Decizia civilă nr. 255/2011, Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale, pentru minori și familie
Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 255/A/2011
Ședința din 10 iunie 2011
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE : M. C. V.
JUDECĂTOR : I. D. C.
GREFIER : C. M.
S-au luat în examinare apelurile declarate de către reclamanții T. N.
D., T. D., S. M.-C., S. A. și de către pârâtul B. C., împotriva sentinței civile
1. din 25 noiembrie 2010, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr. (...), având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă reprezentanta reclamanților apelanți T. N. D., T. D., S. M.-C. și S. A. avocat C. M. N. și reprezentanta pârâtului apelant B. C., avocat B. I., în substituirea apărătorului ales B. H., lipsă fiind reclamanții apelanți și pârâtul apelant.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care se constată că la data de 27 mai
2011, prin serviciul de registratură al instanței, pârâtul apelant a depus la dosar întâmpinare la apelul formulat de reclamanții apelanți.
Reprezentanta pârâtului apelant depune la dosar dovada achitării primei tranșe a taxei judiciare de timbru în valoare de 362 lei și timbru judiciar în sumă de 5,1 lei.
Reprezentantul reclamanților apelanți și reprezentanta pârâtului apelant arată că nu mai au alte cereri de formulat în probațiune.
Nemaifiind alte cereri prealabile de formulat sau excepții de invocat, Curtea constată încheiată faza cercetării judecătorești și acordă cuvântul în dezbateri judiciare orale asupra apelurilor.
Reprezentantul reclamanților apelanți solicită admiterea apelului formulat de reclamanți modificarea în totalitate a hotărârii apelate în sensul admiterii acțiunii introductive de instanță astfel cum a aceasta a fost formulată, susținând pe larg motivele expuse în scris prin memoriul de apel depus la dosar. S. obligarea pârâtului apelant la plata cheltuielilor de judecată conform copiei chitanței pe care o depune la dosar.
Reprezentanta pârâtului apelant solicită admiterea apelului formulat de pârât, schimbarea în parte a hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii reconvenționale, susținând pe larg motivele expuse în scris prin memoriul de apel depus la dosar. S. obligarea reclamanților apelanți la plata cheltuielilor de judecată constând în taxă judiciară de timbru, onorariu avocațial și timbru judiciar și la fond.
Referitor la apelul formulat de reclamanții apelanți reprezentanta pârâtului apelant solicită respingerea acestuia ca nefondat, susținând motivele expuse în scris prin întâmpinarea depusă la dosar.
Reprezentantul reclamanților apelanți solicită respingerea ca nefundat a apelului declarat de pârâtul apelant, susținând motivele expuse în scris prin întâmpinarea depusă la dosar.
Curtea reține cauza în pronunțare.
C U R T E A,
Prin sentința civilă nr. 1. din 25 noiembrie 2010, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr. (...) s-a respins ca fiind neîntemeiată acțiunea civilă formulată de reclamanții T. N. D., T. D., S. M. C. și S. A., împotriva pârâtului B. C.
S-a respins ca fiind neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâtul - reclamant reconvențional B. C. împotriva reclamanților - pârâți reconvenționali T. N. D., T. D., S. M. C. și S. A..
S-au compensat cheltuielile de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut următoarele:
Prin promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare încheiată la data de (...) între reclamanții T. N. D., T. D., S. M. C. și S. A., în calitate de promitenți cumpărători și paratul B. C., în calitate de promitent vânzător și titular al Titlului de proprietate nr.2. eliberat de C. J. pentru Stabilirea Dreptului de P. P. asupra Terenurilor, acesta din urmă s-a obligat să transfere dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 3.000 mp. situat în extravilanul satului J. de M., comuna J., jud. C., având ca vecinătăți la nord P. V., la est C. G., la sud B. C., la vest drum, în schimbul prețului de 135.000 euro.
Conform art.3.2 pct.(i)din contract, din prețul stabilit, promitenții cumpărători au achitat cu titlu de avans, promitentului vânzător, suma de
27.000 euro la data încheierii actului, diferența urmând a fi plătită, potrivit art.3.2 pct.(iii) până la data de (...), care va fi și data semnării contractului autentic de vânzare cumpărare, respectiv data la care pârâtul va avea extrase de carte funciară pentru terenul obiect al antecontractului.
