărare, ceea ce echivalează cu o recunoaștere a dreptului său. Recunoaștereadreptului a cărui acțiune se prescrie, pentru a produce efecte întreruptive, trebuie sa fie neîndoielnica, indiferent ca este o recunoaștere expresa sau tacita.

Având în vedere faptul că reclamantul a avut posesia terenului de la data edificării construcției, în mod corect tribunalul a reținut că începutul termenului de prescripție a acțiunii de valorificare a antecontractului curge de la data la care moștenitorul promitenților vânzători a contestat dreptul reclamantului prin cererea reconvențională (f. 92).

Alegațiile pârâtului recurent A. S., potrivit cărora nu reclamantul a folosit terenul, ci reclamanta SC Daf H. SA nu pot fi primite, întrucât tind la reaprecierea stării de fapt și sunt inadmisibile în prezenta configurație a recursului.

Criticile care pot fi invocate în recurs vizează numai nelegalitatea deciziei pronunțate în apel, sunt prevăzute de art. 304 pct. 1 și 9 Cod proc.civ., iar pct. 10 și 11 ale art. 304 Cod proc.civ., care permiteau analizarea deciziei pronunțate în apel pentru aspecte de netemeinicie, au fost abrogate potrivit art. I pct.111^{1 și pct.112 din OUG 138/2000 .}

Pe de altă parte, instanța de apel nu a reținut în starea de fapt descrisă că reclamantul a folosit terenul în temeiul unui contract de comodat, cum susține recurentul în prezentul recurs.

Pârâtul recurent a criticat faptul că edificarea construcției a fost dovedită numai cu martori și nu s-a ținut seama de faptul că autorizația de construire a fost emisă pe numele antecesorilor săi. Curtea apreciază că această susținere este nefondată. Din starea de fapt reținuta de instanța de apel a rezultat fără echivoc si necontestata de paratul recurent relația de prietenie dintre antecesorii acestuia și reclamant. E. real ca art. 1191 al. 1 si

2 Cod C. prevăd reguli restrictive la admisibilitatea probei cu martori a actelor juridice, dar de la aceasta regula exista excepții prevăzute de art. 1191 al. 3 Cod C. P. pot convenii expres au tacit sa deroge de la dispozițiile art. 1191 Cod C. In prezenta cauza reclamantul a solicitat proba cu martori ca sa dovedească edificarea construcției si parații nu s-au opus, propunând la rândul lor probe testimoniale, achiesând tacit să deroge de la dispozițiile art. 1191 Cod C.

Pe de alta parte, o altă excepție derogatorie de la dispozițiile art. 1191 la. 1 și 2 Cod C. este imposibilitatea morală de a preconstitui înscrisul. Pe lângă imposibilitatea materiala de preconstituire a unui înscris, prevăzuta de art. 1198 pct. 1-3 cod C., doctrina si jurisprudența au asimilat acestor cazuri si cazurile de imposibilitate morala de preconstituire a înscrisului rezultând din raporturi de familie, rudenie, afinitate, raporturi de prietenie, deferență față de superior etc.

Or, din starea de fapt reținută de instanța de apel a rezultat fără echivoc ca reclamantul s-a aflat intr-o relație de prietenie cu defuncții A., ceea ce permite derogarea de la regula prevăzuta de art. 1191 al. 1 si 2 Cod

C., probațiunea efectuându-se cu respectarea dispozițiilor legale în materie.

Pârâtul a criticat faptul că s-a constat nulitatea contractul de vânzare- cumpărare autentificat cu nr. 562/(...) pentru cauză ilicită, însă a apreciat că această cauză ilicită nu a fost dovedită în lipsa unui act public care să dovedească faptul că A. S. și A. I. au promis reclamantului să-i vândă terenul care face obiectul antecontractului și acel precontract nu a fost notat în cartea funciară.

Curtea constată că și aceste critici tind spre reaprecierea stării de fapt, vizează temeinicia hotărârii pronunțate în apel și nu legalitatea acestei și,cum s-a arătat anterior, criticile vizând reaprecierea stării de fapt sunt inadmisibile în recurs.

II. Recursul pârâților J. G. și J. R.

Primul motiv de recurs vizează nulitatea precontractului încheiat la data de (...) pentru nerespectarea formei autentice a antecontractului.