La art. 6 din antecontract a fost inserată clauza conform căreia
„Nerespectarea culpabilă a obligațiilor asumate prin prezentul înscris duc la rezoluțiunea de plin drept a prezentului contract, fără punere în întârziere, fără intervenția instanței de judecată, fără somație, fără dreptul de a invoca beneficiul de discuțiune, promitenții-vânzători urmând să restituie de trei ori avansul încasat, iar promitenții-cumpărători vor pierde avansul".
Părțile nu au perfectat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică în condițiile în care, până la data de (...), pârâtul nu a prezentat extras de carte funciară asupra terenului obiect al antecontractului și reclamanții nu au achitat diferența de preț stabilită convențional.
Potrivit susținerilor pârâtului, confirmate de probele administrate în cauză, el nu a fost în măsură să își intabuleze dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu, întrucât în titlul de proprietate inițial, nr. nr.2. eliberat de C. J. pentru Stabilirea Dreptului de P. P. asupra Terenurilor, s-au strecurat erori materiale care nu au putut fi înlăturate decât pe cale judiciară. În acest sens, pârâtul a promovat acțiunea înregistrată sub nr.(...) al Judecătoriei Gherla, soluționată prin S. civilă nr.2113/(...), rămasă definitivă la data de (...).
Prin hotărârea menționată s-a constatat că în titlul de proprietate nr. nr. 2. s-au strecurat două erori materiale una dintre ele vizând suprafața de
3.000 mp., (obiect al antecontractului), care se află în realitate în tarlaua
34 parcela 145 și nu tarlaua 35 parcela 145, cum s-a menționat în titlu. Drept urmare, a fost obligată pârâta C. J. pentru Stabilirea Dreptului de P. P. asupra Terenurilor C. să anuleze integral titlul de proprietate atacat și să emită un nou titlu de proprietate, cu menționarea corectă a numerelor de tarla și parcelă.
Noul titlu de proprietate, cu numărul 12734/(...) a fost emis de C. J. pentru Stabilirea Dreptului de P. P. asupra Terenurilor C. la data de (...).
Reclamanții au avut cunoștință despre împrejurarea că terenul obiect al antecontractului nu a putut fi intabulat în cartea funciară întrucât titlul de proprietate emis în favoarea paratului a fost greșit, ajutându-l chiar pe pârât în demersul său judiciar legat de reglementarea acestei situații. Acest aspect a fost recunoscut de reclamantul T. N. D. cu ocazia răspunsului la interogatoriu, iar reclamantul S. M. C., cu aceeași ocazie, a arătat că are cunoștință despre faptul că T. N. D. l-a ajutat pe pârât în promovarea acțiunii vizând anularea titlului de proprietate inițial.
De asemenea, tot din răspunsurile reclamanților la interogatoriu a rezultat și faptul că, la începutul anului 2009 pârâtul le-a comunicat că terenul din titlul de proprietate a fost intabulat.
Cu toate că reclamații au afirmat că în iarna anului 2008 i-au propus pârâtului o renegociere a prețului, din probele administrate în cauză rezultă că discuțiile dintre părți pe această temă au început doar în luna februarie
2009, neajungându-se însă la o soluție comună. În esență, reclamanții au pretins ca pârâtul să le transmită dreptul de proprietate asupra terenului în contul avansului achitat, respectiv 27.000 euro, iar pârâtul a solicitat achitarea diferenței de preț, acceptând un curs leu/euro de 3,6 lei/euro.
Este de menționat faptul că reclamanții nu au achitat diferența de preț până la data stabilită în antecontract, respectiv (...), nici nu au declarat că ar fi în măsură să efectueze această plată și nu au notificat paratul în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Potrivit dispozițiilor art. 969 C.civ. convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante și ele pot fi revocate numai prin consimțământ mutual sau din cauze autorizate de lege.
Rezoluțiuna contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului.
Conform art. 1020 C.civ. condiția rezolutorie este subînțeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice , în cazul în care una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile asumate. De principiu, potrivit art. 1021
C.civ., rezoluțiunea nu operează de drept, partea îndreptățită fiind obligată să se adrseze instanței cu o acțiune în rezoluțiune.
Prin derogare de la dispozițiile art. 1021 C.civ., părțile pot stipula pacte comisorii, care reprezintă clauze privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare,urmărind prin aceasta, să reducă sau să înlăture rolul instanței de judecată în pronunțarea rezoluțiunii contractului. Cel mai energic dintre acestea, pactul comisoriu de grad IV, este cel prin care părțile convin ca în caz de neexecutare, contractul se consideră desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă.
Cu toate acestea, debitorul care nu și-a executat obligațiile nu are dreptul de a pretinde rezoluțiunea contractului, chiar dacă în cuprinsul acestuia a fost inserat un pact comisoriu expres de tipul cel mai sever.
Ori, în speță s-a constatat că, așa cum s-a reținut anterior, reclamanții nu și-au executat obligația de plată a diferenței de preț până la data stipulată în antecontract, (...), și nici nu s-au declarat gata să facă această plată. Toate demersurile lor începute în luna februarie 2009 au vizat obținerea unei reduceri a prețului stabilit inițial cu paratul B. C.
Pe de altă parte, analizând clauza invocată de reclamanți ca temei al rezoluțiunii contractului, instanța a reținut că aceasta condiționează rezoluțiunea de plin drept a contractului, fără punere în întârziere, fărăsomație și fără intervenția instanței de judecată, de neexecutarea culpabilă a obligațiilor asumate de către părți. În consecință, chiar părțile au inserat această condiție a existenței unei neexecutări culpabile a obligațiilor, situație în care nu se mai poate vorbi despre existența unui veritabil pact comisoriu de grad IV, impunându-se a se stabili, pe calea prezentului demers, în ce măsură conduita pârâtului a fost sau nu una culpabilă. Este o verificare pe care însăși clauza de rezoluțiune inserată în convenția intervenită între părți o reclamă. Așadar, revine instanței de judecată să stabilească, raportat la împrejurările cauzei, dacă neexecutarea obligației asumate de pârât îi este imputabilă acestuia.
Din această perspectivă, instanța a constatat că motivul pentru care pârâtul nu și-a intabulat în cartea funciară dreptul de proprietate asupra terenului obiect al antecontractului, nu îi este imputabil.
La momentul încheierii convenției, pârâtul era titularul dreptului de proprietate asupra terenului înscris în Titlul de proprietate nr. nr.2. emis de C. J. pentru Stabilirea Dreptului de P. privată asupra Terenurilor C.. Cu privire la erorile materiale strecurate în acest titlu a aflat, conform susținerilor sale, neinfirmate de probatoriul administrat în cauză, doar ulterior datei de (...), când a intenționat să își intabuleze dreptul de proprietate în cartea funciară.
Astfel cum s-a dovedit și s-a reținut anterior, el a depus toate diligențele pentru remedierea situației, aceasta presupunând inclusiv promovarea unei acțiuni în justiție, finalizată în luna iulie 2008, prin S. civilă nr.2113/(...) a
Judecătoriei Gherla, noul titlu de proprietate fiindu-i emis la data de (...).
Este adevărat că toate aceste proceduri s-au prelungit pe durata a câteva luni, însă, a adus la cunoștința reclamanților problemele apărute și a avut chiar sprijinul lor în demersurile sale.
Nu a putut fi reținută culpa pârâtului în condițiile în care, la data încheierii convenției era în posesia unui act autentic, în speță titlul de proprietate, eliberat de autoritățile abilitate în domeniu, existând prezumția că acest act reflectă realitatea.
Nu au putut fi primite nici susținerile reclamanților referitoare la reaua credință a pârâtului dedusă din asumarea clauzei inserate la art. 4.1.1. (iv) din contract, deoarece eroarea din titlul de proprietate aparține în exclusivitate emitentei, C. J. pentru Stabilirea Dreptului de P. privată asupra Terenurilor C. și nu s-a dovedit faptul că paratul ar fi cunoscut, anterior încheierii antecontractului, eroarea materială din titlul său.
Având în vedere considerentele și temeiurile legale expuse, faptul că nu se poate reține culpa pârâtului în ce privește neexecutarea obligației sale contractuale și că reclamanții nu și-au îndeplinit propria obligație asumată contractual, instanța a respins ca neîntemeiată acțiunea principală formulată de reclamanții T. N. D., T. D., S. M. C. și S. A., împotriva pârâtului B. C., nefiind întrunite condițiile pentru a se dispune rezoluțiunea contractului.
În ce privește cererea reconvențională, instanța a reținut că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de părți la data de (...), a dat naștere în sarcina acestora a obligației de a încheia contractul asumat în formă autentică.