Potrivit dispozițiilor art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 (în vigoare la data încheierii antecontractului), terenurile situate în intravilan sau extravilan puteau fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică. Sancțiunea nerespectării încheierii contractului în forma autentică fiind nulitatea absolută a contractului de vânzare- cumpărare sau a contractului de schimb, cum rezultă din dispozițiile art. 14 alin. 1 din Legea nr. 54/1998.

Din aceste dispoziții legale rezultă fără echivoc că sancțiunea nulității absolute pentru neîndeplinirea condițiilor vizând forma de încheiere a contractelor se aplică numai convențiilor translative de proprietate: vânzare- cumpărare și contract de schimb (după cum rezultă din dispoziția legală arătată).

În ceea ce privește antecontractul nu exista la data încheierii acestuia nicio dispoziție legală referitoare la condițiile de formă ale încheierii acestui tip de contract.

Pârâții recurenți au arătat că forma autentică a contractului se impunea pentru protejarea consimțământului coparticipanților cu ocazia încheierii contractului de înstrăinare, însă legiuitorul român nu a extins această condiție de formă și antecontractelor.

A fost invocată doctrina și jurisprudența franceză care apreciază că se impune cu necesitate forma autentică și pentru antecontracte dacă contractele ce urmează să fie încheiate impun forma autentică, întrucât consimțământul pentru încheierea antecontractului echivalează cu consimțământul chiar pentru contractul propriu-zis.

A. teză nu a fost îmbrățișată de doctrina și jurisprudența din țara noastră, deși în materia antecontractului există numeroase studii de specialitate, întrucât realitatea socială care a obligat părțile să apeleze la instituția antecontractului a fost diferită de cea din Franța.

Deși instituția antecontractului a fost cunoscută în doctrină româneasca de multă vreme, a cunoscut o aplicație practică abia după instaurarea statului totalitar și extinderii controlului acestuia asupra circulației juridice a imobilelor prin instituirea unor formalități - forma autentică necesară „ad validitatem"; și autorizația administrativă introduse prin D. nr. 1. și D. nr. 2.. P. interesate încheiau antecontracte, precontracte sau contracte provizorii care nu transferau dreptul de proprietate în condițiile dreptului comun, dar dădeau naștere la obligații reciproce pentru părți de a face tot ce era necesar pentru perfectarea vânzării în forma cerută de lege.

Atât doctrina, cât și jurisprudența au considerat că prin antecontract părțile au consimțit a se obliga în viitor să încheie contractul de vânzare- cumpărare, pentru care părțile trebuiau ulterior să-si dea consimțământul la încheierea contractului pe care au promis sa-l încheie.

Deci, consimțământul dat la momentul încheierii antecontractului nu echivalează cu consimțământul dat pentru încheierea contractului propriu- zis în jurisprudența și doctrina din țara noastră.

O perioadă de timp 1958 - 1991 D. nr. 1. prin art. 12 a reglementat instituția antecontractului, însă nici în acest act normativ nu s-a prevăzut ca o condiție de formă ad validitatem necesitatea încheierii antecontractuluiîn formă autentică. Din textul legal mai sus arătat rezulta doar că antecontractul trebuie materializat printr-un înscris care putea fi valorificat în instanță.

D. abrogarea D.ui nr. 1. prin art. 41 al L. nr. 5. (forma inițială), nu a existat o dispoziție legală care să reglementeze expres situația contractelor sub semnătură privată prin care se transmitea în termeni neechivoci înstrăinarea fermă a unui imobil, însă atât doctrina, cât și jurisprudența au calificat asemenea convenții ca antecontracte și s-a acceptat executarea silită atipică a acestor antecontracte în instanță, urmând ca hotărârea judecătorească să țină locul actului de înstrăinare.

În prezent, instituția antecontractului este reglementată de art. 5 alin.

2 din Titlul X al L. nr. 247/2005, însă nici în prezent legiuitorul nu a prevăzut ca o condiție ad validitatem forma autentică pentru antecontract.

Din considerentele mai sus expuse rezultă că s-a apelat la instituția antecontractului datorită impedimentelor legislative existente în perioada statului totalitar, însă după 1990 au fost încheiate în continuare înscrisuri sub semnătură privată cu denumirea antecontracte, precontracte, doctrina și jurisprudența, precum și ulterior legiuitorul consacrând posibilitatea valorificării acestora, dar nu a prevăzut, ca o condiție ad validitatem, forma autentică.

Așadar, în lipsa unui text legal care să instituie obligativitatea formei autentice pentru antecontract, nu poate fi aplicată prin similitudine sancțiunea nulității absolute, care este incidenta pentru contractele translative de proprietate prevăzută de alte sisteme europene.

F. că în C. civil italian există prevederi exprese în sensul că antecontractele trebuie să respecte aceleași condiții de formă ca și contractele definitive, aceste dispoziții legale nu se pot aplica și în sistemul nostru de drept dacă nu există o reglementare legală similara in legislația româneasca.

Prin urmare, curtea apreciază că este nefondat motivul invocat de recurenți, contractul sub semnătură privată încheiat în (...) nu este nul dacă nu a fost încheiat în forma autentică.

Al doilea motiv de recurs invocat de pârâții J. G. și J. R. vizează faptul că instanța de fond și instanța de apel au omis să cerceteze chiar și din oficiu valabilitatea precontractului sub aspectul determinării suprafeței de teren care constituie obiectul precontractului. Deoarece în precontract se prevedea vânzarea a 225 mp din cei 825 mp fără să se realizeze individual divizarea acestei suprafețe, amplasamentul și coordonatele, constituie motiv de nulitate absolută, fiind încălcate dispozițiile art. 964

Cod proc.civ.

În cazul de față, pârâții prin acțiunea reconvențională nu au invocat ca motiv de nulitate a antecontractului lipsa obiectului determinat al acestuia, potrivit dispozițiile art. 964 Cod proc.civ. În fazele procesuale anterioare pârâții recurenți au fost asistați de avocat, beneficiind de consultanță juridică de specialitate. R. activ al instanței este într-adevăr, acela de a afla adevărul, administrând probele care se impun în soluționarea cauzei, însă sub aspectul investirii nu poate judeca altceva decât au solicitat părțile.

Prin cererea reconvențională formulată pârâții J. au solicitat constatarea nulității absolute a precontractului numai pentru lipsa formei autentice a acestuia, precum și lipsa acordului de voință al defuncților A. S. și A. I. la încheierea antecontractului. Recurenții nu au solicitat nulitatea contractului pentru alte motive, lipsa obiectului a fost invocată pentruprima dată în recurs, ceea ce este inadmisibil potrivit dispozițiilor art. 316 raportat la art. 294 Cod proc.civ.

În al treilea rând, recurenții pârâți au invocat faptul că acțiunea de valorificare a antecontractului este prescrisă, deoarece au trecut mai mult de

3 ani de la data încheierii antecontractului. Recurenții au invocat faptul ca reclamantul nu a făcut dovada recunoașterii dreptului de către promitenții vânzători in temeiul antecontractului ci ar fi deținut terenul in temeiul unor contracte de închiriere si apoi in baza unui contract de comodat. A. critici au fost invocate si in apel si instanța de apel coroborând probele administrate a statuat asupra stării de fapt concluzionând că imobilul a fost în stăpânirea reclamantului încă înaintea încheierii antecontractului, acesta edificând construcția pe acest teren si se afla si in prezent in stăpânirea lui. I. de apel a înlăturat susținerea pârâților potrivit căreia terenul ar fi fost deținut în baza unor contracte de închiriere, arătând că nu s-a plătit chirie defuncților, iar contractul de comodat a vizat doar construcția și a fost încheiat doar pentru ca ulterior reclamantul să poată încheia contract de închiriere cu societățile sale.

Apoi au criticat starea de fapt reținuta sub aspectul persoanelor care au exercitat folosința imobilului susținând ca imobilul a fost folosit de societatea comerciala ca sediu, iar reclamantul reprezenta aceasta persoana juridica si nu a fost folosit imobilul de către reclamant ca persoana fizica. A. problemă a fost analizată de instanța de apel înlăturată această susținere potrivit probațiunii testimoniale administrate. Pe de altă parte această critică vizează modul de interpretare a probelor administrate, ceea ce este inadmisibil în recurs deoarece se tinde la reaprecierea stării de fapt.

Raportat la starea de fapt reținută, având în vedere și considerentele reținute la criticile recurentului A. S. curtea constată că dispozițiile art. 16 din D. 168/1957 au fost legal aplicate.