Fiind vorba despre un contract sinalagmatic, partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are posibilitatea alternativă de a alege, fie executarea silită a contractului , fie de a cere desființarea convenției.
În speță, pârâtul nu a solicitat rezoluțiunea contractului, însă nu a optat nici pentru executarea silită a acestuia, limitându-se la a solicitadoar obligarea reclamanților la achitarea diferenței de preț. Aceasta în condițiile în care obligațiile asumate de părți sunt reciproce și interdependente, implicând simultaneitatea de executare a acestora. Ori, nu pot fi obligați reclamanții la plata diferenței de preț, fără ca pârâtul să execute simultan, obligația ce-i incumbă conform contractului, de semnare a actului autentic de vânzare-cumpărare, instanța nefiind insă investită cu o astfel de cerere.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel atât reclamanții, cât șipârâtul.
Prin recursul promovat de către reclamanți, aceștia au solicitat schimbarea în parte a sentinței în sensul admiterii în totalitate a acțiunii șiobligării intimatului la plata cheltuielilor de judecată în fond și apel.
În motivarea apelului, s-au invocat următoarele aspecte de nelegalitate și netemeinicie:
Instanța de fond a încălcat art. 129 alin. 4 și 5 Cod proc.civ., și a interpretat greșit antecontractul perfectat de părți la data de (...).
Greșit s-a reținut culpa reclamanților promitenți cumpărători pentru nerespectarea obligațiilor asumate - neachitarea diferenței de preț până la data stabilită în antecontract, (...).
Instanța a omis că asumarea de către reclamanți a obligației de a achita prețul integral până la data de (...) era condiționată de îndeplinirea de către pârât a propriei sale obligații, având aceeași scadență de a pune la dispoziția promitenților cumpărători toate documentele necesare pentru realizarea formalităților necesare intabulării titlului de proprietate.
Nu poate fi reținută în sarcina reclamanților ca o faptă culpabilă nici faptul că nu l-au notificat pe promitentul vânzător în sensul de a le da act apt pentru intabularea terenului promis spre vânzare acestora.
Un alt motiv de apel vizează greșita și părtinitoarea interpretare față de neexecutarea de către pârât a obligației de a procura și preda reclamanților, până la data de (...), a tuturor documentelor necesare pentru intabularea titlului de proprietate.
Instanța a omis faptul că titlul de proprietate a fost emis pe data de 2 iulie 1999, cu 9 ani anterior datei la care pârâtul și-a asumat obligația de a da, timp în care avea posibilitatea să verifice exactitatea conținutului titlului și să întreprindă demersurile necesare în vederea punerii de acord a conținutului acestuia cu realitățile juridice ale situației date.
Prin antecontractul încheiat la data de (...) pârâtul promitent vânzător a garantat că nu există nici un motiv care să poată atrage în viitor anularea sau constatarea nulității absolute a actelor juridice prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor.
Implicit pârâtul și-a asumat responsabilitatea pentru cazul în care oricare din actele juridice la care se referea era invalid din punct de vedere juridic.
În aceste circumstanțe, aprecierea instanței de fond privind absența oricărei culpe din partea promitentului vânzător este eronată.
Nelegalitatea sentinței derivă și din aprecierea instanței că pârâtul a depus toate diligențele pentru remedierea situației, inclusiv prin promovarea unei acțiuni finalizată în luna iulie 2008, acest demers fiind tardiv pentru promitenții cumpărători.
Eronata reținere a inexistenței vreunei culpe în sarcina pârâtului derivă în aprecierea reclamanților din împrejurarea că pârâtul a lăsat un interval de 8 ani să treacă fără a face demersurile pentru remedierea viciilor titlului de proprietate, a garantat pe promitenții cumpărători că nu există nici unmotiv de nulitate cu privire la actele juridice în temeiul cărora a dobândit drept de proprietate, omițând să manifeste un minim de diligență constând în verificarea în prealabil a valabilității titlului.
Un alt motiv de nelegalitate privește în opinia reclamanților motivarea formală a primei instanțe referitoare la reaua credință a promitenților vânzători, „nu s-a dovedit faptul că pârâtul ar fi cunoscut anterior încheierii antecontractului eroarea materială din titlul său";.
În opinia reclamanților, promitentul vânzător avea obligația să cunoască în totalitate conținutul titlului său de proprietate și să verifice concordanța lui cu realitatea.