Al patrulea motiv de recurs vizează faptul ca in mod nelegal instanța de apel a reținut ca motiv de nulitate cauza ilicita a contractului de vânzare cumpărare.

Curtea constata ca recurenții reiterează faptul ca au fost de buna credința la încheierea contractului cu A. S. si A. S. deoarece antecontractul viza numai terenul si nu le era opozabil întrucât nu a fost făcut public de către reclamant nici la momentul solicitării eliberării spațiului de către executorul judecătoresc, mai mult antecontractul nu a fost notat in cartea funciara. Recurenții au mai susținut ca s-au bazat pe situația de carte funciara si nu au cunoscut pe alta cale inexistenta cuprinsului de carte funciara.

Susținerile recurenților potrivit cărora nu au cunoscut situația reală a imobilului nu pot fi primite, deoarece cumpărătorii erau fiica și ginerele vânzătorului A. S. și nepoata vânzătorului A. S. și cunoșteau relațiile apropiate dintre vânzători și reclamant. Pe de altă parte aceste critici vizează reaprecierea stării de fapt. B. credință este o prezumție legală relativă care poate fi răsturnata prin orice mijloc de proba. I. de apel a analizat cerințele de valabilitate ale cauzei contractului de vânzare cumpărare încheiat de către recurenții J. G. si J. R. cu A. S. si A. S. si după ce a analizat probele administrate a conchis ca acest contract are o cauza ilicita deoarece vânzătorii erau bunicul si tatăl cumpărătoarei si respectiv socrul cumpărătorului, care nu erau străini de relațiile apropiate dintre vânzători si reclamant, acestea desfășurându-se pe o perioada de mai bine de un deceniu. Chiar cumpărătorii au avut relații apropiate cu reclamantul acesta participând la evenimente importante din viata acestora nunta, botez etc. R.a folosit construcția de la edificarea ei, fiind cunoscut ca proprietarul acesteia, lucru cunoscut de cumpărători. T. a reținut că reclamantul a si făcut in decursul timpului modificări la imobil, fără acordul defuncților A.. Toate aceste elemente conduc la concluzia ca . contract are scopul mediat ilicit, de a scoate bunul din patrimonial promitentului vânzător si a moștenitorului promitentei vânzătoare A. I., fiind înstrăinat nepoatei și fiicei vânzătorilor. Ori dacă contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat cu scopul de a frauda interesele unui recurentului, sancțiunea este nulitatea absolută în virtutea principiului fraus omnia corumpit.

Recurentii au invocat expres accesiunea reglementată de dispozițiile art. 492 - 494 Cod C., ori si aceasta prezumție legala a fost înlăturata prin probatoriul administrat, iar prin criticile formulate recurenții tind la reaprecierea stării de fapt ceea ce este inadmisibil.

Al cincilea motiv de recurs vizează faptul ca recurenții J. au încheiat valabil contractul de vânzare cumpărare subsecvent cu recurenții B. S. R. N. Est I., T. T. Nici acest motiv de recurs nu poate fi primit deoarece unul din efectele nulității este anularea actului juridic inițial cât și a actului juridic subsecvent potrivit principiului „resoluto iure dantis resolvitur jus accipientis";. Acest al doilea contract nu poate fi menținut , cumpărătorii au cunoscut situația imobilului, că este litigios, menționând acest lucru în contractul autentic încheiat.

A fost criticat și modul în care recurenții B. S. R., N. Est I., T. T. au fost introduși în cauză, însă cu privire la acest aspect recurenții nu au interes să critice aceste aspecte.

Recurenții J. și recurenții B. S. R., T. T. și SC N. I. SRL au invocat inadmisibilitatea cererii de anulare a certificatului de moștenitor, deoarece această cerere nu poate fi formulată numai de moștenitori. Curtea constată că acțiunea de anulare a unui certificat de moștenitor poate fi formulată și de către alte persoane decât moștenitorii și corect a fost respinsă excepția inadmisibilității acțiunii. Potrivit art. 88 din Legea nr. 36/1995(republicată) cei care se considera vătămați in drepturile lor prin emiterea certificatului de moștenitor pot cere instanței judecătorești anularea acestuia si stabilirea drepturilor lor, conform legii. Din economia dispozițiilor legale rezultă că orice persoană care justifică un interes, care este vătămată în drepturile sale prin emiterea unui certificat de moștenitor poate solicita anularea acestuia, deci și reclamantul care este beneficiarul antecontractului mai sus arătat și proprietarul construcției edificate pe acesta. A. cerere de anulare a certificatului de moștenitor formulată de reclamant este admisibilă în principiu, urmând ca instanța să stabilească dacă cererea este întemeiată. Recurenții au criticat în recurs numai modul de soluționare a excepției arătate nu și modul în care s-a soluționat cererea pe fond, însă modul în care a fost soluționata această cerere a făcut obiectul recursului declarat de pârâtul A. S.

Recurenții au arătat că decizia pronunțată în apel este criticabilă întrucât a menținut dispozitivul instanței de fond deși există dispoziții contradictorii - se susține că prin precontract s-a transmis reclamantului dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de 225 mp. și totuși se dispune ca sentința să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare. A. critică nu a fost formulată în apel, ori recursul este o cale de atac subsecventă în sensul că survine după judecarea apelului, nu poate fi exercitat omisso medio. I. de apel nu a fost investită cu cercetarea unor dispoziții contradictorii și în consecință aceste critici nu pot fi invocate direct în recurs.

III. Recursul pârâților B. S. R., T. T. și SC N. I. SRL este nefondat pentru următoarele considerente:

Primul motiv de recurs invocat vizează nelegalitatea respingerii excepției necompetenței materiale a Judecătoriei D. invocată în principal datorită naturii comerciale a litigiului, iar în subsidiar, raportat la valoarea obiectului litigiului de peste 500.000 lei în situația în care litigiul este calificat ca fiind civil.

Recurenții au arătat că litigiul are natură comercială, întrucât unul dintre reclamanți este societatea comercială SC Daf H. SA, iar unul dintre pârâți este N. Est I. SRL, fiind aplicabile dispozițiile art. 4 Cod comercial, întrucât contractele comerciale încheiate de către un comerciant sunt fapte de comerț.

P. a analiza natura civilă sau comercială a unui litigiu trebuie să se stabilească petitul principal al acțiunii care determină și competența materială a instanței.

Curtea constată că reclamanții au investit instanța cu o acțiune al cărei petit principal era valorificarea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru terenul de 225 mp și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Antecontractul a fost încheiat între A. S. și A. I. în calitate de promitenți vânzători și reclamantul B. M. O. D. faptului că primul petit are ca obiect executarea în natură a unui antecontract încheiat între persoane fizice, cauza are natură civilă. Chiar dacă printr-un capăt de cerere se solicită să se constate că reclamantul și S. H. au dobândit dreptul de proprietate prin edificare asupra unei construcții sau s-a solicitat constatarea nulității parțiale a unui contract de vânzare-cumpărare în care în calitate de cumpărător este și o persoană juridică, respectiv recurenta SC N. Est I. SRL, aceste cereri sunt accesorii petitului principal și, potrivit dispozițiilor art. 17 Cod proc.civ., cererile accesorii sunt în căderea instanței competente să judece cererea principală.

Prin urmare, instanța civilă este instanța competentă material să soluționeze prezenta acțiune.

În ceea ce privește competența materială a instanței civile în funcție de valoarea imobilului, curtea constată că în mod legal tribunalul a respins excepția necompetenței materiale a judecătoriei în soluționarea cauzei în primă instanță.

Potrivit înscrisului de la fila 67, aflat în dosarul Judecătoriei T., valoarea terenului ce face obiectul antecontractului și a construcției edificată pe acesta este de 226.462,5 Ron (valoare indicată de pârâții J. G., J. R. și A. S., care au contestat valoarea indicată de către reclamant.

În apel contestându-se competența materială a judecătoriei de a soluționa prezenta cauză de către pârâții B. S. R., T. T. și SC N. Est I. SRL, instanța de apel a solicitat de la C. N. P. valoarea imobilelor și a terenurilor la nivelul anului 2006 pentru imobile aflate în circumscripția Judecătoriei T. și potrivit calculului făcut de către aceștia valoarea imobilului în litigiu a fost de 129.635,1 lei.