Asumându-și răspunderea pentru valabilitatea titlului de proprietate, pârâtul s-a obligat să suporte consecințele negative ce ar decurge din eventualele neconcordanțe.
Hotărârea instanței de fond este părtinitoare, față de pârâtul promitent vânzător, reținându-se că promitenții cumpărători trebuiau să achite întregul preț, chiar dacă pârâtul nu și-a îndeplinit propria obligație, nu i-a chemat pe cumpărători să încheie contractul de vânzare-cumpărare autentic
și chiar dacă situația pârâtului ca proprietar asupra terenului nu era clarificată.
S. este contradictorie, întrucât în motivarea respingerii cererii reconvenționale se arată că nu pot fi obligați reclamanții la plata diferenței de preț fără ca pârâtul să execute simultan obligația ce-i incumbă conform contractului, de semnare a actului autentic de vânzare-cumpărare.
Prin acest considerent, se recunoaște implicit culpa pârâtului promitent vânzător în neîndeplinirea obligației asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, ceea ce este corect.
Un alt motiv de apel vizează faptul că de la data scadenței obligației asumate prin antecontract ((...)) și până la data înregistrării acțiunii ( (...)), prețul terenurilor a scăzut considerabil, reclamanții au fost puși în imposibilitate de a-și realiza investiția în scopul căreia au dorit să achiziționeze terenul, iar la solicitarea acestora de renegociere a prețului, pârâtul a refuzat.
Clauza de la pct. 6.1 din antecontract constituie un pact comisoriu de gradul IV, pe care reclamanții înțeleg să îl activeze, solicitând constatarea rezoluțiunii promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare din (...) și obligarea pârâtului la restituirea triplului avans de preț încasat.
Prin apelul declarat de către pârât, acesta a solicitat schimbarea înparte a sentinței în sensul admiterii cererii reconvenționale și obligării reclamanților la plata diferenței de preț în sumă de 108.000 euro ce derivă din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare încheiată la data de
(...), cu obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea apelului, pârâtul a criticat legalitatea și temeinicia sentinței, sub următoarele aspecte:
Pârâtul în calitate de promitent vânzător nu avea cum să solicite obligarea sa la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, în condițiile în care nu a încasat prețul în totalitate și are disponibilitate de a se prezenta la notar pentru semnarea actului autentic.
În calitate de vânzător pârâtul a solicitat realizarea contractului prin respectarea obligațiilor asumate de către cumpărător - plata prețului.
Pârâtul înainte ca prețul să îi fie achitat în întregime, nu are interes în a promova o acțiune în prestație tabulară.
La data de (...), după obținerea extrasului CF, reclamanții l-au notificat învederându-l pârâtului că nu mai doresc să îi achite diferența de preț.
Pârâtul a răspuns acestei notificări, comunicându-le reclamanților că este de acord cu stabilirea unei întâlniri pentru a discuta modalitatea de plată a diferenței de preț și semnarea contractului în forma autentică.
Pârâtul și-a exprimat disponibilitatea de a încasa diferența de preț la cursul de 3,6 lei/euro, cât era paritatea la data încheierii promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, însă reclamanții au refuzat oferta, fapt ce justifică reaua lor credință.
Tergiversarea executării contractului este culpa exclusivă a reclamanților, care nu mai doresc să achite diferența de preț.
Analizând apelurile formulate prin prisma motivelor invocate, curtea constată că acestea sunt nefondate, urmând a fi respinse pentru următoarele considerente:
I. Apelul reclamanților.
Acțiunea reclamanților vizează constatarea intervenirii rezoluțiunii de plin drept a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, încheiată la data de (...) pentru nerespectarea culpabilă a obligațiilor asumate de către pârât, în temeiul pactului comisoriu de grad IV, obligarea pârâtului la restituirea întreită a avansului și la plata cheltuielilor de judecată.
Prin promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare încheiată la data de (...) între reclamanți în calitate de promitenți cumpărători și pârât și alte trei persoane, terți în prezentul litigiu, în calitate de promitenți vânzători, pârâtul și-a asumat obligația de înstrăinare în favoarea reclamanților a terenului extravilan în suprafață de 3000 mp, înscris în titlul de proprietate nr. 2./(...).
S-a prevăzut la art. 6 al antecontractului că nerespectarea culpabilă a obligațiilor asumate prin prezentul înscris duc la rezoluțiunea de plin drept a contractului, fără punere în întârziere, fără intervenția instanței de judecată, fără somație, fără dreptul de a invoca beneficiul de discuțiune.
Raportat la această clauză contractuală și la dispozițiile art. 1020 și urm. C. civil, problema care se pune în prezenta speță este de a se stabili dacă pârâtul nu și-a îndeplinit în mod culpabil obligația asumată prin antecontract, iar reclamanții, care solicită constatarea intervenirii rezoluțiunii, și-au îndeplinit propriile obligații.
Procedând la acest demers, curtea constată că prima instanță a făcut o corectă apreciere a gradului de culpabilizare a părților contractante.
Astfel, cu privire la titlul de proprietate nr. 28358/1618/(...) în care a fost înscris terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare- cumpărare, prin sentința civilă nr. 2113/(...) a Judecătoriei Gherla, irevocabilă, a fost obligată pârâta C. J. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor C. să îl anuleze în totalitate și să emită pe numele reclamatului B. C. un nou titlu de proprietate în care suprafața de
3000 mp (obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare) să fie înscrisă în tarlaua 34, parcela 145.
În considerentele acestei sentințe s-a reținut că în privința suprafeței de 3000 mp, înscrisă în titlul de proprietate 28358/168/(...), s-a strecurat o eroare materială, în ce privește numărul de tarla.
Titlul de proprietate cu menționarea numărului corect de tarla a fost eliberat la data de (...) (f. 29 dosar fond).
Din interogatoriile luate reclamanților T. N. și S. M. (f. 72-77 dosar fond), aceștia au recunoscut că au fost informați de către pârât că titlul de proprietate nu se poate intabula, fiind greșit, fiind necesară anularea sa, chiar reclamanții fiind cei care l-au ajutat pe pârât în promovarea procesului având această finalitate (întrebarea 2 din interogatoriu).
Prin urmare, motivele de apel invocate de către reclamanți vizând culpa pârâtului, atitudinea lui de pasivitate pe o perioadă de 9 ani, care a avut ca și urmare menținerea în timp a erorii materiale din titlul de proprietate, tardivitatea demersului judiciar întreprins de către acesta, garanțiile oferite de către pârât vizând deplina valabilitate a titlului său de proprietate, nu sunt fondate.
Pârâtul nu avea de unde să ia la cunoștință despre existența unei erori materiale în cuprinsul titlului său de proprietate, decât la momentul la care intabularea acestui act nu a fost posibilă, tocmai din cauza acelei erori.
De îndată ce s-a confruntat cu imposibilitatea intabulării titlului, pârâtul a făcut demersurile necesare pentru remedierea erorii materiale, înșiși reclamanții acordându-i sprijin.
Garanțiile privind deplina valabilitate a titlului de proprietate au vizat, așa cum înșiși reclamanții arată, faptul că toate actele juridice prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului a fost încheiat cu respectarea strictă a legilor în vigoare. Pârâtul oferind o atare garanție a avut reprezentarea corectitudinii titlului său din perspectiva respectării prevederilor legale cu ocazia reconstituirii dreptului său de proprietate.
O eventuală eroare materială strecurată în cuprinsul titlului de proprietate nu putea fi prevăzută, iar existența ei nici într-un caz nu este imputabilă titularului dreptului conferit prin acel titlu, emitentul, respectiv
C. J. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor C. făcându-se vinovată de existența acelei erori.
Nici măcar faptul că pârâtul nu a făcut demersuri pentru intabularea titlului de proprietate anterior asumării obligației prin antecontractul de vânzare-cumpărare nu îi poate fi imputat acestuia.
Un proprietar își gestionează dreptul după cum consideră de cuviință, iar în actuala reglementare a Legii nr. 7/1996, intabularea având doar efect de opozabilitate, beneficiarul unui titlu de proprietate poate aprecia că demersul de intabulare a acestuia nu îi conferă garanții sau avantaje suplimentare.
Chiar și reclamanții au avut o atare reprezentare, în sensul că intabularea titlului de proprietate nu are o deosebită semnificație, atâta timp cât au consimțit la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare doar în baza titlului de proprietate prezentat de către pârât.
Dacă reclamanții manifestau maximă diligență aveau posibilitatea să amâne momentul încheierii promisiunii sinalagmatice de vânzare- cumpărare până la momentul la care pârâtul finaliza procedura de intabulare a titlului de proprietate în CF.