În ședința publică din (...) recurenții B. S. R., T. T. și SC N. Est I. SRL, au arătat că sunt de acord cu valoarea stabilită în conformitate emise de C. N. P. și valoarea de circulație a imobilului este de 129.635,1 lei( și nu s-a invocat raportul de expertiză extrajudiciar), valoare însușită și de pârâții J.

R., J. G., precum și de intimatul reclamant.

Valoarea imobilului în litigiu este declarată de către reclamant la data înregistrării acțiunii pentru stabilirea competenței materiale a instanței careurmează să soluționeze litigiul, cât și pentru stabilirea taxei judiciare de timbru pe care reclamantul o are de achitat.

În cazul de față, pârâții J. R., J. G. și A. S. au contestat valoarea declarată de reclamant și au indicat suma de 226.462,5 Ron (înainte de introducerea în cauză a prezenților recurenți).

În apel, repunându-se în discuție valoarea de circulație a imobilului în litigiu de către recurenții B. S. R., T. T. și SC N. Est I. SRL, aceștia au fost de acord cu valoarea indicată de raportul camerei N. P. și au arătat că imobilul în litigiu are valoare de circulație de 129.635,1 lei.

Așadar, valoarea indicată de pârâți J. sau acceptată pârâții B. S. R., T.

T. și SC N. Est I. SRL este mai mică de 500.000 lei, deci potrivit dispozițiilor art. 1 și 2 lit. b Cod proc.civ., competența materială de soluționare a prezentei acțiuni aparținea judecătoriei.

Tribunalele judecă în primă instanță numai cauze a căror valoare este de peste 500.000 lei, potrivit dispozițiilor art. 2 lit. b Cod proc.civ.

În recurs recurenții s-au prevalat de o expertiză extrajudiciară, efectuată de un expert evaluator, din care a rezultat că valoarea imobilului este de 529.300 lei, însă în apel aceștia au înțeles să se raporteze la valorile folosite de C. N. P. T. și au achiesat la valoarea de 129.635 lei. Oricum, expertiza invocată este extrajudiciară și nu a fost acceptată de părțile din prezenta acțiune. Pe de altă parte, părțile nu pot indica o anumită valoare pentru a li se stabili timbrajul și o valoare superioară pentru a stabili instanța competentă să soluționeze cauza.

Așadar, în mod corect tribunalul prin încheierea din (...) a respins excepția necompetenței materiale a judecătoriei de a soluționa cauza, întrucât obiectul prezentului litigiu este sub 5 miliarde lei, luând în calcul valoarea indicată la instanța de fond de 226.462,5 lei.

În aceeași ședință instanța a respins și excepția necompetenței materiale a Judecătoriei atrasă de natura comercială a litigiului, întrucât litigiul are caracter civil.

Recurenții au invocat că a fost încălcat principiul disponibilității deoarece a fost respinsă cererea reclamanților de chemare în judecată a recurenților iar cererea de intervenție formulată de B. S. R., T. T. și SC N. Est I. SRL fost calificată ca cerere reconvențională. Inițial cererea de completare a acțiunii a fost respinsă de instanță(f. 198) însă ulterior, la data de (...), s-a mai formulat o cerere de extindere a cadrului procesual și introducere a pârâților B. S. R., T. T. și SC N. Est I. SRL care au cumpărat imobilul în litigiu în timpul procesului devenind proprietari ai imobilului, operând astfel transmisiunea convențională a calității procesuale pasive. D. acestui contract încheiat între pârâții J. și pârâții B. S. R., T. T. și SC N. Est I. SRL în timpul soluționării acțiunii, în mod corect și cererea de intervenție a fost calificată ca cerere reconvențională, deoarece a avut loc o transmisiune a calității procesuale pasive, ca urmare a vânzării intervenite. F. că a fost recalificată cererea recurenților ca cerere reconvențională nu a impietat asupra modului în care au fost soluționate petitele cu care a fost investită instanța. În cazul transmisiunii legale sau convenționale a calității procesuale celui care dobândește calitate procesuală îi sunt opozabile actele de procedură efectuate de autorul său.

A doua critică a deciziei pronunțate în apel vizează faptul că instanța de apel nu a răspuns punctual la motivele formulate. D. cum am arătat în cele mai sus reținute, cu privire la excepțiile invocate prin motivele de apel, tribunalul s-a pronunțat prin încheierea din (...), iar cu privire la celelalte critici tribunalul s-a pronunțat în considerentele deciziei recurate. D.faptului că unele critici vizând excepția prescripției dreptului la acțiune, precum și modul de administrare a probațiunii la fondul cauzei au fost critici comune cu ale pârâților J. R., J. G. și A. S., instanța a grupat aceste critici și a răspuns astfel ambelor apeluri declarate de pârâți. I. de apel a răspuns separat criticilor apelanților B. S. R., T. T. și SC N. Est I. SRL vizând nulitatea raportul de expertiză topografică, întrucât acest motiv de apel a fost invocat numai de către aceștia.

Potrivit jurisprudenței în materie, instanța de apel nu este obligată să analizeze separat fiecare argument invocat în susținerea unui motiv de apel, putând să răspundă grupat acestor argumente invocate de către toți apelanții.

Așadar, curtea constată că nu este întemeiată critica recurenților potrivit căreia instanța de apel nu a răspuns la toate motivele de apel formulate de către pârâți.

Recurenții B. S. R., T. T. și SC N. Est I. SRL, au invocat interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății, stabilindu-se greșit că reclamantul a avut posesia imobilului și, ca atare, în mod greșit a fost respinsă excepția prescripției dreptului la acțiune privind cererea reclamanților și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare- cumpărare.

A. critică a fost invocată și de pârâții J. și analizată în considerentele reținute de către curte.

I. de apel în considerente nu a reținut că reclamantul a avut posesia imobilului în baza unui contract de comodat, așa încât în mod tendențios recurenții au acreditat ideea că instanța de apel a confundat noțiunile de „. precară"; și de „..

Contractul de comodat invocat a vizat construcția și nu terenul care a făcut obiectul antecontractului și era încheiat între A. S. și A. I. și SC Daf H. SA.

Așadar, toate distincțiile făcute între posesie și detenție precară exced stării de fapt reținute de instanța fondului și confirmată de instanța de apel, potrivit căreia reclamantul a avut posesia imobilului anterior încheierii contractului provizoriu din 2001.

În baza unei înțelegeri cu proprietarii terenului, reclamantul a fost lăsat să construiască în 1991-1992 pe terenul care a făcut obiectul antecontractului în 2001.

Distincțiile făcute între reclamantul B. M. Oda ca persoană fizică și ca reprezentant al societății comerciale SC Daf H. SA vizează contractul de comodat și contractele de închiriere care, de asemenea, vizau construcția și nu terenul.

Din starea de fapt reținută de instanța de apel nu s-a arătat că reclamantul B. M. Oda a exercitat o posesie utilă în baza contractului de comodat, cum acreditează recurenții. Pe de altă parte, în 2005 prin declarația autentificată sub nr. 1631 din 29 iulie 2005, A. S. și A. I., proprietarii imobilului în litigiu împreună cu B. M. Oda își dau acordul ca U. de V. T. să ridice o construcție P+5E arătând textual: „în vecinătatea imobilului nostru";. A. declarație constituie un început de dovadă scrisă din partea proprietarilor terenului care îi recunosc drepturile reclamantului în calitate de promitent cumpărător al terenului de 225 mp (f. 55 dosar apel).

Recurenții formulează critici vizând modalitatea în care s-a efectuat expertiza grafologică de către I. N. de E. C. dispusă de Tribunalul Cluj. A. critici vizează faptul că expertiza a fost făcută într-un termen mult mai scurt decât termenul de 2 luni indicat de I. F. că raportul de expertiză s-arealizat într-un termen mai scurt, nu face ca asupra acestuia să planeze vreun dubiu. Termenul indicat de către institut este un termen estimativ și nu poate fi sancționată o instituție pentru faptul că își îndeplinește cu celeritate obligația, din contră, concură la soluționarea dosarului într-un termen rezonabil.

În ceea ce privește cea de-a doua critică, vizând faptul că instanța de apel nu a acordat termen pentru comunicarea conținutului expertizei, curtea constată că pârâții aveau termen în cunoștință, nu au fost prezenți la termenul la care s-a depus raportul de expertiză și s-a amânat pronunțarea hotărârii și au avut 7 zile posibilitatea să studieze acest raport de expertiză și să formuleze obiecțiuni dacă nu au fost de acord cu concluziile expertului. În concluziile scrise depuse nu au fost formulate obiecțiuni la raportul de expertiză efectuat. Pe de altă parte concluziile acestui raport sunt identice cu concluziile raportului de expertiză extrajudiciar depus la fondul cauzei.