Reclamanții au arătat că în condițiile în care pârâtul nu și-a îndeplinit până la data scadenței obligația de a le pune la dispoziție act apt pentru perfectarea contractului, neîndeplinirea propriei lor obligații - aceea de achitare a diferenței de preț - nu le este imputabilă.
Este adevărat că în contractele sinalagmatice obligațiile părților sunt reciproce și interdependente. Astfel, în speță, atitudinea reclamanților de refuz a achitării diferenței de preț trebuie coroborată cu atitudinea pârâtului care până la data scadenței nu a fost în măsură să își îndeplinească propria obligație - aceea de a perfecta contractul.
Însă, raportat la dispozițiile art. 1020 C. civil, rezoluțiunea unii contract sinalagmatic poate fi solicitată numai de către partea care și-a executat propriile obligații care îi reveneau în temeiul contractului, condiție care, în cazul reclamanților, nu este îndeplinită.
Faptul că ei invocă neîndeplinirea obligațiilor raportându-se la faptul că pârâtul, cealaltă parte contractantă, la rândul său nu și-a îndeplinit obligațiile asumate, nu este în măsură să înlăture aplicabilitatea art. 1020
Cod civil, care, categoric condiționează promovarea cu succes a unei acțiuni în rezoluțiune, numai de către partea contractantă care și-a îndeplinit obligațiile.
În fine, motivul vizând scăderea prețului terenurilor între momentul la care erau scadente obligațiile asumate prin antecontract și momentul promovării prezentei acțiuni, nu constituie un argument pentru admiterea apelului și a acțiunii.
Această fluctuație a prețurilor pe piața imobiliară constituie o circumstanță ce ține de acest interval de timp, neputând constitui un motiv de soluționare a unui litigiu într-un anume sens, doar pe acest considerent.
Pentru toate aceste motive, în temeiul art. 296 Cod proc.civ., apelul reclamanților va fi respins ca nefondat.
II. Apelul pârâtului la rândul său va fi respins, întrucât, așa cum corect a reținut prima instanță, prin cererea reconvențională pârâtul a solicitat doar obligarea reclamanților la plata diferenței de preț.
În contractele sinalagmatice însă executarea contractului presupune două prestații și două beneficii interdependente.
În speță, fiind vorba de un antecontract de vânzare-cumpărare, reclamanții promitenți cumpărători sunt creditori ai dreptului de a-i pretinde pârâtului perfectarea contractului în formă autentică și debitori ai obligației de plată a prețului. Pârâtul promitent vânzător este creditor al dreptului de a-și încasa prețul vânzării integral și debitor al obligației de a perfecta contractul în formă autentică.
Solicitând doar obligarea reclamanților să-i plătească diferența de preț, pârâtul nu a solicitat o executare silită a contractului, aceasta presupunând existența a două cereri: de perfectare a contractului în forma autentică și de obligare a reclamanților la plata diferenței de preț.
Absența uneia dintre solicitări esențială pentru executarea silită a convenției, face ca solicitării parțiale să nu i se poată da eficiență, cele două aspecte arătate fiind interdependente, condiționându-se reciproc.
Pentru aceste considerente, în baza art. 296 Cod proc.civ., apelul pârâtului va fi respins ca nefondat.
Întrucât ambele apeluri au fost respinse, toate părțile fiind căzute în pretenții, unele față de celelalte, curtea constată că raportat la dispozițiile art. 274 alin. 1 Cod proc.civ., nu se impune acordarea cheltuielilor de judecată, solicitările apelanților în acest sens urmând a fi respinse.
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E :
Respinge ca nefondate apelurile declarate de reclamanții T. N. D., T. D., S. M.-C. și S. A. și de pârâtul B. C. împotriva sentinței civile numărul 1. din 25 noiembrie 2010 a T.ui C., pronunțată în dosar numărul (...), pe care o menține.
Respinge cererile de acordare a cheltuielilor de judecată în apel. Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Dată și pronunțată în ședința publică din 10 iunie 2011.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER M. C. V. I. D. C. C. M.
Red. MV dact. GC
7 ex/(...)
Jud.primă instanță: M.O.S.
| ← Decizia civilă nr. 2008/2011, Curtea de Apel Cluj | Decizia civilă nr. 634/2011, Curtea de Apel Cluj → |
|---|