În ipoteza în care o parte invocă faptul că a fost vătămată prin îndeplinirea unui act de procedură cu neobservarea formelor legale, instanța va declara nule acele acte numai dacă, prin aceasta s-a pricinuit părții o vătămare care nu poate fi înlăturată altfel potrivit dispozițiile art. 105 alin.

2 Cod proc.civ. În cazul de față, recurenții nu au invocat vătămarea care le- a fost produsă și nu au arătat care sunt motivele de nemulțumire față de raportul de expertiză efectuat. Prin urmare, nici această critică nu este fondată.

Recurenții au dezvoltat critici privitoare la suprafața de teren ce urmează a fi atribuită în proprietatea reclamantului, dezvoltând obiecțiunile la raportul de expertiză topografică, însă corect a statuat instanța de apel că aceste obiecțiuni nu au fost depuse la dosar, cu respectarea dispozițiilor art. 212 alin. 2 Cod proc.civ. Prin urmare, și această critică este nefondată.

P. considerentele mai sus reținute, întrucât nu s-au verificat motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7,8 9 C.Pr.Civ. în temeiul art. 312

C.Pr.Civ. curtea va respinge recursurile declarate de pârâții J. G., J. R., și

SC N. Est I. SRL, B.-S. R. șii T. T.

În temeiul art. 274 C.Pr.Civ. curtea va obliga intimatul reclamant B.

M. Oda la plata în favoarea recurentului A. S. a sumei de 24,6 lei reprezentând taxa judiciară de timbru în toate fazele procesuale.

Întrucât recursurile pârâților J. G., J. R., și SC N. Est I. SRL, B.-S. R. și T. T. au fost respinse pârâții vor fi obligați să achite intimatului, în părți egale suma de 12.574 cheltuieli de judecată în recurs reprezentând onorariu avocațial (f. 69,70,84), cheltuieli de cazare(f. 80,82) și parțial cheltuieli de transport. P. cheltuielile de transport s-a avut în vedere distanța de 316 Km C.-T. și un consum de 7,5 litri/100 km.

P. A. MOTIVE, ÎN NUMELE L.

DECIDE:

Admite în parte recursul declarat de pârâtul A. S. împotriva deciziei civile nr. 552 din 11 noiembrie 2010 a T.ui C. pronunțată în dosar nr. (...), pe care o modifică în sensul că admite în parte apelul declarat de pârâții J. G., J. R., A. S. împotriva sentinței civile nr. 237/(...) a Judecătoriei D. pe care o schimbă în sensul că respinge petitul având ca obiect anularea parțială a certificatului de moștenitor nr. 21/(...) de BNP L. D. în ceea ce privește cuprinderea suprafeței de 225 m.p. în acesta.

Menține restul dispozițiilor sentinței.

Respinge recursurile declarate de pârâții J. G., J. R., și SC N. EST I.

SRL, B.-S. R. și T. T.

Obligă intimatul reclamant B. M. ODA la plata în favoarea recurentului

A. S. a sumei de 24,6 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în toate fazele procesuale.

Obligă recurenții la plata în favoarea intimatului a sumei de 12.574 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs, în părți egale.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică, azi 27 aprilie 2011.

PREȘEDINTE JUDECĂTORI

T. A. N. A. C. M. C. V.

GREFIER S.- D. G.

Red. T.A.N. dact. GC

2 ex/(...)

Jud.apel: D.I.Tașcă, M.O.Sanizlav

← Sentința civilă nr. 27/2011, Curtea de Apel Cluj		Decizia civilă nr. 4848/2011, Curtea de Apel Cluj →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Decizia civilă nr. 220/2011, Curtea de Apel Cluj Decizia civilă nr. 3313/2011, Curtea de Apel Cluj Decizia civilă nr. 2244/2011, Curtea de Apel Cluj Sentința civilă nr. 27/2011, Curtea de Apel Cluj Decizia civilă nr. 4848/2011, Curtea de Apel Cluj Decizia civilă nr. 5158/2011, Curtea de Apel Cluj Decizia civilă nr. 2274/2011, Curtea de Apel Cluj Decizia civilă nr. 3127/2011, Curtea de Apel Cluj